1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Sin duda existe una compleja problemática que afecta hoy a la enorme
población que vive o trabaja en edificios sometidos al régimen de la
Propiedad Horizontal en los centros urbanos y suburbanos del país. La
enorme cantidad de litigios que abarrotan hoy nuestros tribunales es
prueba cabal de ello. La ley que rige el sistema, Nro. 13.512, del año 1948,
no ha sufrido desde entonces modificación alguna y su normativa ha
quedado en gran parte superada por múltiples factores socioeconómicos
aparecidos a través del transcurso del tiempo, de modo que se impone
promover una reforma de dicho régimen legal a fin de satisfacer las
necesidades de la ciudadanía.
Es nuestra intención proponer una normativa que permita impulsar la
convivencia y la participación social, sin descuidar al mismo tiempo
fortalecer el derecho de los propietarios a la libre disponibilidad de su
patrimonio, garantizado por la Constitución Nacional.
No aconsejamos la derogación y reemplazo de aquella ley porque su
aplicación durante más de medio siglo ha resultado sumamente
provechosa en muchos aspectos y sobre todo porque gran parte de sus
lagunas han sido cubiertas por una nutrida y valiosa labor jurisprudencial
que ningún texto legal, por más cuidado y completo que pretendiera ser,
podría abarcar. Creemos, en cambio, que sí es necesario reformar aquel
instrumento legal incorporándole ciertas disposiciones que permitan
superar algunas cuestiones sumamente conflictivas aparecidas en el
transcurso del tiempo.
El proyecto se basa en tres ideas fundamentales:
a) LA SIMPLIFICACIÓN DEL SISTEMA DE ASAMBLEAS,
a fin de hacer posible la participación efectiva de los propietarios en la
toma de decisiones esenciales al cuidado de su comunidad y su patrimonio.
b) LA PROTECCIÓN LEGAL DEL CONSORCIO.
La necesidad de proteger a esa vecindades del estado de desamparo en que
han caído por ausencia de una ley que las defina como lo que en verdad
son: condominios y no asociaciones. En definitiva, simples conglomerados
humanos que comparten un edificio común sin propósito de lucro ni de
ninguna otra naturaleza y con la única finalidad de vivir en paz. Es
necesario evitar que se las confunda con empresas, sociedades, ni
entidades originadas en torno a algún objeto civil o comercial
determinado.
c) LA JUSTICIA ARBITRAL
La introducción de la Jurisdicción Arbitral ejercida por amigables
componedores como la vía más idónea para resolver los problemas
consorciales. Creemos que los conflictos surgidos a diario en esos edificios
requieren una justicia inmediata, que sólo la democrática institución del
arbitraje (consagrada desde antiguo en nuestros códigos procesales pero
escasamente aplicada) puede brindar.
2. ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA REFORMA
NUEVAS OBLIGACIONES PARA LOS PROPIETARIOS:
El propietario deberá acreditar ante el Administrador su carácter de titular
de dominio, dejar registrada ante él su firma, constituir un domicilio
especial y declarar el número de personas que habitarán la unidad de su
propiedad en forma permanente. Estas disposiciones tienden a evitar
problemas a la hora de efectuar todo tipo de notificaciones, certificar
cartas poderes para las asambleas, como así también facilitar la seguridad
en los consorcios, pues a menudo nadie sabe quién es quién dentro del
edificio.
(Art. 3 bis)
El propietario está obligado también a asistir a las asambleas legalmente
convocadas (Art. 10 bis). Estimamos que dicha carga -que es un derecho y
un deber a la vez- constituye un componente básico del sistema de
propiedad compartida y sobre todo -es necesario enfatizarlo- un excelente
modo de fomentar la democracia. Pues es indudable que al margen de los
conceptos doctrinarios, debe reconocerse que la democracia como modo
de vida comienza en los Consorcios.
En efecto, si la Propiedad Horizontal, socialmente hablando, consiste en la
convivencia necesaria entre personas desconocidas entre sí motivada por
la necesidad de compartir bienes y servicios comunes, es natural que los
condóminos deban tomar conciencia de que sus derechos exigen también,
como contrapartida, cierta responsabilidad que se traduce en el deber de
interesarse en alguna medida, siquiera mínima, en la suerte del edificio
que se comparte, asistiendo a las asambleas por sí o enviando un
representante.
