Afirman que ordenará la actividad y establecerá más claramente las responsabilidades. Podría repercutir en el precio de las expensas.
El proyecto de colegiación de los administradores de propiedad horizontal que está tratando la Legislatura bonaerense, y que desde un comienzo fue impulsado desde Mar del Plata, avanza a paso lento pero seguro.Impulsado por el senador marplatense Jesús Porrúa, el proyecto se encuentra en estado parlamentario desde marzo de este año. Desde entones ha superado varios escollos y el legislador confió en que durante 2008 será convertido en ley.Mientras tanto, el proyecto suscita diversas reacciones. Los más entusiasmados son, como era de esperarse, los integrantes de la Cámara de Administradorse de Propiedad Horizontal de la provincia de Buenos Aires, cuya sede se encuentra en Mar del Plata y de la cual surgió el proyecto luego impulsado por Porrúa."La colegiación es un sueño que los administradores acariciamos desde hace décadas" sintetizaron en diálogo con LA CAPITAL Néstor Mucci y Alejandro Pani, presidente y secretario, respectivamente, de la Cámara.Tanto los administradores como Porrúa consideraron que la colegiación le dará a la actividad un marco regulatorio que no sólo beneficiará a los propios profesionales sino también "a toda la población" dado que permitirá "un mayor control sobre la actividad".Quienes no son tan optimistas son los consorcistas. La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata -Aprophmar- dio a conocer un comunicado en el que advierte que "por el sólo hecho de estar colegiada (una persona) no se convierte en idónea ni ética y moralmente apta para tal menester".A todo esto el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos advirtió que no se opone al proyecto e informó a sus afiliados que está "trabajando" para reformar la ley que regula su propia actividad de manera de permitir que los afiliados que realizan ambas actividades puedan seguir haciéndolo
Ordenar la actividad
En la actualidad la actividad de los administradores no cuenta con marco regulatorio. "Cualquiera puede ser administrador: un abogado, un contador o el hijo de uno de los consorcistas" afirmaron Mucci y Pani, quienes consideraron que la ley "permitirá ordenar la actividad, garantizar la idoneidad del profesional y establecer responsabilidades, algo que hoy tampoco existe".En igual sintonía se expresó Porrúa, quien explicó que el proyecto tiene por objetivo "ordenar lo que es la administración de edificios, una actividad muy importante en ciudades de alta densidad demográfica", entre las que mencionó a Mar del Plata y La Plata.A partir de la colegiatura todos los administradores deberán cursar una carrera o, por lo menos, demostrar idoneidad mediante la experiencia previa. "Quienes vienen ejerciendo la actividad serán incorporados al registro sin que se les exija el título: ese requisito se impondrá a los nuevos administradores" resumió Mucci, quien adelantó que en Mar del Plata la carrera será dictada por la Universidad Fasta, con la que la Cámara firmó un convenio marco."Administrar un edificio es una tarea compleja que no puede ser realizada por cualquier persona" ratificó Porrúa, quien puso como ejemplo los edificios más grandes, donde "hay que controlar desde el sistema antiincendios hasta los ascensores, pasando por el frente de los edificios, los tanques de agua, las conexiones internas de gas"."Es una tarea tan compleja -continuó- que el inquilino no está capacitado para controlar al administrador y el Estado no tiene los instrumentos suficientes para hacerlo, es por eso que es importante que los propios profesionales se autorregulen y para eso deben estar colegiados".
Más control
Por otra parte, tanto Porrúa como Mucci y Pani consideraron que la colegiación permitirá un mayor control sobre la actividad y que "los administradores tengan claras cuáles son sus obligaciones y sus responsabilidades".En este sentido, el legislador recalcó que habrá un Tribunal de Disciplina. "El administrador tendrá responsabilidades, como por ejemplo cumplir con todas las normativas vigentes, y cuando incumplan con alguna podrán ser sancionados", dijo.También recalcó que "deberán trabajar con firmas autorizadas y siempre en blanco, sin evadir ningún tributo, lo que beneficiará al fisco".Porrúa recalcó que el proyecto surgió "de un trabajo mancomunado con las instituciones relacionadas con la actividad. Es un paso similar al que oportunamente dieron los martilleros y la experiencia demuestra que ha sido un camino acertado".Por último, el senador marplatense se refirió al estado legislativo del proyecto. "Tiene estado legislativo desde marzo y está en comisiones -dijo-. Espero que con la próxima conformación tengamos el apoyo de los integrantes de otros bloques y podamos convertirlo en ley".
Expensas
Un punto polémico del proyecto tiene que ver con el posible incremento de las expensas a partir de la colegiación de los administradores.Mucci y Pani afirmaron que "no es posible adivinar lo que pasará" en ese sentido aunque entendieron que "en caso de haber algún aumento será para pagar un mejor servicio. Y siempre será una modificación razonable, acorde con las posibilidades del mercado", concluyeron.
Consorcistas críticos
La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata dio a conocer un comunicado crítico hacia la posible colegiación de los administradores."Gente con una determinada actividad no se convierte en idónea, ni ética y moralmente apta, por el solo hecho de estar colegiada", afirma el texto firmado por el titular de la entidad, Miguel Angel Fernández."Lo que hace que un profesional sea una persona de bien, capaz e íntegra, no es la colegiación sino su actuación" continuó Fernández, quien se mostró escéptico sobre los beneficios que la colegiación traería aparejada para los consorcistas."Antes de colegiarse deberían cambiar ciertas actitudes", afirmó el dirigente, quien a continuación enumeró una larga lista de medidas que hacen al desenvolvimiento de un consorcio y que, a su criterio, deberían modificarse.Finalmente Fernández reiteró su oposición a que las asociaciones de administradores participen en las negociaciones paritarias de los encargados de edificios. "No tienen mandato para ello" concluyó.
(La Capital, 14/11/07)
4/10/07
Ofensiva Legistativa
En menos de tres meses, diputados del interior del país y de diversos partidos políticos presentaron tres proyectos para modificar la Ley 13.512 Entre las propuestas se busca limitar la duración del mandato del primer administrador, que las asambleas puedan decidir con la mayoría de los presentes y que los representantes legales del consorcio contraten un seguro de "mala praxis".
Siempre se dijo que no prosperaba ningún proyecto para modificar la añosa Ley de Propiedad Horizontal (Ley 13.512) porque los únicos representantes legislativos interesados en hacerlo podían ser los de la Capital Federal (Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y aquellos que tuvieran un mayor desarrollo económico como los de Córdoba, Entre Ríos o Santa Fe, entre otros.
