BLOG DE LOS PROPIETARIOS-EDIFICIO FLIPPER MDP

Ahora estamos en Facebook !!!

2011-08-01T13:33:00.002-03:00

Buscanos como "Edificio Flipper" y agregate como amigo!!!!

Estimado vecino:

2011-07-26T19:57:00.001-03:00

Le queremos comentar que un grupo de propietarios, preocupados, indignados e intrigados por la falta de buena información sobre los temas principales de común interés nos reunimos luego de varias charlas individuales, y como primer medida, decidimos solicitar que se incluya en la Asamblea que debería celebrarse a mitad de año, algunos puntos en el orden del día.

Para ello se confeccionó una carta para ser entregada al Presidente del Consejo de Administración Sr. Fabian Velazco. Dos propietarios residentes en Bs. As. Quedaron comisionados para entrevistar al Sr. Velazco, hacerle saber nuestras inquietudes y solicitarle la inclusión de los temas en la próxima asamblea extraordinaria.

Luego de varios intentos de combinar una reunión con el Sr. Velazco la misma no pudo ser concretada por las evasivas esgrimidas que impidieron hacerle conocer nuestras inquietudes.

Ante ello se envió una carta certificada con aviso de entrega a la Administración a efectos de lograr el mismo cometido, es decir incluir en el orden del día de la Asamblea de mitad de año algunos puntos.

La carta no ha sido respondida y por algunos llamados que algunos propietarios han efectuado a la Administración para conocer la fecha de la Asamblea, nos enteramos que no se efectuará ninguna asamblea incumpliendo lo aprobada en la Asamblea de Enero.

Una vez más estamos presenciando la desantención, y la falta de respeto hacia los propietarios (que somos los que pagamos mes a mes), que no somos escuchados ni atendidos, ya no solamente por la administración sobre la que pesan tristes experiencias de falta de respeto y de respuesta hacia los propietarios, sino también ahora por un Consejo de Administración inexistentes.

Mientras tanto vemos como cada día que pasa el edificio está más y más deteriorado y nuestros costos de expensas crecen al mismo ritmo de la indiferencia y la incapacidad para mantener en buen estado el bien común.

ESPERAMOS CONTAR CON UD!!
Estar mejor es posible!!!

Julio de 2011

Vecinos propietarios más capacitados para defender sus derechos

2011-07-03T18:28:00.001-03:00

La UCRA es una asociación sin fines de lucro que trabaja desde hace 5 años en la capacitación de los dueños de inmuebles en propiedad horizontal para contar con mejores herramientas que les permitan controlar la gestión de las administraciones de manera eficaz.

"Lo importante es aprender para saber convivir en un edificio. Que sepan cuáles son sus derechos y cuáles sus obligaciones, al igual que las del Administrador, porque se cometen muchos abusos", señala Ana María Huertas, presidente de UCRA Mar del Plata.

La dirigente habla desde la experiencia personal. Se mudó a un departamento del microcentro en 1998 y se interesó en el funcionamiento de los consorcios. "Más que inteligente, soy inquieta", dice Ana María, que realizó el curso de Administradora para controlar los números que todos los meses figuraban en sus expensas.

"Me eligieron en una comisión de propietarios, pero al tiempo ya me querían echar", recuerda cuando comprobó que el administrador de su edificio no abonaba las cargas sociales del encargado y la AFIP estaba a punto de iniciarle juicio.

"Hay que interesarse en estas cuestiones porque se trata de tu casa. Y cuando hay litigios, los acreedores no accionan sobre las administraciones. Los propietarios de inmuebles también somos copropietarios de todas las partes comunes del edificio, y también de los gastos. El administrador es un apoderado pero no lo afectan las acciones judiciales", remarca Huertas.

En todos estos años de trabajo y lucha, Huertas rescata el valor del diálogo y el consenso como elementos fundamentales para tener una buena relación entre propietarios, administradores y el sindicato de encargados. "Me siento respetada en todos lados porque saben que acá lo prioritario es el propietario. Todo lo hemos hecho con ese objetivo: defender a quien muchas veces está indefenso", pondera.

UCRA Mar del Plata viene realizando cursos de capacitación en propiedad horizontal desde hace un par de años, en colaboración con la Dirección de Relaciones con las ONG. Los destinatarios de esta capacitación son las personas que habitan edificios de propiedad horizontal, miembros de comisiones de consorcios y todos aquellos interesados en la temática. "Primero hay que saber, aprender para luego poder exigir a los que administran", consideró Huertas.

"Es que cada día resultan más crecientes los conflictos que se generan por las diferencias entre las administraciones de consorcios con los propietarios", reconoce Aldo Encina, secretario de UCRA Mar del Plata.

Se analizan temáticas diversas como "auditoria de consorcios", "asambleas", "contratos de seguro", "locaciones de espacios comunes", "responsabilidad del consorcio frente a empresas de limpieza y vigilancia", etc. Este viernes habrá una nueva charla (Ver aparte). "Todas han sido de acceso libre y gratuito, en la sala de la Biblioteca Municipal, con la participación de destacados especialistas", subraya el secretario.

Es por eso que surge la necesidad de contar con administradores y consorcistas con conocimientos de sus deberes y obligaciones en lo que hace a la temática de referencia. La capacitación en la problemática consorcial a toda persona interesada en la temática constituye uno de los ejes de trabajo de la Dirección General y UCRA Mar del Plata, para lo cual se considera fundamental consolidar los lazos con la sociedad civil que se dedican a estos temas.

Ariana Bazán, directora de Cooperación Internacional y Relaciones con las ONG de la Municipalidad visitó días atrás a los directivos de UCRA Mar del Plata con la finalidad de diseñar estrategias que le permitan a la entidad dar un paso adelante en la prestación de sus servicios.

"En Mar del Plata se cree que existen más de 3.500 edificios de departamentos y el rol que cumple la entidad es muy importante", rescató la funcionaria. "Estamos evaluando alternativas para que puedan funcionar en algún espacio municipal", dijo Bazán.

En la reunión también se analizó la posibilidad de articular con universidades locales para que los cursos de capacitación puedan desarrollarse en esos ámbitos educativos.

"Hay que profundizar el modelo del trabajo en red como un mecanismo para encontrar nuevas posibilidades de inserción en la comunidad", expresó la funcionaria.

Contacto

UCRA Mar del Plata atiende todos los jueves de 9 a 12 en la oficina 61 del 6º piso del edificio ubicado en Rivadavia 3188. Podrán anticipar turno llamando al 495-8775 o al mail: ucramardelplata@speedy.com.ar

"Actualmente contamos con 195 socios, que abonan una cuota simbólica de $15. Pero han pasado miles de personas en busca de asesoramiento, quienes una vez resuelto el problema o despejada la inquietud no han regresado", lamenta la presidente de la entidad.

A su lado, el secretario sugiere que aquellas personas que tienen dudas sobre los costos de las expensas o el funcionamiento del consorcio, actúen de manera preventiva. "Muchas veces llegan desesperados por una intimación de juicio y poco se puede hacer. Cuanto antes acudan a asesorarse, más efectiva será la intervención", afirma Encina.

Fuente:http://www.lacapitalmdp.com/noticias/La-Ciudad/2011/06/19/186393.htm )

En Provincia de Bs. As. tambien!!!!!!

2011-05-21T11:02:00.001-03:00

Habrá una nueva Ley de Propiedad Horizontal

Recortará las facultades del administrador y dará mayor participación a los consorcistas. Antonio Costantino adelantó a LA CAPITAL aspectos de su contenido.

por Eduardo Juan Bouisson

ebouisson@lacapitalmdq.com.ar

Es inminente la aprobación de una nueva Ley de Propiedad Horizontal en la Argentina. La normativa, que ya cuenta con media sanción del Congreso de la Nación, traerá importantes cambios y será similar a la que actualmente está en vigencia en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El rasgo distintivo es que "dará más amplia participación y protagonismo a los consorcistas, acotando y controlando en mayor medida las facultades que actualmente tiene el administrador de un edificio".

Para interiorizarse sobre su contenido y la transformación que significará cuando comience a regir en Mar del Plata como en el resto del país, LA CAPITAL se entrevistó con el doctor Antonio Costantino, quien es profesor titular de Derecho Procesal Civil de la Universidad Nacional de Mar del Plata y de distintas materias relacionadas con la Propiedad Horizontal en otras casas de altos estudios del país y del extranjero.

Costantino inició su explicación afirmando que "la nueva ley trae aparejado un cambio de paradigma, adaptándose así a la transformación que se ha venido produciendo con los años tanto en la sociedad política como en la propiamente dicha. Hay que tener en cuenta que la legislación que actualmente rige data de 1948".

"El cambio al que hacíamos referencia -acotó- está basado en una mayor participación ciudadana en forma directa y en temas que antes los tenía vedados. Ello era debido a que se seguía ese principio constitucional de que 'el pueblo no delibera ni gobierna, sino que lo hace por medio de sus representantes'. Esos representantes cada día se van atomizando más. Así vamos teniendo las asociaciones de fomento; las ONG; los piqueteros y las marchas de piqueteros que son consensuadas con quienes ocupan el poder, porque se trata de una cuestión irrefrenable, entre otros".

Después de señalar que "los principios que sustenta la nueva ley serán similares a la que ya rige en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el número 3.254", destacó que "muchas administradoras de edificios de Mar del Plata, más allá de lo que establezca la ley, han puesto en práctica principios contenidos en la nueva ley y buscan favorecer una mayor participación de los consorcistas".

Principales modificaciones

de la nueva legislación

A continuación Costantino brindó un detalle de los principales cambios que significará la puesta en vigencia de la nueva Ley:

* "Las mayores modificaciones están centradas en las funciones del administrador de un edificio de propiedad horizontal, que tiene mandato por un año, por lo que vencido ese plazo, para continuar el mismo los propietarios lo tienen que reelegir".

* "La cuenta corriente bancaria que actualmente está a nombre del administrador, tendrá que estarlo a nombre del consorcio".

* "Incorpora la figura de Consejo de Propietarios, con la que no cuenta la ley actual. Este ente funcionará como nexo entre los propietarios y el administrador, para reclamar orgánicamente los derechos que le corresponden y no lo puedan hacer todos en su conjunto".

* "Los propietarios tendrán amplio derecho de información sobre la documentación respaldatoria del consorcio que tenga la administración en su poder. Todos los consorcistas recibirán a partir de la nueva legislación un informe completo y en forma inmediata de todo lo que está pasando en el edificio. Así, cualquier propietario puede exigirle al administrador que le exhiba la citada documentación de la gestión que esté cumpliendo, independientemente de que haya o no rendido cuentas de ésta en la correspondiente asamblea. Ahora, para observar determinada documentación hace falta convocar a una asamblea".

* "Los honorarios del administrador tienen que ser consensuados y fijados con la asamblea. Hoy, las cámaras de administradores establecen honorarios, que no son obligatorios, pero en alguna medida condicionan a los propietarios".

* "El administrador no puede ejercer el derecho de retener documentación del consorcio cuando es removido de su cargo; por ejemplo, si el despedido alega que le deben dinero. Esta modificación soluciona un problema que llevado a la práctica ha causado muchos perjuicios. Por ejemplo, ha habido casos en que el administrador retenía por este motivo comprobantes de pago de cargas sociales y cuando surgió un reclamo de la AFIP, al no presentarse los originales, el consorcio debió pagar nuevamente lo que ya había abonado".

* "El administrador está obligado a contratar un seguro de caución ante un caso de 'mala praxis' que pudiera cometer en perjuicio del consorcio. Por ejemplo, que se hubiera olvidado de realizar un pago, que podría ser de la póliza de seguro o despedido a un empleado en forma incorrecta, y el despedido le hiciera juicio al consorcio. El monto de la caución tendrá relación con el volumen del monto que maneje ese edificio".

* "En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y posiblemente la legislación nacional también lo adopte de esa manera, las faltas son juzgadas por el área de Defensa del Consumidor de la Secretaría de Comercio. En la nueva Ley trasladada a Mar del Plata lo haría la Dirección de Defensa del Consumidor e Intereses del Contribuyente de la Municipalidad".

* "En cuanto al encargado del edificio ya no lo nombraría más el administrador, sino que sería elegido por asamblea, donde se tendrán que presentar los candidatos con el correspondiente currículum y sus antecedentes".

* "Una nueva exigencia es el registro de firmas de los propietarios, que tiene como objetivo que, cuando se realice la asamblea, si el administrador certificó la firma de algún poder, los demás propietarios puedan ver si la firma de ese propietario corresponde a la del poder presentado".

* "Como está basada en los cambios producidos en la sociedad contemplará, por ejemplo, los barrios privados o 'country' y los aparcaderos náuticos, entre otros".

fuente:http://www.lacapitalmdp.com/noticias/La-Ciudad/2011/05/21/183529.htm

Atencio: ACTO EN CAPITAL FEDERAL 19 De Mayo!!!!

2011-05-10T18:58:00.000-03:00

Acción judicial directa contra el inminente convenio

2011-03-02T13:19:00.000-03:00

El Dr. Jorge Resqui Pizarro, coordinador general de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), adelantó que realizarán una "acción judicial directa" contra el próximo Convenio Colectivo del sector. La medida, que será llevada a cabo en conjunto con otras asociaciones de consorcistas, busca "demostrarle al Ministerio de Trabajo y eventualmente a la justicia quién es verdaderamente representativo en el sector", aseguró.

El pasado 18 de febrero el Coordinador de ReDeCo declaró que "vamos a llevar adelante todas las acciones necesarias [administrativas y judiciales] y seguramente vamos a terminar en la Corte" para que se expida al respecto. Así lo aseguró durante la emisión del programa radial Derecho de Piso que se trasmite los viernes a las 19 horas por AM 1010 Onda Latina.

De acuerdo a Resqui Pizarro, la acción judicial es impulsada como consecuencia de la "ilegitimidad e ilegalidad con la que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y las otras cámaras de administradores se sientan a la mesa de las paritarias a negociar cuestiones que no deberían". Según expresó, FATERYH "debería discutir los convenios con los propios consorcistas a través de sus organizaciones". Al respecto, declaró que "le vamos a pedir al Ministerio de Trabajo que nos incorpore a la discusión en el lugar de preponderancia que merecemos".

Resqui Pizarro, quien se mostró muy optimista con respecto a los resultados de la medida, manifestó que "vamos a poder demostrar que el sector de los consorcistas, con sus agrupaciones y federaciones, es mucho más representativo que alguna cámara que intenta representar a los propietarios" en las discusiones salariales. Agregó además que "hay dos [entidades de administradores] que sabemos que directamente no van a poder alegar nada". De acuerdo a Resqui Pizarro, existe una tercera entidad que "va a poder invocar alguna representatividad, pero el número va a ser tan insignificante que va a tener que ceder ante la fuerza que tiene este sector [por los consorcistas]".

Los administradores como asesores

Durante la entrevista, el Coordinador de ReDeCo aclaró que si bien "mi idea siempre fue la de reemplazar a quienes no deberían estar [en paritarias], entendí que -en una transición- bien podría coexistir la participación de distintos actores".

No obstante, afirmó que "esa coexistencia no se puede dar con un margen minoritario por parte de los consorcistas con respecto a las cámaras que dicen representar a este sector". Al respecto, expresó que "la única vía posible es a través de la presencia mayoritaria y de la representación genuina de los consorcistas", aunque no descartó que las entidades de administradores pudieran realizar aportes u asesoramiento en lo que a negociaciones salariales se refiere.

Si bien el Coordinador de ReDeCo no quiso ahondar en detalles, aclaró que se ha iniciado una ronda de consultas con el objetivo de llevar adelante la acción judicial e invitó a los consorcistas a que "se sumen para aportar ideas". Aseguró además que "contamos con la asistencia letrada y el patrocinio de los abogados más exitosos en lo que respecta al derecho colectivo de trabajo en Argentina".

fuente: pequeñas noticias

El Congreso avanza sobre la ley 13.512

2010-09-25T11:17:00.001-03:00

El 2 de septiembre pasado seis diputados nacionales presentaron un proyecto para reformar la Ley 13.512.

Entre otras cosas, la iniciativa impide la participación de los administradores en las discusiones paritarias y le otorga ese lugar a las "Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas".

Se establece la contratación del administrador mediante la figura jurídica de locación de servicios "comprendido en la ley de Defensa del Consumidor" (Ley 24.240). Para éstos, prevé además la obligatoriedad de contratar un seguro de caución o poner a disposición del consorcio una caución real.

La norma –de ser aprobada- reformará el artículo 2.503 del Código Civil, modificará las incumbencias de la Asamblea de Propietarios, creará la figura del Consejo de Propietarios y multará a los dueños u ocupantes de las unidades funcionales por transgresiones al Reglamento de Copropiedad y problemas de convivencia.

La iniciativa lleva la firma de Silvana Giudici (UCR), Fabián Milman (GEN), Horacio Alberto Alcuaz (CC), Adrián Pérez (CC) y Laura Alonso (PRO).

Dentro de los fundamentos del proyecto estos diputados destacan que "se han respetado aquellos conceptos establecidos como principios rectores de la Ley 13.512, agregando aquellas situaciones que aquejan el presente de la relación consorcial".

De acuerdo a sus considerandos "se intenta proteger a los trabajadores de renta y horizontal de medidas injustas [...] que pudieran generar costos y pagos de indemnizaciones al consorcio teniendo en cuenta que el trabajador sólo puede ser despedido por [el mismo] consorcio".

La Ley 13.512 fue sancionada en el año 1948 y, de acuerdo a los diputados que presentaron el proyecto, "quedó desactualizada de la problemática que se iba presentando respecto a la propiedad horizontal, siendo en algunas situaciones insuficiente a los efectos de la resolución de los conflictos".

No habrá administradores en paritarias

El artículo 37º del Capítulo VIII del proyecto establece que "no existirá en la ley, ni en los reglamentos respectivos [de copropiedad] mandato especial hacia los administradores para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en convenciones colectivas de trabajo". Asimismo el mencionado artículo prevé que los consorcios "no podrán ser representados por cámaras, asociaciones o uniones de administradores".

El texto estipula que cuando se produzcan negociaciones salariales los consorcios "deberán estar representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas que posean la respectiva personería jurídica".

En la actualidad los convenios colectivos de trabajo son firmados por 3 entidades de administradores en representación de los consorcistas: la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH).

Otra vez el seguro de caución

El artículo 35º del Capítulo VII de la iniciativa instituye que el administrador "deberá presentar un informe anual con carácter de declaración jurada y una caución real o contratar un seguro de caución a su cargo".

Cabe destacar que en la CABA, la obligatoriedad en la contratación de un seguro de caución por parte de los administradores, que fue dispuesta por el director de Defensa al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo en la Disposición 6.013, se encuentra prorrogada hasta el 1º de noviembre.

Administrador por un año

El proyecto de ley presentado fija la contratación del administrador mediante la figura jurídica de la locación de servicios, con mandatos anuales. El artículo 33º del Capítulo VII establece que en caso de que la asamblea de propietarios decida la remoción del administrador, éste "no podrá exigir en ningún caso indemnización alguna, por tratarse de una locación de servicios, estando comprendido en la Ley de Defensa del Consumidor".

Un nuevo "Derecho Real"

La iniciativa establece en su artículo 48º la reforma del artículo 2.503 del Código Civil que agregaría la propiedad horizontal como un nuevo derecho real. Éste se sumaría así a los dos ya existentes: dominio y condominio.

Por otra parte, el mencionado artículo de la nueva propuesta establece la derogación de "cualquier Ley y/o Decreto que se oponga a las normativas de esta Ley...".

Sólo el consorcio despedirá al encargado

El artículo 31º del Capítulo VII establece que la elección y el despido del personal de servicio (encargado o ayudante) "deberá ser en cumplimiento de una decisión de asamblea convocada a tal fin, salvo motivos graves que justifiquen el despido inmediato". En tanto, el artículo 39º del Inc. c) del Capítulo IX prevé que las sanciones que debieran aplicarse al encargado serán facultad de la asamblea de propietarios decididas por al menos "la mayoría de dos tercios de los presentes".

El que la hace la paga

El administrador o propietario afectado en caso de una transgresión al artículo 9º de este proyecto "podrá formular la denuncia ante el juez competente y una vez acreditada la trasgresión se impondrá al culpable multa a favor del consorcio que puede alcanzar a cinco veces el pago de la última expensa de la unidad".

En caso de que el infractor fuese un inquilino podrá ser desalojado, lo cual no impide ejercer "la acción civil de resarcimiento al propietario afectado".

Las prohibiciones pasibles de sanción son las definidas en el mencionado artículo 9º que establece que: "queda prohibido a cada propietario y ocupante de las unidades destinarlas a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración", "perturbar con ruidos o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio" y transgredir las prohibiciones de tenencia de animales domésticos.

Un régimen simplificado para pequeños consorcios

El Capítulo X de la iniciativa propone en su artículo 43º que "los inmuebles que cuenten con seis o menos unidades, pueden prescindir del régimen de asambleas y consejo de propietarios". Y agrega: "la administración puede estar a cargo de cualquiera de los propietarios que ejercerán el cargo de manera rotativa anual, salvo previsión distinta del Reglamento de Copropiedad y Administración o de un tercero designado por mayoría simple de los propietarios".

El proyecto de ley dispone en su artículo 22º del Capítulo VI que la asamblea -al ser el órgano de deliberación del consorcio- será presidida por uno de los copropietarios y que "el administrador no tendrá ni voz ni voto, pudiendo intervenir sólo ante el requerimiento de la mayoría simple de los presentes...".

Datos de filiación

La iniciativa lleva el número de expediente 6445-D-2010 y fue presentada el 2 de septiembre pasado. Consta de 50 artículos divididos en trece capítulos.

fuente: Pequeñas Noticias

Una buena: El RPA hace pie en la provincia

2010-05-22T00:39:00.001-03:00

"La Ley 13.512 es insuficiente"

En marzo del 2010 la diputada bonaerense por la Concertación Plural, Julia García presentó un proyecto de ley tendiente a la creación de un Registro Público de Administradores (RPA) en la provincia de Buenos Aires. Esta nueva iniciativa se suma a otras tres anteriores .

La legisladora García destacó, dentro de los fundamentos del proyecto, que tiene como objetivo cubrir un "vacío legal" ya que "la aplicación de la Ley 13.512 de propiedad horizontal, resulta en muchas ocasiones insuficiente". Subrayó además "que la creación del mencionado registro dará forma a los derechos y obligaciones, dando garantías para que los consorcistas no se encuentren prisioneros de cláusulas abusivas o contratos leoninos".

Es de destacar que, a diferencia de otros proyectos presentados, éste delegará en los Gobiernos Municipales de cada distrito de la Provincia de Buenos Aires la puesta en vigencia y control del Registro Público de Administradores de Propiedad Horizontal (articulo 2º).

Por otra parte, la inscripción al RPA será de carácter obligatorio, tanto para los administradores onerosos como para los autoadministrados. Esta obligación está contemplada también en la nueva Ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Según la iniciativa de García, el administrador deberá denunciar ante el municipio construcciones antirreglamentarias u ocupaciones indebidas desarrolladas en el ámbito del edificio administrado, sin el permiso de obra pertinente o en contravención a la normativa vigente (artículo 9º).

Asimismo tendrá la obligación de mantener una cuenta bancaria a nombre del consorcio donde se depositarán los fondos del mismo y, en caso de renuncia o cese de la actividad, tendrá un plazo máximo de 10 días para poner a disposición de la asamblea libros, cuentas bancarias y documentación de la administración del consorcio.

El artículo 13º de este proyecto establece, como máximo, en 1 año el mandato del administrador, si bien podrá ser reelecto si reúne las 2/3 partes en la asamblea.

Con respecto a los honorarios de los administradores, el artículo 14º del proyecto plantea que "serán acordados exclusivamente por la asamblea anual del consorcio respetando un acuerdo de partes, entre el mandante y el mandatario" Es decir que, aquel que desee administrar un consorcio no podrá imponer honorarios que no hayan sido acordados previamente por la asamblea. Esta propuesta se fundamenta –según la legisladora- en la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, artículo 9º, que establece que es en el reglamento de copropiedad donde se determinan las bases de la remuneración del representante de cada consorcio

fuente: pequeñas noticias

Ahora será más fácil echar al administrador de consorcio

2010-04-27T17:48:00.002-03:00

Con la entrada en vigencia de una nueva ley, ya no será necesario el voto de dos tercios de los dueños para removerlo. Además, el administrador deberá responder con su patrimonio en caso de perjuicios.

El Gobierno porteño está por reglamentar la ley N° 3.254, que regula la actividad de los administradores de consorcios. Y con ello facilitaría el trámite para echarlos de sus puestos: en lugar de ser necesario el voto de los dos tercios del total de consorcistas, alcanzará con los dos tercios de quienes estén en la asamblea.

Así lo confirmó el director de Defensa del Consumidor de la Ciudad, Juan Manuel Gallo: "El decreto con la reglamentación está listo para que lo firme el jefe de Gobierno. Una vez que lo haga y que sea publicado en el Boletín Oficial, entrará en vigencia 30 días hábiles después".

La ley fue promulgada el 4 de diciembre. La impulsaron el legislador Sergio Abrevaya, de la Coalición Cívica, y el ex diputado Marcelo Meis, lopezmurphista. Respondieron a un viejo pedido de organizaciones de consorcistas.Con la sola promulgación, varios artículos entraron directamente en vigencia. Por ejemplo, el que establece que los administradores duran en su cargo un año, cuando antes era necesario el voto mayoritario de los consorcistas para removerlo. Pero otros artículos necesitan de una reglamentación que permita hacerlos efectivos.

Que sea más fácil echar a los administradores no es un tema menor, considerando que varias de las quejas de los vecinos a los organismos de defensa del consumidor son justamente por problemas con ellos. Hasta hoy se necesita que dos de cada tres consorcistas voten por removerlo. Pero como mucha gente no participa de las reuniones de consorcio, esto casi nunca se logra. A partir de la nueva normativa, con que en la asamblea haya quórum (la mitad más uno de los consorcistas), y dos tercios voten por el despido, el administrador perderá su cargo.

Pero este no es el único requisito que pondrá en marcha la reglamentación. Uno de los principales avances de la ley N° 3.254 fue que obligó a los administradores a presentar un seguro de caución para hacerse responsables patrimonialmente de los eventuales perjuicios económicos que produjeran. La reglamentación aclara que esa póliza debe cubrir no menos del 33% del monto anual de las expensas de todo el edificio.

En tanto, la reglamentación obligará a que todos los co-propietarios dejen su firma en un registro, para evitar la falsificación de firmas. Y establecerá que se pegue una copia de la ley en algún lugar visible del edificio. Otro de los puntos importantes es que todos los nuevos costos que los administradores deban afrontar por estos cambios no podrán ser trasladados a las expensas, según aclararon en el Gobierno porteño. Lógicamente, los administradores sí podrán pedir un aumento en sus honorarios, lo que debería discutirse en la asamblea. En Buenos Aires hay 6.559 administradores habilitados por la Ciudad.

Clarín se comunicó con la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta Horizontal (AIERH), una de las instituciones que nuclea a los administradores, pero explicaron que no querían dar una opinión "hasta tanto no se publique la reglamentación". En cambio, Samuel Knopoff, de la Federación de Asociaciones de Consorcios (Fedeco), consideró que "la reglamentación es la que nosotros propusimos. Es importante aclarar que su entrada en vigencia de ninguna manera debe hacer subir las expensas".

Fuente: http://www.clarin.com/diario/2010/04/27/laciudad/h-02188165.htm

Nota: Pronto en la provincia tambien haya algo parecido, ya fue presentado el proyecto.La UCRA Mar del Plata està trabajando arduamente en este proyecto.

Los Sospechosos de Siempre.....

2010-03-23T19:16:00.005-03:00

Que facil gastar cuando todos son los que pagan,no??? Que intereses personales hay entre algunos propietarios y la administracion respecto a la compra compulsiva de faroles halogenos y demas elementos no aprobados por la mayoría??? Tanta paranoia poteña traida a MDP va a producir que en cualquier momento soliciten un policia en la puerta para que nos cuide cuando el realidad un buen sicologo solucionaría el tema de fondo... Que bueno estaría si en vez de gastar plata en boludeces realmente prestaran atencion a las falencias del edificio (cucarachas, humedad en casi todos los pasillos, pintura cayendose a pedazos)...En fin, sigan agregando lamparitas, total la luz la pagamos entre todos.

El Consejo de Adminis-traición???? bien,gracias....

Un poco de opiniones

2010-02-04T20:34:00.002-03:00

Que piensan los consorcistas hoy?????
Aca faltaría agregar "propietarios interesados en que se les arregle sus propios problemas"...a costa de todos , obvio.-

A. P. I. P. H.

ASOCIACION PROPIETARIOS DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

PERSONERIA JURIDICA I.G.J Nº 1125, OTORGADA el 27-MAYO-2004

Entidad Co-fundadora de la F.A.C. Federación Argentina de Consorcios

Personería Jurídica I.G.J Nº 0035

Los Presentes testimonios son de interés publico, mantenemos en reserva el nombre de los firmantes, los mismos integran un libro que semestralmente enviamos a la O. E. A. en Washington, para que se conozcan las penurias que sufren los propietarios y afectan en muchos casos sus Derechos Humanos

| donata escribió:

LAS EXPENSAS SON CADA VEZ MAS CARAS, NO ESTARIA MAL TERCIARIZAR LOS SERVICIOS DE LIMPIEZA, CUAL ES LA FUNCION DEL ENCARGADO? EN EL EDIFICIO DONDE TRABAJO EL ¨ENCARGADO NO ESTA NUNCA¨, EL UNICO QUE POR LO MENOS PASEA LA ESCOBA ES LA PERSONA QUE ESTA 8 HS DIARIAS. ENTONCES ME PREGUNTO? QUE ESTAMOS PAGANDO?............ LO UNICO QUE SE SIGUE FOMENTANDO ES LA VAGANCIA....

| corintio85 escribió:

En mi consorcio,(es un conjunto de monoblocks con parque al medio) por el famoso convenio, tenemos que tener 6 personas de limpieza que trabajan 1/2 día un encargado 2 ayudantes y no podemos hacer nada. la verdad si podriamos tercerizar el trabajo seria la solucion de muchos problemas (desde que hacen mal el trabajo y se jactan que si no los hechamos ni locos se van a tener que aceptar mansamente los aumentos de sueldo como si todos los recibieramos como ellos.-

| perroserrano escribió:

aparte de ser unos vagos, chusmas, etc... Son unas de las personas que más atentan contra el medio ambiente. Cuantos millones de litro de agua desperdician los porteros para ¨limpiar¨ la vereda. Estan largos tiempos con el chorrito de la manguera empujando la hojita que cayó del árbol, en vez de agarrar una escoba y barrer!!! Ah y no le digas portero que se ofenden, se les dice encargado... vagos!

| guianqn escribió:

Agregaría después de escuchar las declaraciones de los ¨encargados¨.Los edificios pueden tener 2 problemas serios,en los cuales,el encargado no puede hacer nada.Uno si se atasca el ascensor,no queda otra alternativa que llamar a defensa civil ,o a los bomberos,en tanto llegan los técnicos,los cuales todos o casi todos los edificios tienen convenio para mantención,pues hay ordenanzas que así lo disponen.Otro tema son los motores que llevan agua a la cisterna.En mi edificio funcionan dos motores,si se quema uno el otro sigue funcionando hasta que arreglar el desperfecto.No hay más problemas a solucionar.-Eso sí hay una comisión que administra,es decir si se quiere reducir las expensas hay que calentarse un poco también.-

| danielasocas escribió:

EN EL VIDEO UNA DE ESTOS RASCAS DICE QUE EL PORTERO ES ¨EL ALMA DEL EDIFICIO¨ POR FAVOOOOORRRRRRRRRRRRRRRRME RIO DE JANEIRO... LACRAS DE MAESTRANZA, SOLO DEBEN LIMPIAR, ESO NO ES SER EL ALMA DE NADA!

| ael1980 escribió:

El encargado que vive en mi edficio gana unos $6.000 por mes, no paga alquiler, no paga teléfono, no paga luz, no paga gas, no paga cable!! Jamás lo vi con una escoba o un balde en la mano!!! Es una especie de sultán, para trabajar tenemos dos porteros más, sin vivienda, que vienen por 8 hs cada uno, ellos son los que realmente trabajan. Imaginen las expensas. Lo ridículo es que casi el 70% corresponde a sueldos o gastos de portería, y de ese 70%, más del 50% se lo lleva el encargado con vivienda.

| afher escribió:

Encima el portero de mi dpto está en funciones gremiales. O sea que si algunos hacen poco y nada éste hace menor que nada. Hay que pagar más reemplazos, expensas más caras y peor servicio.

| danielasocas escribió:

SI HAY QUE BAJAR LAS EXPENSAS QUE HAYA PORTERO PERO QUE PAGUE EL ALQUILER DE LA VIVIENDA Y TOODS LOS GASTOS QUE NO ENTIENDO POR QUE DIABLOS TENEMOS QUE PAGAR TODOS, DESDE CUANDO HAY QUE PAGARLE A PORTERO TODOS LOS GASTOS Y ENCIMA CON SUELDOS QUE SUBEN TODO EL TIEMPO PORQUE TIENEN UN GREMIO QUE ESTA ENCIMA TODO EL TIEMPO DEFENDIENDOLOS!??

| guianqn escribió:

Lo que conviene hacer es alquilar el departamento que le correspondería al portero y tener una persona para la limpieza,con el alquiler y un poco más se le paga el sueldo.¿Para qué un ¨encargado¨,para recibir la correspondencia o pasar chimentos?Por supuesto a santamaría se le terminaría el curro, que me imagino debe estar preparando un heredero, por que ese gremio parece una monarquía.-

| JuaniArce escribió:

SE RASCAN LAS PELOTAS A CUATRO MANOS,CHUSMEAN Y HABLAN MAL DE LOS PROPPIETARIOS,NO PAGAN ALQUILER O SEA VIVIENDA GRATIS,LOS DIAS DE LLUVIA NO BALDEAN,LOS FINES DE SEMANA COBRAN DOBLE,ARREGLAN CON LOS ADMINISTRADORES Y VAN Y VAN...ARREGLAN CON LOS PLOMEROS...PINTORES ETC...PORQUE SE PERMITE ESTO??? HAY DEPARTAMENTOS QUE EN EL DETALLE DE LAS EXPENSAS TIENEN PUNTOS INSOLITOS COMO POR EJEMPLO UN TRAJE PARA EL ¨ENCARGADO¨(PORQUE NO LES GUSTA QUE LE DIGAN PORTEROS) SALE CASI $1500,UNA PRUEBA DEL TIMBRE DE PORTERIA $200,ARREGLO DE UN CAÑO $2000...Y SI DIGO LA DIRECCION DE LA CALLE MI PORTERO ME MATA...PERDON MI ENCARGADO...Y ENCIMA ES PERONISTA...

| dany1947 escribió:

......Y COMO NO LA VAN A DEFENDER , SI NO HACEN NADA ,NO PAGAN NADA , VIVEN GRATIS Y ENCIMA TIENEN UN SUELDO , VACACIONES Y AYUDANTES....SON UNOS ATORRANTES EN EL MAS AMPLIO SENTIDO DE LA PALABRA..........ADEMÁS ALCAHUETES Y CHUPAMEDIAS DEL QUE MAS PROPINA LES DA.....UNA VERDADERA LACRA.........ENCIMA MAS DE CUATRO SE LASTRAN A LA MUJER DE ALGUN PROPIETARIO......... SON UNA CALAMIDAD¡¡

| racex escribió:

SON TODOS UNA ¨MANGA DE VAGOS¨, QUE PARA LO UNICO QUE SIRVEN, ES PARA CHUSMEAR DE TODO EL EDIFICIO...LACRAAAAAASSSSSSSSSSSS !!!!!!!

| Otilio escribió:

Estos tipos son COMEGRATIS, se rascan el higo todo el día, y además estan con todos los chismes del barrio, de la cuadra y del edificio................son un asco!!!!!!!!!!!!!!!!!! quieren ganar mas que LABUREN VAGOS re contra VAGOS!!!!!!!!!!!!!!!!

| 29730 escribió:

SE MERECEN QUE SE TERCIARICE LA PORTERIA, POR QUERER GANAR MAS Y MAS MIENTRAS LOS HABITANTES DEL EDIFICIO, NO TIENEN GREMIOS CHORROS!!!!COMO EL DE ELLOS!!!!

| carlaschelli escribió:

en europa se hace asì y las expensas son mas baratas que acà..se pagan cada bimestre por ejemplo

| Juana1 escribió:

Y si, se avivaron los consorcistas, era hora, Santamaria es insaciable, al fin se dieron cuenta!. Los sueldos de porteros no son malos, si los comparamos con otros trabajadores, mas vivienda, mas servicios, más...más... y más!

| xlseery escribió:

MAS SE PARECEN A EMPLEADOS PUBLICOS QUE A LABURANTES, FUERA ESTA MANGA DE INUTILES Y LADRONES.

| sincuento53 escribió:

Vamos muchachos, simplemente se les pide que LABUREN..!!! como corresponde y dejen de quedar encerrados en SANTAMARIA... Mucho programa de TV (America)comiéndose la guita de los propietarios... En un edificio de Santa Fe, tienen entrada separada y es una joda loca el dpto del ¨portero¨, que de eso no tiene nada...!!!!! SANTAMARIA... preparate para huir... se te acaba el KIOSCO SINDICAL...!!!

| AliciaS escribió:

Y COMO NO VAN A DEFENDER LA PORTERIA SI TIENEN LA VACA ATADA. TANTO TIRARON DELA PIOLITA QUE LOS CONSORSISTAS SE CANSARON. LO QUE VAN A LOGRAR ES QUEDARSE SIN TRABAJO.

| ponciana escribió:

En mi consorcio de 14 unidades, hicimos eso. Echamos al portero inútil que teníamos, después de pagarle lo q correspondia. Ahora, la Sra. que viene a limpiar 3 veces x semana no está papando moscas en la puerta (x eso lo de porteros, y no ¨encargados¨). Las facturas al buzón, y los provedores de servicios están intruídos sobre q deben venir dia y hora en q se los convoca. La basura, 3 veces x semana, y se le pagan horas extras. Eso si, es de la zona. Confieso que faltan limar algunos temas domésticos, pero estamos bien encaminados. Tenemos administrador, pero no me extraña que ta,bien lo debamos dejar.

| guill escribió:

ESTO SE LO DEBEN AL SINDICATO QUE MANTIENE CAUTIVOS A LOS CONSORCIOS. TARDE O TEMPRANO IBA A SUCEDER POR LOS ABUSOS EN LOS SUELDOS QUE COBRAN MIENTRAS LOS QUE PAGAN NO RECIBEN LOS MISMOS AUMENTOS. ENTONCES, AHORA DEBERÁN SOPORTAR LA OLA DE DESPIDOS O LA NO CONTRATACIÓN SD SUS SERVICIOS, CON LO QUE LA DESOCUPACIÓN AUMENTARÁ CONSIDERABLEMENTE. TODO ABUSO LLEGA A ESTAS INSTANCIAS. PUES QUE AHORA SE JODAN.

| araucano escribió:

MOYANO LOS AYUDARA.............ESO SI CIOMAS DE POR MEDIO.....,MITAD DE LA TAJADA DE SANTA MARIA..--

| CheloR escribió:

Están pagando los excesos e irracionalidad de su propio gremio, que apreto por amento tras aumento. Tienen sueldos que no bajan de 2900 en mano + vivenda gratis + servicios gratis. Mantener a un portero cuesta muy cerca de los 6000 pesos en un consorco estandar, lo que tiene una incidencia de cerca de 50% en las expensas (si ha servicios centralizados)... el futuro es bastante negro para ellos, y no tienen a nadie más que culpar que a sus propios gremialistas.

| andrus1st escribió:

Es lo que hay que hacer: deshacerse de los encargados, que son casi como un empleado público, aunque a veces amistoso, y alquilar el depto que ocupan. Bajan tremendamente las expensas y el puterío.

| jesus escribió:

CUANDO PUEDEN ECHAR DESPUES DE VARIOS AÑOS A LOS PORTEROS CASI TODOS LOS EDIFICIOS NO VUEVEN A TOMAR EMPLEADOS, SON CHISMOSOS, FALTAN CUANDO QUIEREN AL AMPARO DEL SINDICADO QUE EN VEZ DE ASESORARLO PARA Q TRABAJEN NO LO HACEN Y BUSCAN DESPIDO. ESTAN RECIBIENDO LA MISMA MEDICINA.SON LOS DUEÑOS DEL EDIFICIO Y HACEN LO Q QUIEREN ENCIMA LES AUMENTAN CUANDO QUIERE EL SINDICATO SIN Q NADIE PUEDA NEGOCIAR.

| BETO53 escribió:

Aquì el tema grave y fundamental es que se toma al Consorcio como si fuera una Empresa y en realidad no lo es. Por eso las paritarias son inadmisibles asì como estàn, pues no estàn representados todas las partes.Los que habitan en los edificios son propietarios tambien que trabajan en relaciòn de dependencia y ademàs muchos jubilados e inquilinos..Si realmente necesitan aumento, como todos los trabajadores, porque negarlo, debe haber otra forma de hacerlo, en forma consensuada o de ùltima que el Gremio del Sr. Santamarìa se haga cargo de una parte a fin de mantener a sus encargados, de lo contrario los que tienen poca antiguedad lo van a seguir reemplazando por empresas terciarizadas y van a quedar muchos en la calle.

| ncmbox escribió:

En mi edificio el portero faltaba varios dias incluso llego a faltar una semana, no limpiaba, desparecia en horas de trabajo para ir a hacer ¨changas¨ a otros edificios. Le metimos presion, descontabamos sueldo y presentisimo, todo el tiempo encima. No lo puedo sportar y renuncio. Ahora tenemos una empleada por horas, esta todo limpio y ordenado, se paga mucho menos de expensas y encima hace 3 años que no aumentan, cuando teniamos portero por los aumentos de sueldo las expensas se incrementaban cada 6 meses, ya no mas. Estamos todos muy contentos con la decision.

| ricki42 escribió:

es hora q se termine con esto de los porteros....para lo unico q son buenos es para el puterio....ademas viven con quilombos gremiales........basta!!!!!!!

| Robespierre escribió:

Hay que reclamarle A Victor !!!! El sabía que esto iba a pasar !!! Y que hizo !!!NADA 11111

| nestorjb escribió:

Me parece perfecto que se acabe de una vez y para siempre con la dictadura de Santamaria y sus muchachos, cuyo unico fin es esquilmar a los pobres consorcistas imponiendo clausulas y condiciones de trabajo leoninas que esclavizan a los propietarios a los designios de los ¨encargados¨. Lo hizo durante muchos años firmando paritarias con ¨sellos de goma¨ que no representan a nadie y tienen sus oficinas en propiedades del Sindicato ( p ej Riobamba y Cangallo).

hs | heidi escribió:

En Europa y USA, solamente los edificios de muy alto nivel tienen porteros. En el resto, los vecinos se encargan de tirar la basura y levantar las cartas. Si sucede algun percance con las calderas o el ascensor, hay una lista de numeros para llamar.

| JuanH escribió:

Me quedó clarisimo cual es el rol de los porteros...estan ¨capacitados¨ para hacer varias tareas, y eso si, me quedo claro que en el portero uno confia ciegamente y en una persona que limpia te mandan a cualquiera....yo tenia la misma sensacion con un portero....pero debo estar equivocado. Amigos porteros, empiecen a buscar alternativas porque se les corta el chorro....

| sapin escribió:

El gremio de los encargados se esta cavando su tumba, el 99% de los edificios nuevos no tiene encargado. El edificio de al lado mio, jubilaron al portero y lo reemplazaron por gente por hora, el costo bajo a menos de la mitad!!! Un ejemplo a imitar contra todos los gremios donde se presentan estos abusos.