Pero el argumento más sólido en favor de la obligación de asistir a las
asambleas lo constituye el hecho de que mientras cualquier entidad puede,
en una situación de insolvencia, defenderse apelando al cese de su
actividad, el Consorcio no puede hacerlo. El edificio no puede desaparecer,
salvo por vetustez o destrucción de más de sus dos terceras partes o por
decisión unánime de la totalidad de sus integrantes, en cuyo caso, los
propietarios seguirán siendo responsables por las deudas del mismo en
forma personal y solidaria, respondiendo cada uno de ellos con todos sus
bienes, hasta que dichas deudas sean satisfechas.
Tampoco puede el consorcista desobligarse como en cualquier
condominio, abandonando su propiedad. Será siempre responsable por
todas las expensas debidas. Por ello, en la práctica, todos sus titulares
resultan ser tácitamente solventes por ministerio de la ley.
Se trata, naturalmente, de particularidades propias de la institución, que
no tiene su origen en una asociación de personas para la consecución de
determinadas finalidades, sino en un cúmulo de cargas emergentes de la
necesidad de mantener un edificio común, que pesarán sobre cualquiera
que eventualmente integre la copropiedad.
AGILIZACIÓN DE LAS ASAMBLEAS: MANDATO TÁCITO
(Art. 10 bis)
La obligación de asistir a las asambleas exige lógicamente que la
convocatoria a las mismas sea fehacientemente notificada en forma
personal (mediante una planilla firmada por el interesado o quien haga sus
veces) o en su defecto, por carta-documento o algún otro medio
indubitable. La razón de tal rigorismo radica en que el proyecto introduce
la presunción legal de que quien no concurre a las reuniones ni se hace
representar por un tercero ha otorgado un mandato tácito en favor de la
mayoría de los presentes en el acto cuando se encuentran allí por lo menos
el veinte por ciento de todos los propietarios. Esta presunción rige para
todos los consorcios integrados por más de diez unidades.
Esta institución del Mandato Tácito se encuentra legislada en los artículos
1873 y 1874 del Código Civil, que establecen que el mandato puede ser
expreso o tácito. Entendemos que dicha solución constituye el único medio
idóneo para que las asambleas dejen de ser una mera ficción en edificios
integrados por gran cantidad de unidades.
En efecto, desde el año 1948 las ciudades han crecido enormemente y
reunir a las mayorías necesarias para deliberar y para decidir en esos
edificios muchas veces se transforma en una tarea imposible. Además, esta
circunstancia suele ser una verdadera fuente de corrupción teniendo en
cuenta que la Asamblea es el único medio eficaz y democrático para
controlar a la administración. Al respecto, debe señalarse que los
comúnmente llamados "Consejos de Administración" creados por algunos
Reglamentos o Asambleas, en la práctica, a través del largo medio siglo de
vigencia de la ley, no han constituido un medio efectivo de contralor que
beneficie a los propietarios. Por dicha razón hemos considerado que es
más conveniente agilizar el trámite de las Asambleas que crear nuevas
autoridades dentro de los consorcios.
La procedencia del mandato tácito ha sido reiteradamente consagrada por
la jurisprudencia de nuestros tribunales: su fundamento nace –según lo
han dicho reiteradamente los jueces- de “la inacción o el silencio de quien
pudiendo impedir que alguien esté haciendo algo en su nombre, a
sabiendas no lo hace, pudiendo hacerlo”. Este principio que incluimos en
el proyecto, tiende a facilitar la toma de decisiones del órgano supremo del
Consorcio, muchas veces entorpecida por aquellos que se abstienen de
participar por simple desinterés o por inercia.
La jurisprudencia ha adaptado el mandato tácito a todo tipo de situaciones,
tales como el pago, o la promesa de venta de inmuebles. No existe, pues,
razón valedera para no extenderla también a la concurrencia a las
Asambleas de la Propiedad Horizontal. Siempre que haya sido precedida
por una notificación indubitable. Una simple planilla con constancia de
entrega o una carta-documento otorgan a la notificación el grado de
confiabilidad necesario.