Parece ser que esto no es así porque en los últimos tres meses 17 diputados de la Nación representado a provincias argentinas de diversos partidos políticos presentaron tres proyectos de ley -uno más está en preparación- para modificar la Ley 13.512 mientras que no se conoce ninguno que haya sido impulsado por representantes de Capital Federal o de aquellas provincias de las que se presuponía podían, por sus características, estar interesadas en legislar sobre el tema.
Sólo cinco de los legisladores que se ocuparon de Propiedad Horizontal pertenecen a la provincia de Buenos Aires mientras que dos son de Santiago del Estero, dos del Chaco y uno de las provincias de Catamarca, Corrientes, Jujuy, La Pampa, Misiones, Neuquén, San Juan y Tucumán (proyecto en preparación).
Parece ser que esto no es así porque en los últimos tres meses 17 diputados de la Nación representado a provincias argentinas de diversos partidos políticos presentaron tres proyectos de ley -uno más está en preparación- para modificar la Ley 13.512 mientras que no se conoce ninguno que haya sido impulsado por representantes de Capital Federal o de aquellas provincias de las que se presuponía podían, por sus características, estar interesadas en legislar sobre el tema.
Sólo cinco de los legisladores que se ocuparon de Propiedad Horizontal pertenecen a la provincia de Buenos Aires mientras que dos son de Santiago del Estero, dos del Chaco y uno de las provincias de Catamarca, Corrientes, Jujuy, La Pampa, Misiones, Neuquén, San Juan y Tucumán (proyecto en preparación).
La Ley 13.512 y la problemática de la vida en los consorcios parece ser también preocupación de un arco político diverso. Si bien de estas propuestas participaron ocho diputados del "Frente para la Victoria", también lo hicieron tres legisladores del partido "Peronista Federal", dos del "Frente Cívico por Santiago" y uno de la UCR, "Frente Cívico y Social", "Frente de Todos" y el "Movimiento Popular Neuquino".
El primer proyecto
En el 2007, el primer proyecto –presentado el 8 de julio- lo impulsaron 12 diputados de las provincias de Buenos Aires, Chaco, Jujuy, La Pampa, Neuquén, San Juan y Santiago del Estero. Entre sus fundamentos argumentaron que el déficit habitacional no es solamente cuantitativo sino cualitativo y esto demuestra que hace falta una nueva actualización de normas que permitan reorganizar el espacio urbano y vecinal a través de un plexo normativo que articule una mejor relación entre vecinos.
Uno de los puntos de esta reforma apunta a que dentro del reglamento de propiedad figure como obligatorio determinar la base remunerativa del administrador aunque limita su mandato a un máximo de 24 meses.
El segundo
El 12 de julio, la diputada de la Nación Lía Fabiola Bianco (Frente para la Victoria) presentó un proyecto para modificar concretamente los artículos 9 (constitución del consorcio) y 11 (gestión del administrador) de la Ley 13.512. El principal punto de su iniciativa es también limitar la duración del mandato del administrador pero en su caso estaría acotado al primero para evitar que "las empresas constructoras se reserven para sí prolongados períodos de administración".
El tercero
Por último, el 7 de septiembre los diputados Daniel Agustín Brue (Frente Cívico por Santiago), Horacio Ricardo Colombi (Frente de Todos), Genaro Aurelio Collantes (Frente Cívico y Social), Cristian Rodolfo Oliva (Frente Cívico por Santiago) también acercaron su propuesta. El cambio fundamental que impulsan es que los asuntos de interés común sean resueltos en asamblea, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos de los presentes.
Los diputados subrayaron que esta modificación en la mayoría requerida para la toma de decisiones es necesaria debido a que hoy en día, resulta más que difícil reunir el número mínimo para resolver cuestiones atinentes a los intereses comunes.
El que se viene
Por otra parte, el cuarto proyecto –y el aparentemente más ambicioso, aunque todavía no ha sido presentado- sería el de la diputada Stella Maris Córdoba, tal como adelantó a Pequeñas Noticias su asesor, Dr. Fernando De Gregorio.
Éste –con un total de cerca de 40 artículos- sería presentado el año que viene pasada la etapa electoral de octubre. Lo que resta del año la diputada y su asesor lo aprovecharían para efectuar consultas a las diferentes entidades de propietarios para que acerquen sus propuestas.
(http://www.pequenasnoticias.com.ar/ , 3/10/07)
21/9/07
Obra del frente del edificio
Se adjudicò la obra concerniente al arreglo de todo el contorno del edificio mas los balcones. La adjudicataria fue la empresa "Ciclar" y el monto que demandarìa dicha obra rondarìa los $ 41.860 mas otro monto cercano a los $6000 que corresponden a la parte de arreglo de los balcones. La obra comenzarìa en una semana y se estma que demorarà aprox. 3 meses.
31/8/07
Pan y Circo: Casas más grandes para encargados de edificios
*La Ley aprobada por la Legislatura excluye a los edificios ya construídos.
*Las residencias de los porteros pasarán de tener 30 m2 a contar con 40.
Las viviendas de los encargados de edificios de la Ciudad de Buenos Aires serán 10 metros cuadrados más grandes y contarán con una habitación más, gracias a la aprobación del proyecto de ley que así lo establece.
Sin embargo, los edificios ya existentes están excluidos de la nueva normativa votada por la Legislatura porteña.
Según explicó al diario La Nación el secretario general del sindicato que agrupa a los encargados (Suterh), Víctor Santa María, la ley no podía aplicarse de forma retroactiva y el gremio estaba de acuerdo con que las unidades de portería ya construidas no cambiaran conforme a las nuevas reglas.
En relación a lo afirmado por Santa María, el diputado Juan Manuel Olmos (Frente para la Victoria) afirmó: “Se trata de una reforma del Código de Edificación de la ciudad que, como tal, sólo rige con posterioridad a su sanción".
El artículo que establece la excepción de la nueva normativa a los edificios ya construidos, fue agregado a último momento y dice: "Lo dispuesto rige para las construcciones por realizarse con posterioridad a la entrada en vigor de la presente ley".
Santa María subrayó que ya hay una serie de normas de salubridad e higiene que los departamentos de los encargados deben respetar, aunque se han descubierto abusos en muchas construcciones. Por ejemplo, viviendas precarias en terrazas o en sótanos, o a las que no llega el ascensor o, por su disposición, obligan al trabajador a cruzar un patio para ir al baño.