CARLETTO escribió:

BASTA DE CORPORACIONES PERONISTAS
BASTA DE PORTEROS SINDICALISTAS
BASTA DE SANTA MARIA ( el sindicalista, claro )
BASTA DE ADMINISTRADORES COIMEROS
DEJEN A LOS PROPIETARIOS HACER LO QUE SE LES DE LA GANA CON SUS CASA Y CON SU PLATA
QUE LOS PORTEROS PERONISTAS VAYAN A RECLAMARLE A CRIS BOTOX QUE LES DE UN PLAN TRABAJAR Y CHAU

4 de Febrero de 2010

El principio del fin de los porteros de edificios

2010-01-28T22:22:00.000-03:00

Hace unos días, algunas notas en los medios volvieron a mencionar la tendencia creciente de reemplazar a los porteros por personal de limpieza por hora, particularmente en edificios nuevos.

Los constantes beneficios que se les fueron otorgando en los últimos años incrementan permanentemente el valor de las expensas y genera la imposibilidad creciente de pagarlas por parte de muchos propietarios e inquilinos, que viven en consorcios.

Pero a mayores beneficios, menores prestaciones de parte de los beneficiarios, en líneas generales. Es una constante, fácilmente comprobable.

Además, es sabido que el 80% de los problemas consorciales son de convivencia, pero ahora se agregó otro malestar, los porteros cuánto más ganan, menos realizan sus tareas específicas y no sólo cuestionan “todo” sino que además se permiten tarifar cualquier tarea que puedan o quieran hacer creer que no le corresponde.

Dice el refrán popular que el hilo se corta por lo más delgado.

Ningún consorcio tiene la obligación de tener un portero, hay mucha legislación al respecto que, por otra parte, es muy clara.

La contratación de personal de limpieza tiene su representación en el Sindicato de Obreros de Maestranza (SOM) que negocia los convenios colectivos con la Cámara de Empresas de Limpieza.

Conviene señalar que la tendencia de reemplazar al portero continua creciendo pese a las negaciones del SUTERH, sindicato que agrupa a los encargados y que es conocido en la jerga consorcial como la “dictadura sindical” por las constantes presiones que ejerce.

Desde este espacio venimos señalando que algunos consorcios alquilan o venden la portería para solventar el gasto de la empresa de limpieza.

Para alquilar la vivienda del encargado la ley requiere que sea aprobado por 2/3 de los propietarios y si se quiere vender se requiere el conforme del 100% de los dueños.

Y como el ahorro es significativo, aunque resulte sorprendente se consigue, siempre.

En algunos casos, lleva un poco más de tiempo pero una vez tomada la decisión y aunque a priori parezca una misión imposible.

Fuente de Información: Asteriscos.Tv por Sofía Wachler.(26-1-2010)

Convocatoria a Asamblea Anual

2010-01-12T20:22:00.005-03:00

Comunicamos que ha llegado (fuera de fecha, ya ni los 10 dias respetan) la Convocatoria a Asamblea. La misma es convocada para el Sabado 16 de Enero a las 10 hs.

Orden del día:

1.Constitucion Legal de la Asamblea.
2.Eleccion del Presidente y Secretario de Actas.
3.Consideración de la Rendicion de cuentas.
4.Trabajos a realizar durante el año. Cerramiento balcones.
5.Mnadato de la administración.
6. Eleccion del Consejo de Administracion.

Ojo con el punto 4. , nos quieren embocar como una "REFORMA" una clara violación al Reglamento de Copropiedad. Bajo el artilugio de tener mas "seguridad" quieren cerrar los balcones del primer piso, obteniendo asi un ambiente mas (en clara ventaja con los propietarios del 3er piso por ejemplo). Dicha conducta afecta, perjudica y altera las partes comunes del edificio.

Para aprobarse modificaciones de fachada recordemos que hace falta el 75% del total de los propietarios. Estemos atentos, no vaya ser cosa que tres vivos caprichosos con complicidad de la administración traten de modificar la fachada, ya bastante desastre hicieron cuando eligieron el nuevo color espantoso hace 3 años.-

Los esperamos en la asamblea, veni, participá!!!

Expensas: polémica por aumentos a encargados

2009-12-14T12:51:00.002-03:00

Los consorcistas son rehenes de los administradores de consorcios –menos mal que la Legislatura porteña acotó sus funciones, pero sobre todo de los porteros que no cesan de abusar de sus privilegios, imponen sus propias reglas y lo que es peor se ganan permanente el odio y la condena de todos, no sólo porque cada vez ganan más, sino que como es fácil de comprobar, trabajan menos. Casi una regla en todas partes…

Otro aumento de expensas para enero y van. En promedio será de un 10 % dependiendo del tipo de edificio y servicios, pero lo más “fuerte” es el plus que cobrarán ya sea por antigüedad o tareas como mover los vehículos en la cochera.

Por ejemplo, por retiro de residuos, pasarán a cobrar $ 3,80 por cada vivienda u oficina, cuando hasta ahora cobraban $ 3 (26% de aumento); por movimiento de coches, en garages de hasta 20 unidades, $ 77, contra $ 61 que es el valor actual (también 26%).

"La de encargados de edificios es la única paritaria donde no está representada la patronal. Intervienen los presidentes de tres cámaras, que no consultan a los administradores y estos, a su vez, menos nos consultan", dijo el titular de la Federación Argentina de Consorcistas, Samuel Knopoff.

“Este aumento salarial es ilegal porque el sector consorcial no estuvo representado durante las últimas negociaciones”, aseguró.

Víctor Santa María, secretario general del poderoso sindicato y referente del peronismo porteño negocia con tres asociaciones de administradores de consorcios, que son las que tienen personería. La última paritaria fue acordada con dos (UADI y AIERH) y rechazada por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal.

Mientras las expensas se siguen encareciendo, “las cámaras conceden todo lo que les pide el SUTERH (gremio de los porteros) porque son socios y el ministerio (de Trabajo) mira para otro lado”, enfatizó Knopoff.

El nuevo incremento de haberes entró en vigencia este mes y desde enero, repercutirá indefectiblemente en las expensas aunque la suba, no será igual para todos los edificios, dependerá de la cantidad de unidades, porteros, suplentes. Los más afectados son los edificios de pocos departamentos.

"Estos aumentos tienen que ser nulos porque el ministerio de Trabajo no nos deja participar representando a los consorcios y a los copropietarios", subrayó Knopoff.El representante de los consorcistas insistió en que “esta suba de enero no se podrá frenar, pero, como en marzo se viene otro aumento, es preciso intervenir forzosamente para ser más equitativos y ecuánimes en lo que se vaya a pactar".

Actualmente, los encargados con vivienda de la cuarta categoría, que corresponde a un edificio sin servicios centrales, cobran 1.777 pesos de básico y no recibirán aumentos.Los de primera categoría, que atienden tres o más servicios centrales, perciben 2.056 pesos. Desde este mes, crecerán a 2.132, aunque se lo liquidarán en enero.

Durante el verano, al básico y a los plus se añadirá un monto fijo de 480 pesos, en dos cuotas de $240, entre enero y febrero. “Será considerado como una gratificación extraordinaria” y no será tomado en cuenta para futuras negociaciones, aclaró el Ministerio de Trabajo.

Hay que sumarle a estos sueldos todos los beneficios adicionales que tienen los encargados como la exención del pago de prácticamente todos los servicios, cable incluido y muchos otros.¿Cuánto aumentará la mora en el pago de expensas con estos aumentos? ¿Podrán los jubilados e inquilinos afrontarlas?

Por Sofía Wachler
http://www.asteriscos.tv/realestate-87.html

Limitaciones para administradores de consorcios

2009-11-07T12:02:00.003-03:00

Sanción en la Legislatura: aprobaron reforma de la 941 propuesta por Sergio Abrevaya

‏Sanción en la Legislatura
Limitaciones para administradores de consorcios
Durarán un año; se los podrá sancionar; aprueban medidas de ahorro energético

La Legislatura porteña aprobó una ley que limita el poder de los administradores de consorcios que trabajan en la ciudad, pues reduce su mandato a un año de duración, prorrogable, e impone un esquema de infracciones y sanciones que coordinará la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del gobierno porteño.

Además, creó la figura del "administrador voluntario", como se considerará a todos aquellos propietarios que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna.

La norma fue aprobada sobre un proyecto de ley presentado por el jefe del bloque de la Coalición Cívica, Sergio Abrevaya, que también incluía la prohibición de que los administradores participaran en las paritarias en las que el gremio de los encargados de edificios negocia sus aumentos salariales, de manera de lograr una mejor representación de los consorcistas.

Sin embargo, esta exigencia sólo fue mantenida en el despacho de minoría que emitió la Comisión de Legislación General, presidida por Marcelo Meis (aliado a la CC). Ayer, en el recinto, los diputados respaldaron el despacho de mayoría, que no incluyó esa cláusula.

De todas maneras, la ley avanzó al facilitar la remoción de los administradores. Hoy, para hacer cesar su mandato, se requiere el voto de los dos tercios de los propietarios, número difícil de reunir. Cuando entre en vigencia la ley, el mandato caducará anualmente y los copropietarios podrán no renovárselo.

La ley obliga también, entre otras cosas, a los administradores a inscribirse en el registro que supervisa la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a contratar proveedores con documentación en regla (seguros, inscripción en la AFIP, facturas legítimas, etc.) y a presentar la liquidación de expensas con una serie de datos específicamente estipulados, para evitar manipulaciones y engaños.

Si el administrador no cumpliera alguno de los requisitos impuestos, podrán ser sancionados con penas que van desde el pago de una multa mínima de un salario de encargado, hasta la exclusión del registro, pasando por la suspensión.

Para eso, los copropietarios deben denunciar la irregularidad ante la autoridad de aplicación.

FUENTE: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1195471

Buen ejemplo, ojala la provincia de Bs. As haga lo mismo urgentemente!!!

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Qué opinan nuestros clientes [los consorcistas]‏

2009-11-03T20:50:00.002-03:00

La consultora Giacobbe y Asociados SA realizó, a pedido de AIERH, una encuesta para conocer la opinión que los consorcistas tienen de los administradores. Los resultados fueron expuestos por Jorge Giacobbe en la XIII Jornada de Actualización Profesional

Existe una clara percepción, por parte de los administradores de consorcios, de que la actividad que desempeñan tiene, en general, mala reputación en la sociedad. Sin embargo, no se disponía hasta ahora de mediciones que permitieran corroborar o desestimar esta percepción. Con el convencimiento de que cualquier acción tendiente a influir sobre una realidad debe basarse en el conocimiento de esa realidad, AIERH se contactó con la consultora Giacobbe y Asociados, especialista en opinión pública, para realizar un estudio de campo sobre, precisamente, la opinión que la sociedad en general tiene de los administradores de consorcios.

El estudio se realizó en la ciudad de Buenos Aires (80%) y en el gran Buenos Aires (20%), sobre propietarios (74,5%) e inquilinos (25,5%) de edificios de propiedad horizontal. La muestra fue de 235 casos efectivos. La encuesta fue anónima, personal, entregada al encuestador en sobre cerrado. Fueron encuestados hombres (44,3%) y mujeres (55,7%) que habitan en departamentos de diferentes comodidades, básicamente dos y tres ambientes.

Según aclaró Jorge Giacobbe, titular de la consulta, si bien la muestra debería haber sido más amplia para tener valor estadístico, de cualquier modo debe interpretarse como una aproximación severa a la verdad, ya que la mayoría de las respuestas fueron contundentes y marcaron una clara tendencia.

Los resultados de la encuesta fueron expuestos por Jorge Giacobbe en la XIII Jornada de Actualización Profesional organizada por AIERH, el pasado 10 de septiembre. Por la extensión de la encuesta, sólo consignaremos parte de estos resultados, con una breve reseña de los comentarios realizados por el consultor.

Cómo nos ven

"Los administradores de consorcios no sienten que la suya sea una profesión respetada y respetable. AIERH, como entidad que los representa, recogió esta preocupación y, a través de su presidente, el Dr. Juan M. Acosta y Lara, nos consultó sobre cómo encarar un plan de trabajo dirigido a la construcción de una imagen que permita a esta profesión alcanzar cierto nivel de prestigio. Para poder trabajar en la construcción de una imagen, primero debemos saber cómo nos ven los otros y cómo nos vemos a nosotros mismos. De allí surgió la propuesta de la encuesta cuyos resultados repasaremos seguidamente", explicó Jorge Giacobbe.

"Los seres humanos tenemos una percepción de nosotros mismos que no coincide con la que tienen los demás de nosotros. La propia percepción es como un escudo protector que nos disculpa. Tendemos a protegernos con una explicación a veces piadosa sobre nuestra propia persona o sobre la actividad que desarrollamos –reflexionó-. Parte de la distorsión de la imagen del administrador reside en que no está puesto en palabras qué significa administrar. Por alguna razón esta profesión no ha podido definirse claramente. Si el objetivo es avanzar en la construcción de una nueva imagen, no alcanza con enunciar la identidad profesional (administrador de consorcios), hay que encontrar una frase, una idea fuerza, desde la cual los actores de es profesión se redefinan claramente cómo queremos que nos vean."

Confianza

La primera pregunta formulado a los consorcistas -¿qué confianza le merecen las administraciones de consorcios en general?- mostró un 52,8% de "poca o ninguna confianza".
"Quiere decir que, por alguna razón, los modos por los que estamos transitando esta profesión no generan prestigio, ni confianza. Para tranquilizarnos –aclaró Giacobbe-, debemos admitir que el formato de vinculo que tenemos los argentinos, es decir, cómo nos relacionamos los argentinos con los argentinos, es la desconfianza. Todos desconfiamos de todos. Lo cual mitiga en cierto modo la contundencia del 52,8% mencionado".

La segunda pregunta apuntó ya al terreno particular: ¿qué confianza le merece el administrador de s consorcio? Frente a lo conocido, la desconfianza disminuye: el 57,4% de los encuestados tiene total, mucha o alguna confianza en su administrador.

"La primera conclusión es que, cuando nos presentamos, somos mejor percibidos que cuando se habla de nosotros. Decir que los administradores no tienen prestigio, pero el mío me satisface más que el conjunto, también es una forma cultural de la Argentina. Cuando le preguntamos a la gente sobre el sistema educativo, se repite este esquema: el sistema educativo argentina no es percibido como bueno, pero cuando les preguntamos sobre el colegio de sus hijos, no dudan en responder "es maravilloso". En otras palabras, nadie admitirá que manda a su hijo a una mala escuela".

Las siguientes preguntas de la encuesta fueron abiertas: ¿con qué color representaría al administrador de su edificio? ¿con qué animal?

Explica Giacobbe: "Los colores tienen un profundo significado psicológico. Como corresponde a un sector que tiene poco prestigio, el color que predominó fuel el gris (23,4%), seguido por e rojo (peligro), el negro, el azul (frialdad, racionalidad) y el amarillo (precaución). El verde (7,2%) no sólo es "esperanza", sino "espera tranquila" e incluso inmadurez. Los colores claros, que son los positivos, aparecen mucho más abajo en la tabla".

En cuanto a los animales, los dos primeros de la tabla son domésticos (gato y perro), lo cual –en la opinión del consultor- es tranquilizador, ya que lo que interesa aquí, desde el punto de vista de la interpretación psicológica es si el animal es agresivo o no para el hombre. Los animales que ocupan el tercer y cuarto lugar (zorro y rata) son más amenazadores.

Atributos positivos: para el 16,4% de los encuestados el atributo positivo de su administrador es la amabilidad. Hay un 15,3% que lo califica de honesto; pero un 10,6% dice que su administrador no tiene atributo positivo y un 23% no sabe / no contesta esta pregunta.

Entre los atributos negativos, los dos primeros -no escucha / no está presente y es ineficaz / incumplidor- se llevan el 24,6% de las adhesiones, seguido por: mentiroso, deshonesto, lento, poco transparente.

Aprobado

Un punto importante es el que refleja el pensamiento de los consorsistas sobre el honorario que percibe el administrador. El 45,5% de los encuestados cree que es correcto.

"El problema con ustedes no es el honorario –afirma Giacobbe-. Es importante tenerlo en cuenta, porque muchos profesionales creen que el camino es cobrar poco. La psicología, en cambio, plantea un concepto interesante "lo que no tiene valor no vale".

En cuanto a la nota con la cual los consorcistas califican la eficacia de su administrador, la cabecera de playa la marca el 5 con 21,3%, pero las calificaciones por encima de 5 puntos superan ampliamente las que están por debajo de este puntaje. Por otra parte, el 64,7% de los encuestados no estaría dispuesto a hacer el trabajo del administrador.

Primera conclusiones: la gente en general conoce a su administrador (77,9%), le tiene más confianza que a los administradores en general, cree que percibe un honorario correcto y no estaría dispuesto a hacer el trabajo que él realiza.

Acuerdo / Desacuerdo

El 58,3% de los consorcistas cree que el administrador hace algún esfuerzo para que las cosas funcionen bien. La contrapartida: un 40,7% considera que no. "Este resultado tiene un lógica, si encuadramos la relación administrador-administrado en el esquema protagonista-víctima -explica Giacobbe-. El lugar del protagonista siempre es difícil. El protagonista es el que hace (recoge los beneficios de su acción pero también paga los costos). Los que no hacen sola las victimas. El consorcista es la victima a la que le pasan cosas (se quedó sin ascensor o sin agua), se siente agredida por el edificio siente que el otro no hace todo lo que debiera hacer para evitar que estas cosas pasen. Por otra parte, hay condiciones objetivas del trabajo el administrador que producen desgaste. La naturaleza propia de la tarea tiende a desgastar al actor. Es inevitable."

Las respuestas que siguen muestran que el administrador –en la percepción de los consorcistas- no dedica el tiempo suficiente al consorcio (64%); maneja los fondos en forma poco transparente (50%), pero al mismo tiempo, el 66,8% de los encuestados sostuvo que no podría prescindir del administrador y que los propios vecinos se hicieran cargo de la misma.

"Creo que no están en u problema de desprestigio consolidado. Hay mucha gente en la profesión que es respetada. El problema que circunscribe a un 25% ó 30% de la actividad que, parecería esta en manos de colegas no demasiado idóneos un honorables", sostiene Giacobbe.
Estos valores se mantienen a lo largo de los resultados: menos del 20% piensa que los administradores no están capacitados para ejercer la tarea que realizar y casi un 75% cree que el trabajo que realiza el administrador es complejo.

Los consorcistas

Una extensa lista de preguntas apuntan a mostrar la actitud de los consorsistas respecto a la asistencia a las asambleas (qué opinión le merecen las reuniones) y a la participación como miembros del consejo de propietarios. En general, hay concenso sobre que las reuniones se realizan con la debida frecuencia y son convocadas con la anticipación reglamentaria. La mayoría responde que concurre, aunque también aquí aparece el 20% de insatisfechos (17,9% no concurre nunca a la asamblea). De ellos, algunos estiman que no conducen a nada. En la opinión de Giacobbe, los administradores deben aguzar el ingenio y la creatividad para motivar a la gente. "Nos están diciendo que los temas que estamos proponiendo en las reuniones no son interesantes para ellos. También nos dice que tenemos que propiciar el intercambio de opiniones entre vecinos (si no hablan entre sí, hablan de nosotros."

Administradores por administradores

El trabajo de la consultora se completó con un relevamiento realizado entre los asistentes a la Jornada: los administradores debieron completar una encuesta en la cual reflejaron a grandes trazos su propia visión de la profesión. Cómo se ven a sí mismos. Veamos algunos resultados.

¿Qué confianza le merecen las administraciones de consorcios en general? Respuestas: total confianza: 3,5%; mucha confianza 19%; alguna confianza: 52%; poca confianza: 15,5%; ninguna confianza: 1,5% y no sabe / no contesta: 8,5%.
"Ustedes mismos opinan de ustedes que los administradores de consorcios merecen regular confianza. Esta opinión no difiere demasiado de la que tienen sus clientes", destaca Giacobbe.

¿Cree que los consorcistas están conformes con el tiempo que usted dedica a atender a cada uno de los edificios? Los resultados: totalmente conformes un 7%; conformes: 34,5%; bastante conformes: 20%; poco conformes: 31%; nada: 7,5%.

¿Recibe reclamos sobre la calidad de atención que su administrador brinda? Sí, muy frecuentemente: 20%; pocas veces: 65,5%; casi nunca: 14,5%.
¿Cree usted que los consorcistas sospechan que los administradores se quedan con algún porcentaje de las contrataciones que realizan? Sí, no tengo dudas: 45%; creo que sí: 46,5%.

Conclusiones

No estamos frente a una problema grave, sino frente a un problema que está matriciado en gran medida dentro del clima general de desconfianza al que hemos hecho referencia, característico de nuestra sociedad. La nota que la gente les pone a los administradores es superior en 5 puntos, con tendencia hacia arriba. Si el colectivo se lo propusiera, no sería tan complejo encontrar un modo de comunicación hacia los clientes que mejorara sustantivamente las condiciones de recepción de la gestión de los administradores.

La sugerencia es trabajar en la creación de un slogan que los defina, una frase que marque el alcance y limite de la actividad. No se trata de pensar que los otros no nos valoran porque no nos entienden, la responsabilidad de hacernos entender es nuestra. Tenemos que trabajar en comunicar mejor lo que somos y para ello, observarlos. Cuando uno conoce al otro, puede predecir qué va a pasar y eso nos permite un mejor posicionamiento. El que sabe qué va a pasar puede instalarse en el lugar que más le conviene. El que no sabe, tiene miedo, y el miedo es el principal inhibidor en ésta como en cualquier otra actividad", concluyó Jorge Giacobbe

Avanza una ley para limitar el mandato de los administradores

2009-10-06T13:15:00.001-03:00

Discusión en la Legislatura porteña
Sería de un año, renovable; es para facilitarle su remoción a los consorcios

Avanza en la Legislatura porteña un proyecto de ley para regular la duración del mandato de los administradores de consorcios y exigir que vuelquen en la planilla de expensas una serie de detalles precisos sobre las contrataciones y los pagos efectuados a proveedores. La iniciativa, presentada por el diputado Sergio Abrevaya (Coalición Cívica), pretende controlar la actividad de los administradores a raíz de los abusos en muchos casos registrados.

Ayer 5 de Octubre, la discusión del borrador en la Comisión de Legislación General de la Legislatura provocó diferencias entre entidades que reúnen a consorcistas, partidarios de la iniciativa y representantes del Colegio Público de Abogados, que la rechazan.

Al término de la acalorada reunión, quedaron en pie dos proyectos de despacho de comisión que no incluyen los que eran los puntos tal vez más restrictivos del borrador de Abrevaya. Ninguno de ellos dio al Estado, como planteaba el original, la potestad de limitar la cantidad de unidades que una persona podía administrar en función del patrimonio declarado anualmente. Ambos, además, eliminaron la exigencia al administrador depositar los fondos de los copropietarios en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, que quedó como optativa.

Aumentos a encargados

En tanto, sólo uno de ellos quita a los administradores la autoridad para discutir aumentos de sueldos a los encargados en las paritarias que coordina el Ministerio de Trabajo de la Nación. Para legitimar como verdaderos representantes de los consorcios a los copropietarios, ahora los consorcistas impulsan un proyecto en el Congreso.

"En la ciudad hay 2,5 millones de copropietarios, entre 100.000 y 120.000 encargados, y solamente 6500 administradores; de ellos, apenas 1400 están agrupados en cámaras. Curiosamente, son éstas las que negocian en las paritarias. Exigimos recuperar para los consorcistas la representación de la patronal en las discusiones -dijo a LA NACION Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcistas (Fedeco)-. Respetamos a los encargados, pero también a los trabajadores activos y pasivos que son copropietarios."
Los dos proyectos de despacho de comisión acordados ayer establecen la duración del mandato de los administradores en un año, renovable. Hoy el mandato es ilimitado en el tiempo y se necesita, por lo general, el voto de dos tercios de los propietarios para remover a un administrador.

Además, proponen que en la planilla de expensas figure, entre otros datos, un pormenorizado detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, con indicación de nombre de la empresa, dirección, CUIT o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

(fuente: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1182915&origen=NLInfoGral )

En Mar del Plata tambien.....

2009-08-12T07:59:00.005-03:00

Sigue pendiente el debate sobre los administradores de edificios

Especialistas consideran que el modelo porteño que se pondría en vigencia en breve debería ser imitado aquí. Entre otras cosas, limita los mandatos de los encargados. Y exige la aprobación de los vecinos a las negociaciones salariales.

La inminente aprobación en la Legislatura porteña de una ley que limitaría las atribuciones de los administradores de consorcios volvió a poner sobre el tapete la demora que existe en el debate sobre esa actividad en la provincia de Buenos Aires.

Mar del Plata es una de las ciudades donde la preocupación es mayor, ya que aproximadamente dos de cada diez habitantes viven en edificios de departamentos y son frecuentes los conflictos con los administradores o por el pago de expensas.

El proyecto que actualmente se debate en la Legislatura porteña propone que los administradores renueven su cargo anualmente, al tiempo que tengan que hacerse responsables patrimonialmente en caso de un perjuicio económico para los vecinos y, principalmente, que no puedan negociar aumentos salariales de los encargados de edificios sin una autorización expresa de los vecinos.

El titular nacional del gremio de los encargados de edificios (Suteryh) Víctor Santa María, se declaró "totalmente de acuerdo" con ese proyecto que tratará la Legislatura para que los consorcios controlen los salarios de los trabajadores del sector y regulen el funcionamiento de las administraciones.

Santa María, referente porteño del kirchnerismo, saludó el proyecto -que se aprobaría a principios de setiembre- ya que "todo lo que sea darle posibilidad de control y participación a la gente, es positivo". Asimismo, destacó el "control ciudadano" y la "calidad institucional" que se ganaría, según declaró, con el proyecto.

En tanto en esta ciudad, el abogado especialista en Consorcios Juan Antonio Costantino, consideró que el proyecto que se está analizando la Legislatura porteña es "un ejemplo a seguir" en muchos aspectos para la provincia de Buenos Aires.

En primer lugar Costantino explicó que dicho proyecto retoma una propuesta que "venimos sosteniendo desde hace tiempo, que es la necesidad de un mandato anual del administrador".

En este sentido aclaró que "se trata de una práctica que ya fue incorporada por gran parte de los edificios de la ciudad de Mar del Plata y la Costa Atlántica" pero reconoció que su formalización le daría "indudablemente otra significancia".

Por otra parte Costantino consideró que "es de muy buena pràctica que la cuentas bancarias del consorcio estén a nombre de la persona jurídica 'consorcio de propietarios' y no a nombre personal del administrador o miembros del Consejo de Propietarios, ya que en caso de fallecimiento, quiebra, deudas de los titulares o divorcio de alguno de ellos, los fondos que realmente le pertenecen al consorcio podrían ser embargados por terceros acreedores o entrar en el proceso sucesorio de un cotitular que fallezca o en el proceso concursal de alguno de ellos".

Piden personería jurídica

Por otra parte Costantino entendió que "es imprescindible que en algún momento el Ministerio de Trabajo reconozca personería a alguna entidad genuinamente representativa de los intereses de los propietarios para sentarse a la mesa de negociación salarial por los sueldos de los encargados de edificios".

En este momento reflexionó que "hasta ahora se considera que las cámaras de administradores hacen las veces de voceros de los propietarios, pero la realidad indica que nadie mejor que el interesado directo, es decir quien desembolsa el dinero de los aumentos puede defender con eficacia su patrimonio".

Por más buena voluntad que ponga una cámara de administradores, ellos no son los que pagan los aumentos, por ello es natural que la defensa de la posición de los propietarios no se vea fuertemente sostenida en la mesa de negociación salarial", concluyó el especialista.

Reclamo de consorcistas

La obtención de la personería jurídica para poder negociar los mandatos de los consorcistas es un viejo reclamo que vienen realizando diversas instituciones que representan a los propietarios de inmuebles.

En Mar del Plata, los propietarios están nucleados en diversas instituciones que vienen reclamando dicha potestad ante el Ministerio de Trabajo de la Nación, hasta el momento infructuosamente.

En este sentido Costantino recordó que "la regulación de todo lo atinente al ejercicio de profesiones está reservado a las provincias y es así como toda la normativa relacionada con médicos, abogados, ingenieros, contadores públicos y arquitectos, a modo de ejemplo, tienen sustento en leyes o decretos emanados del gobierno provincial y la municipalidad no tiene facultades algunas sobre los mismos, a punto tal que ni siquiera es necesario habilitación municipal para el ejercicio de cualquier profesión en forma liberal".

El proyecto que espera ser tratado

El único proyecto que estudian los legisladores con relación a la actividad de los administradores aborda el tema desde una óptica diferente a la de sus pares de Capital Federal: en lugar de limitar sus funciones, pide su colegiación.

Sin embargo, tampoco este proyecto tiene demasiadas chances de convertirse en ley. "En la Legislatura no hay vocación para tratar este tema" reconoció en diálogo con LA CAPITAL el autor de la iniciativa, Jesús Porrúa -UCR-, quien atribuyó esta demora a las diferentes realidades que existen en las localidades bonaerenses respecto de la propiedad horizontal.
"A excepción de Mar del Plata, La Plata y en algún sentido Bahía Blanca, en el resto de las ciudades de la provincia no hay demasiada conciencia sobre la importancia de regular a los consorcios" afirmó Porrúa quien consideró que avanzar en la profesionalización de este rubro "es algo importantísimo porque hay muchos factores en juego, principalmente relacionados con la seguridad de la población".

"Temas como la limpieza de los tanques, el mantenimiento de los ascensores y el buen estado de la red de gas hoy están en manos de gente que no siempre suele tener la formación adecuada", reflexionó Porrúa quien además consideró que "existiera la figura de un administrador responsable, el Estado tendría en quien respaldarse respecto de estos temas".

(fuente: Diario La Capital-MDP-12/9/09)

Quieren darles más poder a los vecinos en los consorcios

2009-08-10T15:10:00.002-03:00

Justicia, justicia, perseguiras......

Avanza una ley que limita el poder de los administradores. Ante las subas de expensas, proponen que los consorcistas autoricen los aumentos a encargados. Y que el administrador renueve cada año su cargo y responda con su patrimonio en caso de perjuicios.

La Legislatura porteña aprobaría en los primeros días de septiembre una ley para limitar las atribuciones de los administradores de consorcios. La idea es que deban renovar su cargo anualmente, que tengan que hacerse responsables patrimonialmente en caso de un perjuicio económico para los vecinos y, sobre todo, que no puedan negociar aumentos salariales de los encargados de edificios sin una autorización expresa de los vecinos.

La iniciativa fue adelantada por Clarín en marzo. El proyecto es impulsado por asociaciones de consorcistas y por los legisladores Sergio Abrevaya, de la Coalición Cívica, y Marcelo Meis, cercano a Ricardo López Murphy. La semana que viene, la Comisión de Legislación general emitiría el despacho, que se podría tratar en las primeras sesiones del mes que viene.

Si bien la ley plantea varias modificaciones, las más importantes son cuatro. La primera, la duración en el cargo del administrador. Actualmente, para remover al administrador hacen falta dos tercios de los votos de los vecinos, que nunca se consiguen porque la mayoría de la gente no participa en las reuniones de consorcio. Con la nueva ley, el cargo se renovará anualmente con una mayoría simple de los votos. Esto, afirman en las Legislatura, obligará a los administradores a "hacer bien los deberes", o se quedarían sin el trabajo.

El segundo cambio es que cada administrador deberá presentar anualmente una declaración jurada más un seguro de caución o algún aval económico. La idea es que, si hay algún perjuicio económico para el consorcio, el administrador responda con su patrimonio.

El tercer cambio, que hace a la transparencia, es que todo el dinero del consorcio se mueva a través de una cuenta bancaria.

Pero el objetivo de fondo de esta modificación es el cuarto cambio: no permitir que los administradores negocien aumentos de salarios con los porteros, salvo que tengan una autorización expresa.

Actualmente, cada vez que el SUTERH, gremio de los encargados, reclama una suba en paritarias, la negocia con tres asociaciones de administradores, y con que dos aprueben, llegan a un acuerdo. Así, los consorcistas no están directamente representados.

Por eso, los incrementos en los haberes que se otorgaron en los últimos años fueron muy criticados por los consorcistas. De hecho, la polémica se reavivó en los últimos días, ya que entró en vigencia el nuevo aumento que correrá en cuotas desde julio hasta septiembre, con una segunda suba en enero y febrero. Esto ya está encareciendo las expensas, o lo hará en los próximos meses, porque el sueldo y cargas sociales del encargado representan un 50% del total de gastos de un consorcio.

Según averiguó Clarín, en el SUTERH relativizan esta postura. Es que, afirman, las negociaciones en paritarias del convenio colectivo de trabajo responden a leyes nacionales, que están por encima de cualquiera que pueda votar la Ciudad. Pero fuentes de la Legislatura explicaron que "cuando se vote la ley, las asociaciones de consorcistas tendrán un elemento legal para plantear ante la Justicia su derecho a participar en las paritarias".

"Con la ley daremos muchas herramientas para solucionar varios de los conflictos que se dan en los consorcios", afirmó el diputado Meis. En tanto, Abrevaya agregó que "hay mucha expectativa de la gente. En la página www.leydeconsorcios.com.ar ya sumamos más de 4.000 firmas".

Para los consorcistas, la ley sería un importante avance. "El consorcista es el empleador, el administrador es sólo un mandatario. Por eso tienen que dejarnos participar en las paritarias", reclamó Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Consorcios (FEDECO).

Del lado de los administradores, en la asociación AIERH aseguraron que "el reclamo de los consorcistas por participar en paritarias es justo, pero la normativa la debe modificar el Congreso nacional, no la Legislatura". En realidad, el viejo reclamo de los administradores es conseguir la colegiación, para que sólo puedan ejercer la actividad quienes se matriculen. Esto es resistido por los consorcistas, porque supondría que los administradores fijen sus aranceles, que serían más altos, y además impediría que los mismos vecinos se autoadministren.

De hecho, el tema de quién puede o no ejercer como administrador disparó una polémica entre los colegios de Abogados y Contadores

(clarin, 10/8/09)

Asi cumple la Administraciòn

2009-07-30T19:05:00.009-03:00

Vamos a recordar el punto D de la Asamblea realizada el 17 de Enero de 2009:

"Por solicitud de varios propietarios se determinò reemplazar los pulsadores de luz de los pasillos por luminarias con sensores de movimiento favoreciendo asi, la seguridad dentro del edificio"

Asi cumple la administraciòn lo resuelto en Asamblea. Asi se respetan a los propietarios. Eso si, para apretar propietarios estan a la orden del dìa. Pareciera que en algunos casos la plata de unos vale mas que la plata de otros. ASI NOS VA.......,sigamos en el chiquitaje.