El sistema que proponemos evita las enormes dificultades, muchas veces
insalvables, con que tropiezan los propietarios de edificios integrados por
gran cantidad de unidades funcionales para reunirse y lograr las mayorías
necesarias que permitan ejercer sus derechos. En efecto, ¿cómo creer que
sea posible reunir en un mismo día, a una misma hora y en un mismo lugar
a la mayoría de los propietarios de 100 o más unidades? ¿Cómo lograr los
porcentajes de votos que exigen los reglamentos hoy vigentes? (por lo
general se exigen dos tercios para destituir al administrador) Sin duda, la
institución del mandato tácito es la solución adecuada.
Para comprender el problema en integridad, hay que tener en cuenta que
en la realidad cotidiana, no poder reunir las mayorías necesarias para
desplazar a una mala administración condena a los propietarios a acudir al
Juez en demanda de una asamblea judicial, con los gastos y demoras
consabidos. Por otra parte, tramitar hoy un juicio civil contra una mala
administración para desplazarla o responsabilizarla por daños y perjuicios
significa, al menos en los tribunales nacionales, entre dos y seis años de
pleiteo. Algo francamente descabellado si tenemos en cuenta los valores e
intereses de vecindad que se ventilan en esos procesos.
Finalmente digamos que lo que está pasando en los Consorcios, desde
hace años, es que la gente no concurre a las asambleas por considerarlas
inoperantes. Con las medidas propuestas será posible lograr que las
asambleas funcionen con el dinamismo y la efectividad necesarios.
Además, su agilidad estimulará a los propietarios a participar en el
gobierno de la cosa común, recuperándose la fe en el diálogo como el
mejor sistema para solucionar conflictos humanos.
VIVIR EN PAZ: NECESIDAD DE DEFINIR LEGALMENTE AL CONSORCIO
La reforma consagra una norma que tiende a proteger a los Consorcios de
Propietarios de un estado de desamparo en que han caído por ausencia de
una ley que los defina legalmente. Es necesario evitar que se las confunda
con empresas, asociaciones, o entidades originadas en torno a algún objeto
civil o comercial determinado. Últimamente desde distintos sectores
corporativos, gremios de empleados, asociaciones de administradores,
empresas de servicios públicos e incluso desde los propios municipios se
tiende a ignorar que los llamados Consorcios, como ya lo hemos dicho,
son simples comunidades de vecinos sin propósito de lucro ni de ninguna
otra naturaleza, que comparten un edificio común con la única finalidad de
vivir en paz.
El Consorcio no es una empresa, asociación, ONG ni entidad alguna. La
compra de un departamento, para la mayoría de la población, no
constituye un "aporte" económico en procura de ganancia, ni un medio
para lograr fines de ninguna naturaleza, civiles ni comerciales, gratuitos ni
onerosos.
Pero los cientos de miles de consorcios de todo el país comienzan hoy a ser
vistos, desde distintos sectores, como un sector económico, y aún en
ciertos casos como un cierto coto de caza. Desde hace años se los obliga a
sentarse periódicamente a negociar convenios colectivos de trabajo con el
Gremio del personal de Encargados ignorándose que quienes integran
esos edificios son, en su gran mayoría, también asalariados. Por otra
parte, las empresas de Servicios Públicos, a su vez, suelen aplicar a los
Consorcios tarifas diferenciales.
Ciertos proyectos de colegiación obligatoria de Administradores no dudan
en resaltar el apreciable volumen económico que significan las expensas,
consideradas globalmente, circunstancia que también señalan los entes
recaudadores de impuestos, olvidando que la Propiedad Horizontal
excluye tajantemente la idea de “sector”. Porque en ella no existen objetos
ni intereses comunes, salvo la elemental aspiración a vivir en paz.
Por dichas razones hemos incorporado al Proyecto de reformas, en el
nuevo art. 17 bis la fórmula siguiente: “Los Consorcios de la Propiedad
Horizontal son condominios y no entidades de derecho. Su reconocida
personalidad jurídica se limita a la capacidad procesal para estar en
juicio como actores o demandados en relación a los objetos determinados
en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración”.
No desconocemos que la jurisprudencia ha consagrado en forma casi
unánime la teoría de la personalidad jurídica del Consorcio. Pero es de
destacar la motivación que la ha precedido y es la siguiente: Si se
considerara que el Consorcio carece de personalidad jurídica, quien
debiera demandarlo jurídicamente -por ejemplo, un tercero reclamando
por trabajos realizados en el edificio- debería entablar demanda contra
todos y cada uno de los condóminos, con las consecuencias poco prácticas
del caso. Pero en modo alguno puede interpretarse esa teoría como
extensiva a otros supuestos, pues desnaturalizaría el concepto mismo de
Propiedad Horizontal, que no es asociación de personas, sino propiedad.