En los edificios por construirse, las viviendas de los encargados deberán tener ahora una superficie mínima de 40 m2 (hoy es de 30 m2) y dos dormitorios. El espíritu de la norma reside en mejorar las condiciones laborales de los porteros, que en muchos casos, viven con su esposa y varios hijos, sin comodidades.
Para normalizar las situaciones irregulares hoy existentes, Santa María recordó que los encargados tienen la posibilidad de recurrir al gremio, que elevará el reclamo correspondiente al gobierno porteño o al Ministerio de Trabajo de la Nación, según sea pertinente.
Viernes 31 de Agosto de 2007 08:11
*Las residencias de los porteros pasarán de tener 30 m2 a contar con 40.
Las viviendas de los encargados de edificios de la Ciudad de Buenos Aires serán 10 metros cuadrados más grandes y contarán con una habitación más, gracias a la aprobación del proyecto de ley que así lo establece.
Sin embargo, los edificios ya existentes están excluidos de la nueva normativa votada por la Legislatura porteña.
Según explicó al diario La Nación el secretario general del sindicato que agrupa a los encargados (Suterh), Víctor Santa María, la ley no podía aplicarse de forma retroactiva y el gremio estaba de acuerdo con que las unidades de portería ya construidas no cambiaran conforme a las nuevas reglas.
En relación a lo afirmado por Santa María, el diputado Juan Manuel Olmos (Frente para la Victoria) afirmó: “Se trata de una reforma del Código de Edificación de la ciudad que, como tal, sólo rige con posterioridad a su sanción".
El artículo que establece la excepción de la nueva normativa a los edificios ya construidos, fue agregado a último momento y dice: "Lo dispuesto rige para las construcciones por realizarse con posterioridad a la entrada en vigor de la presente ley".
Santa María subrayó que ya hay una serie de normas de salubridad e higiene que los departamentos de los encargados deben respetar, aunque se han descubierto abusos en muchas construcciones. Por ejemplo, viviendas precarias en terrazas o en sótanos, o a las que no llega el ascensor o, por su disposición, obligan al trabajador a cruzar un patio para ir al baño.
En los edificios por construirse, las viviendas de los encargados deberán tener ahora una superficie mínima de 40 m2 (hoy es de 30 m2) y dos dormitorios. El espíritu de la norma reside en mejorar las condiciones laborales de los porteros, que en muchos casos, viven con su esposa y varios hijos, sin comodidades.
Para normalizar las situaciones irregulares hoy existentes, Santa María recordó que los encargados tienen la posibilidad de recurrir al gremio, que elevará el reclamo correspondiente al gobierno porteño o al Ministerio de Trabajo de la Nación, según sea pertinente.
Viernes 31 de Agosto de 2007 08:11
11/8/07
Otro nuevo currito?
El Centro de Ingenieros de Mar del Playa y el Colegio de Ingenieros Distrito II recibieron en su sede de XX de Septiembre 716 a la Comisión de Obras, Seguridad y Planeamiento del Honorable Concejo Deliberante.
En la oportunidad, los profesionales entregaron a los concejales una propuesta para la confección de un Proyecto de Ordenanza para que se declare de interés público la inspección obligatoria, conservación y mantenimiento de las estructuras internas y especialmente de fundación en los sectores comunes de los edificios que posean más de tres plantas y cuya Final de Obra haya sido otorgada con una antigüedad mayor a los diez años.
Participaron de la reunión el presidente de la Comisión de Obras, Arq. Marcelo Artime, los concejales Walter Malaguti, Rodolfo Worschitz, Jorge Salvador y los asesores del resto de los ediles que integran la comisión.
El presidente del Colegio de Ingenieros, Eduardo Aquindo, y el Secretario José Luis Ovcak plantearon una propuesta de modificación de la Ordenanza N° 6997 que regula el Reglamento General de Construcciones en lo que respecta a los documentos necesarios para la tramitación de permisos de obra y presentación de planos.
Asimismo, hicieron especial hincapié en la seguridad eléctrica y el control del ejercicio profesional. Los ingenieros remarcaron ante los concejales que entre el 80 y el 90 % de los incendios son provocados por fallas eléctricas en general de acuerdo al Departamento de Bomberos local, que el 75 % de los hogares no cuenta con condiciones mínimas de seguridad, el 80 % no dispone de puesta a tierra y el 92 % no posee llave de corte general de toda la casa.
Durante la reunión los profesionales explicaron también su propuesta de modificación de la ordenanza N° 12562 de Mantenimiento de Fachadas con el fin de asegurar la seguridad pública para toda la población.
Asimismo, los ingenieros plantearon la necesidad de implementar ciertas normativas tendientes a mejorar la calidad de vida en lo que respecta a diversos temas tales como: control de la intervención profesional, seguridad eléctrica, reglamento general de las construcciones, mantenimiento de fachadas y zonas de transición en subsuelos y racionalización de la energía.
Finalmente, los profesionales entregaron a los concejales una copia del trabajo audiovisual sobre "Servicios Públicos Municipales" que el Centro de Ingenieros de MDP y el Distrito II del Colegio de Ingenieros editaron con el fin de realizar un aporte técnico al estudio de la coyuntura social de MDP y la zona.
NdR: Por que serà que casi todas las ordenanzas estan vinculadas o favorecen a un sector en particular??? Fijemonos en la de los ascensores por ejemplo.....
Señores,si los arquitectos estan con poco trabajo busquen medios mas transparentes y dejen de tomar a los Consorcios como una PYME pensando ademas que como se divide por muchos dicho Consorcio tiene el famoso "bolsillo de payaso"
En la oportunidad, los profesionales entregaron a los concejales una propuesta para la confección de un Proyecto de Ordenanza para que se declare de interés público la inspección obligatoria, conservación y mantenimiento de las estructuras internas y especialmente de fundación en los sectores comunes de los edificios que posean más de tres plantas y cuya Final de Obra haya sido otorgada con una antigüedad mayor a los diez años.
Participaron de la reunión el presidente de la Comisión de Obras, Arq. Marcelo Artime, los concejales Walter Malaguti, Rodolfo Worschitz, Jorge Salvador y los asesores del resto de los ediles que integran la comisión.
El presidente del Colegio de Ingenieros, Eduardo Aquindo, y el Secretario José Luis Ovcak plantearon una propuesta de modificación de la Ordenanza N° 6997 que regula el Reglamento General de Construcciones en lo que respecta a los documentos necesarios para la tramitación de permisos de obra y presentación de planos.