Tampoco cumpliò con los trabajos que debe realizar sobre aquellos postigones que al 30 de Junio sus propietarios no realizaron el mantenimiento (punto B de la misma Asamblea)

Dejen de liquidar expensas y administren.

Soplan vientos de cambio, no dejemos pasar nuevamente la oportunidad......

Sigue la Joda

2009-07-29T17:57:00.002-03:00

Los encargados tendrán un incremento de hasta el 27% y empezarán 2010 con un extra de $ 480

Los encargados de edificios recibirán una suba salarial de $ 380 que se efectivizará en forma progresiva desde este mes y hasta septiembre. A ese monto, que será incorporado a los sueldos de convenio, se le sumarán otras mejoras en diciembre. Además, habrá una asignación no remunerativa de $ 480 por abonarse en enero y febrero de 2010.

Sólo por lo que deberá otorgarse hasta septiembre, los consorcistas verían incrementado el monto de las expensas en un 15% promedio. Pero si se agregan las mejoras que seguirán luego, el efecto total sería de al menos un 30%, según estiman en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y la Actividad Inmobiliaria (Caphai), una entidad que es histórica signataria del convenio, pero que esta vez -al igual que en los últimos años- se negó a firmar el pacto. Para los encargados, la suba hasta septiembre será de entre el 22,7 y el 27,2%, dependiendo de la categoría.

Los incrementos surgen de un acuerdo que firmó el sindicato que conduce Víctor Santamaría y dos cámaras: la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, y la Unión Administradores de Inmuebles. También se pactaron varios beneficios no salariales, como la posibilidad de que los trabajadores obtengan "hasta cinco permisos especiales por año y sin descuento de haberes" si son convocados por el sindicato "para participar en eventos de capacitación, culturales o sociales".

También sube del 2 al 2,5% un aporte que los consorcistas deben pagarle a la entidad gremial que conduce Santamaría, con destino al Fondo de la maternidad, vida, desempleo y discapacidad.
El acuerdo se firmó con una vigencia retroactiva a mayo. Por eso, una primera cuota del aumento de $ 380 -de $ 100- debe ser efectiva desde los salarios de mayo último y otra suma igual debe agregarse este mes. Así, como debe abonarse la primera parte del incremento por los meses de mayo, junio y julio -son $ 300 acumulados- y por este último mes sumar una nueva cuota, resulta que con los salarios de este mes deben liquidarse $ 400. Con los ingresos de agosto se adicionarán otros $ 100 y con los de septiembre, $ 80. En todos los casos se trata de sumas remunerativas.

Los $ 380 quedarán definitivamente incorporados al convenio en diciembre. Desde entonces, como se corregirán los montos para que se mantengan las brechas entre una categoría y otra, las alzas podrían ser superiores a ese monto.

El vicepresidente de la Caphai, Felipe Zakuski, mostró su disconformidad con el acuerdo y con la homologación otorgada formalmente por el Ministerio de Trabajo. La Cámara considera incorrecto el criterio de entender que la representación empresarial está dividida en tres partes iguales, porque no se está considerando qué representatividad tiene cada entidad.

(fuente: diario La Nacion)

Porteros, los 'otros' derrotados en las elecciones

2009-07-21T08:53:00.002-03:00

Por Sofía Wachler

Hasta el 28 de junio, los porteros “festejaban” anticipadamente el posible aumento del 20% (en realidad, soñaban con un 25%), unos $ 400 más en sus sueldos y de bolsillo $ 316 mensuales, en sus haberes.
Estos datos tomados en base que un importante número de encargados percibe un sueldo bruto (sujeto a descuento) de $ 2.000.

En cambio, una semana después de las elecciones, en la página web del sindicato que los agrupa apareció un aviso en el que se informaba que ese gremio, en todo el país, iba a cobrar “tan sólo” un monto extraordinario de $ 380, en cuatro cuotas mensuales.

La página del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh), que conduce Víctor Santa María, bajo la leyenda "último momento", reprodujo la copia de un volante que previamente había sido repartido entre algunos encargados.

Se especificaba que "en virtud de un acuerdo que convinimos con las cámaras del sector" (dos de las tres entidades habrían dado su aval) por los que se dará un pago de $ 100 con los haberes devengados en mayo (un pago retroactivo), 100 en julio, 100 en agosto y 80 en septiembre”.

Los encargados recibirán de bolsillo en mayo $ 79; en julio y agosto también $ 79 y en setiembre $ 63, lo cual da un total de $ 300 en cuatro meses y no $ 316 más por mes.

Estos $ 380, al igual que los que recibieron a principio de año, en dos cuotas, no son acumulativos, no inciden en el aguinaldo ya pagado, dado que junio no es el mayor mes pagado, (excepto que el trabajador se haya tomado las vacaciones anuales en el mes de junio 2009.

Los porteros se anoticiaron de golpe que sus expectativas no se verán reflejadas en los números reales en sus futuros recibos de sueldo. Esta es una de las razones de su mal talante y enojo, desde principios de mes.

Los más de 60.000 encargados esperaban cobrar desde mayo a diciembre, un total de $ 2.528 (la cuenta es simple: $ 316 por 8) y en cambio sólo recibirán $ 300, cifra no remunerativa, es decir, que no pagará contribuciones sociales, ni se sumará al aguinaldo.

Partiendo de la base que el sueldo del encargado representa, en promedio, el 60% de las expensas, la incidencia de estos aumentos será a lo sumo del 6 % dependiendo del tipo de consorcio, cantidad de suplentes.

Por fin, una buena para los consorcistas, al menos en hasta setiembre (lo más probable hasta fin de este año, pero nunca se sabe); para malas los aumentos del gas y la luz, la canasta familiar y otros.

Este tema siempre es preocupante, porque se trata al consorcio como una empresa cuando no lo es de ninguna manera y en realidad, no debería tener paritarias. Pese a los intentos de las asociaciones que defienden los intereses de los consorcistas nunca se pudo revertir esta situación; tampoco, al menos, participar de la mesa de negociaciones.

Durante 2008 las expensas aumentaron, en promedio, un 50% o más, si se tuvieron que realizar reparaciones importantes al edificio en cuestión.Los aumentos que recibieron los porteros de carácter porcentual tuvieron una gran incidencia.

Se modificaron las planillas, según las cuales, se realizan los cálculos de los sueldos del personal que se encuadra en el Convenio Colectivo de Suterh, por lo que tanto que, el ítem referido a antigüedad, y otros, aún los que no figuraban y son ad hoc se incrementaron en un 25 %.

Conviene recordar que este aumento del Suterh marcó una tendencia en las paritarias de otros gremios que tomaron ese 25% de aumento de referencia y no conciliaron por porcentajes menores.

La negociación por los salarios de los encargados fue un tema controvertido en los últimos años, porque la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, que siempre era la primera en aceptar los convenios, no firmó los últimos pactos, que sí fueron avalados por la Unión Administradores de Inmuebles y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal.

Los porteros de edificios ya cobraron principio de año una "gratificación extraordinaria" de 380 pesos, divididos en dos cuotas de 190, que se pagaron en enero y febrero respectivamente. Pero nunca, pese a sus prebendas, están conformes.

(fuente: http://www.asteriscos.tv/ )

Unidos jamas seremos vencidos!

2009-06-16T17:54:00.003-03:00

Y los 2do. "A", para cuando?

2009-05-30T15:47:00.004-03:00

Han pasado meses, muchos meses. El postigo de madera del 2do Piso Dto. "A" hace meses que esta fuera de sus bisagras, arrumbado en un rincon afeando el frente del edificio. La Administraciòn està notificada y se le ha pedido internvenciòn en la Asamblea de Febrero, pero fiel a su estilo no hizo nada.

Dejamos fotos para que todos se enteren de lo que pasa, ahhhhhhhh, tambien para que se enteren los propietarios del 2do "A" que hace meses dejaron el dto. vacio...

Que tiene para ocultar la Camara de Administradores de M.D.P.?

2009-05-17T21:48:00.005-03:00

La pregunta viene ya que hemos intentado acceder a los valores "sugeridos" (ya que no pueden obligar a ningun consorcio a adoptarlo) para saber si el administrador està cobando de mas por sus honorarios. Debido a que los "hermanos cuesta" subieron casi un 300% en los ultimos 2 años intentamos conseguir la famosa planilla. La sorpresa fue cuando nos presentamos en dicha Camara y nos negaron la informaciòn. Pregunto: es top secret los valores sugeridos???? o serà que no todo es tan limpio y transparente???....Si tomamos en cuenta que el 98% de los Administradores tienen imagen negativa y la Camara administra a esos administradores y los defiende quizas alli encontremos la respuesta.

Este hecho fue denunciado al programa de radio "Las Voces del Consorcio" (F.M. 102.3, de Mar del Plata) ya que un viernes por mes se presenta alli un representante de la Camara. Esperaremos el descargo y al justificacion de la negativa ya que como Consorcistas no solo nos asiste el derecho de saber lo que cobran en concepto de honorarios sino que es una OBLIGACION controlar los fondos de nuestro edificio.

Ojo con los Aumentos no autorizados por propietarios

2009-04-24T23:35:00.002-03:00

Te dejamos un ejemplo de carta o nota que debes enviarle a tu administraciòn (y quedate con una copia del recibido de la misma) donde rechazas de plano cualquier aumento otorgado por Camaras que no REPRESENTAN A NADIE.

TEXTO:

Sres Administraciòn
......................................................................

Ante nuevas versiones de negociciones salariales sin la intervención de los propietarios de consorcios dejo constancia que les notifico que ninguna cámara del sector me representa.

En ningún momento di mi consentimiento para otorgar ningún aumento; Uds. mandatarios son los representante del consorcio arriba mencionado .- Y ni Uds. nos han consultado, en el sentido de otorgar ningún aumento al encargado, en nuestro consorcio a través de una Asamblea y que en ningún momento le ha dado facultades a Uds. para apoyar el otorgamiento alguno a través de cámaras de administradores y menos de la CAPHyAI /UADI/AHIER.- En consecuencia, Sres. de la Administraciòn................................................. que Administran ¡! solicito a Uds. convoquen en forma fehaciente y urgentemente a Asamblea Extraordinaria a los copropietarios de nuestro consorcio a efectos de someter a consideración si estamos de acuerdo en dar nuestro consentimiento cualquier erogación de esta naturaleza.

Quedo a la espera de sus noticias sobre el particular,a los efectos de obrar y accionar civil y penalmente.

Quedan NOTIFICADOS

LA FEDERACION ARGENTINA DE CONSORCIOS (FAC) DENUNCIA A SUTERH POR INFLAR LAS EXPENSAS SIN CONSULTAR

2009-03-31T16:45:00.003-03:00

Pagar y callar: porteros vs. inquilinos

El gremio pide un 25 por ciento de aumento sin discutir con quienes deben pagarlos. El mes pasado hubo un recargo de 380 pesos por `dedicación y permanencia' y un sorteo de 2 vehículos: todo salió del bolsillo de los porteños que anualmente dejan en las arcas del gobierno 2.200 millones de pesos en concepto de ABL y patentes. Denuncian complicidad de funcionarios.

En medio de una crisis económica, SUTERH, el gremio que nuclea a los encargados de edificios de propiedad horizontal, discute a puerta cerrada con los administradores un nuevo aumento salarial del 25 por ciento sin dejar participar a los dueños de los edificios en la paritaria. Pero el problema se agrava: en la Argentina se rematan 300 departamentos por año porque sus dueños no pueden pagar las expensas.

Así se desprende de una denuncia que realizó la Federación Argentina de Consorcios (FAC), que preside Marcos Bergenfeld, y que apunta contra ``los socios políticos'' de un gremio poderoso, a cargo del kirchnerista Víctor Santa María.

El viernes 20 de marzo, la Legislatura porteña emitió invitaciones para un encuentro en el Salón San Martín donde la FAC iba a realizar sus denuncias y anunciar su representación a los consorcistas en las paritarias, según la ley 13.512. Fue todo un fiasco: ``El vicepresidente de la Legislatura Diego Santilli (PJ-PRO), uno de los principales operadores y propulsor del intento de la Colegiación de los Administradores, que pretenden formar un verdadero cártel; se burló de los consorcistas'', dijo Bergenfeld.

"Los consorcistas -explicó-, que son los que mantienen a la Ciudad, porque entre el ABL y la Patente, en 2008, pagaron 2.200 millones de pesos, estamos hackeados por un sindicato que destruye y que va consumiendo los ingresos de la gente, sobre todo jubilados y empleados que tienen que pagar alquiler y las expensas, con sueldos exhorbitantes''.

AUTOAUMENTO

Las paritarias son negociaciones entre los empleados y los empleadores, cuando no se deja participar a quienes deben pagar los sueldos aparecen los problemas. Tanto es así que hay un antecedente reciente: ``El mes pasado se reunieron los porteros, como si fueran un cártel, y decidieron aumentarse 380 pesos por `dedicación y permanencia'.

Santilli pregoniza la colegiación de los Administradores y nosotros llegamos a la conclusión de que no necesitamos ni porteros, ni administradores porque en España y en Francia ya casi no existen''.
De hecho esta tendencia está siendo adoptada en varios edificios de la Ciudad.

-¿Cuánto está ganando hoy un portero?

En promedio está ganando alrededor de 3.000 pesos pero hay algunos que cobran 4 mil y 5 mil pesos: tienen vivienda gratis, no pagan luz, no pagan gas, teléfono, no pagan nada... tampoco tienen viáticos y así la lista es interminable.

-¿Qué pasa con la gente que no puede pagar los reiterados aumentos de expensas?

Comenzamos a recabar informes, hay jubilados que cobran el monto mínimo de 650 o 700 pesos, y como no pueden pagar las expensas que son de 400 o 500 pesos les rematan la casa. Así que fuimos a Washington a denunciar ante la OEA, ante la comisión Internacional de los Derechos Humanos. En promedio se rematan 300 departamentos por año de gente que no lo puede recuperar más.
Y desde el gobierno qué dijeron, porque antes de denunciar seguro que hablaron con funcionarios

Hablamos con el Defensor del Pueblo de la Nación, Eduardo Mondino, él pidió toda la información pero no nos recibió. El ministro Tomada, no nos recibió nunca. La presidenta de la República, tampoco nos recibió, el ex presidente Néstor Kirchner, tampoco nos recibió. Michetti no nos recibió ni nos respondió.

A ver si entendí bien: SUTERH se autoaumenta el salario, las expensas siguen subiendo, los gobernantes no hacen nada y los que viven en edificios están a merced de pagar o pagar

Sí. Y en la Ciudad de Buenos Aires sobre 3.500.000 personas, 2 millones habitan en departamentos de propiedad horizontal... y desde el punto de vista del número y de los votos tenemos una importancia muy grande.

"Hoy vino una representante de 800 departamentos en Banfield, en cada departamento hay un promedio de 3 personas por lo que hay 2.400 personas que serían propietarios y hay 15 empleados. Normalmente hay 2 propietarios y 200 o 50 empleados, esto es al revés. Son todos propietarios y lo único que se puede hacer es pagar y callarse porque ellos se reúnen solos y ellos se votan'', contó.

AGUA Y AIRE ACONDICIONADO

Pero hay más. El año pasado se pidió a los porteros que denuncien a los propietarios que tengan más de un aire acondicionado en su casa, por suerte la medida no prospero aunque la indignación sí.

¿Cuándo SUTERH hace convenios con AYSA o con Edenor y Edesur, consultan a los propietarios?

Nunca. Hicieron convenios para ahorrar agua, cuando a la mañana están con la manguera y la mano en el bolsillo, gastando agua cuando podrían estar barriendo. Eso es lo que pedimos, no gasten agua que otros no tienen, barran. Pero SUTERH acordó con la gente de Greenpeace y los de Aysa para ahorrar agua.

También hicieron un convenio con Edenor y con Edesur para determinar cuántos aires acondicionados tienen los propietarios... la vez pasada hicieron una denuncia porque un portero se compró un aire acondicionado de 3 mil frigorías y gastó 900 kw en dos meses, y eso lo tiene que pagar el consorcio. Es insólito.

Es como tener un espía en casa...

Claro, la vez pasada hubo una denuncia y el juez no quiso intervenir (N. de la R.: No divulgó el nombre), porque en el sótano de un edificio estaba el portero con tres operarios y hacía costura. El gobierno como es un socio político no hace nada y las expensas están todas infladas.

Pero hay más, el 16 de marzo Radio 10 y SUTERH otorgaron el premio del concurso `Jugá al 1x2' donde un portero y un inquilino se llevaro un auto. El portero debía escribir en un cupón su nombre y decidir qué inquilino iba a ser el ganador del otro vehículo. ``Los autos los pagamos todos nosotros, también de las expensas'', concluyó.

(Fuente: http://www.laprensa.com.ar/2009/03/30/332803-Pagar-y-callar-porteros-vs-inquilinos.note.aspx )

CARTA ABIERTA A LOS CONSORCISTAS

2009-03-15T22:14:00.002-03:00

Estamos organizando la reunión más importante de estos últimos cinco años de lucha. Para cambiar la situación de los Consorcios, que aparecen hoy como “casas tomadas”.

Entre otras muchas acciones realizadas -que expondremos en ese acto-acudimos a la O.I.T., Organización Internacional del Trabajo en Ginebra, que dice en sus fundamentos “ el que paga es el empleador”, por lo tanto basta de paritarias absurdas e ilegales, donde los Administradores (solamente mandatarios) no responden con sus patrimonios por lo que aprueban. Tampoco quienes componen sus Organizaciones y quienes le dan “ legalidad” a su nueva pretención de CARTELIZARSE , imponiendo costos absurdos a su actuación , de la cual queremos prescindir y terminar ademas ,con la Ley 941 para la cual nuestra opinión no fue consultada y sirve más para protegerlos que controlarlos. Basta de remates por falta de pago de expensas que esas paritarias determinan.Basta de premios por “ dedicación y permanencia” ,ya que todos los trabajadores permanecen y no los premian.Basta de privilegios imposibles de pagar por nosotros.

Mientras esto ocurre nuestros edificios se degradan,muchas veces por falta de el mantenimiento minimo.

Para demostrar nuestra determinación y fundamentar todos nuestros derechos ,nos reuniremos el 20 de Marzo a las 17 hs., en la Legislatura Porteña, Salón San Martin con el objetivo básico de exponer nuestra resolución de recuperar nuestros edificios, asiento del lugar en que vivimos: nuestro hogar

CONVOCA F.A.C.-Federacion Argentina de Consorcios

No hay ley que impida la venta o alquiler de la portería

2009-03-09T12:24:00.003-02:00

Por Sofía Wachler

El secretario del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), Víctor Santa María continuó con sus chicanas y amenazas a los consorcistas, como veníamos señalando en notas anteriores, que "está prohibido por ley vender o alquilar la vivienda que tienen destinada a los encargados y sus familias. Si los consorcios lo hacen, perderán juicios millonarios".

“Miente miente que algo quedará”, la triste y lamentable frase que solía utilizar Joseph Goebbels, ministro de Propaganda nazi parece ser también el leitmotiv del dirigente de los porteros.

Las consultas de los lectores de Asteriscos.Tv a quienes agradezco sus pedidos para que profundice en el tema y busque “la ley” me motivó a hacerlo y “descubrir” que lisa y llanamente no existe tal ley. Es otro apriete de Santa María preocupado por la tendencia creciente de los consorcistas hartos de los abusos del SUTERH, al que ningún aumento o prebenda le parece suficiente.

Es más, por aquello de “no aclares que oscurece”, en muchas de las próximas asambleas de consorcios que generalmente comienzan durante este mes, se incluirá este tema para su tratamiento. Está motorizado por la gran cantidad de consultas de los propietarios.

Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal explicó que “es posible la venta de la vivienda del portero, porque esa vivienda es de propiedad del condominio, es decir del conjunto de propietarios.
Ellos pueden, legítimamente, decidir en asamblea alquilar o vender esas comodidades”. (ver artículo 8 de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y otras fuentes legislativas)

En lo referente a las mayorías requeridas para adoptar esas medidas, “es preciso aclarar que cualquier decisión adoptada por TODOS los propietarios reunidos en asamblea, es válida, a menos que esté específicamente prohibida por las leyes”, dijo Loisi.

Y añadió que “en este caso, no existe ley alguna que prohíba adoptar decisiones sobre un inmueble a la totalidad de sus dueños. Tampoco podría existir tal disposición, desde que estaría violentando el derecho de propiedad, garantizado por la Constitución Nacional”.

Las dudas surgen en el caso de que no se reúnan los votos de la totalidad de los propietarios reunidos en asamblea. En ese supuesto, la venta de la portería resulta absolutamente imposible.

Luego de la venta de la portería “será necesario hacerse cargo de la reforma del reglamento de copropiedad y administración que ello implica, pues será preciso atribuirle a dicha unidad un porcentual como cualquier otra unidad funcional”, explicó Loisi. En cambio, si se pretende alquilarla con el propósito de abaratar costos. “Entendemos que se trata de un acto de administración y no de disposición, la locación es perfectamente legal cuando la asamblea lo decide por más de la mitad de la totalidad de los propietarios del inmueble”. Finalmente, es importante, aseguró Loisi que, “desaparecida la portería, el edificio deberá contar de todos modos con un sanitario adecuado para quien desempeñe eventualmente las tareas de limpieza y todas las inherentes a un encargado o ayudante, ya sea de media jornada o jornada completa, para no arriesgarse a sufrir un planteo laboral”.

Y ahora qué más ….

Fuentes Legislativas: El artículo 8 de la ley 13512 de Propiedad Horizontal - Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

CÓDIGO CIVIL: CONDOMINIO

Art.2700.- No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y quitará los administradores.Art.2705.- La mayoría será absoluta, es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo mayoría absoluta nada se hará.

Art.2706.- Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.

Art.2713.- El destino de la cosa común se determina no habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.

Art.2715.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíbe la división de una cosa común, o cuando lo prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

Fuente: http://www.asteriscos.tv/realestate-48.html

COMUNICADO URGENTE

2009-02-11T14:07:00.003-02:00

F. A. C.
(Ley 13.512)
Federación Argentina de Consorcios
Personería Jurídica – Res. nº 000035 – I.G.J.

Comunicado a los Consorcistas del País.

La Federación Argentina de Consorcios viene trabajando con la máxima seriedad en el problema de gran magnitud, que abarca los hogares de la mayoría de los Argentinos, por el desgraciado problema de las “expensas” y el manejo que han tenido hasta el presente.

Dentro de todo lo actuado hemos denunciado el incumplimiento de los tratados Internacionales que nuestro País ha firmado desde hace 60 años ante la OIT, Organización Internacional del Trabajo, Organismo máximo del Mundo de las relaciones laborales entre empleados y empleadores.(los que fuimos marginados brutalmente de esas paritarias perversas)

El 5 de Marzo, el Comité de Queja tratara el caso Argentino en Ginebra.
La Federación ha resuelto realizar una jornada pública cumpliendo con el clamor de todos los Consorcistas, abrumados por la situación que viven ante la imposibilidad de pagar esas confiscatorias expensas, que llevan inexorablemente al remate de su vivienda.

Para organizar esa Jornada es que hemos convocado a una reunión, el día 25 de Febrero a las 17 horas en la calle Bartolomé Mitre 1759, Buenos Aires.

Recordamos que esperamos en esta reunión a aquellos hombres y mujeres que se vienen ofreciendo para colaborar con nosotros. De allí saldrán las acciones y actos que desarrollaremos en defensa de nuestras viviendas en peligro.

Entendemos con esta convocatoria cumplir con todo lo que nos vienen pidiendo nuestras bases. Quedan convocados.
10 de Febrero de 2009

Alicia Gimenes Marcos Bergenfeld Félix Pazo
Vicepresidente Presidente Secretario.

F.A.C. (Ley 13.512)Federación Argentina de ConsorciosDirección: Bartolome Mitre 1711 -1º oficina 1 E-Mail : fedac@speedy.com.ar

Horario: lu/ jue 14 a 18 hs.Telefono: 011- 4372- 7686

SUTERH ¿Y... dónde lo dice...?

2009-02-09T17:03:00.001-02:00

Excelente articulo que reproducimos, escrito por Gustavo Karchner (www.losconsorcistas.com.ar)

A propósito de la advertencia del titular del SUTERH ante los consorcistas respecto a que "está prohibido por ley vender o alquilar la vivienda que tienen destinada a los encargados y sus familias", y que de hacerlo, éstos "perderían juicios millonarios", me pregunto dónde lo dice. ¿En el reglamento? En ese caso, se modifica el reglamento y listo. Si total, esa cláusula es un invento pagano que, hasta donde yo sepa, no se ampara en ninguna ley preexistente.

Ayer, hoy y mañana

Recuerdo que hace muchos años, un amigo que militaba en un partido político supuestamente democrático, me contó que había cuestionado una orden verticalista por considerarla "absurda" y "antidemocrática". Y que al plantearlo ante quien bajaba aquel mandato disparatado oyó que éste le decía: "viene de arriba, compañero; viene de arriba", haciendo un gesto con todo el cuerpo como de resignación y de supuesta solidaridad con su compañero partidario. Y como si con eso la orden fuera "incuestionable" y mi amigo estuviese obligado a acatarla... el compañero (que su vez era un funcionario, un burócrata partidario, no más que eso) y toda la militancia también.

Cansado de que el fenómeno se repitiese una y otra vez decidió puentear la vía jerárquica y se dirigió hacia arriba para cuestionarla directamente ante quien correspondiese o, por lo menos, pedir una explicación al respecto pero, asombrosamente, "arriba", metafóricamente hablando: "no había nadie". Es decir: nadie sabía de lo que mi amigo estaba hablando. Nadie había dicho "esta boca es mía" o... "sí, claro: esa es mi letra" o... "yo di la orden".

En otra ocasión, en una asamblea a la que asistí como apoderado de una agotada propietaria, pude apreciar que la administradora decía, permanentemente y cada vez que algún copropietario cuestionaba sus propuestas bizarras: "no lo digo yo, lo dice la ley". Y claro, como "venía de arriba", todo el mundo se callaba y aceptaba, contra su voluntad, las propuestas de esta cretina.

Uno de los propietarios, que conocía muy bien la razón de porqué yo estaba allí, se me acercó y me susurró al oído: "siempre es lo mismo: nos acuesta con sus malditas leyes y decretos". De modo que pidiendo la palabra propuse como moción de orden que los allí presentes aceptaríamos la propuesta de la señora administradora, "siempre y cuando" ella nos dijera cuál era el artículo de la ley que había citado.

Envalentonada, cínica, muy cínica ella, con una absoluta frialdad dijo: "la 1.465 del Código Civil". Y esa fue su bancarrota, porque en toda asamblea a la que asisto suelo ir con la 13.512, la 941 y el Código Civil debajo del brazo, entre otros "papelitos" y "machetes" porque una cosa es hacer referencia a un artículo o decreto y otra cosa muy distinta es "demostrar" donde lo dice.

Ergo: el artículo 1.465 del C.C. dice, textualmente: "Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial"; ¡que nada tenía que ver con el problema del gas que se estaba tratando en aquella asamblea y mucho menos con el cambio de los caños! Pero así como dijo "1.465" pudo haber dicho tranquilamente y muy suelta de cuerpo "15.514" que lo mismo daba y siquiera existe... pero que todos aceptarían irremediablemente y sin chistar porque, claro, "está escrito" y "ella es la que sabe". Agravado del hecho de que nadie lee siquiera el Reglamento de Copropiedad; siempre y cuando lo tenga, lo que ya es mucho pedir a pesar de que esa debiera ser la regla toda vez que se hace una operación de compraventa y en honor a un buen notario.

Pero desgraciadamente "la mayoría de las personas no lee; cuando lo hace, siquiera se fija; cuando se fija, no entiende nada; y cuando entiende algo, pronto lo olvida". Menudo problema señoras y señores. Y así estamos.

Si el cuco lo dice...

A esta altura de la historia, sorprende ver cómo viejos trucos todavía sirven para hacer películas nuevas. ¿Y por qué digo todo esto? Porque la habilidad de algunos para estafar o coercionar a muchos se basa no en sus propios conocimientos sino en la ignorancia del interlocutor. Ahora, si lo afirmado tiene un modo de ser comprobado, si está escrito en algún lado, si tiene nombre y apellido, o autor o fecha... otro será el cantar, aún cuando lo escrito sea absurdo y disparatado y haya que resolverlo después en otra guerra.

A raíz de todo esto, he de decir que llama notoriamente la atención la permanente actitud del dirigente del SUTERH de hacer referencias coercitivas tales como decir que si los copropietarios hacen tal cosa "LA LEY" los castigará. Que si lo copropietarios hacen tal otra, se comerán cientos de juicios, o sufrirán embargos, o perderán sus propiedades, o el auto... o el pelo... o la esposa (y en esto, tal vez algunos salgan beneficiados), el loro o el perrito.

Pero nunca dice cuál es el artículo aludido, de la ley tal, que obliga y sanciona tal y cual proceder inapropiado. Y se lo ha escuchado decir en la radio, la televisión, los medios de prensa... una y otra vez, cientos de veces. Siempre, con la arcilla en la mano, cual un Moisés que baja de la montaña con las máximas de Dios.

¿Existe ese artículo divino? ¿Lo dice la ley? ¿Cuál? ¿En qué artículo? ¿Qué dicen lo abogados defensores de los derechos de los propietarios respecto a ello? Porque si existe, desde estas mismas líneas pido las disculpas correspondientes por mi mala fe pero, si no existe, ¿por qué seguir metiendo más miedo y desconfianza en una sociedad castigada por la corrupción, el clientelismo, la extorsión y la permanente y solapada violación de los derechos humanos? Porque esto que se nos está haciendo a los consorcistas al atentar contra nuestro patrimonio es violación a los derechos humanos, o yo me dejo de llamar como me llamo y paso a llamarme Gladis o María de las Ensoñaciones.

¿Hasta cuándo deberemos soportar que sigan violando nuestros derechos cívicos y constitucionales bajo amenaza de ser castigados por el cuco leguleyo que está en todos lados pero en ninguno, cuco que vaya casualidad, nadie jamás ha visto pero cuya presencia es reconocible (o su paso al menos) cada vez que se defiende a los injustos y poderosos; nunca a débiles y buenos, o estúpidos e incautos.

Como esas madres extorsivas y autoritarias que obligan a comer verduras diciendo que si el niño no lo hace, "el Fulano de arriba lo castigará"; o que Papá Noel, que "todo lo ve", esta Navidad no le traerá regalitos por no hacerle caso a su linda mami tanto que lo quiere cuchi-cuchi.

Ya lo dijo Goebbels: "¡miente, miente: que algo queda!". En base a aquel viejo principio (también de su autoría) que dice que "una mentira repetida hasta el cansancio termina pareciendo una verdad". Como la bazofia del 11 de Septiembre, el alunisaje o el atentado al Maine.

Por eso, repito: ¿Dónde está escrito? ¿Quién les va a hacer juicio? ¿El SUTERH...? ¿Con qué "derecho"? Toda vez que uno, como "propietario", es dueño "...de usar y disponer de su propiedad..." según lo declara el Art. 14 de la Constitución Nacional. ¿O acaso hay alguna ley que esté por encima de nuestra carta magna? ¿Qué, el SUTERH puede violar nuestras propiedades por mandato divino? Entonces eliminemos el Art. 17 de la Constitución Nacional o por lo menos, el punto en donde dice: "La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley".

Y sigo citando a la Constitución Nacional. ahora a su artículo 42: "Los consumidores y usuarios de bienes y servicios [es decir "nosotros" los consorcistas] tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno". Por lo que NADIE puede OBLIGAR a NADIE a atentar contra sus propios intereses, ni contra sus propios bienes, ni contra su libertad de elección, ni su condición digna y equitativa de vida. ¿Capisce? Y si así no lo fuere, queda recurrir al amparo del Art. 43 que no expongo por ser un tanto extenso, pero que puede consultarse si se lo desea siguiendo el enlace correspondiente.

De modo que, y para concluir, me despido con una frase de mi autoría: "la realidad, es la mediocridad consensuada". Y la mentira y la mediocridad, mis estimados, van de la mano. ¡Qué cosa...! ¿Por qué será?

Un encargado "cama afuera"

2009-01-22T18:17:00.001-02:00

ECHAN PORTEROS POR LA SUBA DE EXPENSAS

Es otra de las consecuencias del impacto del tarifazo eléctrico. Los propietarios contratan servicios de limpieza por hora y alquilan la vivienda

Alejandro Barbosa es dueño de un departamento en el barrio porteño de Congreso. En la última reunión de consorcio del edificio propuso a los copropietarios despedir al encargado. “Resultó muy triste porque estuvo con nosotros varios años y lo queríamos mucho, pero nos estaba costando caro. Los que vivimos en edificios con pocas unidades tenemos un gasto fijo muy alto”, contó a Crítica de la Argentina.

Julio, el portero despedido de Venezuela 1958, no es el único que se quedó sin trabajo como resultado del impacto del tarifazo eléctrico sobre el costo de las expensas: cada vez hay más consorcios que deciden prescindir del tradicional encargado “cama adentro”, con vivienda en el edificio. La nueva modalidad permite a los propietarios ahorrar en sueldo y cargas sociales. Pero además les trae un beneficio extra: en general, alquilan el departamento del encargado y con ese ingreso costean la contratación de personal de limpieza por horas.

Eso es lo que hicieron los consorcistas de Venezuela 1958: “Ahora tenemos alquilada la portería y con la plata que nos está entrando logramos ahorrar: vamos a poner cámaras de seguridad en la puerta de entrada y hasta nos alcanzaría también para instalar una parrilla en el patio”, contó Barbosa.

La tendencia fue confirmada por el consultor inmobiliario Eduardo Awad, uno de los mayores expertos en Buenos Aires en regulaciones legales sobre renta horizontal: “Con la suba de las expensas, la situación es tan delicada que los consorcios deciden despedir a su encargado y alquilar la vivienda que ocupaba para reducir sus gastos”, dijo. Según el abogado, “en la mayoría de los casos, el salario del encargado de edificio impacta entre el 40 y el 70% del costo total de la expensa”, algo que junto al gas, el teléfono, las cargas sociales y la manutención de su vivienda alcanza una cifra que ahora los consorcistas tratan de reducir. “Despiden al encargado con el pago total de la indemnización y en su lugar contratan a una empresa de limpieza que va dos o tres veces por semana, y que en muchos casos se paga con lo generado por el alquiler de la vivienda que antes ocupaba el portero”, dijo.

En la ciudad de Buenos Aires hay uno 75 mil encargados de edificios, casi el 80% del total nacional. En su mayoría, tienen sueldos en blanco, con aportes y cargas sociales de acuerdo a la ley.

“Sé que hay reducciones de horarios y que disponen de nuestras viviendas; yo por ahora estoy tranquilo, porque en este edificio la gente siempre me necesita para algo”, dijo José Lagomarsino, encargado de un edificio de Almagro.

Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, explicó que “solemos decirle al gremio que no tire de la cuerda porque se va a romper. No aconsejamos despedir al encargado porque su presencia es necesaria, pero a veces nos vemos obligados a prescindir de sus servicios o a alquilar la propiedad destinada a portería. En Recoleta y Barrio Norte esto no pasa, pero en Boedo, La Boca o Barracas sí.

En esos casos, los propietarios contratan una empresa de maestranza y se liberan de la tiranía del Sindicato Único de Trabajadores de Renta Horizontal (Suterh).Marcos Bergenfeld, presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), explicó que “los propietarios juntan plata para pagar la indemnización del portero y prescinden de él.

Antes el encargado tenía más trabajo porque se ocupaba de la calefacción central, del service del ascensor y de cambiar las lámparas. En este momento, los encargados cobran lo que les corresponde porque tienen un importante sindicato que los defiende, pero no se puede hacer nada ante esta tendencia del mercado y los problemas económicos de la gente”, aseguró.

“En Francia y España hay un 10% del total de encargados que había hace diez años. Ahora se está trasladando esa realidad a Italia y Argentina”, advirtió Bergenfeld y señaló que “algunos ganan cerca de 4 mil pesos, mientras que hay propietarios jubilados que cobran 600 y no pueden pagar expensas tan altas

(http://www.criticadigital.com/impresa/index.php?secc=nota&nid=18876)

Propietarios y administradores, enfrentados por los porteros

2009-01-20T22:45:00.003-02:00

Los consorcistas denuncian que se negocian aumentos salariales sin su consentimiento.

El aumento en las expensas de los consorcios, de cerca del 80% en el último año, desató el conflicto entre cámaras de propietarios, los administradores y el gobierno de Cristina Kirchner, que derivó en una denuncia ante la Organización Internacional del Trabajo (OIT) para declarar ilegales las paritarias de los porteros y reclamar el derecho de los consorcistas a participar de las negociaciones salariales.

Los propietarios acusan a los administradores y al gremio de encargados de edificios (Suterh) de "arreglar" los sueldos que deben pagar los habitantes de los edificios con sus expensas.
"No puede ser que los administradores y los encargados decidan cuánto pagamos los propietarios", dijo a LA NACION Alicia Giménez, de la Unión de Consorcios de la República Argentina (UCRA)

Por eso reclaman ante la OIT el derecho a ser tenidos como "parte negociadora" en las negociaciones paritarias con el Suterh, de Víctor Santamaría. La demanda (con el número 2623) recaló en el Comité de Libertad Sindical, que dio traslado al Gobierno, que aún no contestó. El final es abierto.

La ofensiva fue de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), que preside el abogado Marcos Bergenfeld junto con Alicia Giménez.
Según confiaron a LA NACION fuentes de la OIT, ese Comité formula "conclusiones o recomendaciones" a los gobiernos acusados de violar derechos sindicales, como el que invoca la FAC. Luego, éstas son aprobadas por el Consejo de Administración de la OIT, órgano ejecutivo del organismo.

La FAC se ampara en la ley 13.512 para reclamar la ilegalidad de las negociaciones colectivas entre el Suterh y las cámaras de administradores, que son tres: Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (Caphai); Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (Aierh), y la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI).
"El gremio de Santamaría hace lo que debe, porque defiende a sus afiliados. Pero los administradores, no", dijo a LA NACION Bergenfeld.
"Los empleadores son los consorcistas, porque son los que pagan el sueldo del portero. Los administradores no pagan sueldos, pero toman decisiones de aumentos por cuenta de los propietarios y la plata no sale de sus bolsillos: eso es inadmisible", dijo Alicia Giménez.

La ley de propiedad horizontal, la 13.512, enfrenta a los administradores y a los propietarios. Según confió una fuente de las cámaras de administradores, éstos esgrimen que esa ley les confiere la "representación legal" del consorcio y, como tal, tienen la facultad para emplear al portero y negociar su salario.