El nuevo art. 10 ter tiende a solucionar uno de los problemas más comunes
que suelen suscitarse en las asambleas y se refiere a los poderes. Muchos
reglamentos nada dicen sobre las formalidades que deben reunir los
mandatos otorgados por los propietarios a terceras personas para que los
representen en las asambleas, mientras que otros exigen que dichos
instrumentos sean extendidos ante Escribano Público, un Banco, o el
propio Administrador. Nos parece que ninguno de esos extremos son
adecuados para la vida consorcial. El artículo que proponemos establece
que el propietario podrá hacerse representar en las asambleas mediante
una simple autorización extendida a favor de un tercero, firmada
conjuntamente con dos personas hábiles en carácter de testigos del acto, o
podrá certificar la firma el propio Administrador. Mediante ese recurso
simple se evitarían trámites onerosos, a la vez que se reviste al mandato de
una mínima publicidad acorde con la naturaleza de su entorno vecinal.
En el art. 10 quater proponemos disponer que las fechas para la
celebración de las Asambleas Ordinarias deben ser fijadas por los
respetivos reglamentos. Esta medida facilita las reuniones, pudiendo los
integrantes del Consorcio prever de antemano la extensión de los
mandatos correspondientes en caso de no ser posible la concurrencia
personal.
AUTOCONVOCACIÓN
En la segunda parte del artículo se admite el derecho de los Consorcistas a
autoconvocarse en Asamblea, pudiendo ejercerlo un número de
propietarios que represente, como mínimo, un 20 % de los votos del
Consorcio computados por unidad y además por proporción, no
operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. También se dispone
que el acta asamblearia deberá labrarse ante Escribano Público y la
convocatoria comunicada de manera fehaciente a los propietarios.
La norma nos parece de estricta justicia. Existen numerosos casos en que
un mal administrador no convoca a asamblea durante años, obligando a
los consorcistas a acudir a la vía judicial para ejercer un acto que, al fin y al
cabo, se encuentra protegido por la Constitución Nacional como garantía
del derecho de propiedad.
Atento a la elasticidad con que se dota al sistema de asambleas, el art. 11 bis
garantiza al administrador designado legalmente un plazo mínimo de un
año para ejercer sus funciones, término que nos parece razonable.
El mismo artículo 11 bis (3er párrafo) limita la facultad del Administrador
de despedir al personal del edificio -que la redacción original de la Ley
13512 le otorgaba- derecho que la realidad ha probado que en muchos
casos ha sido fuente de excesos. La norma que proponemos establece que
esa facultad, así como la de comprometer al Consorcio frente a terceros
con obligaciones extraordinarias y efectuar erogaciones que no fueren
necesarias y urgentes, están supeditadas a la aprobación de la Asamblea.
JURISDICCIÓN ARBITRAL
El marco fundamentalmente convivencial que rodea a los problemas de
Propiedad Horizontal que llegan a los tribunales exige que tan importante
como "decir el derecho" (que es indudablemente la finalidad principal de
los tribunales jurisdiccionales), sea acabar con los conflictos entre
vecinos, función más cercana a la institución del Arbitraje. Esto resulta ser
así desde que la elección del encargado de dirimir la cuestión litigiosa
parte de los propios contendientes y no de la imposición del Estado.
Por dichas razones, mediante el art. 18 ter se ha querido fomentar la
cultura del arbitraje como vehículo de economía y celeridad procesales, a
la vez que de promoción educativa y articulación social.
3. OTROS PUNTOS DE LA REFORMA
Existen otras innovaciones menores pero igualmente importantes. Algunas
de ellas han sido tomadas del Proyecto de Código Civil y de Comercio
redactado por la Comisión designada por el Decreto 685/95, el que
finalmente no lograra sanción legislativa, pero que hemos considerado
atinadas. Se refieren a diversas obligaciones a cargo del Administrador
relativas a la notificación de posibles reclamos que reciba el Consorcio
(Art. 11 bis, párrafo 4to.), a la rendición de cuentas (ídem ant., párrafo
5to.), como así también determinadas obligaciones por parte de los
Escribanos que intervienen en la compraventa de unidades (Art. 17 ter).