Asimismo, hicieron especial hincapié en la seguridad eléctrica y el control del ejercicio profesional. Los ingenieros remarcaron ante los concejales que entre el 80 y el 90 % de los incendios son provocados por fallas eléctricas en general de acuerdo al Departamento de Bomberos local, que el 75 % de los hogares no cuenta con condiciones mínimas de seguridad, el 80 % no dispone de puesta a tierra y el 92 % no posee llave de corte general de toda la casa.
Durante la reunión los profesionales explicaron también su propuesta de modificación de la ordenanza N° 12562 de Mantenimiento de Fachadas con el fin de asegurar la seguridad pública para toda la población.
Asimismo, los ingenieros plantearon la necesidad de implementar ciertas normativas tendientes a mejorar la calidad de vida en lo que respecta a diversos temas tales como: control de la intervención profesional, seguridad eléctrica, reglamento general de las construcciones, mantenimiento de fachadas y zonas de transición en subsuelos y racionalización de la energía.
Finalmente, los profesionales entregaron a los concejales una copia del trabajo audiovisual sobre "Servicios Públicos Municipales" que el Centro de Ingenieros de MDP y el Distrito II del Colegio de Ingenieros editaron con el fin de realizar un aporte técnico al estudio de la coyuntura social de MDP y la zona.
NdR: Por que serà que casi todas las ordenanzas estan vinculadas o favorecen a un sector en particular??? Fijemonos en la de los ascensores por ejemplo.....
Señores,si los arquitectos estan con poco trabajo busquen medios mas transparentes y dejen de tomar a los Consorcios como una PYME pensando ademas que como se divide por muchos dicho Consorcio tiene el famoso "bolsillo de payaso"
5/8/07
Propuesta para Modificar la Ley 13.512
APROPHMAR presentó su propuesta al asesor de la Diputada Stella Maris Córdoba para modificar la Ley 13.512 De aprobarse, el administrador deberá tener un seguro de caución a nombre del consorcio para prevenir cualquier perjuicio económico a causa de una mala administración. Quienes integran el consejo de propietarios serían beneficiados con la quita del 20% del pago de sus expensas.
La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (APROPHMAR) presentó al asesor de la diputada nacional Stella Maris Córdoba (Frente para la Victoria), Dr. Fernando De Gregorio, su propuesta al trabajo que está realizando la legisladora para reformular a fondo la añeja Ley 13.512. "Básicamente el sentido de nuestro aporte es terminar con el paternalismo, que cada propietario se preocupe por su patrimonio y asuma sus responsabilidades", destacó el presidente de la entidad marplatense, Miguel Ángel Fernández, en uno de los fundamentos de esta iniciativa.
El objetivo de APROPHMAR es "concluir con la hegemonía -ya sea de los que no hacen ni dejan hacer con cualquier pretexto válido o no- de los administradores, encargados, consejo de propietarios y todo aquello que se oponga a una honesta y simple convivencia en el consorcio".
Según informó a este medio el Sr. Fernández, este proyecto tuvo en cuenta algunos de los conceptos ya trabajados por el Dr. Horacio Usandizaga en 1999, 2001 y 2003 y por el profesor Hernán Racciatti, en oportunidad de las XIV Jornadas de Derecho Civil en Tucumán.
Algunas de las modificaciones que impulsa son que se eliminen "las mayorías" debido a que para él, en la práctica, "después de casi sesenta años de vigencia de la Ley 13512, se ha demostrado, fehacientemente, la imposibilidad de lograrlas. Esto ha dado lugar a innumerables conflictos que, en la mayoría de los casos, sólo sirvieron para fomentar la industria del juicio".
Un seguro de caución.
De incorporarse sus propuestas al proyecto, el administrador deberá tener un seguro de caución a nombre del consorcio para el caso de una mala administración con perjuicio económico para el consorcio.
Además, en uno de los puntos, advirtieron que es necesario que se amplíe "el derecho del propietario a accionar judicialmente contra el administrador por los perjuicios que ocasione su mala administración".
Por otra parte, buscan que se prohíba expresamente que los administradores realicen cualquier tipo de financiación, tanto a deudores atrasados en el pago de expensas como de descubierto que se produzca en la cuenta corriente del consorcio, el que deberá ser titular exclusivo de ésta, firmando los cheques, libranzas y/o cualquier documento que implique salida de dinero.
En cuanto al orden del día, la idea es que ésta no pueda ser decidida solo por el administrador sino que debe ser consensuada con el Consejo de Propietarios y tomando en cuenta cualquier sugerencia que reciba de ellos a tal fin.
Un 20% menos
Otro de los cambios que impulsan es que quienes cumplan funciones dentro del consejo de propietarios se vean beneficiados "con la quita del 20% del pago de sus expensas como retribución y estímulo por sus tareas, lo que no obsta para que, si así lo decidan, sean ad-honorem".
En su propuesta al proyecto, aclaran que este consejo será designado en asamblea por mayoría simple y su mandato y el del administrador durará un año, a cuyo término, serán renovados o removidos de acuerdo a su desempeño.
A las reuniones de este consejo podrán concurrir todos aquellos propietarios que lo soliciten pero no tendrán voz ni voto.
Las sanciones
En caso de que cualquiera de los propietarios u ocupantes violen alguna de las normas del artículo 17 –destinar las unidades a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con ruidos molestos la normal convivencia vecinal, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales - el administrador o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y, acreditada en juicio sumario la trasgresión, se impondrá al culpable "pena de arresto de hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, que podrá llegar a ser equivalente a cinco veces el monto devengado por la unidad en materia de expensas comunes en el mes anterior al de la aplicación de la sanción".
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública. Al mismo tiempo, si el infractor fuere un ocupante, no propietario, podrá ser desalojado por la fuerza pública, en caso de reincidencia.
El encargado
En cuanto a los encargados, destacaron que la relación entre los propietarios y los trabajadores deberá ser correcta y equitativa.
Otra de las ideas es que se regulen los servicios que usufructa en su unidad, acorde a su grupo familiar y que las horas extras no sean un beneficio adquirido, "se adoptarán con la aprobación del Consejo de Propietarios y acorde a las necesidades del consorcio".
Expensas modelo
En cuanto a la liquidación de las expensas, quieren que se fije un modelo tipo en la que se anoten con claridad y precisión todos los rubros contables, evitando cualquier tipo de duda para que los propietarios puedan entender fácilmente qué se les cobra y por qué.