La FAC y la UCRA, en cambio, según Giménez, sostienen que "no es el representante legal para todo tipo de acto. Es un mandatario con poder general de administración, pero su representación se limita a los actos meramente administrativos y bajo ningún aspecto puede disponer, modificar o comprometer el patrimonio de los administrados.
"Hace años hubo un fallo de la Cámara del Trabajo que nos daba la razón a los administradores. Mientras no se modifique la ley 13.512, el representante legal del consorcio será el administrador, y no el consorcista", señaló a la defensiva un alto directivo de las cámaras de administradores.

La FAC, además, invocó los tratados internacionales de la OIT con el Estado argentino que regulan las paritarias.
"Los empleadores somos los propietarios, no los administradores, que son sólo mandatarios de los empleadores, pero no para negociar sueldos", dijo Giménez.

Ello, sin contar las horas extras que algunos administradores suelen cederles a los encargados para que reemplacen a algún empleado enfermo, con lo cual llegan a triplicar sus sueldos. "Ellos creen que los propietarios somos una empresa que tiene rentabilidad. Pero nosotros somos asalariados y jubilados, y las expensas nos comen el valor de los inmuebles", dicen en la FAC y en la UCRA.

Para tener en cuenta:

En caso de accidente Si un encargado se accidenta, la ART es la que debe abonar los sueldos correspondientes a su ausencia. Se detectaron administradores que no lo informaron.

Asegurados Si un encargado se enferma, el Suterh tiene un seguro que cubre parte del sueldo durante su ausencia.

Suplencias Ante la ausencia de un encargado, el consorcio debe pagar suplentes u horas extras de otro de los encargados. Pero los propietarios tienen derecho a exigir al administrador que no los cubra y que no pague horas extras.

Detalles Los propietarios tienen derecho a exigir el detalle de gastos de mantenimiento, a través del Consejo de Administración de cada consorcio.

Cambios También tienen derecho a solicitar presupuestos alternativos a los proveedores y a exigir el cambio de prestadores.

Sin obligación La ley no obliga a tener encargados en los edificios. En caso de jubilarse uno de ellos, el consorcio puede cubrirlos con personal de limpieza y seguridad, lo cual se hace corrientemente. Y a veces se alquilan las casas de los encargados para que el consorcio tenga un ingreso extra.

(fuente: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1070647#lectores )

Mar del Plata: Polémica por los honorarios de los administradores de edificios

2009-01-16T11:20:00.000-02:00

Las modificaciones que en los últimos meses sufrieron los honorarios y aranceles que cobran los administradores de edificios fueron motivo de cuestionamiento desde distintos sectores de la comunidad marplatense.

La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata, que preside Miguel Fernández, difundió un comunicado en el que advirtió que dichos aumentos no son de pago obligatorio por parte de los consorcistas sino que deben ser previamente aprobados en asamblea.
Por su parte el abogado especialista en derecho de la propiedad horizontal, Antonio Costantino, calificó de "notoriamente abusiva e ilegítima" la decisión de cobrar un "arancel adicional de 50 pesos por la emisión de certificados de deuda".

En el caso de Aprophmar, el texto firmado por su presidente, Miguel Fernández cuestiona las decisiones adoptadas por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (Caphyai), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), la Fundación Reunión de Administradores (FRA) y la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).
Fernández explicó que dichas entidades "se reunieron para consensuar sus nuevos aranceles" pero advirtió que "sus sugerencias fueron expresadas junto con las expensas del mes a los propietarios de los edificios como si fueran de cumplimiento obligatorio".

"Estas asociaciones no pueden imponer honorarios" añadió Fernández quien explicó que "generalmente se toman los valores medios de plaza por dichas tareas y es la asamblea en los Consorcios, por simple mayoría, la que decide. Si el administrador no está de acuerdo, no puede obligar a nadie".

En este contexto, Aprophmar solicitó "a las asociaciones locales que se ocupan del quehacer consorcial que les comuniquen a sus socios que deben negarse a abonar esas sugerencias y, si el caso amerita, reunirse con sus vecinos propietarios e interponer formal protesta ante el administrador y la asamblea". Cabe recordar que Aprophmar funciona en Santiago del Estero 2151 -oficina 212- y que su teléfono es 410-8150.

Arancel adicional

Por su parte Costantino explicó que "la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la provincia . de Buenos Aires hizo circular entre sus asociados los honorarios que regirían por la administración de edificios afectados a la ley de propiedad horizontal".
En un texto enviado a LA CAPITAL, el especialista calificó de "notoriamente abusivo e ilegítimo" el párrafo de la mencionada circular en el que se anuncia el cobro de un "arancel adicional de 50 pesos por la emisión de certificados de deuda".

"Consideramos ilegítimo este arancel adicional -explicó Costantino- ya que, precisamente, la diversidad de tareas que realizan los administradores es lo que lleva al ajuste de sus honorarios y las Cámaras pertinentes sostienen desde antaño -para categorizar debidamente la tarea de los administradores- que no se limitan meramente a cobrar expensas y pagar a los empleados y proveedores de bienes y servicios".

El especialista advirtió que "ningún escribano debería retener este importe ni tampoco podría ser debitado como expensas a la unidad ya que el artículo 6 del decreto reglamentario 18734/49 impone al Consorcio como obligación legal que cumple por medio de su administrador, el expedir el mencionado certificado de deuda".

En cuanto a los honorarios en general, aclaró que la decisión "no tiene valor vinculante para los consorcios" y que "para aquellos edificios cuyo reglamento de propiedad no remita en la fijación de honorarios a los pautados por la Cámara de Administradores, será la asamblea como órgano de voluntad del consorcio quien deberá acordar con el administrador el importe de los honorarios

(Diario La Capital, 16-1-09)

Convocatoria a Asamblea

2009-01-12T18:14:00.002-02:00

Hemos recibido la convocatoria a la Asamblea Anual Ordinaria. La misma se realizarà el dìa Sabado 17 de Enero a las 10:30hs. en la cochera del Edificio.

A modo informativo comentamos que no se agregò al orden del dia (a pedido de un grupo de propietarios) un item denomiando: HS EXTRAS DEL ENCARGADO.

Saludos navideños

2008-12-23T21:22:00.003-02:00

Les deseamos las mejores fiestas y dejamos esta plegaria enviada por un Consorcista a la ASOCIACION PROPIETARIOS DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Acabamos de recibir de un Consorcista la siguiente Plegaria que, reproducimos y la hacemos llegar por este medio a sus destinatarios:

Plegaria de una Consorcista:

Deseo que el Suterh tenga que pagar mis expensas más las de quienes están leyendo este mail y que los echen de su imponente edifico si entran en mora.

Deseo que los porteros tengan que hacer 3 horas de trabajo comunitario por cada hora que pasan sentados en la escalera.

Deseo que los administradores tengan un repentino ataque de conciencia moral y que la súbita vergüenza les impida levantar la vista y salir de sus covachas por al menos todo el 2009.

Pero por sobre todas las cosas deseo que la asociación, sus integrantes, nosotros y todo consorcista, dueño, propietario y víctima de atropellos encontremos de una vez por todas, la manera eficaz para plantarnos con firmeza y lograr poner fin a las injusticias a las que fuimos sometidos.Que este fin de año sea también el final del Imperio Tripartito (Suterh-Administradores- Porteros) y que el 2009 traiga una escoba nueva....que barra bien y no solamente al inicio.

FELICIDADES PARA TODOS Y GRACIAS. SIGAMOS ADELANTE SIN AFLOJAR!!

Propietarios y administradores, enfrentados por los porteros

2008-11-16T21:35:00.002-02:00

Los consorcistas denuncian que se negocian aumentos salariales sin su consentimiento

Los propietarios, además, notan cierto espíritu de cuerpo entre el Gobierno y el Suterh, aliados en el PJ. La indignación obedece a que los sueldos de los porteros representan el 60 o el 70% del valor de las expensas.
La ofensiva fue de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), que preside el abogado Marcos Bergenfeld junto con Alicia Giménez.

Según confiaron a LA NACION fuentes de la OIT, ese Comité formula "conclusiones o recomendaciones" a los gobiernos acusados de violar derechos sindicales, como el que invoca la FAC. Luego, éstas son aprobadas por el Consejo de Administración de la OIT, órgano ejecutivo del organismo.

"Los empleadores son los consorcistas, porque son los que pagan el sueldo del portero. Los administradores no pagan sueldos, pero toman decisiones de aumentos por cuenta de los propietarios y la plata no sale de sus bolsillos: eso es inadmisible", dijo Alicia Giménez.
La ley de propiedad horizontal, la 13.512, enfrenta a los administradores y a los propietarios. Según confió una fuente de las cámaras de administradores, éstos esgrimen que esa ley les confiere la "representación legal" del consorcio y, como tal, tienen la facultad para emplear al portero y negociar su salario.

La suba de las expensas generó unos 500 remates de propiedades por año frente a la morosidad cada vez más alta. El último aumento fue del 20,4% en abril último, pero los adicionales marcaron la diferencia. Por ejemplo, se pasó de 11,5 pesos por año de antigüedad a 31,26, lo cual significó el 171,82% de aumento, en tanto que se incrementó un 25% para otros adicionales, como retiro y clasificación de residuos, el valor de la vivienda, limpieza de cocheras o movimiento de autos.
Ello, sin contar las horas extras que algunos administradores suelen cederles a los encargados para que reemplacen a algún empleado enfermo, con lo cual llegan a triplicar sus sueldos. "Ellos creen que los propietarios somos una empresa que tiene rentabilidad. Pero nosotros somos asalariados y jubilados, y las expensas nos comen el valor de los inmuebles", dicen en la FAC y en la UCRA.

Para tener en cuenta

En caso de accidente Si un encargado se accidenta, la ART es la que debe abonar los sueldos correspondientes a su ausencia. Se detectaron administradores que no lo informaron.
Asegurados Si un encargado se enferma, el Suterh tiene un seguro que cubre parte del sueldo durante su ausencia.

Detalles Los propietarios tienen derecho a exigir el detalle de gastos de mantenimiento, a través del Consejo de Administración de cada consorcio.

Cambios También tienen derecho a solicitar presupuestos alternativos a los proveedores y a exigir el cambio de prestadores.

(fuente: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1070647 )

Vivir sin encargados (mail recibido)

2008-11-13T17:20:00.001-02:00

Las soluciones son mas fáciles de lo que parecen,no pongamos palos en la rueda,el SUTERH ha metido en la cabeza de los consorcistas que deben tener un encargado.Cuando los edifcios eran de RENTA, es decir de un solo propietario y alquilaba los departamentos,se justificaba el portero porque era un servicio que prestaba el dueño del edificio a sus inquilinos. Luego los depatamentos pasaron a tener dueños, y todo cambió, pero el SUTERH siguió e los consorcios. Como se arreglan en Colombia?, por ej, nunca tuvieron personal con vivienda,en España está en extinción esta modalidad, como en Francia (ya lo expliqué),nadie se muere,se contrata una empresa que limpieza (todo en blanco,en orden,seguros,etc), se arregla sacar los residuos (saben que le pagamos,al encargado, por sacada de basura $ 3.por unidad?, se alquila el departamento del encargado, entran $$,se paga la limpieza y sew limpia el ambiente. Se terminan situaciones enojosas y colaboraciones que dañan al consorcio. Debemos saber vivir sin encargado, debido a la alta influencia del sueldo en las expensas.Sobre todo horas extras que son muy costosas. Y si podemos sacar al administrador,MUCHO MEJOR. Dicen,los adm. que los consorcistas no podemos administrar porque el cumplimiento de leyes y ordenanzas es difícil de realizar por lo complejas. ACASO LOS ADMINISTRADORES LAS SABEN Y LAS CUMPLEN?NOSOTROS SABEMOS MAS QUE ELLOS Y NO PRETEDENDEMOS COBRAR LOS IMPORTANTES HONORARIOS QUE "SUGIEREN",DESDE EL MES DE OCTUBRE,pobre expensas!

200$ de expensas para esto

2008-11-03T14:47:00.008-02:00

Una imagen vale mas que mil palabras dicen, en un edificio como el nuestro donde un depto. de 1 ambiente por ejemplo paga casi 200$ de expensas encontramos esto.

Eso sì,que no falten las hs. extras en verano para el encargado y que el administrador se suba sus honorarios sin autorizaciòn de una Asamblea, ilegalmente digamos.....

Fotos:
Humedad en hall de entrada y piso de ascensor destruido

Comunicado de Prensa

2008-10-22T19:33:00.002-02:00

A. P. I. P. H.
ASOCIACION PROPIETARIOS DE INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL
PERSONERIA JURIDICA I.G.J Nº 1125
Entidad fundadora de la F.A.C. Federación Argentina de Consorcios
Personería Jurídica I.G.J Nº 0035

Comunicado de Prensa

La ciudad de Mar del Plata se distingue desde hace muchos años, por la cantidad de Edificios en Propiedad Horizontal construidos, y los que en un continuo crecimiento están proyectados y/o en ejecución.

El próximo 31 de Octubre de 2008 se presentara la: “Asociación de Propietarios y Consorcios Marplatenses ", para defender los intereses de todos los Propietarios – Consorcistas.
Bajo el patrocinio de A.P.H.I.P, Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal con Personería Jurídica Nacional Nº 001125, que aportará su experiencia, lograda a través de 5 años en defensa de sus Asociados de todo el País, y que potencialmente representan 10.000.000 de Consorcistas.

Invitamos a la comunidad Consorcial de Mar del Plata a la presentación de:

“Asociación de Propietarios y Consorcios Marplatenses.”
31 de Octubre de 2008, 17 Hs
Salón Principal de Actos del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos.
Calle Bolívar 2948

Una vez confirmada la actual Comisión Directiva, esta Entidad se adherirá a la Federación Argentina de Consorcios, F.A.C con Personería Nº 00035.
En representación de la F.A.C, se hará presente en ese acto su Presidente Marcos Bergenfeld, quien dirigirá la palabra. Explicara los alcances y objetivos de esta nueva Entidad que viene a llenar un lugar que la Comunidad Consorcial de Mar del Plata estaba necesitando en su defensa, y sin afectar intereses ajenos.

También se referirá a las acciones que la F.A.C. está desarrollando: En el Congreso de la Nación para la reforma de la Ley 13.512.

En Washington ante la O.E.A -Comisión de los Derechos Humanos- por el remate de propiedades ante la imposibilidad de pagar las altas expensas actuales.

En Ginebra, ante la O.I.T por la falta de cumplimiento de todas las Convenciones y Resoluciones de esa Entidad Internacional, ratificadas en la Reforma Constitucional de 1994, y sobre todo el derecho a defender sus intereses en las Paritarias que homologa el Ministerio de Trabajo de la Nación y en las cuales los empleadores (que son quienes pagan) no están representados.

A.P.H.I.P: Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal.
Dirección: Bartolomé Mitre 1711 piso 1 oficina 1
Buenos Aires-Argentina.
E-Mail: fedac@speedy.com.ar
asociacionpropietarios@speedy.com.ar

F.A.C. (Ley 13.512)Federación Argentina de ConsorciosDirección: Bartolome Mitre 1711 -1º oficina 1 E-Mail : fedac@speedy.com.arHorario: lu/ jue 14 a 18 hs.Telefono: 011- 4372- 7686

ALLÌ ESTAREMOS!!!!!

Por fin un poco de limpieza!!!!

2008-09-22T19:19:00.011-03:00

Ya comentamos en otros articulos la mugre que reina en nuestro edificio.

Tambien ya comentamos lo podrido que estamos de reclamarle a la administraciòn pero debido a la operaciòn de J.C. se ha tomado a una mujer suplente, ella se llama Mirta. Realmente da alegria saber que hay gente que cumple con su trabajo y no tiene vicios ni mañas, desde que esta Mirta el edificio reluce, los vidrios parecen espejos, los pisos parecen pisos (y no capas de pelusa, pelo de perros y tierra). Tambien en estos pocos dias nos dimos cuenta que la manija de la puerta principal es de BRONCE!!! si señores, Mirta la lustrò despues de añossssssssssssssss de no hacerse y parece nueva!!!(igual ya està percudida asi que lo hizo lo mejor posible).

De pasada le hemos sugerido que no se mate laburando, la desidia que reinò por años no va a poder solucionarla en dìas, es mas, no es ese su trabajo ya que sabemos quien se quedarà con los laureles. Esperemos disfrutar mientras Mirta cubre a J.C. , viendo como relucen los pisos, o como el olor a limpio pasea por el edificio, total, con lo que pagamos de expensas solo limitemos a convivir con la mugre, malos olores y chusmerios, al fin y al cabo a fin de año seras recompensado con hs extras...............

Dejamos algunas fotos, son del mismo edificio eh!!!!! pero limpio...

La primera es de un pasillo limpio,la segunda la del piso de la cochera

y aca tenemos vidrios limpios y manija lustrada

y de yapa la del nuevo "inquilino" de la cochera....Si, no es joda eh!!... Les comentamos tambien que J.C. lava perros en las piletas de la terraza, si, tambien se dedica a eso......Pero bue.....son las desventajas de tener un Consejo de Adm. a 400km

A salir a la calle eh!!!!!!!

2008-09-21T21:21:00.003-03:00

Cacerolazo de consorcistas

El presidente de la Federación Argentina de Consorcios, Marcos Bergenfeld, anunció que durante octubre se realizará un cacerolazo nacional en rechazo a un posible ajuste salarial para los encargados de edificios.Bergenfeld salió de esta manera al cruce del secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (Fateryh), Víctor Santa María, quien anunció que en diez días aproximadamente se reabrirán las negociaciones paritarias para discutir un nuevo convenio colectivo de trabajo."Hay que ponerle fin a esta injusticia", enfatizó Bergenfeld, quien convocó a "los millones de familias de todo el país que si pagan y sufren la verdadera inflación que salgan a la calle a protestar".

En diálogo con LA CAPITAL, adelantó que la protesta se realizaría a mediados de octubre, en horario a definir, y que "por esas mismas fechas viajaré a Mar del Plata, donde estamos tratando de crear una filial de la Federación".Bergenfeld encabeza un movimiento nacional de consorcistas que reclaman, entre otros temas, ser incorporados a las negociaciones paritarias en las que se definen los salarios de los encargados de edificios.El dirigente relató que "hemos pedido una audiencia con la presidenta de la Nación, Cristina Fernández de Kirchner, quien nos derivó al secretario de Legal y Técnica, Alberto Zannini, pero no lo aceptaremos.

Queremos hablar directamente con ella. Si tenemos en cuenta que en el país hay 12 millones de consorcistas y 2,5 millones de inquilinos, creemos que el tema tiene la importancia suficiente como para que sea la propia Presidenta quien nos reciba", concluyó.

PREPARANDO LAS CACEROLAS, SINO ESTO NO LO PARAMOS MAS!!! A COPAR LAS CALLES !!!

(fuente: http://www.lacapitalnet.com.ar/hoy/LaCiudad/Noticias/200809201449.html)

Mirà que Novedad!! Cada vez son menos los que garpan las expensas

2008-09-10T08:02:00.003-03:00

El atraso en el pago creció un 50% en los últimos doce meses. Y podrían aumentar su valor si los porteros logran otra mejora.

La reapertura de negociaciones salariales planteada por los porteros de edificios desató una ola de quejas de propietarios, inquilinos y asociaciones de consumidores por su impacto en el valor de las expensas, en un contexto de fuerte aumento de la morosidad en el pago de esas obligaciones. Según datos privados, la demora en el cumplimiento subió 50% en los últimos doce meses y hasta 30% sólo en lo que va del año.

La polémica surgió a partir de las declaraciones del jefe de la federación de encargados (Fateryh), Víctor Santa María, que le anticipó a Crítica de la Argentina su decisión de reabrir la paritaria. Los salarios de los porteros tienen una incidencia promedio de 40% sobre el valor de las expensas.

El sindicato tiene previsto iniciar esta semana contactos con la cámara de administradores (Caphai) para reclamar un incremento salarial adicional al 19,5% acordado en febrero último. El gremio de Santa María integró, junto con los camioneros de Hugo Moyano, los albañiles de la UOCRA y los estatales de UPCN, el primer pelotón de acuerdos salariales del año, que meses después fueron superados por los sindicatos industriales con mejoras por encima del 30 por ciento.

El presidente de Caphai, Horacio Belli, admitió que en el sector se sabía de la inminencia del reclamo, pero dijo no conocer el volumen del aumento que se pedirá. El directivo justificó el planteo por entender que el país atraviesa “un proceso inflacionario que este año va a terminar en 30% y naturalmente los trabajadores quieren recuperar el terreno perdido”. Bielli destacó que la demanda coincidirá este mes con el último ajuste en las expensas relacionado con el aumento salarial pactado a principios de año. “Ni siquiera se terminó de aplicar el convenio y el que tenemos ya no sirve”, lamentó.

Bielli sumó un dato: de acuerdo con un estudio de la cámara, realizado sobre mil consorcios, la morosidad en el pago de las expensas aumentó en lo que va del año entre 25 y 30 por ciento, y acumuló 50% en los últimos doce meses. “A esta altura del año pasado, la morosidad equivalía a un mes de recaudación de cada consorcio, y ahora es un mes y medio. Lo vemos con mucha preocupación”, completó.

Las asociaciones de consumidores recibieron con malestar un eventual nuevo aumento en las expensas. “La gente a esta altura está desesperada no sólo por la suba a los porteros sino por el incremento en el valor de los insumos. El problema central es que los propietarios no nos sentimos identificados en las paritarias con quienes dicen representarnos, que son los administradores y en realidad están en línea con los porteros. Tenemos la sensación de que el zorro cuida a las gallinas”, graficó a este diario Susana Andrada, presidenta del Centro de Educación al Consumidor (CEC).

Según la dirigente, Santa María “es un aliado del Gobierno y como tal tiene toda la libertad de plantear lo que quiera, porque del otro lado no hay quien le diga lo contrario”. Andrada coincidió con que “la morosidad es altísima” y dijo que se vincula no sólo con el valor de las expensas sino “con los aumentos en los colegios privados, las prepagas, los alquileres, los seguros de los autos y la electricidad”, entre otros rubros. Pedro Bussetti, presidente de Defensa de Usuarios y Consumidores (Deuco), sostuvo que si bien es “razonable el pedido que hacen los encargados, existe un grado de desprotección del consorcista”, que además debe afrontar otras subas, como las de tarifas y alumbrado, barrido y limpieza. Bussetti sostuvo que los más afectados serán siempre “los inquilinos, que tuvieron que afrontar hasta ahora aumentos de hasta 100% en el valor de las locaciones”.

El presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, sintetizó: “Es un desastre, porque no somos parte de la negociación salarial pero los propietarios de bienes de renta nos transfieren todos sus costos. No estoy para discutir los derechos de nadie y me parece bien que los porteros ganen plata, pero para nosotros es una situación muy desgraciada. Lo gracioso es que la negociación la resuelven los administradores, que son parte del consorcio y habitualmente socios de los porteros”. Marini sostuvo que de cualquier forma en que se mida la inflación “los alquileres aumentaron dos veces y medio más”, lo que a su juicio generó “una expulsión masiva de inquilinos hacia viviendas más chicas, más alejadas y de peor calidad”. Con ese proceso “se degrada la estructura de vivienda”, agregó.
(http://criticadigital.com/index.php?secc=nota&nid=10555)

REBELION DE PAGO YA!!!! NO PAGUEMOS LAS EXPENSAS POR UNOS MESES Y VAMOS AVER CON QUE PAGAN LOS SUELDOS!!

Un gran avance!! La FAC hacia los Convenios Colectivos

2008-08-30T13:20:00.002-03:00

Mediación en el Ministerio de Trabajo

El presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Dr. Marcos Bergenfeld, informó que después de 5 años de mandar correspondencia, cartas y expedientes, el Ministerio de Trabajo los convocó a una mediación.

"Fuimos llamados para una mediación, esa mediación se produjo y abrimos una nueva instancia. Ahora tendremos otra el 29 de septiembre. Es inexplicable cómo recién ahora nos llaman después de tantas cartas, expedientes y páginas de presentaciones que les hemos hecho", comentó el Dr. Bergenfeld.

En diálogo con Pequeñas Noticias, explicó que en la mediación los escucharon e hicieron un acta de todo lo que realizó la FAC: "es una pequeña página pero ellos tomaron nota de todo lo que nosotros hicimos, de la presentación en la Organización de los Estados Americanos (OEA) y en la Organización Internacional del Trabajo (OIT), las cartas que enviamos al ministro de Trabajo, a la Presidenta y al Cardenal Bergoglio; les adjuntamos todo el material".
Subrayó que el Ministerio aún no se expidió sobre el tema. Por otra parte, aseguró que todos en privado les dicen que "tenemos toda la razón del mundo pero que el problema es político. Los funcionarios off de record nos dicen que no tenemos que tener dudas que a la larga vamos a ganar".

Los CCT y la participación de los consorcistas
Subrayó que la FAC no quiere aceptar un espacio de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) para participar de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT): "hasta ahora no lo aceptamos, nosotros nos pusimos en mano de los organismos más importantes a nivel mundial y ellos están recibiendo nuestras inquietudes, estamos atados a los tiempos que nos dicen. En la última entrevista que tuve en Washington con ellos en abril nos dijeron que si nosotros nos sentamos junto a la CAPHyAI, estaríamos avalando todo lo que se hizo hasta ahora y lo que ocurre es que acá hay un desvío de dinero importante".
Advirtió que la FAC no quiere avalar nada pero consideró que la posición de la cámara es muy buena porque en las últimas dos paritarias no quisieron firmar el CCT: "es muy inteligente lo que han hecho, probablemente se lo han aconsejado los abogados".
Y reiteró que están tratando de evitar ir a la Justicia porque sino "vamos a entretenernos 5 años. Todos nos dicen que esperemos a que se manifiesten estos dos organismos (la OIT y la OEA), lo que sí después va a haber una cataratas de juicios porque la gente que perdió su vivienda o se la hayan rematado por no poder pagar estas expensas podrán, con la ayuda de abogados, hacer juicios.
Aseguró que la federación está trabajando con tranquilidad y con ganas, "les adelanto que en 15 o 20 días estamos por abrir la filial en Rosario. Esperamos que en el curso del año tengamos filiales en todo el país".
"Lo que intentamos es imprimirle seriedad a todo esto y que nadie dude de que nosotros tratamos de hacer las cosas bien, no nos beneficiamos con nada. El negocio de los abogados no es el nuestro, lo que queremos es tratar de que a la gente le bajen las expensas", concluyó el Dr. Bergenfeld

(www.pequenasnoticias.com.ar)

CAZAR EN EL ZOOLOGICO

2008-08-25T07:40:00.002-03:00

No es un secreto para nadie que en la enorme mayoría de los Consorcios, la carga salarial de los Encargados y sus aportes previsionales representa alrededor de un sesenta por ciento, o más, del gasto total de cada edificio, sin contar aquellos que tienen servicio de seguridad privada, en los cuales, la incidencia es más significativa.

Por esa razón, cada nuevo aumento de salarios incide enormemente en el costo de las expensas y cuando se celebra una nueva reunión paritaria, una ola de descontento general agita a la opinión pública. Sobre todo, proveniente del sector de propietarios con bajos ingresos o sueldos mínimos, y de la clase pasiva: jubilados y pensionados, que en nuestro país, constituye una parte numerosa de la población.

El disgusto se encuentra justificado, pues quienes en definitiva deben hacerse cargo de las obligaciones surgidas de las paritarias, no intervienen de modo alguno en esas negociaciones. Deben someterse a lo que decidan libremente y en secreto las partes contratantes, que son: Por un lado, desde luego, el gremio de Encargados, pero por otro, tres minúsculas “asociaciones de Administradores de Consorcios”. Algo verdaderamente inverosímil en un Estado de Derecho, si se tiene en cuenta que el administrador de un Consorcio es un mandatario, es decir: un apoderado o gerente, y como tal, jamás podría disponer ni convalidar, directa ni indirectamente obligaciones a cargo de su mandante.

Esa sensación de injusticia y atropello que sufre la población que vive o trabaja en edificios de Propiedad Horizontal se repite con demasiada frecuencia, sin que ello conmueva demasiado a la clase política del país. El Convenio colectivo vigente establece que los salarios de los Encargados podrán ser reajustados anualmente, pero si el gremio lo solicita, deben reunirse con ese objeto en períodos más cortos. Además, dispone que no obstante los sueldos pactados, los Encargados serán acreedores a cualquier otra mejora dispuesta por el Poder Ejecutivo para los asalariados, de manera general.

Es por demás evidente que los Consorcios no son empresas, ni sociedades, ni ONGs. Que carecen de todo objeto comercial, industrial o de cualquier otra naturaleza y que no desarrollan ninguna actividad. Que sólo son edificios compartidos, donde no hay producción ni rentabilidad, ni ningún objeto específico, a diferencia de las asociaciones y sociedades. Sin embargo, el Estado los trata como si fueran empresas obligándolos a intervenir, de manera ficta, en negociaciones paritarias.

Pero ello no es todo: Deben, además, cumplir con los aumentos de sueldos y también con toda suerte de modificaciones a las condiciones de trabajo que aquellos factores disponen a sus espaldas. Lo cual, evidentemente, dada la particularidad de su origen, constituye algo tan aberrante como convalidar que dos partes pacten entre sí cargas y obligaciones a cargo de un tercero ausente. Tal vez resulte duro decirlo, pero jurídicamente, esa no sería, en verdad, una negociación, sino algo parecido a una asociación ilícita. Porque tampoco rinden cuenta alguna de las obligaciones dinerarias que cargan a esos terceros, ni sus motivaciones.

La situación consiste lisa y llanamente en un total desprecio por los derechos de las personas que viven o trabajan en edificios de Propiedad Horizontal. Los Consorcios de todo el país están siendo víctimas de dos grupos corporativos que han hecho del sector un fácil coto de caza. Y lo más irritante aún, es que todo el sistema funciona con el visto bueno del propio Ministerio de Trabajo.

Todo esto lo hemos dicho en numerosas oportunidades y lo seguiremos diciendo, en la convicción de que toda injusticia lleva en sí misma el germen de su propia destrucción. Que los abusos nunca duran para siempre. Que la experiencia demuestra que el cambio, de un modo u otro, llegará algún día, sea por la presión de la opinión pública que impulse una reforma de la legislación vigente, o porque, simplemente, la cuerda de la que se viene tirando, alguna vez acabe por romperse.

Esto quiere decir que, de continuar tamaña injusticia, habrá sin duda Consorcios que, ante la escasez de recursos, se reúnan en asamblea y por unanimidad decidan despedir a sus Encargados, aún vendiendo las comodidades destinadas a Portería para pagar las indemnizaciones correspondientes, encomendando la limpieza de sus edificios a Empresas de Maestranza

Esta hipótesis no es en absoluto la solución más aconsejable para salir del problema, porque serían injustamente perjudicados muchísimos Encargados honestos y trabajadores que en la actualidad colaboran valiosamente con los propietarios. Ello demuestra que, en rigor de verdad, la injusticia del sistema perjudica, en el fondo, a todos los integrantes de la comunidad consorcial y no sólo a los consorcistas. Que detrás del régimen vigente, sólo existen intereses corporativos ajenos a quienes viven o trabajan en edificios de Propiedad Horizontal, incluidos los propios Encargados.

Pero no queremos quedarnos en el planteo ni en la crítica. Es preciso reconocer que la problemática que origina el torpe sistema de negociaciones paritarias vigente, es complejo y merece estudiarse con detenimiento. Lejos está en nosotros la intención de simplificarlo ni de combatir o exaltar a determinado sector ejerciendo una militancia ciega. En este nuevo milenio, dicho sea de paso, todas las militancias son absurdas, porque los problemas reales suelen exceder los moldes impuestos por las ideologías. Hoy no se concibe enfocar los conflictos partiendo de posiciones tomadas de antemano, como tampoco plantear de entrada la defensa de algún grupo de intereses desconociendo las razones de sus adversarios, que es lo que ocurre en el caso de la Propiedad Horizontal. Ese proceder no hace más que conducir al atraso y a la involución social.

Para comprender el problema y formular propuestas útiles y factibles, –que de eso se trata en definitiva- lo que corresponde hacer, es reconocer en primer lugar la existencia del conflicto. Tomar conciencia de la enorme cantidad de gente perjudicada, y además, que se trata, precisamente, de un sector de población vulnerable.

En segundo lugar, es necesario admitir que puedan existir en el problema planteado, aspectos y puntos de vista diferentes no siempre visibles, todos ellos válidos en alguna medida. Ese es el único camino para encontrar soluciones o resolver conflictos. Claro está, partiendo de la base de que existe verdadera voluntad en resolverlos. Lo contrario sería hacer oídos sordos, si se trata de quienes se benefician con el sistema, o vociferar desde la trinchera, como suele ocurrir en Argentina en estos últimos tiempos. Cualquier observador, por menos agudo que fuere, se da cuenta que en la sociedad argentina, existe una “bronca” latente en la población, que se expresa, desmesurada, ante cualquier ocasión, como si se tratara de una caldera sometida a presión.

Ello es así porque en Argentina, lamentablemente, estamos demasiado acostumbrados a acometer los problemas desde posiciones irreductibles tomadas de antemano, poniéndonos de entrada, tercamente, en favor o en contra de algo. Etiquetándonos unos a otros. Hasta pareciera que se estimula desde las más altas esferas esta manera anacrónica de pensar y de actuar, que reemplaza razones por slogans, y discusión, por griterío.

Y como el remedio siempre se encuentra empleando buena voluntad, pragmatismo y paciencia para escuchar al contrario, respetando su opinión, creemos oportuno resaltar aquí algunos aspectos del problema, como así también formular algunas propuestas concretas.

A) Por un lado, dada su naturaleza de simples conglomerados de vecinos, resulta injusto obligar a los Consorcios de Propiedad Horizontal a participar, de manera directa o indirecta en negociaciones colectivas con el gremio de Encargados, como si se tratara de entidades con algún tipo de actividad u objeto social

B) Sin embargo, por otro lado, hay que tener en cuenta que el derecho de los gremios a concertar convenios colectivos de trabajo con los empleadores surge de la propia Constitución Nacional, que así lo dispone en su art. 14 bis sin determinar si dichos empleadores deben tener, o no, actividad u objeto social.

C) Claro que también cabe decir que, según la propia constitución, los derechos se ejercen “conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio” (Art. 14). Y al respecto, cabe destacar que nada impide al Congreso Nacional sancionar una ley al respecto, que determine qué se entiende por empleador a los fines de garantizar el derecho de los gremios. Cabe destacar que para reglamentar el derecho constitucional de los sindicatos a concertar convenciones colectivas, se ha dictado la Ley 25877, pero lamentablemente los redactores de su texto han “olvidado” reglamentar la representación patronal a dichas negociaciones.

No se explica que el Ministerio de Trabajo, habida cuenta de la situación, continúe reconociéndole el derecho de representación a tres asociaciones de administradores que no pueden representar a los consorcios por la sencilla razón –según lo hemos dicho ya- de que son gerentes de éstos y como tales, carecen de la capacidad para disponer sobre su patrimonio. Sólo para administrarlo. Según el art. 1889 del Código Civil, sólo puede ser objeto de un mandato “todos los actos lícitos, susceptibles de producir alguna adquisición, modificación o extinción de derechos”. La ley sólo habla de “derechos”, no de “obligaciones” a cargo del mandante. Y el art. 1890 es más drástico aún. Dice: “El mandato no da representación”, de modo que mal pueden esos señores “representar” a los Consorcios, salvo, claro está, cumpliendo expresas instrucciones de ellos.

D) Es cierto que hay inflación y todos los trabajadores tienen derecho a una corrección monetaria para mantener el poder adquisitivo de sus salarios, pero no es saludable para la economía de un país interpretar que esa corrección puede ser negociada en los convenios colectivos. Todos los habitantes usan la misma moneda y sufren su desvalorización, percibida en los aumentos de precios, que a todos afecta. Por eso el incremento de salarios por ese motivo, debe ser considerado función exclusiva del Estado. Es verdad que las negociaciones colectivas deben versar también sobre el rubro “remuneraciones”, pero el buen sentido indica que se refiere sólo a lo que se gana en relación a las tareas, o en relación a las categorías, horarios, modos de trabajo y rentabilidad de las empresas, pero no en relación a la desvalorización de los salarios sufrida por inflación.

Si se considera que todo debe ser negociable en las convenciones colectivas, incluso la manera de corregir la pérdida de valor de la moneda en función de los aumentos de precios, se crea un desequilibrio social pernicioso. Al haber gremios fuertes, con gran poder de coacción, pueden lograr mayores ventajas que otros, que careciendo de todo poder coactivo, quedarán rezagados con un salario cada vez más vil. Es imperativo que la clase gobernante entienda esta idea, porque gran parte de la inquietud social que permanentemente aqueja a nuestro país, se debe a ese tironeo constante de los gremios para lograr paliar la inflación mediante acuerdos colectivos con sus empleadores. Es el Estado quien debe hacerlo en forma genérica, para todos, obedeciendo el índice de inflación real, que es el que se hace evidente cuando la familia va a hacer sus compras al supermercado.

E) Desde otro ángulo, es necesario tener en cuenta que los Encargados gozan de ciertos privilegios que no poseen los demás trabajadores del país. Ellos son reales y tangibles y surgen de la propia legislación y las convenciones colectivas del sector, a saber:

1. El período de prueba, que para todos los demás gremios es de tres meses, es, para ellos, de sólo dos meses.2. El salario básico de un Encargado es superior al salario mínimo del resto de la población. En efecto, el salario básico mínimo de un encargado (jornada completa- 8 horas-agosto 2008) de un edificio de última categoría es de $ 1397, mientras que el mínimo vital y móvil (jornada completa- 8 horas ) es de $ 980 desde diciembre 2007 y el mínimo jubilatorio es de $ 690 a partir del 1º de julio 2008 .3. El plazo de preaviso en caso de desvinculación de la relación laboral, que para todos consiste en 15 días para el empleado y 1 mes o dos meses para el empleador según sea la antigüedad en el trabajo, es para el Encargado, 30 días y 3 meses respectivamente.4. Además, los montos de la indemnización por despido, en todas las demás actividades reconocen un tope máximo, mientras que los de los Encargados no reconocen límite alguno, según resolución Nro. 266/2007 de la Secretaría de Trabajo del Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social de la Nación.5. El plus salarial por cada año de antigüedad, que para todos los gremios es una suma fija, para el Encargado constituye un porcentaje móvil ( 2% del salario básico del ayudante permanente sin vivienda de 4ª categoría , que para abril 2008 implicó un aumento del 147% con respecto a marzo 2008) que sigue potenciándose periódicamente.6. En el último Convenio Colectivo se ha creado un título académico que otorga la “Escuela de Capacitación” del gremio, llamado “Trabajador Integral de Edificio”, que obliga al Consorcio a pagarle un 5% más del sueldo básico,7. Por Resolución de la Subsecretaría de Relaciones Laborales del Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social Nro. 30/2006 existe un plus del 20% en los haberes para los encargados que se desempeñan en “zonas desfavorables” del país, etc.

No mencionamos estas ventajas logradas por el gremio de Encargados con el deseo de privar a los trabajadores de sus derechos adquiridos, de ningún modo, sino simplemente para llamar a la atención a las asociaciones que se sientan a negociar en nombre de los “Consorcios pagantes”, acerca de que tal vez debieran reflexionar sobre el concepto de “negociación”, que no consiste simplemente en concesiones constantes otorgadas por una de las partes ante las demandas de la otra. Sobre el particular, no queremos hacer mayores comentarios, porque resultarían demasiado obvios.