El proyecto establece que en caso de venta de las unidades funcionales, los
escribanos intervinientes deberán requerir al Administrador una
constancia de las deudas por expensas de la unidad en cuestión, así como
de la existencia de reclamos judiciales y administrativos contra el
Consorcio.
El 2do. párrafo del mencionado art. 17 ter puede decirse que reviste
especial relevancia, pues tiende a corregir una gran falencia del sistema
actual: muchos propietarios ignoran la índole contractual que reviste el
Reglamento de Copropiedad y Administración, ese instrumento que regula
nada menos que la convivencia dentro del edificio estableciendo los
derechos y obligaciones de sus habitantes generalmente durante
generaciones. Por la importancia que reviste ese documento y las
consecuencias infortunadas que suele acarrear su desconocimiento, el
artículo prevé la nulidad del acto como sanción a la falta de entrega del
mismo por parte del Escribano interviniente al momento de formalizarse
la compraventa de cada unidad funcional.
Finalmente, la disposición del Art. 18 bis constituye una norma de estricto
valor procesal y resulta útil a efectos de evitar daños innecesarios al
Consorcio cuando por alguna razón -o sin ella- el Administrador no
concurre a la audiencia confesional a absolver posiciones en cualquier
juicio donde actúe como actor o demandado en representación de aquél.
En esos casos, es sabido que su ausencia a la mencionada audiencia
introduce en el proceso una presunción gravísima en favor de las
pretensiones de la parte contraria, incidiendo notoriamente en la suerte
del juicio. Por eso la norma que proponemos excluye a los Consorcios de
los efectos procesales de la rebeldía en esos casos.
4. NUEVA REDACCIÓN PROPUESTA DE LA LEY 13.512
ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por
un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a
las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona.
ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de
uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías
y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención
en contrario.
ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de
los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se
fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a
los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos
actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a
que accedan.
ARTÍCULO 3 bis) Todo propietario de unidad funcional sometida al
régimen de Propiedad Horizontal deberá acreditar, ante el Administrador
del Consorcio, su calidad de titular de dominio mediante entrega de una
copia del correspondiente título de propiedad o de informe oficial
fehaciente, debiendo asimismo registrar su firma y constituir un domicilio
especial. En ausencia de este último recaudo, toda notificación que se le
cursare relacionada con su calidad de consorcista podrá practicarse
válidamente en cualquier unidad funcional de la que fuese titular.
Asimismo deberá mantener informado al Administrador acerca de la
cantidad de personas que habitaren permanentemente las unidades de su
propiedad.
ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.
ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y
reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos
o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los
otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones,
sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.
ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de
sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley,
o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la
mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha
autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar
expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes
comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de
los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin
llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su
costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes
por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar
y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno
de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de
su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos
o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en
que en esta ley se exige una mayoría especial.
ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de
los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios,
por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se
unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de
la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la
reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin
más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en
la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
ARTÍCULO 10 bis) El propietario está obligado a asistir a las asambleas
convocadas legalmente. No haciéndolo en forma personal ni mediante
representación, su ausencia surtirá los efectos del mandato tácito en favor
de la mayoría de los presentes, en los términos del art. 1874 del Código
Civil. Dicho mandato tácito sólo surtirá efectos cuando el ausente haya sido
notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación
personal o por carta-documento y además se encontraren presentes en la
misma, como mínimo, un número de propietarios que representen el
veinte por ciento del total de unidades del edificio. El mandato tácito no
surtirá efectos en aquellos consorcios integrados por menos de diez
unidades ni se aplicará en los casos contemplados en los artículos 7, 9, 14 y
16.
ARTÍCULO 10 ter) Las asambleas de propietarios son soberanas y
constituyen la autoridad máxima del Consorcio. El propietario podrá
hacerse representar en ellas por un tercero mediante una simple
autorización por escrito y certificada por el Administrador, o en su defecto,
extendida en presencia de dos propietarios. En este caso, éstos deberán
firmarla juntamente con el otorgante en carácter de testigos del acto,
consignando fecha, documentos de identidad y domicilios respectivos.
www.ligadelconsorcista.org 16
Cada apoderado sólo podrá representar hasta un máximo de dos
propietarios.
Bajo ningún concepto y circunstancia podrá el Administrador
desempeñarse como mandatario de un propietario, mientras dure su
mandato.