En la liquidación deberían figurar: gastos administrativos, sueldos, administración, vigilancia, impuestos, aportes y contribuciones, seguros, servicios, refacciones y reparaciones, datos de las unidades (piso y unidad, titular, porcentual, gastos, saldo anterior y actual, etc.), estado contable, ingresos y los egresos que hubiere.
31/7/07
Comunicado de la F.A.C.
El pasado jueves 19 de julio, a las 15 hs., en el Congreso de la Nación –Sala de Prensa José Luís Cabeza- la FAC. FEDERACION ARGENTINA DE CONSORCIOS informó a la prensa sobre las acciones iniciadas ante la O.I.T.-Organización Internacional del Trabajo de Ginebra, sobre los privilegios originados en paritarias, donde la patronal es suplantada por organizaciones de administradores, sin representación y derecho real y los porteros son representados por su sindicato, todo ello bajo el paraguas protector del Ministerio de Trabajo, que ha determinado que muchas familias argentinas perdiesen su hogar -el aumento de las expensas de acuerdo con estadísticas desde 2005 a la fecha, alcanza en muchas zonas al 70%- que los medios de prensa vienen reflejando y comentando, configurando un verdadero “genocidio llamado EXPENSAS”, situación que enferma y puede llegar a matar a quienes la padecen, es decir, que el impacto de una deuda adquirida durante un período no acarrea solo un problema en el plano económico y social, sino que también afecta la salud, convirtiéndose en un verdadero calvario para cientos de familias, que según la ubicación y el metraje de los inmuebles ha permitido muchos remates de departamentos (más de 285 solo en Cap. Federal y alrededores).
De acuerdo con lo informado por el Presidente de la Federación Argentina de Consorcios, Dr. Marcos Bergenfeld, las expensas duplicaron el costo de vida en los últimos diez años.Indicó además el Dr. Bergenfeld que ante la penosa situación que vive una gran parte de la Comunidad Consorcial de la República Argentina y la falta de respuesta a los innumerables requerimientos al Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, Carlos Tomada –ampliamente documentados-, quien niega sistemáticamente la posibilidad de representación de los propietarios ( los legítimos empleadores de los encargados de edificios en propiedad horizontal (Ley 13.512), en las paritarias de los últimos años y el desinterés de las autoridades nacionales ante el resultado de las mismas, la F.A.C. ha apelado a la intermediación de la Iglesia para la búsqueda de soluciones posibles, entendiendo que los resultados de las paritarias, representan una burla, cuando en los fundamentos hacen referencia los firmantes de las mismas, que tienen por objetivo “consolidar la Paz Social existente”.
***Debo agregar que a lo expuesto precedentemente, no hay que olvidar los estragos que causan además las permanentes estafas y sobreprecios en los trabajos de refacción de los edificios, que la caterva de administradores delincuentes causan en el manejo fraudulento de los fondos de reservas, que superan en mucho más a los que son honestos y respetuosos de los servicios que deben brindar a sus clientes. Por otra parte, me resulta curioso que la A. F. I. P. no controle debidamente los ingresos de estos ciudadanos que dicen “vivir de lo que cobran por honorarios”, dado que debieran auditar el considerable y veloz aumento de sus patrimonios, a poco de dedicarse al “trabajo” de administrar consorcios.
Finalizo esta entrega recordando que lo expresado en todos y cada uno de mis artículos, mucho más allá de un mero conocimiento de la ley y los derechos y obligaciones que marcan los reglamentos, tienen la finalidad principal de hacer públicas la transferencia fiel de lamentables y sufridas vivencias personales junto a otros vecinos, experiencias con las que se identifican de forma similar cientos de propietarios, cuando sus edificios caen en manos de administradores tan venales y deshonestos como mal entrazados personajes del más bajo nivel, que muchas veces permanecen “intocables” por obra y gracia de “amigos”, propietarios del mismo edificio con privilegios y favores especiales, que se identifican plenamente con las “virtudes” de aquellos, devenidos dueños indiscutibles de los edificios, siempre a costa de los Fondos de Reservas de los que jamás rinden debida cuenta, libros de ímprobo acceso, actas fraguadas, alteración ilegal y fraudulenta de porcentajes de unidades y cocheras (como en mi edificio) y mucho menos mostrar comprobantes de presupuestos o pagos de deudas, ni facturas o resúmenes bancarios, hechos que se multiplican en menor o mayor grado en cientos de edificios en propiedad horizontal, en todo el país.La corrupción merced a la impunidad está al alcance de todos, en cualquier lugar o ámbito………incluso en edificios a merced de este tipo de “ciudadanos”, con vocación de “administradores, que muchas veces “arreglados” con ciertos propietarios -sin vergüenza alguna- que suelen hacer alarde generalmente de sus títulos profesionales, títulos que de ninguna forma garantizan honestidad ni buenas intenciones, pero que si conforman verdaderas asociaciones ilícitas o “mafias consorciales” que existen, están vigentes y en constante proliferación, depredando consorcios por la ausencia del debido control de un Estado indiferente y también de propietarios que se los admiten y permiten.
Agrego la frase de un amigo sumamente inteligente: “En estos casos querido Silvio, resulta que la clave para vivir con tranquilidad en un consorcio con depredadores es permanecer como lo hace una gran mayoría: en la ignorancia absoluta, ya que conocer y darse cuenta que te están robando….agrava más el problema y te hace mal”.
SILVIO MARIO VALLI
F.A.C. (Ley 13.512)
Federación Argentina de ConsorciosDirección: Rivadavia 1367 – 4º “A” (1033)Tel.: 4383-4069
Mail: fedac@speedy.com.ar
De acuerdo con lo informado por el Presidente de la Federación Argentina de Consorcios, Dr. Marcos Bergenfeld, las expensas duplicaron el costo de vida en los últimos diez años.Indicó además el Dr. Bergenfeld que ante la penosa situación que vive una gran parte de la Comunidad Consorcial de la República Argentina y la falta de respuesta a los innumerables requerimientos al Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, Carlos Tomada –ampliamente documentados-, quien niega sistemáticamente la posibilidad de representación de los propietarios ( los legítimos empleadores de los encargados de edificios en propiedad horizontal (Ley 13.512), en las paritarias de los últimos años y el desinterés de las autoridades nacionales ante el resultado de las mismas, la F.A.C. ha apelado a la intermediación de la Iglesia para la búsqueda de soluciones posibles, entendiendo que los resultados de las paritarias, representan una burla, cuando en los fundamentos hacen referencia los firmantes de las mismas, que tienen por objetivo “consolidar la Paz Social existente”.