En definitiva y tratando de ser objetivos, deducimos de las cuestiones planteadas dos posibles soluciones que, desde ya, ponemos a consideración de nuestros lectores para que brinden sus opiniones, las que, con el mejor espíritu de colaboración, haremos llegar oportunamente al Poder Ejecutivo Nacional.

(Dr. Osvaldo Loisi )
http://www.ligadelconsorcista.org/cazar_en_zoo

De que nos disfrazamos ahora?

2008-07-09T22:38:00.004-03:00

La mayorìa de los consorcistas hemos recibido las expensas del mes de Junio. Sumado a la barbaridad que se està pagando mes a mes, a Junio debemos sumarle el AGUINALDO.-

La particularidad de nuestro edificio hace que se aprueban cosas que jamas pagarìan si este mismo Encargado fuese empleado de alguno de ellos.

Para que se den una idea, en nuestro Edificio (que no es el Havanna, ni el Ripalda sino mas bien un viejo cascajo con paredes de papel a 20 minutos del centro de MDP) este mes se pagarà la friolera de 250$ por un departamento de un ambiente. Si, ya se, no se rìan........se llega a ese monto debido a que en los ultimos años se aprueban las hs. extras para Enero y Febrero como un regalo de Verano (cuando lo maximo que hacen es calentar las zapatilas estando parados como un arbolito durante 10hs!!!).

Algun dìa se daràn cuenta que no a todos las guita nos cae del cielo, que la mayorìa vive de un sueldo magro (o jubilaciòn) y que la FÀBRICA QUE NO PRODUCE NADA (Encargados) se estan cabando sus propias fosas. Muchos edificios ya no toman encargados sino cooperativas de trabajo de limpieza ( en ningun lugar del Convenio del SUTERH dice que es obligaciòn tener un empleado fijo).

Cuando llegue ese dìa en mi edificio, llamenmè, estarè dispuesto a hacer un gasto extra y comprar una botella de champagne y festejar con aquellos que piensan con sentido comùn y que realmente tienen puesto LOS PANTALONES LARGOS.

Las hs. extras y el verano..........

2008-06-30T18:18:00.008-03:00

La vacuna es un preparado de antígenos que una vez dentro del organismo provoca una respuesta al ataque por medio de los anticuerpos. En Mar del Plata y mas precisamente en nuestro edificio esa vacuna se llama horas extras............

Leyendo viejas actas de asambleas las hs. extras que se dan todos los veranos a nuestro encargado fueron aprobadas hace unos años en una epoca en que los sueldos eran bajisimos (grave error!) y para compensar se le otorgo ese "credito"......
Uds. preguntaran: pero de que cantidad de hs. estamos hablando?????bue,yendo a los registros les decimos:

Mes de Enero de 2008: 56 hs al 100, valor: 996,80$
Mes de Febrero de 2008: 48 hs. al 100%, valor 854$

Sumando todos los items salariales el sueldo del mes de Febrero por ejemplo da la friolera de 3898$!!! y el de Enero fue de 3596$!!

Asi es señores,la hs. extras dispararon los valores hasta el punto que el 65% de lo que se recauda se destina solo al sueldo.
Muchos de lo que leen esto se preguntaràn: y por que no se decide sacar esas hs. en Asamblea ??????? La respuesta no la tenemos , o mejor dicho, creemos suponerla pero no podemos afirmarlo.......(lo que si sabemos es que seguramente ninguno de los que estan de acuerdo en pagar esa cantidad de hs. se las pagarìa a un empleado suyo, pero claro en un edificio las pagamos todos)

En relaciòn a esta preocupaciòn un grupo de propietarios se tomò el trabajo de pedir un presupuesto en una cooperativa de trabajo de mantenimiento integral.-

A continuaciòn veran valores y no podran creerlo:
La presentaciòn de dicha Cooperativa comienza de esta manera: (es un resumen)

"La entidad es una Cooperativa de Trabajo debidamente inscripta confomre laley 20337. Se encuentra constituìda bajo matricula..............Acta...........del 1 de Enero de 1994.

Como tal, asume la forma de emprendimiento de la economìa social y NO TIENE FINES DE LUCRO...........

La cooperativa no es una agencia. Solo son asociados quienes trabajan en ella, con diferentes funciones segùn su capacidad individual...............
..........de tal modo, en la Cooperativa el empresario es la propia Cooperativa y los actos que ella realiza con sus integrantes son desprovistos de ànimo de lucro y de denominan ACTOS COOPERATIVOS.

VALORES:

Se solicitò este presupuesto para un edificio de 30 departamentos mas 15 cocheras (inluye retiro de residuos)

Limpieza Gral. sin art. de Limpieza:
L. a S. de a 8 a 12 y de 16 a 20hs.
Valor fijo mensual final: $2080 (verano e invierno, no hay hs. extras. ni cargas sociales, ni suplencias, ni vacaciones ni aguinaldo que pagar)
Con Articulos de Limpieza: $2288

Vamos a otro ejemplo del presupuesto:

Limpieza Sin Articulos:
L. a S. de 8 a 12 y de 16 a 20hs.
Valor dijo mensual final: $1196
Con Articulos de Limpieza: $1404

Sin contar el verano, en nuestro edificio el sueldo promedio es de 3108$, sin contar chusmerios, alcahueterias, enfermedades, pago de la luz, pago del gas y uso de la vivienda y la mar en coche.

En virtud de lo leìdo varios propietarios estamos un poco hartos de pagar por cosas innecesarias y menos en esta epoca que un portero gana mas que un mèdico. Tambien hay que dejar en claro que muchas veces los porteros les sacan las papas del fuego a los administradores (y por que no decirlo a mas deun propietario que no le funciona una lamparita o no tiene ganas de subir su valija) ya que sin portero el que tendrìa que hacerse cargo de las urgencias serìa el administrador.

En unos meses tendremos otra vez Asamblea, quiero creer que no todo està perdido, tratemos de ir a la Asamblea ya que despues con 7 ù 8 votos se consigue la mayorìa no prevaleciendo siempre el interès gral.

OJALA SE ENTEREN LOS ENCARGADOS, QUE EL SUTHER, LEJOS DE DEFENDERLOS, ATENTA CONTRA ELLOS MISMOS. EL SUTHER PROTEGE A LOS QUE HOY TIENEN LABURO, PERO ESPANTA A LOS QUE NO LOS TIENEN. Los edificios están cansados de albergar familias parasitarias, solamente para que les limpien el bronce del picaporte de la puerta de entrada y hablar estupideces con el portero de al lado. Dejemos de quejarnos vìa mail o llamando por telefono, de no participar ya les decimos que los que tendremos que hacer hs. extras seremos los SUFRIDOS CONSORCISTAS, por que serà imposible pagar las expensas de Enero y Febrero del año que viene..........................

Modificación a la Ley 13.512

2008-06-21T13:10:00.001-03:00

El presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO) y de la Comisión Argentina Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC), Dr. Samuel Knopoff, fue uno de los primeros invitados por la Comisión Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación para exponer su proyecto de modificación de la Ley 13.512.

El jueves 5 de junio, en el Edificio Anexo, el Dr. Knopoff subrayó que la reforma de la ley es imperiosa: "los conflictos que se suscitan así lo exigen. En 60 años el país cambió y el mundo también".

Explicó que la política habitacional tiene un grado de complejidad que requiere la intervención del Estado a fin de regular, facilitar y garantizar el acceso a una vivienda digna. "La madurez alcanzada por la sociedad civil -con la participación de las asociaciones que la componen- provocaron que los representantes del pueblo elevaran proyectos al Congreso, organizando la actividad consorcial y estableciendo claramente las funciones, atribuciones, obligaciones y derechos de cada una de las partes intervinientes", resaltó Knopoff.
Según él, la propuesta que impulsan está dirigida a "resolver en forma integral y de la mejor manera los temas fundamentales de la vida consorcial".

Algunas de las propuestas de FEDECO son:

-De la ley vigente, mantienen el derecho del titular a un dominio exclusivo, conjuntamente con un condominio de indivisión forzosa.
-Consideran a la propiedad horizontal como un derecho real autónomo distinto de los derechos reales enumerados en los artículos 2.503 y 2.614 del Código Civil.
-Definen al consorcio como una persona jurídica "sui generis" con capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones, sin perjuicio de la responsabilidad subsidiaria de los copropietarios proporcional a su cuota parte.
-Al primer reglamento de copropiedad de administración le asignan una vigencia provisoria para evitar los abusos del propietario original. Una vez adjudicados el 75 por ciento de las unidades, el reglamento podrá ser revisado y redactado en forma definitiva.
-Reducir la mayoría exigida para la reforma del reglamento de los dos tercios de la ley vigente a una mayoría porcentual absoluta.
-Establecer como porcentaje necesario de propietarios el 20 por ciento para obligar al administrador a llamar asamblea, fijándole el temario, día, hora y lugar del encuentro.
-Detallar el procedimiento para obtener la convocatoria judicial a asamblea y el procedimiento sumarísimo de resolución de las cuestiones planteadas. Fijar que los copropietarios o sus apoderados sean los que decidan quién conducirá las asambleas y no el administrador.
-Establecer que el reglamento prevea la designación de la figura nueva de un consejo de propietarios, detallando su composición, funciones y responsabilidades.
-Encuadrar la actividad del administrador como una locación de servicios con facultades revocables y siguiendo las instrucciones del consorcio. Se presume la onerosidad del servicio pudiendo administrar un copropietario. La elección se hará por mayoría absoluta en primera votación y por mayoría simple si se encuentra presente el 50 por ciento del porcentual de la totalidad de los consorcistas.
-El administrador deberá brindar una caución real o buscar algún mecanismo que de garantía a satisfacción de sus futuros administrados y a favor del consorcio para evitar la cantidad de omisiones y delitos que se producen por el no pago de sus obligaciones.
-El administrador no podrá permanecer en su cargo por más de un año. Para continuar deberá ser reelegido por mayoría absoluta. La remoción se producirá en cualquier tiempo si así lo decide la mayoría absoluta del consorcio.
-Cada consorcio deberá abrir una cuenta bancaria para el manejo de sus fondos cuyas libranzas serán firmadas por el administrador y dos miembros del consejo de propietarios en forma conjunta.
-Para elegir al personal encargado y o ayudante o despedirlo se deberá contar con la anuencia de la asamblea de propietarios salvo casos graves que justifiquen el despido inmediato para evitar así conflictos laborales.
-Ni los administradores, ni las asociaciones, ni las cámaras, ni las uniones de administradores pueden representar a los consorcios en los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT), reservándose esta representación a las federaciones de consorcios con personería jurídica

fuente:(boletin pequeñas noticias nº 351)

Que alumbre una nueva Ley de Propiedad Horizontal

2008-05-29T11:54:00.001-03:00

El Dr. Jorge C. Resqui Pizarro, coordinador de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista) e integrante de UCRA-Línea Fundadora, presentó un proyecto de reforma de la Ley 13.512 titulado “Derecho real de Propiedad Horizontal” en el marco de las reuniones con los Diputados de la Nación por el distrito porteño María Fernanda Reyes y Fernando Sánchez de la Coalición Cívica.

La iniciativa presentada por ReDeCo está tomada del proyecto de unificación de los códigos civil y comercial, elaborado por la comisión de juristas notables en el año 1998, que constituía a la Propiedad Horizontal como un nuevo derecho real autónomo. Posteriormente el ex legislador y jefe de bloque radical Horacio Pernasetti lo presentó en la Cámara de Diputados.

Según palabras de Resqui Pizarro este proyecto "adopta lo bueno de la ley 13.512 y recoge lo avanzado de otras legislaciones, derogando el antiguo régimen y dando a luz un sistema más moderno y adecuado a estos tiempos", y agrega que es "un disparador para que se le adjunten otros aditamentos que pueden estar faltando (en particular en las obligaciones del administrador) con miras a lograr el mejor proyecto que alumbre una nueva ley de PH".

El mismo apunta sobre los siguientes ejes:

Creación del derecho real de propiedad horizontal;
Flexibilización en la toma de decisiones por parte de la Asamblea, permitiendo la consulta;
Creación de la figura del representante legal (mandatario) del Consorcio y los consorcistas, diferenciada de la del administrador;
Obligatoriedad de la constitución de un seguro de caución a favor del Consorcio por el administrador y creación legislativa del Consejo de Propietarios.
La iniciativa
En principio, determina una definición diciendo que “la Propiedad Horizontal es el derecho real autónomo sobre un inmueble, que otorga las facultades de usar, gozar y disponer, de conformidad con lo que establece esta Ley y el respectivo Reglamento de Propiedad y Administración”.
Además, establece que el Reglamento de Propiedad y Administración integra el título de propiedad de la unidad funcional adquirida y profundiza que “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas, constituye la persona jurídica 'consorcio'”.

Por otro lado, flexibiliza la toma de decisiones “para realizar mejoras u obras nuevas que afecten las cosas y partes comunes o bienes del consorcio; los propietarios o el consorcio requieren el consentimiento de la mayoría de propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado” y detalla: “si la mejora u obra nueva que afecta las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios”.

Un punto a tener en cuenta es en la resolución de las urgencias que habitualmente surgen en los edificios: “cualquier propietario, en ausencia del Administrador y de los integrantes del Consejo de Propietarios, si existe, puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes o bienes del consorcio con el carácter de 'gestor de negocios'. Si el gasto resulta injustificado el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario”.

Sobre las decisiones consorciales agrega un artículo que expresa que “son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad del total de los propietarios aunque no lo hagan en Asamblea”.

En el tema de la Asamblea propiamente dicha, también establece una mayor elasticidad para sesionar exponiendo que “habrá quórum para deliberar cualquiera sea el número de propietarios presentes” (mandato tácito). Y finalmente incorpora al inquilino u ocupante del inmueble con voz: “el ocupante no propietario de la unidad funcional que acredite su legitimación ante el Administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en sus deliberaciones, sin derecho a voto, salvo oposición expresa del propietario de la unidad funcional respectiva”.

Otro punto a destacar es que legisla la figura del Consejo de Propietarios que estará integrado por propietarios, deja expreso que “no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones”, y que tendría las siguientes atribuciones:

a) Convocar a la Asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el Administrador omite hacerlo;
b) Controlar los aspectos económicos del Consorcio;
c) Ejercer la administración del Consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador y;
d) Convocar a la Asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia.

En cuanto a las obligaciones del Administrador incorpora el cuestionado "seguro de caución" o garantía real “en favor del Consorcio” y establece que la “designación siempre será por un lapso no mayor a un (1) año, renovable indefinidamente, salvo decisión en contrario de la Asamblea”.
Por último, incorpora un texto que seguramente será cuestionado ya que está relacionado con la violación de domicilio: “el Administrador puede ingresar a la unidad funcional para realizar reparaciones urgentes ante la existencia de grave peligro o perjuicio para otra unidad funcional, cosas y partes comunes o bienes del consorcio, si el propietario u ocupante está ausente. Debe requerir la presencia de un escribano para que constate las actividades desarrolladas durante el ingreso y permanencia en la unidad, con el fin de asegurar la privacidad y resguardar los bienes”.
Para terminar, deja expresada la postura de ReDeCo en el tema de la vivienda del encargado. Algunas voces plantearon “abolirla” y que el personal viva fuera del consorcio, otros cuestionaron fervientemente su ampliación (un ambiente más) a fin de una mejor calidad de vida del trabajador del edificio.

Sin embargo Reafirmación de los Derechos del Consorcista la promueve: “en los edificios de Propiedad Horizontal donde se haya construido vivienda para el personal, no podrá alterarse el destino de la misma mientras el trabajador se encuentre habitándola. El cambio de destino, estando la vivienda desocupada, deberá resolverse por el voto unánime de los propietarios".
_____
FUENTE: infoConSOrCIAL mayo 2008

EL SUTERH: LA ILEGALIDAD Y LAS MENTIRAS

2008-05-26T10:33:00.000-03:00

Es realmente increíble que el sindicato que agrupa a los trabajadores de edificios de propiedad horizontal actúe violando tan abiertamente la ley y mintiendo.Ya hemos dicho que el CCT es un contrato con alma de ley y su publicación oficial lo convierte en obligatorio.

EL SINDICATO, VIOLENTANDO AVIESAMENTE LO CONVENIDO Y PUBLICADO EN EL BOLETÍN OFICIAL DE LA NACIÓN, HA DISTRIBUIDO EN LOS CONSORCIOS UNA PLANILLA SALARIAL ABRIL 2008 ADULTERADA.

En efecto el rubro “Suplente con Horario” que totaliza $73, lo ha distribuido como “Suplente con horario / 8 horas días hábiles” $73.Eso JAMAS formó parte de ninguno de los CCT dictados hasta hoy.En principio me pregunto ¿ nada dijeron el AIERH ni la UADI ni tampoco la CAMARA????¿No dicen representar a los consorcios??????Miente, miente, que siempre habrá un administrador crédulo o un trabajador engañado…La circunstancia por todos conocida del gran poder político del gremio de encargados, ha llegado a extremos vergonzantes, cual es modificar las normas vigentes, a gusto del sindicato.

Va de suyo, que abusando de ese gran poder, logrará seguramente que la autoridad laboral nacional dicte en un futuro una resolución que convalide sus apetencias.Se soslaya así el sentir de los consorcistas, que ven con desesperación el enorme aumento de expensas que conlleva el último CCT del sector.

Muchos van pensando en soluciones alternativas para paliar esta locura inflacionaria.ESPERAMOS DEL GREMIO Y SUS ADLATERES UNA INMEDIATA DISCULPA Y CORRECCION.

( Escribe Dra. Rita Sessa, http://www.ligadelconsorcista.org/suterh_mentiras )

DECIDEN NO DEPENDER DEL SUTERH: UN FALLO EJEMPLAR DE LA JUSTICIA

2008-05-05T17:04:00.001-03:00

Un Consorcio de la Capital Federal que había decidido contratar el servicio de limpieza del edificio con una empresa de maestranza, omitiendo los aportes a la Caja de Protección Familiar del SUTERH y haciéndolos al SOM (Sindicato de Obreros de Maestranza), fue demandado judicialmente por el SUTERH.

El expediente ejecutivo quedó radicado en el Juzgado Nacional del Trabajo Nº 9 (Autos: “SUTERH C/CONSORCIO ALCARAZ 4402 S/EJECUCION FISCAL”).

El consorcio demandado contestó oponiendo Excepción de Inhabilidad de Título, acompañando facturas B de una conocida empresa de limpieza, que era quien enviaba a la trabajadora a realizar tareas en el edificio, por todo el período reclamado.

La fiscalía en un impecable Dictamen, concluye aconsejando el rechazo de la demanda. La sentencia del Juez, de fecha octubre de 2004 coincide "en un todo con lo dictaminado por el Ministerio Público" y resuelve "hacer lugar a la excepción opuesta por la accionada, desde que el título oportunamente acompañado por la actora no es hábil a los efectos del reclamo incoado".

Es sabido que de un tiempo a esta parte, muchos Consorcios han decidido contratar empresas proveedoras del servicio de limpieza, en reemplazo de los encargados tradicionales de edificios. Celebramos calurosamente esta decisión de los Tribunales, porque deja tácitamente en claro que los Consorcios no deben ser coto de caza de ninguna Corporación.

Autor del texto Dr. Osvaldo Loisi Presidente de la Liga del consorcista

Alertan sobre una posible suba en las expensas

2008-05-05T17:00:00.001-03:00

Lo dijo el titular de la federación que nuclea a los consorcios. El incremento dependería de la suba salarial que logren los porteros.
EN 2007 AUMENTARON 30%

Si los administradores y encargados de los edificios acuerdan durante este mes una suba salarial debido a la creciente inflación, las expensas podrían volver a aumentar en agosto, según estimó el titular de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Marcos Bergenfeld. en diálogo con radio El Mundo.

El año pasado las expensas aumentaron un 30 por ciento. Este año, los trabajadores de los edificios cerraron un acuerdo salarial de 19,5 por ciento, que entró en vigencia en abril y que se ejecutará en tres etapas.

El promedio salarial de los encargados, según informó Bergenfeld, oscila entre 2 mil y 2.500 pesos. Por los bonos, algunos sueldos alcanzarían los 4 mil pesos. En tanto, los administradores cobran alrededor de 900 pesos.

Bergenfeld advirtió en declaraciones periodísticas que debido a que el 60 por ciento del dinero recaudado a través de las expensas -que en promedio cuestan entre los 300 y los 600 pesos, aunque en algunos edificios ya se paga entre mil y 1.200 pesos-, se destina al pago de sueldos, el margen para realizar refacciones edilicias es pequeño y, por eso, “la mayoría de los edificios se están viniendo abajo provocando serios riesgos para todos”.

Por otra parte, el consorcista cuestionó que desde hace 10 años los porteros y tres organizaciones de administradores, que también son empleados, negocien la suba salarial en paritarias de las que participan los empleados de SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) sin representantes de los propietarios.

(http://criticadigital.com/index.php?secc=nota&nid=3388)

Valores para los Honorarios de Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.

2008-03-25T19:29:00.005-03:00

Publicamos de la pagina oficial (http://www.camaraadministrador.com.ar/) la tabla "sugerida" por la Camara de Administradores de la propiedad horizontal de los honorarios que los administradores pueden cobrarnos.

Circular Nª 8
SR. ASOCIADO:
Continuando con el sistema de comunicación a nuestros socios por medio de Circulares les informamos que el Consejo Directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, ha aprobado –a título indicativo– nuevos valores para los Honorarios de Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512. La resultante deberá considerarse como valor final a ser facturado a los consorcios. A continuación se detallan y a la vez se informa que nuestra Institución adhiere.

HONORARIOS PARA LA ADMINISTRACION DE EDIFICIOS

EDIFICIO
MÍNIMO SUGERIDO

Sin personal permanente (hasta 20 unidades) $ 480.-

Con personal permanente (hasta 20 unidades) $ 670.-
El valor por unidad funcional que se adiciona al mínimo anterior, se sugiere dentro de las siguientes escalas:

Edificios de 21 hasta 40 unidades
$ 23.- por unidad funcional

de 41 a 80 unidades
$ 19.- por unidad adicional

de 81 a 200 unidades
$ 12.- por unidad adicional

Más de 200 unidades
$ 10.- por unidad adicional

En los casos de cocheras y espacios guardacoches:
Las primeras 80 unidades
$ 10.- por unidad

las siguientes hasta 200 cocheras o espacios
$ 5.- por unidad adicional

más de 200
$ 2.- por unidad adicional

Se deja aclarado que los valores sugeridos corresponden a la generalidad operativa de los Consorcios. Se deberá tener en cuenta en el resto de ellos los requerimientos especiales del servicio y/o las características técnicas del edificio.

Atte.
C.A.P.H.P.B.A.(mayo 2007)
(mas informacion http://www.camaraadministrador.com.ar/docs/CIRCULAR_NRO_08_2007.doc )

Sube el sueldo de los porteros y las expensas aumentarían el 10%

2008-03-17T20:44:00.000-03:00

Los encargados de edificio, los trabajadores del subte y los del sector de la energía eléctrica recibirán incrementos salariales durante este año que rondarán el 20% y algo más. En el caso de los porteros, la mejora de los ingresos repercutirá en un incremento de las expensas a cargo de los consorcistas, que sería, en promedio, de entre el 10 y el 12%, aunque dependiendo de quién haga la estimación, se movería en un rango del 6,75 y el 20 por ciento.

Los representantes de las citadas actividades se reunieron ayer con la presidenta Cristina Fernández de Kirchner, en un encuentro del que también participó el secretario general del sindicato de panaderos, Abel Frutos. Los panaderos cerraron a principios de esta semana un acuerdo salarial que, por ahora, no encarecería los productos.

Según contó a LA NACION Víctor Santamaría, secretario general del Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios (Suterh), el aumento de los salarios básicos será del 19,5% y se ejecutará en tres etapas: el 10%, en abril; el 5%, en julio, y el 4,5%, en agosto. Sin embargo, el dirigente afirmó que el efecto final del acuerdo será un aumento del 22,5% en los ingresos laborales de unos 100.000 trabajadores. Según el sindicato, el impacto en las expensas sería de un 6,75%, considerando que los salarios y las cargas sociales representan el 30% del gasto de un edificio. El efecto es mayor que el 19,5%, porque los adicionales se incrementarán en un 30% a partir de abril.

El acuerdo tuvo sus controversias: la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, histórica signataria del convenio, se negó a firmarlo, pese a lo cual el Gobierno dio su visto bueno. El presidente de la cámara, Horacio Bielli, contó a LA NACION que se tomó tal decisión por la negativa del sindicato a renegociar varias cláusulas no salariales. El incremento fue firmado por dos entidades: la Unión de Administradores de Inmuebles y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal.
Según Bielli, el impacto en las expensas será de entre el 10 y el 12%, dependiendo de la cantidad de departamentos. Agregó que el costo laboral es entre el 40 y el 50% de las expensas.

La representación del sector empleador es un tema conflictivo desde hace tiempo. En 2004, se creó la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) para luchar por el derecho de los dueños de departamentos a participar de las negociaciones.

La presidenta de la UCRA, Alicia Giménez, consideró que el efecto de lo firmado ayer va a ser importante y podría llegar hasta el 20%, dado que "el 60% de las expensas son los sueldos y cargas sociales".

LA NACION (15-3-07)

LOS CONSORCISTAS DECIMOS BASTA DE ABUSOS Y DE EXCLUSIÓN

2008-02-16T11:21:00.002-02:00

A los Consorcistas de PH
de la República,
A la opinión pública en general

Ante un nuevo atropello en el que pretenden, reiteradamente, excluirnos de la discusión salarial con nuestros empleados en nuestros Consorcios y lesionar, aún más, nuestros esmirriados patrimonios consorciales, es que los CONSORCISTAS decimos basta de pretender excluirnos de lo que por propio derecho nos corresponde:

No queremos ni aceptaremos más que se tomen decisiones de aumentos de salarios de los trabajadores de edificios de PH sin nuestra participación y consenso.
No queremos ni aceptaremos más que se aumenten salarios a nuestras espaldas que nosotros abonamos y por encima de la inflación que el propio Estado (que obstruye nuestra participación en paritarias) declara existir.
No queremos ni aceptaremos más que entidades que dicen representar a quienes nos brindan el servicio de administración de consorcios acuerden a nuestras espaldas, sin mandato expreso y en evidente contubernio con la representación sindical de los trabajadores. Más aún, cuando una de dichas organizaciones (AIERH) ha sido creada por el propio sindicato.
No queremos ni aceptaremos más que todos los años se reúnan a nuestras espaldas los falsos protagonistas de la realidad consorcial y no discutan JAMÁS nuevas condiciones laborales de nuestros dependientes.
No queremos ni aceptaremos más ser los convidados de piedra al banquete de los intereses corporativos y burocráticos y de los adulones oficialistas.

Por todo ello, realizamos de modo reiterado un fuerte y claro llamado de atención al Ministerio de Trabajo de la Nación, en la persona de su cabeza, Dr. Carlos A. Tomada, a la Federación de Trabajadores de Edificios de PH, en la persona de su secretario general, Sr. Víctor Santa María y a los dirigentes de los tres nucleamientos que dicen representar a los administradores de consorcios a que cesen en su obstinada y permanente oposición a que los genuinos representantes de los consorcistas participen de manera decisoria en el Convenio Colectivo de Trabajo del sector.
Dicha convocatoria a la reflexión la hacemos en nombre de millones de consorcistas perjudicados, de nuestros derechos y garantías conculcados, de los derechos de los trabajadores a discutir modalidades laborales y salarios con sus verdaderos empleadores y del respeto por las instituciones de la República.-

Ana María Huertas-Presidenta -UCRA MDP

Jorge Resqui Pizarro-Coodinador ReDeCo

Expensas y alquileres podrían aumentar a partir de marzo

2008-02-13T07:55:00.002-02:00

El gremio que a nivel nacional conduce Víctor Santamaría negocia un incremento salarial de aproximadamente el 20%. Propietarios alzaron la voz de alerta. También los inquilinos se verían afectados.

Mientras los encargados de edificios negocian un nuevo acuerdo salarial para este año, los restantes sectores relacionados con la propiedad horizontal ya alzaron la voz de alerta ante un posible aumento en las expensas que repercutiría, a su vez, en los valores de alquileres.Tal como se viene informando, el gremio que a nivel nacional conduce Víctor Santamaría solicitó un nuevo incremento salarial. "Pedimos 20%. Probablemente nos resten algún punto, pero vamos a estar en torno a esa cifra" confió ayer en diálogo con LA CAPITAL el secretario general del Suteryh en Mar del Plata, Angel Giardina.En medio de estas negociaciones, los distintos sectores relacionados con la propiedad horizontal comenzaron a mostrar preocupación, ante sus potenciales consecuencias inflacionarias.Sucede que, cualquiera sea la cifra a la que se arribe finalmente, no cabe duda que un aumento en los salarios de los encargados y/o porteros repercutirá en las expensas, en las cuales dicho costo ocupa entre el 35 y el 50% del valor total.A su vez, un posible incremento en las expensas repercutiría en el costo de la vivienda. Aunque en Mar del Plata -a diferencia de Capital Federal- su pago suele correr por cuenta de los propietarios, no cabe duda de que es uno de los elementos que se tienen en cuenta a la hora de fijar los valores de los alquileres.

Defienden el aumento

En diálogo con LA CAPITAL, Giardina defendió el pedido realizado por el gremio a nivel nacional. "No estamos pidiendo algo desproporcionado ni lejos de lo que se está hablando con otros gremios -afirmó-. Incluso estamos respetando el límite del 20% sugerido por el Gobierno nacional".En cuanto a la posible incidencia en el costo de las expensas, reconoció que "indudablemente va a existir" pero consideró que las quejas de los propietarios y/o inquilinos son excesivas. "Yo me pregunto si ninguno recibirá, también, un aumento de salario" dijo.Asimismo recalcó que "las expensas van a subir, pero no sólo por nuestros sueldos sino porque también aumentan otros componentes, como los impuestos y los servicios".

Voces de alerta

En la otra vereda se ubicaron, obviamente, los titulares de propiedad horizontal. El presidente de la Federación Argentina de Consorcios, doctor Marcos Bergenfeld, cuestionó el pedido de aumento presentado por el Suteryh calificándolo de "lamentable y llamativo". "No hemos sido informados oficialmente sobre cuánto pidieron pero algunos medios hablan del 27% y eso es una locura -afirmó Bergenfeld-. No sólo porque deriva en expensas carísimas que los propietarios no pueden pagar, por lo que después les rematan las viviendas, sino porque este gremio arrastra al resto y contribuye a crear un caldo inflacionario que nos está afectando a todos".En este marco, Bergenfeld se quejó por la posición asumida respecto de este tema tanto por el ex presidente Néstor Kirchner como por su sucesora, Cristina Fernández de Kirchner. "Hicimos alrededor de 17 presentaciones, inclusive por carta documento, y nunca nos recibieron", dijo.

En Mar del Plata

El abogado especialista en consorcios doctor Antonio Costantino reconoció que un posible aumento en los salarios de los encargados repercutirá en las expensas."Todo aumento de sueldos incide en cualquier organización societaria, llámese Estado, sociedad anónima o consorcio" describió el especialista.Sin embargo, aclaró que el aumento no será idéntico al incremento salarial otorgado sino proporcional. Como ejemplo mencionó que "si se otorga un aumento del 20%, eso significará una incidencia de entre el 5 y el 7% en la liquidación final".Asimismo advirtió que el alto costo salarial de los encargados y porteros está llevando a una reducción en dicho mercado laboral. "La mayoría de los edificios que dejan de tener estos empleados, ya sea porque se jubilan o por cualquier otra razón, opta por alquilar el departamento, para generar una renta para el consorcio, y contratar a una empresa de limpieza", advirtió.Aclaró que "no es que se trate del mismo servicio, pero la mayoría lo considera más conveniente desde el punto de vista económico".Por su parte el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Miguel Angel Donsini, también admitió que un posible aumento en las expensas podría repercutir en los costos de los alquileres que se pidan a partir de marzo.Donsini aclaró que en Mar del Plata "la mayoría de los propietarios se ocupa personalmente de pagar las expensas, dado que si lo deja en manos de los inquilinos muchas veces se compra un problema, dado que no las pagan y después eso les puede generar un problema con el consorcio".No obstante, reconoció que "es uno de los costos que se evalúan a la hora de fijar los precios de los alquileres. Si las expensas suben, muy probablemente también suban los alquileres aunque también otros valores".Sin embargo, aclaró que "de todas maneras en este tema influye mucho la oferta y la demanda. Históricamente, después de temporadas que no fueron demasiado exitosas aumenta la oferta de departamentos en alquiler. Y eso, lógicamente, lleva a una rebaja en los valores".

Propietarios llegarían a la OIT

Cansados de pedir -sin respuestas positivas- que se les permita participar de las negociaciones paritarias en las que se definen los salarios de los encargados y porteros de edificios, los consorcistas habrían tomado una decisión rotunda: apelar a la Organización Internacional del Trabajo. Según pudo saber LA CAPITAL, varias organizaciones que nuclean a los propietarios a nivel nacional solicitaron una audiencia para plantear una virtual discriminación. En pocos días se fijaría la fecha de la audiencia.

(fuente: Diario La Capital,13/2/08)

Se vienen las paritarias y a los consorcistas ¿quién los representa?

2008-02-06T21:11:00.000-02:00

Los mismos desde hace 58 años: CAPHyAI, AIERH, UADI; que a lo largo de estos años no solo tomaron una representación que nadie avaló mediante un poder sino que nos han traído perjuicios que en estos últimos 3 años han resentido nuestras economías de manera alarmante.
Esta representación es ilegal pero además lo hacen haciéndonos pasar por empresarios. Sería interesante que nos expliquen de dónde sacan tal categoría y a dónde van a parar nuestras ganancias, porque llegó fin de año y hubo que poner sí o sí $300 para el encargado del edificio (que les regaló el gremio a través de nuestros bolsillos), esas son nuestras ganancias además de todos los aumentos y regalías con que cuentan. Es evidente que el SUTERH pide y los que dicen ser nuestros representantes otorgan, sin discutir, ni defender nuestros intereses y el ministro de Trabajo avala tal situación.

El encargado de edificio no produce nada, solo presta un servicio, los aumentos salariales se discuten sobre la base de una ganancia obtenida por la patronal junto con la producción de sus obreros, si hay buenos ingresos, habrá más para repartir. Está bien claro que en un consorcio tal situación no existe. Al encargado se le da gratis vivienda, luz, agua, gas, teléfono, TV, no paga impuestos, no gasta en viáticos ni en ropa; ¿todo esto no suma?. Aparte de llevarse en algunos casos hasta el 60% de los ingresos del consorcio en concepto de sueldo, asignaciones familiares, etc., poniendo en riesgo el mantenimiento del edificio.

La inflación la sufren los encargados y los consorcistas ¿no?. Ahora que vienen las paritarias qué índice van a tomar, el que marca el Gobierno o el que dicen los gremialistas, y en esas paritarias cuántos consorcistas propietarios elegidos por el voto directo de sus pares estarán sentados, ninguno, para eso es necesario que los 2.500.000 de consorcistas de la ciudad se movilicen y actúen. Por qué no le preguntan a los jubilados que viven en estos edificios si les alcanza con el 13% que les da el Gobierno, pagarle el 25% al encargado. Creo que hasta un chico del jardín de infantes puede hacer esta cuenta.

Señores legisladores, gremialistas, consorcistas, apelamos a la buena voluntad de todos para que se debata a puertas abiertas y con la presencia de todos este tema de profundo contenido socio-económico. La ambición de algunos no puede prevalecer sobre la necesidad de otros y por encima de sus legítimos derechos.

fuente: www.pequenasnoticias.com.ar
Teresa Villanueva
Presidenta de Asociación Consorcistas de la CABA
(21/1/2008)

Encargados de edificio deberán sacar la basura después de las 21

2008-01-30T21:55:00.000-02:00

La medida regirá para los inmuebles ubicados en el microcentro. El horario acordado evitará el pago de horas extras a los encargados.

MDP: La intención es no repetir esos desagradables paisajes repletos de basura acumulada en la calle y malos olores. Para cuidar la imagen turística de la ciudad en plena temporada, los encargados de edificios ubicados en la zona del microcentro de Mar del Plata deberán sacar los residuos domiciliarios a partir de las 21. Así se desprende del acuerdo sellado entre la Municipalidad de General Pueyrredon, la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal y el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Propiedad Horizontal (Suteryh).
El convenio fue suscripto en las oficinas del Ente Municipal de Vialidad y Servicios Urbanos (Emvisur) y contó con la presencia de su titular, Manuel Regidor; el director de Gestión Ambiental, Eduardo Bruzetta; los referentes de la cámara, Néstor Mucci (presidente) y Daniel Echeverría (vicepresidente); los representantes del gremio, Angel Giardina (secretario general) y Pablo Ortiz (secretario gremial) y Héctor Martínez, titular del Sindicato de Choferes.En principio, la comuna pretendía que los encargados sacaran los residuos a partir de las 22, teniendo en cuenta que el servicio de la empresa 9 de Julio, para la zona del microcentro, empieza a las 0.30, y para el sector macrocéntrico, a la 1.30. Sin embargo, ante esta proposición surgía un inconveniente laboral y económico para los propietarios. Según la ley 12.981, los encargados tienen derecho a un descanso de 12 horas entre cada jornada.Con el acuerdo sellado, de 17 a 21 los trabajadores tendrán tiempo para hacer los aprestos y sacar los residuos, sin que las bolsas pasen mucho tiempo en las veredas y estén expuestas a las roturas que suelen hacerles los perros callejeros.De esta manera, los propietarios evitarán la erogación de nuevos montos por horas extras para los encargados.

Acta compromiso

"Hemos firmado un acta compromiso para que los residuos de los edificios de propiedad horizontal sean sacados a la vereda a partir de las 21. Hasta el momento eso venía ocurriendo entre las 17 y las 18 y se generaba un gran inconveniente, porque los perros suelen romper las bolsas. El horario dispuesto apunta también a lograr el ordenamiento laboral de los encargados, evitando que los copropietarios deban erogar dinero para horas extras", consignó Eduardo Bruzetta, del Emvisur.En tanto, el titular del organismo descentralizado, Manuel Regidor, admitió que la presencia de residuos en las calles de la ciudad "es el principal reclamo que hacen los visitantes en las oficinas de turismo. Por eso hay que darle solución al problema".El nuevo horario tendría vigencia, en principio, hasta el 15 de marzo, según consignaron los referentes del Suteryh y la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal."Hemos encontrado buena voluntad de las partes porque todos queremos una ciudad más limpia", resaltó Manuel Regidor, titular del Emvisur.

N de R: Ojo con estas cosas,en cualquier momento nos piden que les paguemos hs. extras....