ARTÍCULO 10 quater) Las asambleas ordinarias se celebrarán
obligatoriamente una vez al año, oportunidad en que el administrador
deberá rendir cuentas de su gestión. Los reglamentos deberán establecer
una fecha determinada para la reunión.
Las asambleas extraordinarias serán convocadas por el Administrador
cuando lo juzgue conveniente o a pedido de propietarios que representen,
como mínimo, un 20 % del total de unidades del Consorcio.
También podrán ser convocadas por un grupo de propietarios que
representen, como mínimo, un 20 % de los votos del Consorcio
computados por unidad y por proporción, no operándose, en este
supuesto, mandato tácito alguno. La convocatoria deberá ser notificada de
forma indubitable a todos los propietarios. El acta asamblearia en este
caso deberá labrarse ante Escribano público.
ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTÍCULO 11 bis) El Administrador es el representante legal del
Consorcio. Los candidatos a ejercer tal función deberán estar inscriptos en
un Registro Público de naturaleza oficial, si lo hubiere. El mandato
otorgado para administrar tendrá una duración mínima de un año,
contado a partir de la fecha de celebración de la asamblea que lo otorgue.
Los registros a que se refiere el artículo 3 bis podrán ser examinados por
los propietarios que lo soliciten por escrito al administrador.
Para despedir al personal del Consorcio, como así también para
comprometerlo frente a terceros con obligaciones extraordinarias o para
efectuar erogaciones que no fueren necesarias y urgentes, el
Administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea de
propietarios.
Deberá convocar a Asamblea Extraordinaria a fin de informar a los
consorcistas acerca de la existencia de cualquier reclamo judicial o
administrativo que pudiere afectar el patrimonio del Consorcio.
Al finalizar su mandato y dentro de los 15 días hábiles posteriores, el
Administrador deberá rendir acabada cuenta de su gestión, entregando a
quien lo reemplace los activos existentes, libros y demás documentos del
Consorcio.
ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la
venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría
puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de
ésta, según valuación judicial.
ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la
parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos
o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o
los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el
juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se
impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en
beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente
más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser
obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.
ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al
pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del
artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos
previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
ARTÍCULO 17 bis) Los Consorcios de la Propiedad Horizontal son
condominios. Su reconocida personalidad jurídica se limita a la capacidad
procesal para estar en juicio como actores o demandados en relación a los
objetos determinados en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y
Administración.
ARTÍCULO 17 ter) En caso de venta de las unidades funcionales, los
escribanos intervinientes deberán requerir por escrito al Administrador
una constancia de las deudas por expensas que registre la unidad en
cuestión, así como de la existencia de reclamos judiciales y administrativos
en los que el Consorcio se encuentre involucrado.
Asimismo, los escribanos intervinientes en las respectivas compraventas
de unidades deberán entregar al comprador, bajo pena de nulidad del acto,
copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.
ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
ARTÍCULO 18 bis) En los juicios en que el Consorcio sea parte, la
incomparescencia injustificada del administrador a la audiencia
confesional, no causará los efectos de la rebeldía dispuesta por las leyes
procesales de cada jurisdicción.
ARTÍCULO 18 ter): Salvo los juicios por ejecución de expensas comunes,
todos los conflictos originados en el cumplimiento del Reglamento de
Copropiedad y Administración, en primera instancia y sin perjuicio de la
jurisdicción judicial que corresponda en grado de apelación, deberán ser
sometidos al arbitraje de amigables componedores, conforme al
procedimiento que dispongan los respectivos Reglamentos de Copropiedad
y Administración, o en su defecto, el Código Procesal de la jurisdicción que
corresponda a cada edificio.
ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los
requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que
la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos,
planos que será necesario acompañar, etcétera.
ARTÍCULO 19 bis) Esta ley es de orden público. Quedan derogadas y sin
ningún valor todas las disposiciones legales, convencionales y aquellas
contenidas en los respectivos Reglamentos de Copropiedad y
Administración que se opongan a la presente.
ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.
Dr. Osvaldo Loisi
Presidente
Fundación Liga del Consorcista
de la Propiedad Horizontal
www.ligadelconsorcista.org
15-5515-4654
4816-5111 / 4811-9836
Montevideo 764, Piso 11
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
República Argentina