***Debo agregar que a lo expuesto precedentemente, no hay que olvidar los estragos que causan además las permanentes estafas y sobreprecios en los trabajos de refacción de los edificios, que la caterva de administradores delincuentes causan en el manejo fraudulento de los fondos de reservas, que superan en mucho más a los que son honestos y respetuosos de los servicios que deben brindar a sus clientes. Por otra parte, me resulta curioso que la A. F. I. P. no controle debidamente los ingresos de estos ciudadanos que dicen “vivir de lo que cobran por honorarios”, dado que debieran auditar el considerable y veloz aumento de sus patrimonios, a poco de dedicarse al “trabajo” de administrar consorcios.
Finalizo esta entrega recordando que lo expresado en todos y cada uno de mis artículos, mucho más allá de un mero conocimiento de la ley y los derechos y obligaciones que marcan los reglamentos, tienen la finalidad principal de hacer públicas la transferencia fiel de lamentables y sufridas vivencias personales junto a otros vecinos, experiencias con las que se identifican de forma similar cientos de propietarios, cuando sus edificios caen en manos de administradores tan venales y deshonestos como mal entrazados personajes del más bajo nivel, que muchas veces permanecen “intocables” por obra y gracia de “amigos”, propietarios del mismo edificio con privilegios y favores especiales, que se identifican plenamente con las “virtudes” de aquellos, devenidos dueños indiscutibles de los edificios, siempre a costa de los Fondos de Reservas de los que jamás rinden debida cuenta, libros de ímprobo acceso, actas fraguadas, alteración ilegal y fraudulenta de porcentajes de unidades y cocheras (como en mi edificio) y mucho menos mostrar comprobantes de presupuestos o pagos de deudas, ni facturas o resúmenes bancarios, hechos que se multiplican en menor o mayor grado en cientos de edificios en propiedad horizontal, en todo el país.La corrupción merced a la impunidad está al alcance de todos, en cualquier lugar o ámbito………incluso en edificios a merced de este tipo de “ciudadanos”, con vocación de “administradores, que muchas veces “arreglados” con ciertos propietarios -sin vergüenza alguna- que suelen hacer alarde generalmente de sus títulos profesionales, títulos que de ninguna forma garantizan honestidad ni buenas intenciones, pero que si conforman verdaderas asociaciones ilícitas o “mafias consorciales” que existen, están vigentes y en constante proliferación, depredando consorcios por la ausencia del debido control de un Estado indiferente y también de propietarios que se los admiten y permiten.
Agrego la frase de un amigo sumamente inteligente: “En estos casos querido Silvio, resulta que la clave para vivir con tranquilidad en un consorcio con depredadores es permanecer como lo hace una gran mayoría: en la ignorancia absoluta, ya que conocer y darse cuenta que te están robando….agrava más el problema y te hace mal”.
SILVIO MARIO VALLI
F.A.C. (Ley 13.512)
Federación Argentina de ConsorciosDirección: Rivadavia 1367 – 4º “A” (1033)Tel.: 4383-4069
Mail: fedac@speedy.com.ar
27/7/07
En Mar del Plata: LAS EXPENSAS SUBIERON UN 20% EN LO QUE VA DEL 2007
La cifra fue brindada por la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal. No se descartan nuevas subas hasta fines del corriente año.-
En 2007, las expensas aumentaron el 20 por ciento en el distrito de General Pueyrredon. Las razones que motivaron esta conducta alcista en un item por demás polémico están vinculadas al encarecimiento de los costos generales de mantenimiento en las propiedades horizontales, que incluyen la reactualización salarial de los encargados de edificios, en función de la inflación anual del país. El dato refleja, también, el resultado de las negociaciones entabladas en el marco de las paritarias, que justamente sirvieron para subir los salarios de los encargados.
Las expensas son, sobre todo para los propietarios de departamentos, un dolor de cabeza que deben afrontar mensual o bimensualmente, según los casos. Muchos se quejan porque consideran que los valores actuales son "excesivos" o "demasiado caros". Sin embargo, tanto la cámara que representa a los administradores como el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontales (Suteryh) defendieron los incrementos sucedidos a lo largo del presente año, justificando la necesidad que tienen los trabajadores de ajustar sus salarios al índice de inflación y al mantenimiento de los inmuebles en buenas condiciones.
En este sentido, el presidente de la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal en Mar del Plata, Horacio Duhalde, ratificó que el aumento de las expensas en 2007 ronda el 20 por ciento y explicó por qué: "Se incrementaron los costos de mantenimiento general, como por ejemplo el control de plagas, los insumos y otros gastos, como los de plomería y albañilería, que se han quintuplicado. Además, la pintura subió el 70 por ciento desde 2006". De acuerdo a las estimaciones hechas por el propio Duhalde, en un edificio con un promedio de entre 70 y 80 departamentos, la incidencia de los salarios de los encargados en el valor total de las expensas ronda el 40 por ciento.Aunque, claro está, cuanto más chico es el edificio el gasto total se divide en menos partes y, por ende, cada propietario debe pagar un mayor porcentaje.Por otra parte, según comentó tiempo atrás un vocero de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), "el costo del personal abarca entre el 60 y el 70 por ciento de las expensas que pagan los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal".
Asimismo, la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) afirmó que "los valores de los alquileres de las propiedades superaron en 38 por ciento a la inflación de 2006, y que las expensas también estuvieron 64 por ciento por encima del Indice de Precios al Consumidor".Vale recordar que las negociaciones paritarias realizadas a principios de año fueron motivo de polémica ya que los propietarios (que no tenían personería jurídica como tales) se oponían a seguir siendo representados por los administradores, a los que acusaban de aceptar "convenios insólitos que recargan excesivamente las expensas" por el hecho de que "ellos no las pagan".
En Mar del Plata, empero, funciona la Unión de Consorcistas de la República Argentina, a cargo de Ana María Huertas, con sede en avenida Independencia 1851 (primer piso), que cuenta con personería gremial.