Asamblea Gral.Ordinaria 2008

2008-01-14T20:46:00.000-02:00

La administraciòn del Edificio convoca a todos los propietarios a la Asamblea que se realizarà en la cochera del edificio el dìa Sabado 19 de Enero a las 10 hs.-

Es muy importante su presencia y de no ser asi por favor delegar poderes a gente de confianza,recordemos que cuando mas seamos mejor posiciòn frente a los distintos temas tendremos, agregando que es el unico momento del año donde se plantean los distintos problemas,soluciones, ò trabajos a realizar.-

LOS ESPERAMOS!!

La alianza

2007-12-29T17:16:00.000-03:00

UCRA Mar del Plata y ReDeCo acordaron que ambas instituciones se representarán en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires y en la ciudad de Mar del Plata y zona de influencia. Cada una conservará su independencia pero comenzarán a trabajar en conjunto. Quieren que las entidades de consorcistas unifiquen esfuerzos y bajo sólidos acuerdos programáticos e ideológicos conformen una Confederación Nacional que represente genuinamente al sector.

Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo) y la Unión de Consorcistas de la República Argentina Mar del Plata (UCRAMdP) sellaron una alianza en la que acordaron que ambas instituciones se representarán mutuamente en la ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires y en la ciudad de Mar del Plata, respectivamente.

En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, la presidenta de UCRAMdP, Ana María Huertas, adelantó en forma exclusiva que si bien cada una de las entidades mantendrá su independencia ambas instituciones van a trabajar en conjunto para defender los intereses del sector.

"Yo siempre digo que nos tenemos que unir pero no con dos o tres entidades", destacó Huertas. Si bien aclaran que tanto ReDeCo como UCRAMdP constituyen organizaciones independientes, decidieron tejer una alianza estratégica en favor de la defensa de los derechos e intereses de los consorcistas que representan.

En ese sentido, y habida cuenta los importantes puntos de coincidencia arribados y los postulados liminares de ambas organizaciones, el coordinador de ReDeCo, Dr. Jorge Resqui Pizarro, subrayó que acordaron "ejercer en ambos casos, la representación conjunta en sus diferentes ámbitos de actuación, es decir ReDeCo representa a UCRAMdP en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires y UCRAMdP hace lo propio con ReDeCo en la ciudad de Mar del Plata y zona de influencia".
Invitan a sumarse

Tanto ReDeCo como UCRAMdP invitaron a otras entidades similares del resto del país a participar en esta primera etapa de constitución de alianzas estratégicas a los fines de "unificar esfuerzos y bajo sólidos acuerdos programáticos e ideológicos, conformar las federaciones regionales y una Confederación Nacional que represente genuinamente a los consorcistas".

(www.pequenasnoticias.com.ar)

Basta de Abusos!!!..No a los 300$

2007-12-17T18:04:00.000-03:00

COMUNICADO DE PRENSA
De acuerdo con versiones periodísticas publicadas en el día de hoy(17-12-07) , supuestas “Cámaras Empresarias del Sector” vinculadas a Administradores de Inmuebles en Propiedad Horizontal, -cuya legitimación desconocemos-, habrían “convenido” con los porteros el otorgamiento de una bonificación efectiva, no remunerativa, por única vez de $300 pesos.

Al respecto corresponde reiterar que los Consorcios no son empresas en las cuales se busca equilibrar el reparto de utilidades entre trabajadores y empleadores. Los Consorcios no generan utilidades

Este nuevo avasallamiento a los derechos de los propietarios, no hace más que producir situaciones ilegítimas que viene denunciando la FAC, como verdadera representante de los Empleadores (Consorcistas), debiendo destacarse la denuncia efectuada ante la OIT, máximo Organismo Internacional de las Relaciones del Trabajo, el 4 de Julio de 2007 sobre la usurpación de facultades y la falta de respuestas en que ha incurrido el Ministerio de Trabajo, ante la flagrante violación al Convenio C-098 sobre el derecho de sindicación y de negociación colectiva del año 1949, ratificado por Argentina el 24-9-1956 y en la reforma de la Constitución del Año 1994, en la que tuvo participación activa la actual Presidenta de la Nación.

La Federación Argentina de Consorcios ( F.A.C), Entidad sin fines de lucro con personería Jurídica 00035, invita a todos los Consorcios a Autoconvocarse en Asambleas, (sin la presencia de los Administradores), para resolver el rechazo de este pago sobre, que es un nuevo intento de ataque al bolsillo de 10.000.000 de Ciudadanos Argentinos, quienes, lejos de cobrar esta “gratificación especial”, padecen los avatares de la inflación en sus ingresos, principalmente en el caso de los Jubilados e Inquilinos,a través de las expensas que se abonan en los consorcios.

Marcos Bergenfeld-Presidente
Alicia Gimenez- Vice- Presidenta
Felix Paso- Secretario

F.A.C.
Federacion Argentina de consorcios– Bartolomé Mitre 1711 piso 1 oficina 1 (1037) Buenos Aires
Tel./Fax: (54-11) 4372 -7559 - e-mail: fedac@speedy.com.ar

F.A.C. (Ley 13.512)Federación Argentina de ConsorciosDirección: Bartolome Mitre 1711 -1º oficina 1 E-Mail fedac@speedy.com.ar

¡Fuera las Manos de los Consorcios!

2007-12-05T07:26:00.000-03:00

Se acerca fin de año y pronto comenzarán a proliferar las llamadas telefónicas, los mails y mensajes de texto deseando felicidad y prosperidad. Sin embargo, solemos olvidar la parte que nos toca. Es decir, que en gran medida, eso que deseamos, depende de nosotros.

Hace poco ha ocurrido en Buenos Aires un acontecimiento que nos debe hacer reflexionar: Un grupo de Administradores de Consorcios junto con algunos legisladores de la Ciudad pretendían transformar en ley un Colegio Profesional Único para la actividad de administrar edificios que encubría un grosero despojo a los propietarios.

El hecho trascendió a los medios de difusión, y fue tan grande la reacción que provocó en el público, que tuvieron que postergar el tratamiento de ese proyecto para el año próximo.

En realidad, bajo la apariencia de un inocente Colegio Profesional se escondían dos disposiciones que iban a cambiar la propia naturaleza de la Propiedad Horizontal, en perjuicio de los millones de familias que habitan esos conglomerados y en exclusivo beneficio de unos pocos administradores. Una de ellas disponía el insólito derecho de esos mandatarios a desoír las resoluciones de las asambleas de propietarios cuando lo consideraran conveniente. La otra disposición era aún más artera: proclamaba a los administradores como legítimos depositarios de los dineros de los propietarios, con lo cual se impediría a éstos abrir una cuenta en un Banco a la orden del propio Consorcio.

Un negocio redondo
Las minúsculas agrupaciones de administradores patrocinantes del lucido proyecto han afirmado recientemente que el año próximo volverán a la carga con el tema y es probable que así sea, porque hay mucho dinero de por medio. Piénsese en la enorme “caja” que esos señores pasarían a manejar con la suma de todos los fondos de reserva de los 180 mil Consorcios de la ciudad!

Por esa razón y porque las extraordinarias facultades con que se investían a sus dirigentes incrementarían el valor de las expensas, rubro hoy tan sensible, hicieron explotar de indignación a la opinión pública en un grito que no tuvo más que una traducción: “fuera las manos de los Consorcios”.

Desde el año 1948, con la introducción de la ley 13512, la Propiedad Horizontal ha sido una especie de “coto de caza” para las corporaciones de Encargados y de Administradores. En medio de ellas están los propietarios y los inquilinos, que hasta hoy no hacen otra cosa que pagar sin chistar lo que aquellos conciertan y disponen con total desparpajo. Claro, es más fácil cazar dentro de un coto cerrado que en campo abierto. Pero como todas las cosas del mundo, las injusticias también tienen un limite. Y el argentino, aún cargando con su fama de desinterés, está comenzando a superar aquello del “no te metás”, para hacer oír su voz.

Más allá de este caso en particular, lo que mueve a reflexión es que el país pareciera estar transformando sus estructuras de poder. Nos enseñaban en la escuela que los poderes del Estado eran tres: el Ejecutivo, el Legislativo y el Judicial. Pero hoy asistimos a que en la práctica, existe un único poder fragmentado en innumerables corporaciones, que son grupos de intereses, así se llamen colegios profesionales, partidos políticos, gremios o grupos empresarios. El poder, que naturalmente debe orientarse al ordenamiento de la sociedad, en la práctica viene a ser el arte de hacer pagar a la comunidad todo tipo de contribuciones, llámense como se llame a los impuestos, expensas, tarifas, peajes, gabelas y derechos de toda clase.

En la Legislatura Porteña parecen estar dispuestos a continuar con la proliferación de todo tipo de corporaciones. Como bien apuntó recientemente un dirigente barrial, se han presentado ante ese cuerpo legislativo numerosos proyectos de colegiación. Algunos de los más insólitos. A saber: Colegio de Licenciados y Tecnicos en Cooperativismo y mutualismo, de Ingenieros Electricistas, Electromecánicos y Mecánicos, de Gestores ante los Registros de la propiedad del automotor y de Créditos Prendarios, de Licenciados en Comercio Internacional y Exterior, de Profesionales de Higiene y Seguridad en el Trabajo, de Ciencia Política y Relaciones Internacionales, de Operadores Técnicos en Artes Sonoras, Musicales y Visuales, etc...
Situados dentro de ese cerco, de ese verdadero coto de caza, se encuentra la enorme mayoría de personas que no participan en corporación alguna por la sencilla razón de que dedican todo su tiempo a trabajar, estudiar y cuidar de su familia. Y por supuesto, a ganar lo suficiente como para sostener toda aquella estructura corporativa. Esa es la realidad.

Sutilmente se confunde la sana necesidad de asociación, de agremiación y colegiatura, con la picardía de utilizar al Poder Público para crear verdaderas “cajas”, obligando al resto de la sociedad a pagar lo que discrecionalmente las cúpulas de aquellas corporaciones determinan. Mediante la prótesis rígida del Estado, se ahoga la sana competencia entre los asociados y se impide la natural evolución de las entidades.
Lo dramático es que quienes ejercen el poder, parecen no darse cuenta de la dirección ideológica a que apunta esa creciente corporativización de la sociedad.
Pese a que nuestros políticos de profesión creen ser “de izquierda” o “liberales”, en realidad, todos ellos marchan por un sendero inaugurado hace mucho tiempo por un personaje nefasto que se llamó Benito Mussolini, el verdadero teórico del fascismo.

Convendría aprender un poco las enseñanzas de la historia.

Dr. Osvaldo LoisiPresidente de la Fundación Liga del Consorcista
FUENTE: www.ligadelconsorcista.org/fuera_las_manos

Avanza el proyecto de colegiar a los administradores de edificios

2007-11-14T07:45:00.000-03:00

Afirman que ordenará la actividad y establecerá más claramente las responsabilidades. Podría repercutir en el precio de las expensas.

El proyecto de colegiación de los administradores de propiedad horizontal que está tratando la Legislatura bonaerense, y que desde un comienzo fue impulsado desde Mar del Plata, avanza a paso lento pero seguro.Impulsado por el senador marplatense Jesús Porrúa, el proyecto se encuentra en estado parlamentario desde marzo de este año. Desde entones ha superado varios escollos y el legislador confió en que durante 2008 será convertido en ley.Mientras tanto, el proyecto suscita diversas reacciones. Los más entusiasmados son, como era de esperarse, los integrantes de la Cámara de Administradorse de Propiedad Horizontal de la provincia de Buenos Aires, cuya sede se encuentra en Mar del Plata y de la cual surgió el proyecto luego impulsado por Porrúa."La colegiación es un sueño que los administradores acariciamos desde hace décadas" sintetizaron en diálogo con LA CAPITAL Néstor Mucci y Alejandro Pani, presidente y secretario, respectivamente, de la Cámara.Tanto los administradores como Porrúa consideraron que la colegiación le dará a la actividad un marco regulatorio que no sólo beneficiará a los propios profesionales sino también "a toda la población" dado que permitirá "un mayor control sobre la actividad".Quienes no son tan optimistas son los consorcistas. La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata -Aprophmar- dio a conocer un comunicado en el que advierte que "por el sólo hecho de estar colegiada (una persona) no se convierte en idónea ni ética y moralmente apta para tal menester".A todo esto el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos advirtió que no se opone al proyecto e informó a sus afiliados que está "trabajando" para reformar la ley que regula su propia actividad de manera de permitir que los afiliados que realizan ambas actividades puedan seguir haciéndolo

Ordenar la actividad
En la actualidad la actividad de los administradores no cuenta con marco regulatorio. "Cualquiera puede ser administrador: un abogado, un contador o el hijo de uno de los consorcistas" afirmaron Mucci y Pani, quienes consideraron que la ley "permitirá ordenar la actividad, garantizar la idoneidad del profesional y establecer responsabilidades, algo que hoy tampoco existe".En igual sintonía se expresó Porrúa, quien explicó que el proyecto tiene por objetivo "ordenar lo que es la administración de edificios, una actividad muy importante en ciudades de alta densidad demográfica", entre las que mencionó a Mar del Plata y La Plata.A partir de la colegiatura todos los administradores deberán cursar una carrera o, por lo menos, demostrar idoneidad mediante la experiencia previa. "Quienes vienen ejerciendo la actividad serán incorporados al registro sin que se les exija el título: ese requisito se impondrá a los nuevos administradores" resumió Mucci, quien adelantó que en Mar del Plata la carrera será dictada por la Universidad Fasta, con la que la Cámara firmó un convenio marco."Administrar un edificio es una tarea compleja que no puede ser realizada por cualquier persona" ratificó Porrúa, quien puso como ejemplo los edificios más grandes, donde "hay que controlar desde el sistema antiincendios hasta los ascensores, pasando por el frente de los edificios, los tanques de agua, las conexiones internas de gas"."Es una tarea tan compleja -continuó- que el inquilino no está capacitado para controlar al administrador y el Estado no tiene los instrumentos suficientes para hacerlo, es por eso que es importante que los propios profesionales se autorregulen y para eso deben estar colegiados".

Más control
Por otra parte, tanto Porrúa como Mucci y Pani consideraron que la colegiación permitirá un mayor control sobre la actividad y que "los administradores tengan claras cuáles son sus obligaciones y sus responsabilidades".En este sentido, el legislador recalcó que habrá un Tribunal de Disciplina. "El administrador tendrá responsabilidades, como por ejemplo cumplir con todas las normativas vigentes, y cuando incumplan con alguna podrán ser sancionados", dijo.También recalcó que "deberán trabajar con firmas autorizadas y siempre en blanco, sin evadir ningún tributo, lo que beneficiará al fisco".Porrúa recalcó que el proyecto surgió "de un trabajo mancomunado con las instituciones relacionadas con la actividad. Es un paso similar al que oportunamente dieron los martilleros y la experiencia demuestra que ha sido un camino acertado".Por último, el senador marplatense se refirió al estado legislativo del proyecto. "Tiene estado legislativo desde marzo y está en comisiones -dijo-. Espero que con la próxima conformación tengamos el apoyo de los integrantes de otros bloques y podamos convertirlo en ley".

Expensas
Un punto polémico del proyecto tiene que ver con el posible incremento de las expensas a partir de la colegiación de los administradores.Mucci y Pani afirmaron que "no es posible adivinar lo que pasará" en ese sentido aunque entendieron que "en caso de haber algún aumento será para pagar un mejor servicio. Y siempre será una modificación razonable, acorde con las posibilidades del mercado", concluyeron.

Consorcistas críticos
La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata dio a conocer un comunicado crítico hacia la posible colegiación de los administradores."Gente con una determinada actividad no se convierte en idónea, ni ética y moralmente apta, por el solo hecho de estar colegiada", afirma el texto firmado por el titular de la entidad, Miguel Angel Fernández."Lo que hace que un profesional sea una persona de bien, capaz e íntegra, no es la colegiación sino su actuación" continuó Fernández, quien se mostró escéptico sobre los beneficios que la colegiación traería aparejada para los consorcistas."Antes de colegiarse deberían cambiar ciertas actitudes", afirmó el dirigente, quien a continuación enumeró una larga lista de medidas que hacen al desenvolvimiento de un consorcio y que, a su criterio, deberían modificarse.Finalmente Fernández reiteró su oposición a que las asociaciones de administradores participen en las negociaciones paritarias de los encargados de edificios. "No tienen mandato para ello" concluyó.

(La Capital, 14/11/07)

Ofensiva Legistativa

2007-10-04T18:58:00.000-03:00

En menos de tres meses, diputados del interior del país y de diversos partidos políticos presentaron tres proyectos para modificar la Ley 13.512 Entre las propuestas se busca limitar la duración del mandato del primer administrador, que las asambleas puedan decidir con la mayoría de los presentes y que los representantes legales del consorcio contraten un seguro de "mala praxis".

Siempre se dijo que no prosperaba ningún proyecto para modificar la añosa Ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512) porque los únicos representantes legislativos interesados en hacerlo podían ser los de la Capital Federal (Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y aquellos que tuvieran un mayor desarrollo económico como los de Córdoba, Entre Ríos o Santa Fe, entre otros.
Parece ser que esto no es así porque en los últimos tres meses 17 diputados de la Nación representado a provincias argentinas de diversos partidos políticos presentaron tres proyectos de ley -uno más está en preparación- para modificar la Ley 13.512 mientras que no se conoce ninguno que haya sido impulsado por representantes de Capital Federal o de aquellas provincias de las que se presuponía podían, por sus características, estar interesadas en legislar sobre el tema.
Sólo cinco de los legisladores que se ocuparon de Propiedad Horizontal pertenecen a la provincia de Buenos Aires mientras que dos son de Santiago del Estero, dos del Chaco y uno de las provincias de Catamarca, Corrientes, Jujuy, La Pampa, Misiones, Neuquén, San Juan y Tucumán (proyecto en preparación).

La Ley 13.512 y la problemática de la vida en los consorcios parece ser también preocupación de un arco político diverso. Si bien de estas propuestas participaron ocho diputados del "Frente para la Victoria", también lo hicieron tres legisladores del partido "Peronista Federal", dos del "Frente Cívico por Santiago" y uno de la UCR, "Frente Cívico y Social", "Frente de Todos" y el "Movimiento Popular Neuquino".

El primer proyecto
En el 2007, el primer proyecto –presentado el 8 de julio- lo impulsaron 12 diputados de las provincias de Buenos Aires, Chaco, Jujuy, La Pampa, Neuquén, San Juan y Santiago del Estero. Entre sus fundamentos argumentaron que el déficit habitacional no es solamente cuantitativo sino cualitativo y esto demuestra que hace falta una nueva actualización de normas que permitan reorganizar el espacio urbano y vecinal a través de un plexo normativo que articule una mejor relación entre vecinos.
Uno de los puntos de esta reforma apunta a que dentro del reglamento de propiedad figure como obligatorio determinar la base remunerativa del administrador aunque limita su mandato a un máximo de 24 meses.

El segundo
El 12 de julio, la diputada de la Nación Lía Fabiola Bianco (Frente para la Victoria) presentó un proyecto para modificar concretamente los artículos 9 (constitución del consorcio) y 11 (gestión del administrador) de la Ley 13.512. El principal punto de su iniciativa es también limitar la duración del mandato del administrador pero en su caso estaría acotado al primero para evitar que "las empresas constructoras se reserven para sí prolongados períodos de administración".

El tercero
Por último, el 7 de septiembre los diputados Daniel Agustín Brue (Frente Cívico por Santiago), Horacio Ricardo Colombi (Frente de Todos), Genaro Aurelio Collantes (Frente Cívico y Social), Cristian Rodolfo Oliva (Frente Cívico por Santiago) también acercaron su propuesta. El cambio fundamental que impulsan es que los asuntos de interés común sean resueltos en asamblea, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos de los presentes.
Los diputados subrayaron que esta modificación en la mayoría requerida para la toma de decisiones es necesaria debido a que hoy en día, resulta más que difícil reunir el número mínimo para resolver cuestiones atinentes a los intereses comunes.

El que se viene
Por otra parte, el cuarto proyecto –y el aparentemente más ambicioso, aunque todavía no ha sido presentado- sería el de la diputada Stella Maris Córdoba, tal como adelantó a Pequeñas Noticias su asesor, Dr. Fernando De Gregorio.
Éste –con un total de cerca de 40 artículos- sería presentado el año que viene pasada la etapa electoral de octubre. Lo que resta del año la diputada y su asesor lo aprovecharían para efectuar consultas a las diferentes entidades de propietarios para que acerquen sus propuestas.

(http://www.pequenasnoticias.com.ar/ , 3/10/07)

Obra del frente del edificio

2007-09-21T19:11:00.000-03:00

Se adjudicò la obra concerniente al arreglo de todo el contorno del edificio mas los balcones. La adjudicataria fue la empresa "Ciclar" y el monto que demandarìa dicha obra rondarìa los $ 41.860 mas otro monto cercano a los $6000 que corresponden a la parte de arreglo de los balcones. La obra comenzarìa en una semana y se estma que demorarà aprox. 3 meses.

Pan y Circo: Casas más grandes para encargados de edificios

2007-08-31T18:57:00.000-03:00

*La Ley aprobada por la Legislatura excluye a los edificios ya construídos.

*Las residencias de los porteros pasarán de tener 30 m2 a contar con 40.

Las viviendas de los encargados de edificios de la Ciudad de Buenos Aires serán 10 metros cuadrados más grandes y contarán con una habitación más, gracias a la aprobación del proyecto de ley que así lo establece.

Sin embargo, los edificios ya existentes están excluidos de la nueva normativa votada por la Legislatura porteña.

Según explicó al diario La Nación el secretario general del sindicato que agrupa a los encargados (Suterh), Víctor Santa María, la ley no podía aplicarse de forma retroactiva y el gremio estaba de acuerdo con que las unidades de portería ya construidas no cambiaran conforme a las nuevas reglas.

En relación a lo afirmado por Santa María, el diputado Juan Manuel Olmos (Frente para la Victoria) afirmó: “Se trata de una reforma del Código de Edificación de la ciudad que, como tal, sólo rige con posterioridad a su sanción".

El artículo que establece la excepción de la nueva normativa a los edificios ya construidos, fue agregado a último momento y dice: "Lo dispuesto rige para las construcciones por realizarse con posterioridad a la entrada en vigor de la presente ley".

Santa María subrayó que ya hay una serie de normas de salubridad e higiene que los departamentos de los encargados deben respetar, aunque se han descubierto abusos en muchas construcciones. Por ejemplo, viviendas precarias en terrazas o en sótanos, o a las que no llega el ascensor o, por su disposición, obligan al trabajador a cruzar un patio para ir al baño.

En los edificios por construirse, las viviendas de los encargados deberán tener ahora una superficie mínima de 40 m2 (hoy es de 30 m2) y dos dormitorios. El espíritu de la norma reside en mejorar las condiciones laborales de los porteros, que en muchos casos, viven con su esposa y varios hijos, sin comodidades.

Para normalizar las situaciones irregulares hoy existentes, Santa María recordó que los encargados tienen la posibilidad de recurrir al gremio, que elevará el reclamo correspondiente al gobierno porteño o al Ministerio de Trabajo de la Nación, según sea pertinente.
Viernes 31 de Agosto de 2007 08:11

Otro nuevo currito?

2007-08-11T13:44:00.000-03:00

El Centro de Ingenieros de Mar del Playa y el Colegio de Ingenieros Distrito II recibieron en su sede de XX de Septiembre 716 a la Comisión de Obras, Seguridad y Planeamiento del Honorable Concejo Deliberante.

En la oportunidad, los profesionales entregaron a los concejales una propuesta para la confección de un Proyecto de Ordenanza para que se declare de interés público la inspección obligatoria, conservación y mantenimiento de las estructuras internas y especialmente de fundación en los sectores comunes de los edificios que posean más de tres plantas y cuya Final de Obra haya sido otorgada con una antigüedad mayor a los diez años.

Participaron de la reunión el presidente de la Comisión de Obras, Arq. Marcelo Artime, los concejales Walter Malaguti, Rodolfo Worschitz, Jorge Salvador y los asesores del resto de los ediles que integran la comisión.

El presidente del Colegio de Ingenieros, Eduardo Aquindo, y el Secretario José Luis Ovcak plantearon una propuesta de modificación de la Ordenanza N° 6997 que regula el Reglamento General de Construcciones en lo que respecta a los documentos necesarios para la tramitación de permisos de obra y presentación de planos.

Asimismo, hicieron especial hincapié en la seguridad eléctrica y el control del ejercicio profesional. Los ingenieros remarcaron ante los concejales que entre el 80 y el 90 % de los incendios son provocados por fallas eléctricas en general de acuerdo al Departamento de Bomberos local, que el 75 % de los hogares no cuenta con condiciones mínimas de seguridad, el 80 % no dispone de puesta a tierra y el 92 % no posee llave de corte general de toda la casa.

Durante la reunión los profesionales explicaron también su propuesta de modificación de la ordenanza N° 12562 de Mantenimiento de Fachadas con el fin de asegurar la seguridad pública para toda la población.

Asimismo, los ingenieros plantearon la necesidad de implementar ciertas normativas tendientes a mejorar la calidad de vida en lo que respecta a diversos temas tales como: control de la intervención profesional, seguridad eléctrica, reglamento general de las construcciones, mantenimiento de fachadas y zonas de transición en subsuelos y racionalización de la energía.

Finalmente, los profesionales entregaron a los concejales una copia del trabajo audiovisual sobre "Servicios Públicos Municipales" que el Centro de Ingenieros de MDP y el Distrito II del Colegio de Ingenieros editaron con el fin de realizar un aporte técnico al estudio de la coyuntura social de MDP y la zona.

NdR: Por que serà que casi todas las ordenanzas estan vinculadas o favorecen a un sector en particular??? Fijemonos en la de los ascensores por ejemplo.....
Señores,si los arquitectos estan con poco trabajo busquen medios mas transparentes y dejen de tomar a los Consorcios como una PYME pensando ademas que como se divide por muchos dicho Consorcio tiene el famoso "bolsillo de payaso"

Propuesta para Modificar la Ley 13.512

2007-08-05T01:09:00.000-03:00

APROPHMAR presentó su propuesta al asesor de la Diputada Stella Maris Córdoba para modificar la Ley 13.512 De aprobarse, el administrador deberá tener un seguro de caución a nombre del consorcio para prevenir cualquier perjuicio económico a causa de una mala administración. Quienes integran el consejo de propietarios serían beneficiados con la quita del 20% del pago de sus expensas.

La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (APROPHMAR) presentó al asesor de la diputada nacional Stella Maris Córdoba (Frente para la Victoria), Dr. Fernando De Gregorio, su propuesta al trabajo que está realizando la legisladora para reformular a fondo la añeja Ley 13.512. "Básicamente el sentido de nuestro aporte es terminar con el paternalismo, que cada propietario se preocupe por su patrimonio y asuma sus responsabilidades", destacó el presidente de la entidad marplatense, Miguel Ángel Fernández, en uno de los fundamentos de esta iniciativa.

El objetivo de APROPHMAR es "concluir con la hegemonía -ya sea de los que no hacen ni dejan hacer con cualquier pretexto válido o no- de los administradores, encargados, consejo de propietarios y todo aquello que se oponga a una honesta y simple convivencia en el consorcio".
Según informó a este medio el Sr. Fernández, este proyecto tuvo en cuenta algunos de los conceptos ya trabajados por el Dr. Horacio Usandizaga en 1999, 2001 y 2003 y por el profesor Hernán Racciatti, en oportunidad de las XIV Jornadas de Derecho Civil en Tucumán.
Algunas de las modificaciones que impulsa son que se eliminen "las mayorías" debido a que para él, en la práctica, "después de casi sesenta años de vigencia de la Ley 13512, se ha demostrado, fehacientemente, la imposibilidad de lograrlas. Esto ha dado lugar a innumerables conflictos que, en la mayoría de los casos, sólo sirvieron para fomentar la industria del juicio".

Un seguro de caución.

De incorporarse sus propuestas al proyecto, el administrador deberá tener un seguro de caución a nombre del consorcio para el caso de una mala administración con perjuicio económico para el consorcio.

Además, en uno de los puntos, advirtieron que es necesario que se amplíe "el derecho del propietario a accionar judicialmente contra el administrador por los perjuicios que ocasione su mala administración".

Por otra parte, buscan que se prohíba expresamente que los administradores realicen cualquier tipo de financiación, tanto a deudores atrasados en el pago de expensas como de descubierto que se produzca en la cuenta corriente del consorcio, el que deberá ser titular exclusivo de ésta, firmando los cheques, libranzas y/o cualquier documento que implique salida de dinero.
En cuanto al orden del día, la idea es que ésta no pueda ser decidida solo por el administrador sino que debe ser consensuada con el Consejo de Propietarios y tomando en cuenta cualquier sugerencia que reciba de ellos a tal fin.

Un 20% menos
Otro de los cambios que impulsan es que quienes cumplan funciones dentro del consejo de propietarios se vean beneficiados "con la quita del 20% del pago de sus expensas como retribución y estímulo por sus tareas, lo que no obsta para que, si así lo decidan, sean ad-honorem".
En su propuesta al proyecto, aclaran que este consejo será designado en asamblea por mayoría simple y su mandato y el del administrador durará un año, a cuyo término, serán renovados o removidos de acuerdo a su desempeño.
A las reuniones de este consejo podrán concurrir todos aquellos propietarios que lo soliciten pero no tendrán voz ni voto.

Las sanciones
En caso de que cualquiera de los propietarios u ocupantes violen alguna de las normas del artículo 17 –destinar las unidades a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con ruidos molestos la normal convivencia vecinal, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales - el administrador o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y, acreditada en juicio sumario la trasgresión, se impondrá al culpable "pena de arresto de hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, que podrá llegar a ser equivalente a cinco veces el monto devengado por la unidad en materia de expensas comunes en el mes anterior al de la aplicación de la sanción".
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública. Al mismo tiempo, si el infractor fuere un ocupante, no propietario, podrá ser desalojado por la fuerza pública, en caso de reincidencia.

El encargado
En cuanto a los encargados, destacaron que la relación entre los propietarios y los trabajadores deberá ser correcta y equitativa.
Otra de las ideas es que se regulen los servicios que usufructa en su unidad, acorde a su grupo familiar y que las horas extras no sean un beneficio adquirido, "se adoptarán con la aprobación del Consejo de Propietarios y acorde a las necesidades del consorcio".
Expensas modelo

En cuanto a la liquidación de las expensas, quieren que se fije un modelo tipo en la que se anoten con claridad y precisión todos los rubros contables, evitando cualquier tipo de duda para que los propietarios puedan entender fácilmente qué se les cobra y por qué.
En la liquidación deberían figurar: gastos administrativos, sueldos, administración, vigilancia, impuestos, aportes y contribuciones, seguros, servicios, refacciones y reparaciones, datos de las unidades (piso y unidad, titular, porcentual, gastos, saldo anterior y actual, etc.), estado contable, ingresos y los egresos que hubiere.

(http://www.pequenasnoticias.com.ar/)

Comunicado de la F.A.C.

2007-07-31T19:27:00.000-03:00

El pasado jueves 19 de julio, a las 15 hs., en el Congreso de la Nación –Sala de Prensa José Luís Cabeza- la FAC. FEDERACION ARGENTINA DE CONSORCIOS informó a la prensa sobre las acciones iniciadas ante la O.I.T.-Organización Internacional del Trabajo de Ginebra, sobre los privilegios originados en paritarias, donde la patronal es suplantada por organizaciones de administradores, sin representación y derecho real y los porteros son representados por su sindicato, todo ello bajo el paraguas protector del Ministerio de Trabajo, que ha determinado que muchas familias argentinas perdiesen su hogar -el aumento de las expensas de acuerdo con estadísticas desde 2005 a la fecha, alcanza en muchas zonas al 70%- que los medios de prensa vienen reflejando y comentando, configurando un verdadero “genocidio llamado EXPENSAS”, situación que enferma y puede llegar a matar a quienes la padecen, es decir, que el impacto de una deuda adquirida durante un período no acarrea solo un problema en el plano económico y social, sino que también afecta la salud, convirtiéndose en un verdadero calvario para cientos de familias, que según la ubicación y el metraje de los inmuebles ha permitido muchos remates de departamentos (más de 285 solo en Cap. Federal y alrededores).

De acuerdo con lo informado por el Presidente de la Federación Argentina de Consorcios, Dr. Marcos Bergenfeld, las expensas duplicaron el costo de vida en los últimos diez años.Indicó además el Dr. Bergenfeld que ante la penosa situación que vive una gran parte de la Comunidad Consorcial de la República Argentina y la falta de respuesta a los innumerables requerimientos al Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, Carlos Tomada –ampliamente documentados-, quien niega sistemáticamente la posibilidad de representación de los propietarios ( los legítimos empleadores de los encargados de edificios en propiedad horizontal (Ley 13.512), en las paritarias de los últimos años y el desinterés de las autoridades nacionales ante el resultado de las mismas, la F.A.C. ha apelado a la intermediación de la Iglesia para la búsqueda de soluciones posibles, entendiendo que los resultados de las paritarias, representan una burla, cuando en los fundamentos hacen referencia los firmantes de las mismas, que tienen por objetivo “consolidar la Paz Social existente”.

***Debo agregar que a lo expuesto precedentemente, no hay que olvidar los estragos que causan además las permanentes estafas y sobreprecios en los trabajos de refacción de los edificios, que la caterva de administradores delincuentes causan en el manejo fraudulento de los fondos de reservas, que superan en mucho más a los que son honestos y respetuosos de los servicios que deben brindar a sus clientes. Por otra parte, me resulta curioso que la A. F. I. P. no controle debidamente los ingresos de estos ciudadanos que dicen “vivir de lo que cobran por honorarios”, dado que debieran auditar el considerable y veloz aumento de sus patrimonios, a poco de dedicarse al “trabajo” de administrar consorcios.

Finalizo esta entrega recordando que lo expresado en todos y cada uno de mis artículos, mucho más allá de un mero conocimiento de la ley y los derechos y obligaciones que marcan los reglamentos, tienen la finalidad principal de hacer públicas la transferencia fiel de lamentables y sufridas vivencias personales junto a otros vecinos, experiencias con las que se identifican de forma similar cientos de propietarios, cuando sus edificios caen en manos de administradores tan venales y deshonestos como mal entrazados personajes del más bajo nivel, que muchas veces permanecen “intocables” por obra y gracia de “amigos”, propietarios del mismo edificio con privilegios y favores especiales, que se identifican plenamente con las “virtudes” de aquellos, devenidos dueños indiscutibles de los edificios, siempre a costa de los Fondos de Reservas de los que jamás rinden debida cuenta, libros de ímprobo acceso, actas fraguadas, alteración ilegal y fraudulenta de porcentajes de unidades y cocheras (como en mi edificio) y mucho menos mostrar comprobantes de presupuestos o pagos de deudas, ni facturas o resúmenes bancarios, hechos que se multiplican en menor o mayor grado en cientos de edificios en propiedad horizontal, en todo el país.La corrupción merced a la impunidad está al alcance de todos, en cualquier lugar o ámbito………incluso en edificios a merced de este tipo de “ciudadanos”, con vocación de “administradores, que muchas veces “arreglados” con ciertos propietarios -sin vergüenza alguna- que suelen hacer alarde generalmente de sus títulos profesionales, títulos que de ninguna forma garantizan honestidad ni buenas intenciones, pero que si conforman verdaderas asociaciones ilícitas o “mafias consorciales” que existen, están vigentes y en constante proliferación, depredando consorcios por la ausencia del debido control de un Estado indiferente y también de propietarios que se los admiten y permiten.

Agrego la frase de un amigo sumamente inteligente: “En estos casos querido Silvio, resulta que la clave para vivir con tranquilidad en un consorcio con depredadores es permanecer como lo hace una gran mayoría: en la ignorancia absoluta, ya que conocer y darse cuenta que te están robando….agrava más el problema y te hace mal”.

SILVIO MARIO VALLI
F.A.C. (Ley 13.512)
Federación Argentina de ConsorciosDirección: Rivadavia 1367 – 4º “A” (1033)Tel.: 4383-4069

Mail: fedac@speedy.com.ar

En Mar del Plata: LAS EXPENSAS SUBIERON UN 20% EN LO QUE VA DEL 2007

2007-07-27T10:03:00.000-03:00

La cifra fue brindada por la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal. No se descartan nuevas subas hasta fines del corriente año.-

En 2007, las expensas aumentaron el 20 por ciento en el distrito de General Pueyrredon. Las razones que motivaron esta conducta alcista en un item por demás polémico están vinculadas al encarecimiento de los costos generales de mantenimiento en las propiedades horizontales, que incluyen la reactualización salarial de los encargados de edificios, en función de la inflación anual del país. El dato refleja, también, el resultado de las negociaciones entabladas en el marco de las paritarias, que justamente sirvieron para subir los salarios de los encargados.

Las expensas son, sobre todo para los propietarios de departamentos, un dolor de cabeza que deben afrontar mensual o bimensualmente, según los casos. Muchos se quejan porque consideran que los valores actuales son "excesivos" o "demasiado caros". Sin embargo, tanto la cámara que representa a los administradores como el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontales (Suteryh) defendieron los incrementos sucedidos a lo largo del presente año, justificando la necesidad que tienen los trabajadores de ajustar sus salarios al índice de inflación y al mantenimiento de los inmuebles en buenas condiciones.

En este sentido, el presidente de la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal en Mar del Plata, Horacio Duhalde, ratificó que el aumento de las expensas en 2007 ronda el 20 por ciento y explicó por qué: "Se incrementaron los costos de mantenimiento general, como por ejemplo el control de plagas, los insumos y otros gastos, como los de plomería y albañilería, que se han quintuplicado. Además, la pintura subió el 70 por ciento desde 2006". De acuerdo a las estimaciones hechas por el propio Duhalde, en un edificio con un promedio de entre 70 y 80 departamentos, la incidencia de los salarios de los encargados en el valor total de las expensas ronda el 40 por ciento.Aunque, claro está, cuanto más chico es el edificio el gasto total se divide en menos partes y, por ende, cada propietario debe pagar un mayor porcentaje.Por otra parte, según comentó tiempo atrás un vocero de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), "el costo del personal abarca entre el 60 y el 70 por ciento de las expensas que pagan los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal".

Asimismo, la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) afirmó que "los valores de los alquileres de las propiedades superaron en 38 por ciento a la inflación de 2006, y que las expensas también estuvieron 64 por ciento por encima del Indice de Precios al Consumidor".Vale recordar que las negociaciones paritarias realizadas a principios de año fueron motivo de polémica ya que los propietarios (que no tenían personería jurídica como tales) se oponían a seguir siendo representados por los administradores, a los que acusaban de aceptar "convenios insólitos que recargan excesivamente las expensas" por el hecho de que "ellos no las pagan".

En Mar del Plata, empero, funciona la Unión de Consorcistas de la República Argentina, a cargo de Ana María Huertas, con sede en avenida Independencia 1851 (primer piso), que cuenta con personería gremial.

( http://www.lacapitalnet.com.ar/hoy/LaCiudad/Noticias/200707260959.html )

EL VIA CRUCIS PARA DEFENDER LOS DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS EN SU CALIDAD DE EMPLEADORES

2007-07-27T09:56:00.000-03:00

La FAC (Federación Argentina de Consorcios) recurrió a la OIT (Organización Internacional del Trabajo) a fin de que se les reconozcan los derechos de participar en la Paritarias laborales » Plantean que no son recibidos por las autoridades del Gobierno nacional » Además, se han dirigido a la Iglesia Argentina, en la persona de su autoridad máxima, el Cardenal Jorge Bergoglio para poder transmitir la situación en que se encuentran varios millones de Ciudadanos » La FAC sostiene que entre el 2005 y 2006 en la Ciudad de Buenos Aires más de 500 familias de bajos ingresos perdieron sus bienes por no poder afrontar el pago de los salarios de los encargados.

En una conferencia de prensa realizada el pasado jueves 19 de julio en la Sala José Luis Cabezas del Honorable Congreso de la Nación y encabezada por el presidente de FAC y de APIPH (Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal) Dn. Marcos Bergenfeld, la Sra. Alicia Martha Giménez (UCRA - Unión de Consorcistas de la República Argentina), el Dr. Félix B. Pazo -secretario de FAC- y por el Dr. Pablo Terzano -Tesorero de FAC- se comunicó que la entidad recurrió a la OIT.
Marcos Bergenfeld expresó que: "Nosotros hemos conformado hace tres años una ONG en compañía de dos entidades la UCRA y APIPH y de allí surgió la Federación Argentina de Consorcios que es la entidad que está manejando todo el tema de la defensa de los consorcios en todo el país".

Por otro lado, sostuvo lo que llamó el "Vía Crucis" que "Hemos solicitado una audiencia el 19 de noviembre de 2005 al Presidente de la república, que nos derivó al Ministro de Trabajo", agregando que además han solicitado audiencias a la senadora Cristina Fernández y al defensor del Pueblo y que aún no han tenido una respuesta positiva.
En ese sentido la Sra. Alicia Giménez manifestó: "tenemos casi cerrados los caminos... es difícil pero no imposible" y detalló: "Acá no nos escuchan".
Por su parte el titular de FAC puntualizó: "agotados los medios en el país optamos por iniciar el camino a la OIT... la idea nuestra es apelar a todos los organismos internacionales, iremos a La Haya, a la OEA..."
El Dr. Pazo explicó porque se conformaron en federación: "APIPH y UCRA eran entidades de primer grado y como máximo solo podrían representar a sus socios los quinientos, mil, dos mil o diez mil que teníamos... en relación con eso creamos la Federación (FAC) que ya está inscripta y está en funcionamiento...".
En cuanto a la situación que se encuentra la entidad frente a la cartera laboral indicó: "en estos momentos estamos en el Ministerio de Trabajo para que se nos reconozca el carácter de empleadores. Estamos ahora con un recurso jerárquico que lo define el Ministro Tomada sobre si nos conceden o no en definitiva la representatividad gremial.

Hemos cuestionado en forma fehaciente ante el Ministerio de Trabajo como autoridad de contralor de la reunión de la Paritaria las últimas cuatro Paritarias".
En otro orden de cosas adelantó su opinión en cuanto a la figura de los administradores: "son los representantes exclusivamente para actos administrativos y no pueden representar actos de disposición. Para despedir al personal o reconocerles un sobre sueldo necesitan un poder especial, un aval especial que no tiene".
En relación a la presentación frente a la OIT el Dr. Terzano expresó que: "Los principios rectores de nuestra Constitución tiene un pie de igualdad con los tratados de derechos humanos que reconocen las Naciones Unidas" y agregó: "El ejercicio del Gobierno hace que las personas prostituyan los derechos constitucionales...".
Por último Marcos Bergenfeld sostuvo que: "Nosotros no tenemos ningún problema con los trabajadores, esto se politizado..." y destacó que las autoridades del ejecutivo nacional "Tendrán que enfrentar a los organismos técnicos de la OIT y explicar en nombre de la República Argentina el motivo por el cual no nos aceptan".

(http://www.expoconsorcial.com.ar/ - 25 de julio de 2007 )

La Revolución Silenciosa

2007-07-11T08:24:00.000-03:00

Editorial del Dr. Osvaldo Loisi 07 Jul 2007

A continuacion reproducimos el texto completo del editorial.Se han removido los acentos para que todos los programas de correo puedan ver este email correctamente.---

Pasados los espasmos de las ultimas elecciones municipales y enfrentados a los proximos comicios nacionales, la Liga del Consorcista se permite hacer un par de reflexiones dirigidas a los adherentes a nuestro movimiento e indirectamente, a la clase politica.
Llama la atencion que pese a que los consorcistas constituimos la enorme mayoria dentro de la poblacion urbana del pais, la problematica de la Propiedad Horizontal no haya figurado en la agenda de ninguno de los candidatos que se disputaron recientemente el poder.
Hemos hecho conocer el tema por todos los medios de difusion desde el año 1996, fecha de inicio de nuestro movimiento. Hemos dado multitud de conferencias y cursillos durante cinco años consecutivos en la sede del Defensor del Pueblo de la Nacion. Lo hemos expuesto por radio, TV y en la prensa escrita, ayudados por periodistas valientes que son tambien consorcistas y sufren las deficiencias de ese regimen.
Sin embargo, la cuestion fue omitida totalmente en las discusiones entabladas por las diversas facciones politicas. Como se dice ahora mediante esa nueva palabra que se ha introducido de contramano en el lenguaje de los argentinos: nos han "ninguneado". Que en buen romance quiere decir que nos han ignorado. Han ignorado un problema que quieran o no reconocerlo, esta ahi y lo sufren miles y miles de personas que con el esfuerzo de toda una vida han logrado comprar su propio techo y advierten que, poco a poco, vivir en propiedad horizontal se les va haciendo prohibitivo.
Todo lo contrario del objetivo del primer Plan Quinquenal de Peron, que en 1948 introducia la ley 13512 con el proposito especifico de acercar la propiedad privada a las clases mas necesitadas. Hoy en dia, con el andar del tiempo y la ausencia de una legislacion adecuada, ocurre que el sector de la Propiedad Horizontal se encuentra desprotegido y a merced de corporaciones que han descubierto en esos edificios una suerte de zoologico donde pueden cazar facilmente: Nos referimos a ciertas agrupaciones de administradores, al Gremio de Encargados y al propio Estado.
Francamente, luego de haber realizado numerosas gestiones ante las principales facciones politicas en danza, debemos concluir en que esa via no es la adecuada. Es demasiado grande el botin que esa legislacion obsoleta le ofrece a la clase politica como para devolverle a los vecinos el derecho pleno de propiedad que se les ha arrebatado. Y decimos esto ultimo con fundamento: la ley vigente le otorga al constructor de un edificio el poder omnimodo de redactar a su gusto el Reglamento de Copropiedad y Administracion. Incluso lo habilita a reservarse groseros privilegios, como el de determinar mayorias irracionales para desplazar al administrador, por ejemplo. O para violentar el sentido comun, que indica que todos los propietarios sin excepcion deben solventar las expensas y ademas, que esas expensas deben estar en relacion a la superficie ocupada y no en relacion a los intereses de quien redacta el Reglamento. Sin embargo, la realidad es otra: hay Reglamentos que establecen porcentuales caprichosos y aun otros que dicen que tal o cual unidad no pagara ninguna expensa. Y quien quiera cambiar ese estado de cosas, debera acudir a la Justicia, demandando a todos los propietarios en juicios infernalmente largos.
Para colmo de males, recientemente fallecio la unica legisladora que en verdad se intereso por nuestro proyecto de reformas a la ley 13512 y prometio defenderlo, la Diputada Nacional Isabel Artola, a la que aprovechamos la oportunidad para rendirle nuestro mas sentido homenaje. (¿Se habran enterado sus colegas legisladores de su deceso?).
Sin embargo, quienes nos conocen saben que no es nuestro estilo precisamente el bajar los brazos. Antes bien: somos la unica ONG que proclama abiertamente no aceptar aportes del Estado, porque apreciamos la libertad de conciencia por sobre los compromisos que esas contribuciones siempre generan. Tambien somos los unicos que desde hace años brindamos a la comunidad un servicio de orientacion telefonica gratuito para temas de Propiedad Horizontal. Donde siempre se encuentra un abogado al extremo de la linea y jamas una musiquita o innumerables esperas. O un "marque uno o marque cuatro". O "todos nuestros operadores estan ocupados. Llame mas tarde".
Si hicieramos un balance desde la aparicion de la Liga del Consorcista, debieramos reconocer que nuestra predica ha brindado sus frutos. Desde aquel editorial aparecido en Pagina 12 el dia de 19 de Abril de 1996 que decia: "Como Combatir la Tirania de los Administradores", la realidad de la Propiedad Horizontal ha cambiado bastante. Hasta ese entonces, los administradores eran practicamente intocables.
Los buenos, quedaban superados por una multitud de individuos que haciendo uso y abuso de los poderes que la ley les otorga, gobernaban los edificios con total arbitrariedad y abusivamente.
La digna profesion de administrar consorcios, que por muchas razones puede considerarse como mas compleja que gobernar una empresa, habia caido en un gran desprestigio. A tal punto que uno de los medios de mayor circulacion llego a publicar el siguiente chiste: "¿En que se parece un administrador de consorcios a alguien que hace gargaras?" Y la respuesta era: "en que los dos, siempre, algo tragan". Mas alla del supuesto humor, la situacion era deprimente. Uno de los buenos administradores que nos han apoyado desde el principio nos dijo una vez: "yo los acompaño porque no quiero que los compañeros de mi hijo se burlen cuando dice que su padre administra consorcios".
Bregando por la armonia que debe reinar entre propietarios y administradores, creemos que desde el año 1996, esa situacion ha sufrido algunos cambios y debemos estar orgullosos de la parte que nos compete en esa revolucion silenciosa que hemos emprendido y debemos profundizar. Ahora nos toca encarar una segunda fase de ese cambio:La justicia y la transparencia en los Consorcios deben ser una realidad con, o sin reforma legal. La gente debe cobrar conciencia de su calidad de propietarios.
Tambien que tienen el poder de reformar el Reglamento de Copropiedad y Administracion de sus edificios para lograr ciertas mejoras importantes, que no hacen falta que sean impuestas por la ley.Un Consorcio esta constituido legalmente de manera muy semejante a una pequeña republica en miniatura. De modo que los vecinos deben conocerse, tratarse, conversar y discutir sabiendo que si asi no lo hacen "los devoraran los de afuera", como dice el Martin Fierro.La ley permite que con una mayoria de dos tercios los propietarios en asamblea pueden reformar su reglamento e imponer dos de los puntos mas importantes de la reforma que proponemos:
1) la agilizacion de las reuniones, estableciendo el mandato tacito para el supuesto del propietario que, estando "fehacientemente" notificado de una asamblea no concurra por si ni envie un autorizado y2) la necesidad de acudir al sistema de arbitraje para dirimir las cuestiones consorciales en general (salvo las ejecuciones de expensas).Esos dos puntos que terminarian con varios de los problemas mas graves que presenta el sistema hoy dia, pueden imponerlos los propietarios en sus respectivos edificios reunidos en asambleas. De manera que hay que hablar con aquellos consorcistas remisos, explicarles los beneficios de la reforma estatutaria y pedirles una nota de autorizacion para representarlos en las asambleas en caso de no desear o no poder concurrir.Respecto de ciertas clausulas abusivas que incluyen algunos reglamentos, tales como la necesidad de que las firmas de esas cartas-poderes esten certificadas por Escribano Publico, recordemos que las asambleas son soberanas. Por encima de la voluntad del constructor que redacto el Reglamento esta la voluntad de los propietarios y estos pueden decidir la procedencia o no de los poderes presentados.
Porque la Propiedad Horizontal es, en definitiva, propiedad compartida.Todo se resuelve, en el fondo, pues, con mas educacion. Educacion, educacion, educacion, como repitio hasta el cansancio aquella tea encendida de pasion por la justicia que se llamo Domingo Faustino Sarmiento.

Dr. Osvaldo Loisi

ATENCIÓN: CONCURSO DE PRECIOS

2007-06-19T13:30:00.000-03:00

OBRA: REPARACIÓN DE LOS FRENTES, PATIOS Y AZOTEA
EDIFICIO FLIPPER 1

UBICACIÓN: F. U. Camet nº 2.309 – Mar del Plata

I - CONDICIONES GENERALES

1.- OBJETO DEL CONCURSO
Es obtener ofertas de las empresas convocadas para adjudicar la ejecución de reparaciones y mantenimiento en los frentes, patios y azotea de acuerdo a lo que se especificará en V.- Cláusulas Técnicas Particulares.
El Contratista proveerá a tal efecto en su totalidad: la mano de obra, los materiales y las herramientas y enseres necesarios para la ejecución correcta de la obra, en los plazos estipulados y cumpliendo estrictamente con las disposiciones legales nacionales, provinciales y municipales que resulten de aplicación, en particular el reglamento general de construcciones municipal.

2.- PRESUPUESTOS
A los efectos de facilitar la evaluación de las propuestas, y eventualmente programar la ejecución por etapas, se solicita a los oferentes que presupuesten por separado las tareas correspondientes a las siguientes áreas de trabajo:
1) Los frentes.
2) Los patios
3) La azotea, incluidas las construcciones ubicadas sobre su nivel pero excluyendo el plano horizontal transitable.
4) Reconstrucción de cielorrasos de balcones: estructura y recubrimiento y del recubrimiento solamente, por unidad de medida.

3.- ACLARACIONES Y CONSULTAS
Las aclaraciones y consultas de carácter formal y las relativas a la economía de la obra que deseen formular los interesados deberán realizarse a la Administración del Consorcio; las de carácter técnico deberán realizarse a la Dirección de la Obra designada.

4.- CONOCIMIENTO DE LA DOCUMENTACIÓN
La presentación de la oferta significará que quien la hace conoce el lugar en el que se ejecutarán los trabajos, las características del edificio, las condiciones para su desarrollo y el objeto de la obra; que se ha compenetrado del alcance de las disposiciones contenidas en el presente pliego y que las acepta; finalmente, que se ha basado en éstos conocimientos para formular su oferta. Este pliego formará parte de la documentación contractual-

5.- LUGAR Y FECHA DE RECEPCIÓN DE LAS PROPUESTAS
En el domicilio de la Administración / de la Dirección de la Obra., el día . . . . . . . . . . de 2.007.-

6.- MANTENIMIENTO DE LA OFERTA
Las condiciones de la oferta serán mantenidas por el proponente durante un plazo de 45 días a partir de la fecha de recepción establecida en 5.-

7.- EJECUCIÓN DE LA OBRA DE ACUERDO A SU FINALIDAD
El Contratista está obligado a ejecutar las obras de manera tal que resulten completas, perfectas y que cumplan con la finalidad, funcional y estética, para la cual han sido encomendadas.

8.- OBLIGACIONES FORMALES Y ADMINISTRATIVAS DEL CONTRATISTA
Para que su oferta sea considerada, el oferente deberá acreditar sus inscripciones en el IERIC y en el registro de empresas de la Municipalidad y su condición impositiva.
Con antelación al comienzo de ejecución de la obra, deberá cumplimentar los siguientes requisitos:
Tramitar y obtener el permiso de comienzo de obra ante la Municipalidad.
Presentar a la Administración el listado del personal que intervendrá en la ejecución de las obras y los correspondientes certificados de cobertura de riesgos de trabajo.
Presentar a la Administración el certificado de cobertura de daños y perjuicios.
Presentar a la Administración el contrato con el profesional responsable de la Seguridad e Higiene de la obra.
Confeccionar y colocar a su cargo el cartel de obra reglamentario

9.- ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
La Dirección de la Obra las presenta en el presente pliego en el Título V. Sin perjuicio de esto, el oferente especificará en su propuesta los procedimientos técnicos que seguirá, y los materiales y sus marcas que utilizará en caso de ser adjudicatario de la obra.

10.- GARANTÍA DE LOS TRABAJOS
El oferente deberá consignar en su oferta el tiempo por el que garantizará el mantenimiento de las buenas condiciones de los trabajos ejecutados a partir de la recepción definitiva de los mismos. Se requiere un mínimo de cinco (5) años.

11.- DAÑOS Y PERJUICIOS
El Contratista será responsable de todos los daños y perjuicios ocasionados a terceros, a los bienes del Consorcio o de los ocupantes del edificio y a las construcciones linderas, que puedan ocurrir como consecuencia de su intervención o del personal a su cargo, debiendo consecuentemente compensar, restituir o reparar cualquier daño, avería o pérdida. Por tal motivo se exige la contratación de una cobertura en compañía de seguros reconocida.

12.- MODALIDAD DE LA CONTRATACIÓN
La obra se contratará por el sistema "Ajuste Alzado Absoluto", en virtud del cual, el Contratista se obliga a ejecutar los trabajos especificados en el contrato y los que no estándolo son necesarios al efecto de cumplir con su finalidad sin exigir pagos adicionales. Por el mismo motivo, el precio pactado será único, total e inamovible. La única excepción será la de reconstrucción de los cielorrasos de balcones (ver Título V-Apdo. 8) que se presupuestará por unidad de medida. En este último caso, el precio unitario ofertado no podrá ser actualizado ni modificado durante la vigencia del contrato. El oferente debe tener en cuenta que su oferta, en caso de ser aceptada, formará parte del contrato de construcción, por lo que se recomienda definir con la mayor precisión posible el alcance de sus propuestas.
13.-ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO
Es "HERNANDO & RODRIGUEZ" con domicilio en Gascón 2.330 de la ciudad de Mar del Plata.

14.- DIRECCIÓN DE LA OBRA
La realizarán en representación del Consorcio, los arq. LAURA FADUAGA y JORGE GINEL o el profesional por ellos designado, quienes a los efectos que pudieran corresponder constituyen domicilio en San Martín 2.675 – 8º "B" de la ciudad de Mar del Plata.
En adelante en el presente pliego, se la nombrará en su modo abreviado: DDO.

II - PLAZOS

1.- PLAZO DE EJECUCIÓN
Se establece en noventa (90) días corridos.

2.- MULTAS POR INCUMPLIMIENTO DE LOS PLAZOS
Cada día de atraso por causas atribuibles al Contratista, dará derecho al Comitente a deducir de los certificados pendientes de cobro, un monto equivalente al uno (1) por ciento del total del contrato. Si se produjeran o se previeran atrasos por razones climáticas, de fuerza mayor, u otras por causas ajenas a su competencia, el Contratista deberá solicitar a la Dirección de la Obra la correspondiente ampliación del plazo de ejecución.

3.- PLAN DE TRABAJOS
El Contratista deberá preparar el plan de trabajos y presentarlo a la DDO para su aprobación con un mínimo de cinco días de anticipación a la fecha prevista para la firma del contrato, ya que formará parte de la documentación contractual. Si no se diera cumplimiento a ésta exigencia, la DDO lo confeccionará a su criterio y lo comunicará por Orden de Servicio al Contratista. El incumplimiento del plan, certificado por la DDO , habilitará al Consorcio a suspender los pagos en los términos que se establezcan en contrato.

4.- RECEPCIÓN PROVISORIA Y PLAZO DE GARANTÍA CONTRACTUAL
Cuando el Contratista considere terminados los trabajos, solicitará a la DDO la Recepción Provisoria. Si la DDO considera cumplidos los términos del contrato, labrará el acta correspondiente, en la cual se dejará constancia de las observaciones a que hubiere lugar.
Durante el Plazo de Garantía Contractual, de 30 días corridos a partir de la recepción provisoria, el Contratista será responsable de la conservación de los trabajos ejecutados y dará solución a las observaciones registradas en el acta de recepción provisoria.

5.- RECEPCIÓN DEFINITIVA Y GARANTÍA DE LA OBRA
Cumplido el plazo de garantía contractual y efectuadas las verificaciones del caso, la DDO extenderá, si correspondiere, el acta de Recepción Definitiva, a partir de la cual comenzará a regir el plazo de garantía de los trabajos ejecutados.

III - PRECIOS Y FORMAS DE PAGO

1.- PRECIO DE LA OBRA
Lo propondrá el oferente, teniendo en cuenta que, en virtud de lo establecido en el presente pliego y de lo dispuesto por la legislación vigente, no estará sujeto a ningún tipo de ajuste o actualización.

2.- FORMA DE PAGO
La propondrá el oferente, teniendo en cuenta que al menos el 65% del precio de la obra será abonado conforme avance la obra certificada por la DDO. Los acopios, que por lo antedicho no podrán superar el 35% del precio, se abonarán una vez depositados los materiales principales en el edificio o presentados los certificados de acopio, endosados o a nombre del Consorcio, comprobables y emitidos por firmas reconocidas.
Se apreciará muy especialmente al evaluar la propuesta que el oferente minimice el importe del adelanto para acopios y otorgue plazos de pago lo más extendidos que le sean posible.

3.- COMPROBANTES DE PAGO
El Contratista entregará recibos y/o facturas que se ajusten en todo a las reglamentaciones impositivas vigentes y concordantes de la A.F.I.P.

IV - EJECUCIÓN DE LA OBRA

1.- CUIDADOS DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA
Desarrollándose los trabajos en un edificio y entorno habitados, deberán extremarse los cuidados con el fin de minimizar los inconvenientes a ocupantes y vecinos. Se acordarán con la Administración los horarios de obra, los modos de circulación internos y el lugar de acopio de equipos y materiales. Se presentará al Encargado al personal designado para ejecutar los trabajos y se instruirá al dicho personal para que se presente a trabajar en condiciones de pulcritud acorde con el oficio que desarrolla y para que observe un trato respetuoso y considerado con los ocupantes. El Consorcio facilitará al personal de la obra, el acceso a un servicio sanitario dentro del edificio.
Deberán tomarse los recaudos necesarios a fin de no dañar, ensuciar, manchar o salpicar con pinturas partes del edificio, de los edificios y espacios públicos linderos y elementos o equipamientos pertenecientes a sus ocupantes. Cuando sea inevitable producir suciedades, por ejemplo durante los procedimientos de lavado, espatulado, picado de revoques, lijados, etc., deberán limpiarse las áreas accesibles afectadas antes del término de cada jornada de trabajo.

2.- PERMANENCIA Y ENCARGADO DE LA OBRA
El Contratista o su personal designado quedan obligados a permanecer ininterrumpidamente en obra y a no suspender la ejecución de los trabajos durante la vigencia del contrato, salvo por razones climáticas o de fuerza mayor debidamente justificadas. Designará un Encargado que, en su ausencia, esté habilitado para recibir y dar cumplimiento a las instrucciones y órdenes impartidas por la DDO.

3.- LIBRO DE COMUNICACIONES
El Contratista proveerá un libro de hojas foliadas por triplicado, que permanecerá en la obra, en el que se registrarán sus Notas de Pedido y las Órdenes de Servicio producidas por la DDO.
Las partes registrarán al pie de dichas comunicaciones su firma y fecha en señal de haber tomado conocimiento de su contenido.
Las Órdenes de Servicio se considerarán conocidas por el Contratista a las 48 hs posteriores a su emisión y su cumplimiento obligatorio a las 72 hs de su conocimiento, salvo que sean objetadas por Nota de Pedido y dentro de estos plazos.

4.- OBRADOR Y CARTEL DE OBRA
El Contratista realizará a su cargo las obras auxiliares que posibiliten ejecutar las obras principales en adecuadas condiciones de seguridad e higiene para sus operarios, los ocupantes del edificio, terceras personas, del edificio objeto del contrato y de sus edificios y espacios públicos linderos: cercos, pantallas, bandejas, depósitos, lugar para preparación de materiales, etc. Todas estas obras accesorias de la principal y las medidas de seguridad deberán ser aprobadas por la DDO.
El Contratista proveerá el cartel de obra confeccionado de acuerdo a las exigencias municipales, en el que constarán la Empresa Constructora, su Representante Técnico, el Director de la Obra, el responsable de Seguridad e Higiene, la Aseguradora de Riesgos de Trabajo y el Número de expediente municipal.

V - ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARTICULARES

1.- TÉCNICAS, MATERIALES Y PROCEDIMIENTOS
La DDO, en virtud de las atribuciones propias de ésta labor profesional, tiene la facultad de aprobar o rechazar las soluciones técnicas, materiales y aditivos (y sus respectivas denominaciones comerciales) y los procedimientos a utilizar en la ejecución de las obras propuestos por el Contratista, por lo que se recomienda seguir las especificaciones del presente pliego.
La DDO dejará especificados los procedimientos y materiales a utilizar en las tareas que considere críticas o importantes, siendo entonces el cumplimiento de estas especificaciones y las recomendaciones del fabricante del material de carácter obligatorio para el Contratista. Para los casos en los que no se han especificado puntualmente procedimientos y productos, solicitamos que los especifiquen claramente en su oferta, a los efectos de que eventuales discrepancias o diferencias de criterio con la DDO se resuelvan con anterioridad a la firma del contrato.

2.- ALCANCES Y EXCLUSIONES DEL CONTRATO
Las áreas alcanzadas son aquellas en contacto con el ambiente externo: las fachadas con todas sus entrantes y salientes (incluidos los accesos principal y a cocheras hasta las carpinterías de cierre), los patios internos y la azotea incluidas las construcciones levantadas sobre su nivel ( parapetos, muros, tanque de agua y sala de máquinas de ascensor, etc. ), en todos los casos incluyendo a todos sus componentes: paramentos; estructuras; muros, pisos, soportes de pasamanos y cielorrasos de balcones; maceteros; caras externas de carpinterías de los espacios comunes; vidrios; cañerías de las instalaciones; impermeabilizaciones.
Quedan excluidas del presente concurso: la impermeabilización del área transitable de la azotea; el tratamiento de las carpinterías de madera privativas de los departamentos.

3.- TAREAS PRELIMINARES Y PREPARACIÓN DE LOS PARAMENTOS
Con anterioridad al comienzo de ejecución de los trabajos de reparación, se instalará la plataforma o "bandeja" protectora y el cartel de obra, conforme a la reglamentación municipal vigente. Se comenzará la obra realizando un hidrolavado y retirando manualmente con espátula, cepillo o cortafrío la totalidad de los revoques desgranados, trozos de mampostería desprendidos y pinturas descascaradas o deterioradas. Estas tareas se ejecutarán en todas las áreas alcanzadas por el contrato, incluidos los pisos de los balcones. La finalidad perseguida es visualizar las patologías presentes y que todas las superficies, una vez realizado éste procedimiento, queden firmes y aptas para los trabajos que deben realizarse con posterioridad.

4.- TRABAJOS DE ALBAÑILERÍA
Las partes de hormigón en las estructuras y de mampostería y pintura que estén desprendidas, deberán ser retirados y reconstruidos totalmente, cuidando cuando corresponda, solucionar mediante las técnicas adecuadas las fallas que originaron el desprendimiento: empujes, movimientos estructurales, contracciones.
En caso de que las roturas, grietas o fisuras alcancen a las capas aisladoras, o que los trabajos de reparación las afecten, deberá procurarse que se reconstituya su continuidad y, consecuentemente, su capacidad aislante.
Los trabajos de terminación deberán mantener en los paramentos revocados su planitud, su aplomado o nivelación, la alineación de las aristas, y las texturas originales. En los paramentos de ladrillo se reproducirá la textura de manera tal que al pintarse no se evidencien las diferencias entre las áreas sanas y las reparadas.
De manera general , los procedimientos y productos a utilizar serán los siguientes:
Reparaciones de los paramentos de ladrillo: ya retirados los trozos sueltos o debilitados de ladrillos o juntas, aplicar Sika Látex como puente de adherencia y aplicar el mortero de reparación aditivado con el mismo producto. Como ha sido dicho, se reproducirá la textura de manera tal que al pintarse no se evidencien las diferencias entre las áreas sanas y las reparadas. Debe cuidarse muy particularmente el relleno de todas las oquedades en los remates de muros en balcones y parapetos, ya que la permanencia del agua en ellas acelerará el envejecimiento de la pintura impermeable y consecuentemente el ingreso de agua al interior del muro.
Reparaciones de las estructuras de hormigón armado: retirados los trozos y rastros de hormigón sueltos, se limpiarán las armaduras expuestas con cepillos metálicos y se aplicará sobre ellas Sikatop Armatec 110 EpoCem . El hormigón se recompondrá utilizando Sika Monotop 615. Como ha sido dicho, deberán seguirse estrictamente las instrucciones del fabricante de éstos productos.
Para las siguientes situaciones particulares, se indican los siguientes procedimientos y productos:

1) En los remates de muros de ladrillo visto (balcones, maceteros, parapetos de azotea): Retirar totalmente la pintura en la cara horizontal de los muros, con espátula y hachuela y hacer un revoque impermeable con Sika Monotop 615 con espesor máximo de 2,5 cm y mínimo de 1,5 cm, con pendiente hacia el exterior y vuelo de 2 cm y frente ("nariz") de 5 cm por fuera de los paramentos. Para realizar correctamente y con facilidad éste trabajo, deberán colocarse reglas a ambos lados del muro, especialmente preparadas para formar la "nariz" solicitada. Alrededor de los soportes de pasamanos se conformará una buña de 5mm de ancho x 10 mm de profundidad y posteriormente se imprimarán y sellará con Sikaflex 1 a.

2) En los alféizares de ventanas en patios de aire y luz: Picar o cortar con disco los revoques en los alfeizares y reconstruirlos con 2 cm de pendiente como mínimo para evitar que permanezca el agua y deteriore la madera de los marcos. Cuando se verifique que éste deterioro ya se ha producido, debe informarse a la D.D.O., la que indicará los procedimientos a seguir. El material a utilizar será Sika Monotop 615 con espesor máximo de 2,5 cm y mínimo de 1,5 cm.

5.- SELLADO DE FISURAS EN MAMPOSTERÍAS
Las fisuras en paramentos deben ser abiertas, limpiadas, imprimadas y selladas con sellador Sikacril.
Se cuidará el acabado de los sellados, minimizando las diferencias de nivel y textura con respecto a los paramentos adyacentes.
Cuando se verifiquen fisuras o grietas con desplazamientos o desprendimientos en partes de la mampostería, deberá procederse a la ejecución de llaves o al retiro y reconstrucción del área afectada, a criterio de la D.D.O.

6.- SELLADO DE ENCUENTROS DE MADERAS Y METALES CON MAMPOSTERÍAS
Se abrirá una buña a todo lo largo del encuentro de aproximadamente 5mm x 5mm, se limpiará con soplete o pincel, se imprimará y se sellará con Sikaflex 1 a.. Si no se pudiera conseguir por medios mecánicos esa buña con bordes regulares y firmes, se abrirá un canal de mayor tamaño y se la construirá utilizando Sika Monotop 615. Debe verificarse que las superficies que queden ocultas al sellarse estén en buen estado de conservación; de no ser así se lo comunicará a la DDO que indicará los procedimientos a seguir. Previo al sellado dichas superficies deberán ser protegidas con convertidor de óxido o fondo para maderas según corresponda

7.- TRATAMIENTO DE LOS PISOS DE BALCONES
A los efectos de prevenir filtraciones, se retirarán los cerámicos dañados o flojos, se reconstruirá la carpeta y se colocarán cerámicos recuperados o nuevos. La provisión de los cerámicos faltantes será a cargo del contratista. Se completará la pastina faltante en las juntas, se limpiarán las superficies y finalmente se aplicará en la unión entre piso y muro sellador Sikaflex 1 a.

8.- CIELORRASOS DE BALCONES
Se reconstruirán las partes dañadas, retirando todas las partes sueltas o aglobadas y aplicando inicialmente un puente de adherencia y luego un mortero cementicio aditivado con adherente-plastificante. El aditivo a utilizar será Sikalatex.
En los casos que se verifique que la estructura de soporte se encuentre deteriorada, previa autorización de la D.D.O., se retirará total o parcialmente el cielorraso y se lo reconstruirá. A tal efecto, se utilizará estructura de madera con listones separados 10 cm entre sí y una red de fibra de vidrio en lugar de metal desplegado. El mortero de carga se aditivará y se utilizará un puente de adherencia entre carga y carga. El aditivo a utilizar será Sikalatex.
El estado de los cielorrasos será verificado por la DDO conforme se avance con los trabajos, ordenando para cada caso los procedimientos a seguir y certificando posteriormente la cantidad ejecutada . Por tal motivo se ha solicitado presupuesto por unidad de medida.

9.- IMPERMEABILIZACIONES
Se reconstruirán las impermeabilizaciones de los maceteros, tanque de agua y sala de máquinas, reparando roturas y desgarramientos y aplicando al menos dos manos cruzadas de impermeabilizante similar al ya utilizado. Como ha sido aclarado, no debe incluirse en el presupuesto la reparación de la impermeabilización de la azotea transitable.

10.- CABLES EN FACHADAS
Se acomodarán los tendidos de cables por las fachadas, agrupándolos y fijándolos convenientemente y reparando los revoques donde se hayan retirado fijaciones existentes.

11.- APLICACIÓN DEL REVESTIMIENTO (PINTURA) EN LOS PARAMENTOS
Ejecutados todos los trabajos preparatorios y las impermeabilizaciones, se aplicará el revestimiento a los paramentos. El revestimiento impermeabilizante será de marca Ligantex y se lo aplicará siguiendo estrictamente las instrucciones del fabricante, con la cantidad de aplicaciones necesarias a los efectos de lograr una coloración uniforme y un espesor de película que garantice el cumplimiento de su función protectora. Los colores a utilizar serán tres: uno para los paramentos de ladrillo, otro para los de hormigón y un tercero para los paramentos de los patios internos. Los colores de aplicación les serán indicados oportunamente al Contratista por la DDO.

13.- TRATAMIENTO DE LOS METALES
Los anclajes de pasamanos, de aluminio, se limpiarán retirando totalmente la pintura existente, se le aplicará una imprimación que genere mordiente para la posterior aplicación de esmalte sintético de color a determinar por la D.D.O.
Las partes de metal ferroso (por ejemplo el conducto de incinerador, caños sanitarios, estructura de soporte de cubierta sobre azotea) se limpiarán a fondo y se les aplicarán un convertidor de óxido y luego las manos necesarias de esmalte sintético, a los efectos de lograr coloración y textura uniformes y un espesor de película que garantice el cumplimiento de su función protectora, de color a definir por la D.D.O.

14.- TRATAMIENTO DE LAS MADERAS
Las caras exteriores e interiores de marcos y hojas de madera de los espacios comunes se tratarán retirando todas las capas de pintura existentes, limpiando, desmanchando y lijando las superficies. Se terminará aplicando Cetol Brillante respetando las indicaciones del fabricante en la cantidad de manos que a criterio de la DDO resulten necesarias para obtener una coloración y brillo uniformes y la protección suficiente para resistir la agresión climática.

15.- SELLADOS DE CARPINTERÍAS
Una vez pintada la mampostería y las carpinterías que correspondan (las de los espacios comunes), los encuentros entre marcos y muros se sellarán siguiendo las indicaciones especificadas en V-6.- "sellado de encuentros de maderas y metales con mamposterías".

Titulares de propiedad horizontal instan a debatir la ley 13.512

2007-06-15T13:01:00.000-03:00

La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Pláta -Aprophmar- realizó un llamado a las distintas entidades y personas relacionadas con la problemática de la propiedad horizontal a debatir sobre la vigencia de la ley 13.512.

Miguel Fernández, titular de Aprophmar, consideró que en el país en general y en Mar del Plata en particular "es necesario realizar un debate sobre esta ley que ya está por cumplir 60 años y que necesita ser actualizada".
En su convocatoria, Fernández incluyó tanto a otras a la Unión de Consorcistas de Mar del Plata como a la Cámara de Administradores, el Suteryh, el Colegio de Abogados y profesionales especializados en la materia, entre otros.

A la hora de fijar posiciones, Fernandez calificó a la ley 13.512 de "obsoleta" y consideró que –"mientras los gobernantes se decidan a actualizarla, los propietarios debemos buscar alternativas para salir en defensa de nuestros derechos consorciales"
"Los propietarios estamos pidiendo una cirugía mayor para esta ley" reiteró Femández quien se preguntó "por qué ningún legislador presenta un proyecto de actualización de esta norma". Asimismo consideró necesaria la realización de una encuesta que establezca "cuántos jubilados, propietanos e inquilinos viven en Mar del Plata y cuál es su situación respecto del consorcio en que habitan".

Por otra parte, el titular de Aprophmar denunció la existencia de una "industria del juicio" en torno a las propiedades horizontales y afirmó que "siempre es el propietario el que debe pagar dos o hasta tres veces por la intervención, de los abogados de ambas partes".
Más adelante Fernández propuso copiar el modelo que se aplica en la Ciudad de Buenos Aires, donde existe una Fiscalía especializada en conciliar los problemas de los propietarios en los consorcios. "Otra alternativa podría ser dar intervención a la oficina de Defensa del Consumidor" concluyó
.
Por último el dirigente recordó que todos los miércoles de cada mes se realiza una charla debate en el Centro Cultural Osvaldo Soriano, sito en 25 de Mayo y Catamarca.

Además, Fernández invitó atodos los titulares de propiedad horizontal y a las personas interesadas en opinar sobre este tema a acercarse a la sede, ubicada en Santiago del Estero 2151 (piso 2. oficina 212) o bien comunicarse a los números 410-8150 ó 495-2773, también pueden escribir a aprophmar6@hotmail.com .

La entidad funciona los martes y viernes de 10 a 14hs.-
(Diario La Capital, 12-6-07)

Proyecto de Reformas a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal

2007-06-11T12:16:00.000-03:00

1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Sin duda existe una compleja problemática que afecta hoy a la enorme
población que vive o trabaja en edificios sometidos al régimen de la
Propiedad Horizontal en los centros urbanos y suburbanos del país. La
enorme cantidad de litigios que abarrotan hoy nuestros tribunales es
prueba cabal de ello. La ley que rige el sistema, Nro. 13.512, del año 1948,
no ha sufrido desde entonces modificación alguna y su normativa ha
quedado en gran parte superada por múltiples factores socioeconómicos
aparecidos a través del transcurso del tiempo, de modo que se impone
promover una reforma de dicho régimen legal a fin de satisfacer las
necesidades de la ciudadanía.
Es nuestra intención proponer una normativa que permita impulsar la
convivencia y la participación social, sin descuidar al mismo tiempo
fortalecer el derecho de los propietarios a la libre disponibilidad de su
patrimonio, garantizado por la Constitución Nacional.
No aconsejamos la derogación y reemplazo de aquella ley porque su
aplicación durante más de medio siglo ha resultado sumamente
provechosa en muchos aspectos y sobre todo porque gran parte de sus
lagunas han sido cubiertas por una nutrida y valiosa labor jurisprudencial
que ningún texto legal, por más cuidado y completo que pretendiera ser,
podría abarcar. Creemos, en cambio, que sí es necesario reformar aquel
instrumento legal incorporándole ciertas disposiciones que permitan
superar algunas cuestiones sumamente conflictivas aparecidas en el
transcurso del tiempo.