( http://www.lacapitalnet.com.ar/hoy/LaCiudad/Noticias/200707260959.html )
En 2007, las expensas aumentaron el 20 por ciento en el distrito de General Pueyrredon. Las razones que motivaron esta conducta alcista en un item por demás polémico están vinculadas al encarecimiento de los costos generales de mantenimiento en las propiedades horizontales, que incluyen la reactualización salarial de los encargados de edificios, en función de la inflación anual del país. El dato refleja, también, el resultado de las negociaciones entabladas en el marco de las paritarias, que justamente sirvieron para subir los salarios de los encargados.
Las expensas son, sobre todo para los propietarios de departamentos, un dolor de cabeza que deben afrontar mensual o bimensualmente, según los casos. Muchos se quejan porque consideran que los valores actuales son "excesivos" o "demasiado caros". Sin embargo, tanto la cámara que representa a los administradores como el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontales (Suteryh) defendieron los incrementos sucedidos a lo largo del presente año, justificando la necesidad que tienen los trabajadores de ajustar sus salarios al índice de inflación y al mantenimiento de los inmuebles en buenas condiciones.
En este sentido, el presidente de la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal en Mar del Plata, Horacio Duhalde, ratificó que el aumento de las expensas en 2007 ronda el 20 por ciento y explicó por qué: "Se incrementaron los costos de mantenimiento general, como por ejemplo el control de plagas, los insumos y otros gastos, como los de plomería y albañilería, que se han quintuplicado. Además, la pintura subió el 70 por ciento desde 2006". De acuerdo a las estimaciones hechas por el propio Duhalde, en un edificio con un promedio de entre 70 y 80 departamentos, la incidencia de los salarios de los encargados en el valor total de las expensas ronda el 40 por ciento.Aunque, claro está, cuanto más chico es el edificio el gasto total se divide en menos partes y, por ende, cada propietario debe pagar un mayor porcentaje.Por otra parte, según comentó tiempo atrás un vocero de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), "el costo del personal abarca entre el 60 y el 70 por ciento de las expensas que pagan los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal".
Asimismo, la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) afirmó que "los valores de los alquileres de las propiedades superaron en 38 por ciento a la inflación de 2006, y que las expensas también estuvieron 64 por ciento por encima del Indice de Precios al Consumidor".Vale recordar que las negociaciones paritarias realizadas a principios de año fueron motivo de polémica ya que los propietarios (que no tenían personería jurídica como tales) se oponían a seguir siendo representados por los administradores, a los que acusaban de aceptar "convenios insólitos que recargan excesivamente las expensas" por el hecho de que "ellos no las pagan".
En Mar del Plata, empero, funciona la Unión de Consorcistas de la República Argentina, a cargo de Ana María Huertas, con sede en avenida Independencia 1851 (primer piso), que cuenta con personería gremial.
( http://www.lacapitalnet.com.ar/hoy/LaCiudad/Noticias/200707260959.html )
EL VIA CRUCIS PARA DEFENDER LOS DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS EN SU CALIDAD DE EMPLEADORES
La FAC (Federación Argentina de Consorcios) recurrió a la OIT (Organización Internacional del Trabajo) a fin de que se les reconozcan los derechos de participar en la Paritarias laborales » Plantean que no son recibidos por las autoridades del Gobierno nacional » Además, se han dirigido a la Iglesia Argentina, en la persona de su autoridad máxima, el Cardenal Jorge Bergoglio para poder transmitir la situación en que se encuentran varios millones de Ciudadanos » La FAC sostiene que entre el 2005 y 2006 en la Ciudad de Buenos Aires más de 500 familias de bajos ingresos perdieron sus bienes por no poder afrontar el pago de los salarios de los encargados.
En una conferencia de prensa realizada el pasado jueves 19 de julio en la Sala José Luis Cabezas del Honorable Congreso de la Nación y encabezada por el presidente de FAC y de APIPH (Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal) Dn. Marcos Bergenfeld, la Sra. Alicia Martha Giménez (UCRA - Unión de Consorcistas de la República Argentina), el Dr. Félix B. Pazo -secretario de FAC- y por el Dr. Pablo Terzano -Tesorero de FAC- se comunicó que la entidad recurrió a la OIT.
Marcos Bergenfeld expresó que: "Nosotros hemos conformado hace tres años una ONG en compañía de dos entidades la UCRA y APIPH y de allí surgió la Federación Argentina de Consorcios que es la entidad que está manejando todo el tema de la defensa de los consorcios en todo el país".
Por otro lado, sostuvo lo que llamó el "Vía Crucis" que "Hemos solicitado una audiencia el 19 de noviembre de 2005 al Presidente de la república, que nos derivó al Ministro de Trabajo", agregando que además han solicitado audiencias a la senadora Cristina Fernández y al defensor del Pueblo y que aún no han tenido una respuesta positiva.
En ese sentido la Sra. Alicia Giménez manifestó: "tenemos casi cerrados los caminos... es difícil pero no imposible" y detalló: "Acá no nos escuchan".
Por su parte el titular de FAC puntualizó: "agotados los medios en el país optamos por iniciar el camino a la OIT... la idea nuestra es apelar a todos los organismos internacionales, iremos a La Haya, a la OEA..."
El Dr. Pazo explicó porque se conformaron en federación: "APIPH y UCRA eran entidades de primer grado y como máximo solo podrían representar a sus socios los quinientos, mil, dos mil o diez mil que teníamos... en relación con eso creamos la Federación (FAC) que ya está inscripta y está en funcionamiento...".
En cuanto a la situación que se encuentra la entidad frente a la cartera laboral indicó: "en estos momentos estamos en el Ministerio de Trabajo para que se nos reconozca el carácter de empleadores. Estamos ahora con un recurso jerárquico que lo define el Ministro Tomada sobre si nos conceden o no en definitiva la representatividad gremial.
Hemos cuestionado en forma fehaciente ante el Ministerio de Trabajo como autoridad de contralor de la reunión de la Paritaria las últimas cuatro Paritarias".
En otro orden de cosas adelantó su opinión en cuanto a la figura de los administradores: "son los representantes exclusivamente para actos administrativos y no pueden representar actos de disposición. Para despedir al personal o reconocerles un sobre sueldo necesitan un poder especial, un aval especial que no tiene".
En relación a la presentación frente a la OIT el Dr. Terzano expresó que: "Los principios rectores de nuestra Constitución tiene un pie de igualdad con los tratados de derechos humanos que reconocen las Naciones Unidas" y agregó: "El ejercicio del Gobierno hace que las personas prostituyan los derechos constitucionales...".