El proyecto se basa en tres ideas fundamentales:
a) LA SIMPLIFICACIÓN DEL SISTEMA DE ASAMBLEAS,

a fin de hacer posible la participación efectiva de los propietarios en la
toma de decisiones esenciales al cuidado de su comunidad y su patrimonio.

b) LA PROTECCIÓN LEGAL DEL CONSORCIO.
La necesidad de proteger a esa vecindades del estado de desamparo en que
han caído por ausencia de una ley que las defina como lo que en verdad
son: condominios y no asociaciones. En definitiva, simples conglomerados
humanos que comparten un edificio común sin propósito de lucro ni de
ninguna otra naturaleza y con la única finalidad de vivir en paz. Es
necesario evitar que se las confunda con empresas, sociedades, ni
entidades originadas en torno a algún objeto civil o comercial
determinado.

c) LA JUSTICIA ARBITRAL
La introducción de la Jurisdicción Arbitral ejercida por amigables
componedores como la vía más idónea para resolver los problemas
consorciales. Creemos que los conflictos surgidos a diario en esos edificios
requieren una justicia inmediata, que sólo la democrática institución del
arbitraje (consagrada desde antiguo en nuestros códigos procesales pero
escasamente aplicada) puede brindar.

2. ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA REFORMA
NUEVAS OBLIGACIONES PARA LOS PROPIETARIOS:
El propietario deberá acreditar ante el Administrador su carácter de titular
de dominio, dejar registrada ante él su firma, constituir un domicilio
especial y declarar el número de personas que habitarán la unidad de su
propiedad en forma permanente. Estas disposiciones tienden a evitar
problemas a la hora de efectuar todo tipo de notificaciones, certificar
cartas poderes para las asambleas, como así también facilitar la seguridad
en los consorcios, pues a menudo nadie sabe quién es quién dentro del
edificio.

(Art. 3 bis)

El propietario está obligado también a asistir a las asambleas legalmente
convocadas (Art. 10 bis). Estimamos que dicha carga -que es un derecho y
un deber a la vez- constituye un componente básico del sistema de
propiedad compartida y sobre todo -es necesario enfatizarlo- un excelente
modo de fomentar la democracia. Pues es indudable que al margen de los
conceptos doctrinarios, debe reconocerse que la democracia como modo
de vida comienza en los Consorcios.
En efecto, si la Propiedad Horizontal, socialmente hablando, consiste en la
convivencia necesaria entre personas desconocidas entre sí motivada por
la necesidad de compartir bienes y servicios comunes, es natural que los
condóminos deban tomar conciencia de que sus derechos exigen también,
como contrapartida, cierta responsabilidad que se traduce en el deber de
interesarse en alguna medida, siquiera mínima, en la suerte del edificio
que se comparte, asistiendo a las asambleas por sí o enviando un
representante.
Pero el argumento más sólido en favor de la obligación de asistir a las
asambleas lo constituye el hecho de que mientras cualquier entidad puede,
en una situación de insolvencia, defenderse apelando al cese de su
actividad, el Consorcio no puede hacerlo. El edificio no puede desaparecer,
salvo por vetustez o destrucción de más de sus dos terceras partes o por
decisión unánime de la totalidad de sus integrantes, en cuyo caso, los
propietarios seguirán siendo responsables por las deudas del mismo en
forma personal y solidaria, respondiendo cada uno de ellos con todos sus
bienes, hasta que dichas deudas sean satisfechas.
Tampoco puede el consorcista desobligarse como en cualquier
condominio, abandonando su propiedad. Será siempre responsable por
todas las expensas debidas. Por ello, en la práctica, todos sus titulares
resultan ser tácitamente solventes por ministerio de la ley.
Se trata, naturalmente, de particularidades propias de la institución, que
no tiene su origen en una asociación de personas para la consecución de
determinadas finalidades, sino en un cúmulo de cargas emergentes de la
necesidad de mantener un edificio común, que pesarán sobre cualquiera
que eventualmente integre la copropiedad.

AGILIZACIÓN DE LAS ASAMBLEAS: MANDATO TÁCITO
(Art. 10 bis)
La obligación de asistir a las asambleas exige lógicamente que la
convocatoria a las mismas sea fehacientemente notificada en forma
personal (mediante una planilla firmada por el interesado o quien haga sus
veces) o en su defecto, por carta-documento o algún otro medio
indubitable. La razón de tal rigorismo radica en que el proyecto introduce
la presunción legal de que quien no concurre a las reuniones ni se hace
representar por un tercero ha otorgado un mandato tácito en favor de la
mayoría de los presentes en el acto cuando se encuentran allí por lo menos
el veinte por ciento de todos los propietarios. Esta presunción rige para
todos los consorcios integrados por más de diez unidades.
Esta institución del Mandato Tácito se encuentra legislada en los artículos
1873 y 1874 del Código Civil, que establecen que el mandato puede ser
expreso o tácito. Entendemos que dicha solución constituye el único medio
idóneo para que las asambleas dejen de ser una mera ficción en edificios
integrados por gran cantidad de unidades.
En efecto, desde el año 1948 las ciudades han crecido enormemente y
reunir a las mayorías necesarias para deliberar y para decidir en esos
edificios muchas veces se transforma en una tarea imposible. Además, esta
circunstancia suele ser una verdadera fuente de corrupción teniendo en
cuenta que la Asamblea es el único medio eficaz y democrático para
controlar a la administración. Al respecto, debe señalarse que los
comúnmente llamados "Consejos de Administración" creados por algunos
Reglamentos o Asambleas, en la práctica, a través del largo medio siglo de
vigencia de la ley, no han constituido un medio efectivo de contralor que
beneficie a los propietarios. Por dicha razón hemos considerado que es
más conveniente agilizar el trámite de las Asambleas que crear nuevas
autoridades dentro de los consorcios.
La procedencia del mandato tácito ha sido reiteradamente consagrada por
la jurisprudencia de nuestros tribunales: su fundamento nace –según lo
han dicho reiteradamente los jueces- de “la inacción o el silencio de quien
pudiendo impedir que alguien esté haciendo algo en su nombre, a
sabiendas no lo hace, pudiendo hacerlo”. Este principio que incluimos en
el proyecto, tiende a facilitar la toma de decisiones del órgano supremo del
Consorcio, muchas veces entorpecida por aquellos que se abstienen de
participar por simple desinterés o por inercia.
La jurisprudencia ha adaptado el mandato tácito a todo tipo de situaciones,
tales como el pago, o la promesa de venta de inmuebles. No existe, pues,
razón valedera para no extenderla también a la concurrencia a las
Asambleas de la Propiedad Horizontal. Siempre que haya sido precedida
por una notificación indubitable. Una simple planilla con constancia de
entrega o una carta-documento otorgan a la notificación el grado de
confiabilidad necesario.
El sistema que proponemos evita las enormes dificultades, muchas veces
insalvables, con que tropiezan los propietarios de edificios integrados por
gran cantidad de unidades funcionales para reunirse y lograr las mayorías
necesarias que permitan ejercer sus derechos. En efecto, ¿cómo creer que
sea posible reunir en un mismo día, a una misma hora y en un mismo lugar
a la mayoría de los propietarios de 100 o más unidades? ¿Cómo lograr los
porcentajes de votos que exigen los reglamentos hoy vigentes? (por lo
general se exigen dos tercios para destituir al administrador) Sin duda, la
institución del mandato tácito es la solución adecuada.
Para comprender el problema en integridad, hay que tener en cuenta que
en la realidad cotidiana, no poder reunir las mayorías necesarias para
desplazar a una mala administración condena a los propietarios a acudir al
Juez en demanda de una asamblea judicial, con los gastos y demoras
consabidos. Por otra parte, tramitar hoy un juicio civil contra una mala
administración para desplazarla o responsabilizarla por daños y perjuicios
significa, al menos en los tribunales nacionales, entre dos y seis años de
pleiteo. Algo francamente descabellado si tenemos en cuenta los valores e
intereses de vecindad que se ventilan en esos procesos.
Finalmente digamos que lo que está pasando en los Consorcios, desde
hace años, es que la gente no concurre a las asambleas por considerarlas
inoperantes. Con las medidas propuestas será posible lograr que las
asambleas funcionen con el dinamismo y la efectividad necesarios.
Además, su agilidad estimulará a los propietarios a participar en el
gobierno de la cosa común, recuperándose la fe en el diálogo como el
mejor sistema para solucionar conflictos humanos.

VIVIR EN PAZ: NECESIDAD DE DEFINIR LEGALMENTE AL CONSORCIO
La reforma consagra una norma que tiende a proteger a los Consorcios de
Propietarios de un estado de desamparo en que han caído por ausencia de
una ley que los defina legalmente. Es necesario evitar que se las confunda
con empresas, asociaciones, o entidades originadas en torno a algún objeto
civil o comercial determinado. Últimamente desde distintos sectores
corporativos, gremios de empleados, asociaciones de administradores,
empresas de servicios públicos e incluso desde los propios municipios se
tiende a ignorar que los llamados Consorcios, como ya lo hemos dicho,
son simples comunidades de vecinos sin propósito de lucro ni de ninguna
otra naturaleza, que comparten un edificio común con la única finalidad de
vivir en paz.
El Consorcio no es una empresa, asociación, ONG ni entidad alguna. La
compra de un departamento, para la mayoría de la población, no
constituye un "aporte" económico en procura de ganancia, ni un medio
para lograr fines de ninguna naturaleza, civiles ni comerciales, gratuitos ni
onerosos.

Pero los cientos de miles de consorcios de todo el país comienzan hoy a ser
vistos, desde distintos sectores, como un sector económico, y aún en
ciertos casos como un cierto coto de caza. Desde hace años se los obliga a
sentarse periódicamente a negociar convenios colectivos de trabajo con el
Gremio del personal de Encargados ignorándose que quienes integran
esos edificios son, en su gran mayoría, también asalariados. Por otra
parte, las empresas de Servicios Públicos, a su vez, suelen aplicar a los
Consorcios tarifas diferenciales.
Ciertos proyectos de colegiación obligatoria de Administradores no dudan
en resaltar el apreciable volumen económico que significan las expensas,
consideradas globalmente, circunstancia que también señalan los entes
recaudadores de impuestos, olvidando que la Propiedad Horizontal
excluye tajantemente la idea de “sector”. Porque en ella no existen objetos
ni intereses comunes, salvo la elemental aspiración a vivir en paz.
Por dichas razones hemos incorporado al Proyecto de reformas, en el
nuevo art. 17 bis la fórmula siguiente: “Los Consorcios de la Propiedad
Horizontal son condominios y no entidades de derecho. Su reconocida
personalidad jurídica se limita a la capacidad procesal para estar en
juicio como actores o demandados en relación a los objetos determinados
en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración”.
No desconocemos que la jurisprudencia ha consagrado en forma casi
unánime la teoría de la personalidad jurídica del Consorcio. Pero es de
destacar la motivación que la ha precedido y es la siguiente: Si se
considerara que el Consorcio carece de personalidad jurídica, quien
debiera demandarlo jurídicamente -por ejemplo, un tercero reclamando
por trabajos realizados en el edificio- debería entablar demanda contra
todos y cada uno de los condóminos, con las consecuencias poco prácticas
del caso. Pero en modo alguno puede interpretarse esa teoría como
extensiva a otros supuestos, pues desnaturalizaría el concepto mismo de
Propiedad Horizontal, que no es asociación de personas, sino propiedad.

El nuevo art. 10 ter tiende a solucionar uno de los problemas más comunes
que suelen suscitarse en las asambleas y se refiere a los poderes. Muchos
reglamentos nada dicen sobre las formalidades que deben reunir los
mandatos otorgados por los propietarios a terceras personas para que los
representen en las asambleas, mientras que otros exigen que dichos
instrumentos sean extendidos ante Escribano Público, un Banco, o el
propio Administrador. Nos parece que ninguno de esos extremos son
adecuados para la vida consorcial. El artículo que proponemos establece
que el propietario podrá hacerse representar en las asambleas mediante
una simple autorización extendida a favor de un tercero, firmada
conjuntamente con dos personas hábiles en carácter de testigos del acto, o
podrá certificar la firma el propio Administrador. Mediante ese recurso
simple se evitarían trámites onerosos, a la vez que se reviste al mandato de
una mínima publicidad acorde con la naturaleza de su entorno vecinal.
En el art. 10 quater proponemos disponer que las fechas para la
celebración de las Asambleas Ordinarias deben ser fijadas por los
respetivos reglamentos. Esta medida facilita las reuniones, pudiendo los
integrantes del Consorcio prever de antemano la extensión de los
mandatos correspondientes en caso de no ser posible la concurrencia
personal.

AUTOCONVOCACIÓN
En la segunda parte del artículo se admite el derecho de los Consorcistas a
autoconvocarse en Asamblea, pudiendo ejercerlo un número de
propietarios que represente, como mínimo, un 20 % de los votos del
Consorcio computados por unidad y además por proporción, no
operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. También se dispone
que el acta asamblearia deberá labrarse ante Escribano Público y la
convocatoria comunicada de manera fehaciente a los propietarios.
La norma nos parece de estricta justicia. Existen numerosos casos en que
un mal administrador no convoca a asamblea durante años, obligando a

los consorcistas a acudir a la vía judicial para ejercer un acto que, al fin y al
cabo, se encuentra protegido por la Constitución Nacional como garantía
del derecho de propiedad.
Atento a la elasticidad con que se dota al sistema de asambleas, el art. 11 bis
garantiza al administrador designado legalmente un plazo mínimo de un
año para ejercer sus funciones, término que nos parece razonable.
El mismo artículo 11 bis (3er párrafo) limita la facultad del Administrador
de despedir al personal del edificio -que la redacción original de la Ley
13512 le otorgaba- derecho que la realidad ha probado que en muchos
casos ha sido fuente de excesos. La norma que proponemos establece que
esa facultad, así como la de comprometer al Consorcio frente a terceros
con obligaciones extraordinarias y efectuar erogaciones que no fueren
necesarias y urgentes, están supeditadas a la aprobación de la Asamblea.

JURISDICCIÓN ARBITRAL
El marco fundamentalmente convivencial que rodea a los problemas de
Propiedad Horizontal que llegan a los tribunales exige que tan importante
como "decir el derecho" (que es indudablemente la finalidad principal de
los tribunales jurisdiccionales), sea acabar con los conflictos entre
vecinos, función más cercana a la institución del Arbitraje. Esto resulta ser
así desde que la elección del encargado de dirimir la cuestión litigiosa
parte de los propios contendientes y no de la imposición del Estado.
Por dichas razones, mediante el art. 18 ter se ha querido fomentar la
cultura del arbitraje como vehículo de economía y celeridad procesales, a
la vez que de promoción educativa y articulación social.

3. OTROS PUNTOS DE LA REFORMA
Existen otras innovaciones menores pero igualmente importantes. Algunas
de ellas han sido tomadas del Proyecto de Código Civil y de Comercio
redactado por la Comisión designada por el Decreto 685/95, el que
finalmente no lograra sanción legislativa, pero que hemos considerado
atinadas. Se refieren a diversas obligaciones a cargo del Administrador
relativas a la notificación de posibles reclamos que reciba el Consorcio
(Art. 11 bis, párrafo 4to.), a la rendición de cuentas (ídem ant., párrafo
5to.), como así también determinadas obligaciones por parte de los
Escribanos que intervienen en la compraventa de unidades (Art. 17 ter).
El proyecto establece que en caso de venta de las unidades funcionales, los
escribanos intervinientes deberán requerir al Administrador una
constancia de las deudas por expensas de la unidad en cuestión, así como
de la existencia de reclamos judiciales y administrativos contra el
Consorcio.
El 2do. párrafo del mencionado art. 17 ter puede decirse que reviste
especial relevancia, pues tiende a corregir una gran falencia del sistema
actual: muchos propietarios ignoran la índole contractual que reviste el
Reglamento de Copropiedad y Administración, ese instrumento que regula
nada menos que la convivencia dentro del edificio estableciendo los
derechos y obligaciones de sus habitantes generalmente durante
generaciones. Por la importancia que reviste ese documento y las
consecuencias infortunadas que suele acarrear su desconocimiento, el
artículo prevé la nulidad del acto como sanción a la falta de entrega del
mismo por parte del Escribano interviniente al momento de formalizarse
la compraventa de cada unidad funcional.
Finalmente, la disposición del Art. 18 bis constituye una norma de estricto
valor procesal y resulta útil a efectos de evitar daños innecesarios al
Consorcio cuando por alguna razón -o sin ella- el Administrador no
concurre a la audiencia confesional a absolver posiciones en cualquier
juicio donde actúe como actor o demandado en representación de aquél.
En esos casos, es sabido que su ausencia a la mencionada audiencia
introduce en el proceso una presunción gravísima en favor de las
pretensiones de la parte contraria, incidiendo notoriamente en la suerte
del juicio. Por eso la norma que proponemos excluye a los Consorcios de
los efectos procesales de la rebeldía en esos casos.

4. NUEVA REDACCIÓN PROPUESTA DE LA LEY 13.512

ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por
un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a
las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona.

ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de
uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías
y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención
en contrario.

ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de
los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se
fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a
los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos
actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a
que accedan.

ARTÍCULO 3 bis) Todo propietario de unidad funcional sometida al
régimen de Propiedad Horizontal deberá acreditar, ante el Administrador
del Consorcio, su calidad de titular de dominio mediante entrega de una
copia del correspondiente título de propiedad o de informe oficial
fehaciente, debiendo asimismo registrar su firma y constituir un domicilio
especial. En ausencia de este último recaudo, toda notificación que se le
cursare relacionada con su calidad de consorcista podrá practicarse
válidamente en cualquier unidad funcional de la que fuese titular.
Asimismo deberá mantener informado al Administrador acerca de la
cantidad de personas que habitaren permanentemente las unidades de su
propiedad.

ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.

ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y
reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.

ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos
o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los
otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones,
sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.

ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de
sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley,
o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la
mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha
autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar
expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes

comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de
los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin
llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su
costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes
por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.

ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar
y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno
de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de
su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos
o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en
que en esta ley se exige una mayoría especial.

ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de
los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios,
por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se
unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de
la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la
reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin
más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en
la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

ARTÍCULO 10 bis) El propietario está obligado a asistir a las asambleas
convocadas legalmente. No haciéndolo en forma personal ni mediante
representación, su ausencia surtirá los efectos del mandato tácito en favor
de la mayoría de los presentes, en los términos del art. 1874 del Código
Civil. Dicho mandato tácito sólo surtirá efectos cuando el ausente haya sido
notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación
personal o por carta-documento y además se encontraren presentes en la
misma, como mínimo, un número de propietarios que representen el
veinte por ciento del total de unidades del edificio. El mandato tácito no
surtirá efectos en aquellos consorcios integrados por menos de diez
unidades ni se aplicará en los casos contemplados en los artículos 7, 9, 14 y
16.

ARTÍCULO 10 ter) Las asambleas de propietarios son soberanas y
constituyen la autoridad máxima del Consorcio. El propietario podrá
hacerse representar en ellas por un tercero mediante una simple
autorización por escrito y certificada por el Administrador, o en su defecto,
extendida en presencia de dos propietarios. En este caso, éstos deberán
firmarla juntamente con el otorgante en carácter de testigos del acto,
consignando fecha, documentos de identidad y domicilios respectivos.
www.ligadelconsorcista.org 16
Cada apoderado sólo podrá representar hasta un máximo de dos
propietarios.
Bajo ningún concepto y circunstancia podrá el Administrador
desempeñarse como mandatario de un propietario, mientras dure su
mandato.

ARTÍCULO 10 quater) Las asambleas ordinarias se celebrarán
obligatoriamente una vez al año, oportunidad en que el administrador
deberá rendir cuentas de su gestión. Los reglamentos deberán establecer
una fecha determinada para la reunión.
Las asambleas extraordinarias serán convocadas por el Administrador
cuando lo juzgue conveniente o a pedido de propietarios que representen,
como mínimo, un 20 % del total de unidades del Consorcio.
También podrán ser convocadas por un grupo de propietarios que
representen, como mínimo, un 20 % de los votos del Consorcio
computados por unidad y por proporción, no operándose, en este
supuesto, mandato tácito alguno. La convocatoria deberá ser notificada de
forma indubitable a todos los propietarios. El acta asamblearia en este
caso deberá labrarse ante Escribano público.

ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

ARTÍCULO 11 bis) El Administrador es el representante legal del
Consorcio. Los candidatos a ejercer tal función deberán estar inscriptos en
un Registro Público de naturaleza oficial, si lo hubiere. El mandato
otorgado para administrar tendrá una duración mínima de un año,
contado a partir de la fecha de celebración de la asamblea que lo otorgue.
Los registros a que se refiere el artículo 3 bis podrán ser examinados por
los propietarios que lo soliciten por escrito al administrador.
Para despedir al personal del Consorcio, como así también para
comprometerlo frente a terceros con obligaciones extraordinarias o para
efectuar erogaciones que no fueren necesarias y urgentes, el
Administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea de
propietarios.
Deberá convocar a Asamblea Extraordinaria a fin de informar a los
consorcistas acerca de la existencia de cualquier reclamo judicial o
administrativo que pudiere afectar el patrimonio del Consorcio.
Al finalizar su mandato y dentro de los 15 días hábiles posteriores, el
Administrador deberá rendir acabada cuenta de su gestión, entregando a
quien lo reemplace los activos existentes, libros y demás documentos del
Consorcio.

ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la
venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría
puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de
ésta, según valuación judicial.

ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la
parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos
o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o
los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el
juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se
impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en
beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente
más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser
obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.

ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al
pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del
artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos
previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.

ARTÍCULO 17 bis) Los Consorcios de la Propiedad Horizontal son
condominios. Su reconocida personalidad jurídica se limita a la capacidad
procesal para estar en juicio como actores o demandados en relación a los
objetos determinados en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y
Administración.

ARTÍCULO 17 ter) En caso de venta de las unidades funcionales, los
escribanos intervinientes deberán requerir por escrito al Administrador
una constancia de las deudas por expensas que registre la unidad en
cuestión, así como de la existencia de reclamos judiciales y administrativos
en los que el Consorcio se encuentre involucrado.
Asimismo, los escribanos intervinientes en las respectivas compraventas
de unidades deberán entregar al comprador, bajo pena de nulidad del acto,
copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.

ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

ARTÍCULO 18 bis) En los juicios en que el Consorcio sea parte, la
incomparescencia injustificada del administrador a la audiencia
confesional, no causará los efectos de la rebeldía dispuesta por las leyes
procesales de cada jurisdicción.

ARTÍCULO 18 ter): Salvo los juicios por ejecución de expensas comunes,
todos los conflictos originados en el cumplimiento del Reglamento de
Copropiedad y Administración, en primera instancia y sin perjuicio de la
jurisdicción judicial que corresponda en grado de apelación, deberán ser
sometidos al arbitraje de amigables componedores, conforme al
procedimiento que dispongan los respectivos Reglamentos de Copropiedad
y Administración, o en su defecto, el Código Procesal de la jurisdicción que
corresponda a cada edificio.

ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los
requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que
la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos,
planos que será necesario acompañar, etcétera.

ARTÍCULO 19 bis) Esta ley es de orden público. Quedan derogadas y sin
ningún valor todas las disposiciones legales, convencionales y aquellas
contenidas en los respectivos Reglamentos de Copropiedad y
Administración que se opongan a la presente.

ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.
Dr. Osvaldo Loisi
Presidente
Fundación Liga del Consorcista
de la Propiedad Horizontal
www.ligadelconsorcista.org
15-5515-4654
4816-5111 / 4811-9836
Montevideo 764, Piso 11
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
República Argentina

Las expensas, la mayor preocupación para quien decide comprar o alquilar

2007-06-04T10:09:00.000-03:00

Se debe a nuevos aumentos en los sueldos de los encargados; los costos subirían un 20 por ciento.-

Si hay algo que no pueden evitar quienes pretendan comprar o alquilar un departamento es esa pregunta casi marcial, inevitable e incómoda: "¿Y cuánto se paga de expensas?"

Aunque en el diccionario no aparece de este modo, una acepción posible para esta palabra sería "malhumor, crisis, conflicto, problemas", etcétera... Al menos, para el 78% -unos dos millones- de porteños que viven en edificio y que, por estos días, empezaron a recibir el último resumen mensual de los costos de mantenimiento de sus hogares.

Después de los reiterados aumentos registrados en los últimos años, el sindicato de los encargados obtuvo un nuevo incremento salarial del 16,5 por ciento, que empezaría a abonarse a partir del mes próximo en cuotas repartidas en tres meses. Esto significaría, según las consultas realizadas por LA NACION, una suba de hasta el 20% sobre los gastos totales del consorcio, conformado por los propietarios de los departamentos.

El salario de los encargados tiene una relación directa con el monto de las expensas y puede llegar a representar entre un 50 o un 60% del costo total del edificio, según las cámaras de consorcistas. En este contexto, la relación propietarios-inquilinos y porteros de edificios tendió a degradarse en los últimos tiempos.

"Mi portero gana más que yo y tiene todos los gastos pagos. Me parece bien que gane bien, pero la verdad es que hoy no tiene relación con lo que se le puede pagar", se quejó Gustavo Molinare, que vive en un departamento de Boedo. El gremio había logrado el año pasado una suba del 18,6 por ciento. Y, según sostiene el Sindicato de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh), la suba corresponde a la necesidad de ajustar los salarios de los encargados a la inflación.

Las expensas, según estimaciones de Defensa del Consumidor, representan entre el 5 y el 10% del ingreso familiar, aunque actualmente puede ser más, y depende de si alquilan o si son dueños de la vivienda.

"Tenemos un proyecto para presentar, por el cual el consorcio es un condominio y no una empresa, porque en la negociación de aumento salarial no participan los propietarios de los departamentos", opinó el presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, Osvaldo Loisi. Ocurre que, ante un despido del encargado y un eventual juicio, los propietarios del edificio deben afrontar toda la responsabilidad. Esto provoca no pocos malentendidos entre los vecinos. "Cuando compré, ya estaba el juicio y es una deuda solidaria de la cual me tuve que hacer cargo; la única salida era hacerles un juicio a mis vecinos, pero era muy comprometido", comentó Cristina Fernández, que vive en un edificio en Barrio Norte, donde paga 570 pesos de expensas, luego de restringir mucho los gastos de mantenimiento para afrontar la deuda judicial. "Tengo la sensación de que existe un sistema perverso de contar con un portero y, además, con un servicio de vigilancia", dijo la vecina. No por nada crece en la ciudad la tendencia de proyectos de viviendas nuevas de pocas unidades que apuntan, precisamente, a evitar el pago de expensas.

También, hay consorcios que, ante el aumento de los costos, toman la decisión de administrar los gastos por las suyas, sin contar con ningún encargado, y contratan el servicio externo de limpieza. En aquellos casos en los cuales resulta ineludible, por reglamentación, diseñar un espacio destinado a la vivienda del encargado, algunos la alquilan para bajar las expensas del conjunto. "Era una necesidad nuestra y después vimos que a mucha gente le interesaba la idea de pagar menos expensas y vivir en un lugar como si fuera una casa", comentó Alejandra Kozak, arquitecta que tuvo la idea de empezar a desarrollar estos edificios de escala más pequeña. En estas edificaciones que cada vez son más normales en los barrios de Palermo y Colegiales, los gastos pueden ascender a los 200 pesos mensuales, mientras que en un edificio de categoría convencional no bajan de los 400 pesos en la misma zona. "Esos departamentos son los que hoy tienen más demanda porque no se les exige tener un encargado y se pagan menos expensas", confirmó Horacio Berberian, de la inmobiliaria Shenk.

A grandes rasgos, la norma para construir dice más o menos así: en cualquier edificio de más de 800 metros cuadrados que supere las 8 viviendas y que tiene hasta 8 pisos debe destinarse un espacio para el encargado, aunque no especifica que allí deba residir el portero. Laura Bottinelli dijo "basta". "En noviembre de 2003 pagaba 180 pesos de expensas y, ahora, son 500 pesos; por eso decidimos mudarnos, y lo fundamental era no tener expensas", dijo Bottinelli, que iniciará una nueva etapa en un PH nuevo en Colegiales. "Es ridículo: el encargado del edificio pasó a ser parte del mobiliario; cuando voy a tasar una propiedad, las expensas aparecen como un tema definitivo", agregó Berberian.

Según el barrio Nadie sabe bien cuánto debería pagarse de expensas. Si bien existe un cálculo estimativo que surge de la cantidad de unidades, metros cuadrados y los servicios, en realidad, no resulta del todo fiable. En un edificio de unos 100 metros cuadrados en Barrio Norte los gastos por expensas se ubican entre $ 500 y $1000 mensuales; en Monserrat, San Nicolás y San Telmo, por la misma unidad, bajan a $ 150 o $ 500 y, en las zonas más caras, como Barrio Parque o Palermo Chico, podrían alcanzar los $ 1500 o $ 2000 mensuales.

Se calcula, según la asociación de defensa de los consorcios, que existen sobreprecios de hasta un 40% en gastos de mantenimiento. "La pregunta determinante es cuánto se paga de expensas; mucha gente joven está buscando viviendas en barrios menos demandados, donde los gastos administrativos son menores", consideró la operadora inmobiliaria Leticia Firpo.

Por Franco Varise De la Redacción de LA NACION

Link permanente: http://www.lanacion.com.ar/914407

Una paritaria muy especial

2007-05-01T13:53:00.000-03:00

El gobierno al concertar con seis gremios acuerdos salariales, aún por encima de la inflación, pero conseguidos en tiempo record y exhibidos en un marco espectacular en la Casa de Gobierno, intentó transmitir una imagen de autoridad y pretende marcar el camino que le permita enfrentar con éxito las próximas y más duras negociaciones.en los convenios que faltan con sectores más radicalizados.-

El Ministro de Trabajo se encargó de resaltar que los acuerdos favorecen la inclusión, consolidan la paz social y el crecimiento sin riesgo de la economía.-

El Presidente a su vez reconoció "la madurez de empresarios y trabajadores".-
Es aquí donde quiero detenerme, en una paritaria muy particular como es la de Trabajadores de Edificios de Propiedad Horizontal. Este es el único Convenio Colectivo de Trabajo que se celebra sin la representación genuina de la Patronal, viciada y enmascarada por la presencia de las Cámaras de Administradores, que convalidan en forma impropia, un acuerdo no reconocido y a espaldas de los verdaderos empleadores y responsables del pago del sueldo a los Encargados y de los honorarios a los Administradores. Por la otra parte participan los trabajadores, representados por su Federación (FATERyH) y los representantes del Ministerio de Trabajo que aprueban una paritaria impar o sea sin su contraparte. De este modo se conforma un hecho injusto, ya que los Consorcios y por ende los Consorcistas, estamos obligados a cumplir, algo que otros pactaron por nosotros.-

Compartimos la importancia de la defensa del salario de los trabajadores, factor importante en el aumento del consumo y el crecimiento de la economía, pero en este caso que analizamos, la mejora del ingreso, no puede conseguirse a expensas de otros trabajadores y jubilados, como somos la inmensa mayoría de los consorcistas.-
No conocemos hasta el momento, la letra chica del Convenio 2007, pero señalamos que el 18,5% de aumento del año 2006, alcanzó en algunos casos hasta el 32,5%, por antigüedad, plus por categoría y otros adicionales de convenio.-

Con la misma fuerza que la conducción del SUTERH, defiende y protege a sus compañeros, queremos actuar nosotros en resguardo de los Consorcios.-

Porque no es cierto que un 16,5% de aumento salarial, represente entre un 5 y un7% de incremento en las expensas y esto lo saben los administradores, que los aplican y los dirigentes sindicales que lo proponen, pero lo padecemos los sufridos consorcistas.- Basta con leer las expensas de cualquier edificio, se observa que el sueldo más las cargas sociales de los encargados, constituyen el 60 o 70% de la recaudación mensual, por la cual un simple cálculo, arroja una suba en las expensas entre el 10 y el 12%.-

El aumento por encima de la inflación, es una conquista de los trabajadores, avalada por un Gobierno preocupado por alcanzar una mejor distribución de la riqueza, valor que compartimos, pero lograda en una paritaria muy especial, sin la presencia de los legítimos representantes de la Patronal, otra vez más marginados.-

Es imprescindible e impostergable para transparentar próximas negociaciones, la incorporación de las entidades representativas de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas, preferentemente agrupadas en una federación, para que participen como la patronal, en defensa de los derechos de más de diez millones de habitantes del país.- Anhelamos que el futuro inmediato, nos encuentre analizando, junto a los representantes de nuestros hermanos trabajadores de edificios, como alcanzar mejor calidad de vida para la comunidad consorcial y el Estado actuando como garante del bien común.-

Dr. Samuel A. Knopoff

Presidente de CACCYC, Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas y de FEDECO, Federación de Asociaciones de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas.

E-mail caccyc_consorcios@yahoo.com.ar / sknopoff@fibertel.com.ar
(24/4/2007)

Resultados de la encuesta

2007-04-23T13:18:00.000-03:00

Con fecha 23 de Abril de 2007 cerramos la encuesta referente a "Si Ud. estaba de acuerdo con lo que paga de expensas".-
El resultado dcategórico fue :

No-------- 87% (85 votos)

Si----------13% (13 votos)

El Administrador que se quedó sin indemnización

2007-04-17T08:33:00.000-03:00

lunes, 16 de abril de 2007 - ROSARIO 3.COM -

El Administrador que se quedó sin indemnización Es un fallo inédito en la ciudad a partir de un conflicto en la torre de departamentos de avenida Pellegrini e Iriondo. El tribunal destacó que la prestación de servicios no reviste una relación de dependencia con los propietarios. La Justicia rosarina confirmó que los administradores de un consorcio de edificio de propiedad horizontal no pueden invocar relación laboral con los propietarios. El fallo de la Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Laboral ratificó una sentencia del juez de primera instancia en lo laboral, Gustavo Sgoifo, que no hizo lugar a la demanda promovida por el administrador de un edificio de Rosario que al interrumpirse la relación contractual invocó una supuesta relación laboral y pretendió cobrar una indemnización por despido.

Aunque existen antecedentes a nivel nacional, este el primer pronunciamiento explícito de la Justicia en el ámbito de los Tribunales rosarinos. Según el portal de noticias judiciales Tiempo de Justicia "el tribunal de alzada destacó que la prestación de los administradores de edificios no reviste una relación de dependencia con los propietarios del edificio, porque aunque reciban indicaciones de los mismos llevan adelante una actividad autónoma bajo la forma de un contrato explícito". En el fallo se precisó también que el vínculo entre el administrador y los consorcistas es un mandato de locación de servicios, pero no configura una relación laboral alguna. El tribunal de segunda instancia lo integraron los camaristas Sara Burde, Angel Félix Angélides y José Antonio Villar. La demanda del administrador –que tenía una relación de más de 14 años– superaba los 50 mil pesos.

Un fallo adverso hubiera significado un duro golpe patrimonial a los habitantes del monoblock de avenida Pellegrini e Iriondo, en su gran mayoría de condición socioeconómica media, de los cuales muchos son jubilados y pensionados. Los consorcistas fueron patrocinados por los abogados José Domingo Albrizio y Aníbal Sarich, quienes indicaron que la confirmación de la Cámara trae tranquilidad a los habitantes de los edificios de prop9iedad horizontal porque ante la eventual ruptura de la relación contractual no se ven expuestos a pagar costosas indemnizaciones.

BLOG DE LOS PROPIETARIOS-EDIFICIO FLIPPER MDP

Ahora estamos en Facebook !!!

Estimado vecino:

Vecinos propietarios más capacitados para defender sus derechos

En Provincia de Bs. As. tambien!!!!!!

Atencio: ACTO EN CAPITAL FEDERAL 19 De Mayo!!!!

Acción judicial directa contra el inminente convenio

El Congreso avanza sobre la ley 13.512

Una buena: El RPA hace pie en la provincia

Ahora será más fácil echar al administrador de consorcio

Los Sospechosos de Siempre.....

Un poco de opiniones

El principio del fin de los porteros de edificios

Convocatoria a Asamblea Anual

Expensas: polémica por aumentos a encargados

Limitaciones para administradores de consorcios

Qué opinan nuestros clientes [los consorcistas]‏

Avanza una ley para limitar el mandato de los administradores

En Mar del Plata tambien.....

Quieren darles más poder a los vecinos en los consorcios

Asi cumple la Administraciòn

Sigue la Joda

Porteros, los 'otros' derrotados en las elecciones

Unidos jamas seremos vencidos!

Y los 2do. "A", para cuando?

Que tiene para ocultar la Camara de Administradores de M.D.P.?

Ojo con los Aumentos no autorizados por propietarios

LA FEDERACION ARGENTINA DE CONSORCIOS (FAC) DENUNCIA A SUTERH POR INFLAR LAS EXPENSAS SIN CONSULTAR­

CARTA ABIERTA A LOS CONSORCISTAS

No hay ley que impida la venta o alquiler de la portería

COMUNICADO URGENTE

SUTERH ¿Y... dónde lo dice...?

Un encargado "cama afuera"

Propietarios y administradores, enfrentados por los porteros

Mar del Plata: Polémica por los honorarios de los administradores de edificios

Convocatoria a Asamblea

Saludos navideños

Propietarios y administradores, enfrentados por los porteros

Vivir sin encargados (mail recibido)

200$ de expensas para esto

Comunicado de Prensa

Por fin un poco de limpieza!!!!

A salir a la calle eh!!!!!!!

Mirà que Novedad!! Cada vez son menos los que garpan las expensas

Un gran avance!! La FAC hacia los Convenios Colectivos

CAZAR EN EL ZOOLOGICO

De que nos disfrazamos ahora?

Las hs. extras y el verano..........

Modificación a la Ley 13.512

Que alumbre una nueva Ley de Propiedad Horizontal

EL SUTERH: LA ILEGALIDAD Y LAS MENTIRAS

DECIDEN NO DEPENDER DEL SUTERH: UN FALLO EJEMPLAR DE LA JUSTICIA

Alertan sobre una posible suba en las expensas

Valores para los Honorarios de Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.

Sube el sueldo de los porteros y las expensas aumentarían el 10%

LOS CONSORCISTAS DECIMOS BASTA DE ABUSOS Y DE EXCLUSIÓN

Expensas y alquileres podrían aumentar a partir de marzo

Se vienen las paritarias y a los consorcistas ¿quién los representa?

Encargados de edificio deberán sacar la basura después de las 21

Asamblea Gral.Ordinaria 2008

La alianza

Basta de Abusos!!!..No a los 300$

¡Fuera las Manos de los Consorcios!

Avanza el proyecto de colegiar a los administradores de edificios

Ofensiva Legistativa

Obra del frente del edificio

Pan y Circo: Casas más grandes para encargados de edificios

Otro nuevo currito?

Propuesta para Modificar la Ley 13.512

Comunicado de la F.A.C.

En Mar del Plata: LAS EXPENSAS SUBIERON UN 20% EN LO QUE VA DEL 2007

EL VIA CRUCIS PARA DEFENDER LOS DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS EN SU CALIDAD DE EMPLEADORES

La Revolución Silenciosa

ATENCIÓN: CONCURSO DE PRECIOS

Titulares de propiedad horizontal instan a debatir la ley 13.512

Proyecto de Reformas a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal

Las expensas, la mayor preocupación para quien decide comprar o alquilar

Una paritaria muy especial

Resultados de la encuesta

El Administrador que se quedó sin indemnización

LA FEDERACION ARGENTINA DE CONSORCIOS (FAC) DENUNCIA A SUTERH POR INFLAR LAS EXPENSAS SIN CONSULTAR