Por último Marcos Bergenfeld sostuvo que: "Nosotros no tenemos ningún problema con los trabajadores, esto se politizado..." y destacó que las autoridades del ejecutivo nacional "Tendrán que enfrentar a los organismos técnicos de la OIT y explicar en nombre de la República Argentina el motivo por el cual no nos aceptan".
(http://www.expoconsorcial.com.ar/ - 25 de julio de 2007 )
En una conferencia de prensa realizada el pasado jueves 19 de julio en la Sala José Luis Cabezas del Honorable Congreso de la Nación y encabezada por el presidente de FAC y de APIPH (Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal) Dn. Marcos Bergenfeld, la Sra. Alicia Martha Giménez (UCRA - Unión de Consorcistas de la República Argentina), el Dr. Félix B. Pazo -secretario de FAC- y por el Dr. Pablo Terzano -Tesorero de FAC- se comunicó que la entidad recurrió a la OIT.
Marcos Bergenfeld expresó que: "Nosotros hemos conformado hace tres años una ONG en compañía de dos entidades la UCRA y APIPH y de allí surgió la Federación Argentina de Consorcios que es la entidad que está manejando todo el tema de la defensa de los consorcios en todo el país".
Por otro lado, sostuvo lo que llamó el "Vía Crucis" que "Hemos solicitado una audiencia el 19 de noviembre de 2005 al Presidente de la república, que nos derivó al Ministro de Trabajo", agregando que además han solicitado audiencias a la senadora Cristina Fernández y al defensor del Pueblo y que aún no han tenido una respuesta positiva.
En ese sentido la Sra. Alicia Giménez manifestó: "tenemos casi cerrados los caminos... es difícil pero no imposible" y detalló: "Acá no nos escuchan".
Por su parte el titular de FAC puntualizó: "agotados los medios en el país optamos por iniciar el camino a la OIT... la idea nuestra es apelar a todos los organismos internacionales, iremos a La Haya, a la OEA..."
El Dr. Pazo explicó porque se conformaron en federación: "APIPH y UCRA eran entidades de primer grado y como máximo solo podrían representar a sus socios los quinientos, mil, dos mil o diez mil que teníamos... en relación con eso creamos la Federación (FAC) que ya está inscripta y está en funcionamiento...".
En cuanto a la situación que se encuentra la entidad frente a la cartera laboral indicó: "en estos momentos estamos en el Ministerio de Trabajo para que se nos reconozca el carácter de empleadores. Estamos ahora con un recurso jerárquico que lo define el Ministro Tomada sobre si nos conceden o no en definitiva la representatividad gremial.
Hemos cuestionado en forma fehaciente ante el Ministerio de Trabajo como autoridad de contralor de la reunión de la Paritaria las últimas cuatro Paritarias".
En otro orden de cosas adelantó su opinión en cuanto a la figura de los administradores: "son los representantes exclusivamente para actos administrativos y no pueden representar actos de disposición. Para despedir al personal o reconocerles un sobre sueldo necesitan un poder especial, un aval especial que no tiene".
En relación a la presentación frente a la OIT el Dr. Terzano expresó que: "Los principios rectores de nuestra Constitución tiene un pie de igualdad con los tratados de derechos humanos que reconocen las Naciones Unidas" y agregó: "El ejercicio del Gobierno hace que las personas prostituyan los derechos constitucionales...".
Por último Marcos Bergenfeld sostuvo que: "Nosotros no tenemos ningún problema con los trabajadores, esto se politizado..." y destacó que las autoridades del ejecutivo nacional "Tendrán que enfrentar a los organismos técnicos de la OIT y explicar en nombre de la República Argentina el motivo por el cual no nos aceptan".
(http://www.expoconsorcial.com.ar/ - 25 de julio de 2007 )
11/7/07
La Revolución Silenciosa
Editorial del Dr. Osvaldo Loisi 07 Jul 2007
A continuacion reproducimos el texto completo del editorial.Se han removido los acentos para que todos los programas de correo puedan ver este email correctamente.---
Pasados los espasmos de las ultimas elecciones municipales y enfrentados a los proximos comicios nacionales, la Liga del Consorcista se permite hacer un par de reflexiones dirigidas a los adherentes a nuestro movimiento e indirectamente, a la clase politica.
Llama la atencion que pese a que los consorcistas constituimos la enorme mayoria dentro de la poblacion urbana del pais, la problematica de la Propiedad Horizontal no haya figurado en la agenda de ninguno de los candidatos que se disputaron recientemente el poder.
Hemos hecho conocer el tema por todos los medios de difusion desde el año 1996, fecha de inicio de nuestro movimiento. Hemos dado multitud de conferencias y cursillos durante cinco años consecutivos en la sede del Defensor del Pueblo de la Nacion. Lo hemos expuesto por radio, TV y en la prensa escrita, ayudados por periodistas valientes que son tambien consorcistas y sufren las deficiencias de ese regimen.
Sin embargo, la cuestion fue omitida totalmente en las discusiones entabladas por las diversas facciones politicas. Como se dice ahora mediante esa nueva palabra que se ha introducido de contramano en el lenguaje de los argentinos: nos han "ninguneado". Que en buen romance quiere decir que nos han ignorado. Han ignorado un problema que quieran o no reconocerlo, esta ahi y lo sufren miles y miles de personas que con el esfuerzo de toda una vida han logrado comprar su propio techo y advierten que, poco a poco, vivir en propiedad horizontal se les va haciendo prohibitivo.
Todo lo contrario del objetivo del primer Plan Quinquenal de Peron, que en 1948 introducia la ley 13512 con el proposito especifico de acercar la propiedad privada a las clases mas necesitadas. Hoy en dia, con el andar del tiempo y la ausencia de una legislacion adecuada, ocurre que el sector de la Propiedad Horizontal se encuentra desprotegido y a merced de corporaciones que han descubierto en esos edificios una suerte de zoologico donde pueden cazar facilmente: Nos referimos a ciertas agrupaciones de administradores, al Gremio de Encargados y al propio Estado.
Francamente, luego de haber realizado numerosas gestiones ante las principales facciones politicas en danza, debemos concluir en que esa via no es la adecuada. Es demasiado grande el botin que esa legislacion obsoleta le ofrece a la clase politica como para devolverle a los vecinos el derecho pleno de propiedad que se les ha arrebatado. Y decimos esto ultimo con fundamento: la ley vigente le otorga al constructor de un edificio el poder omnimodo de redactar a su gusto el Reglamento de Copropiedad y Administracion. Incluso lo habilita a reservarse groseros privilegios, como el de determinar mayorias irracionales para desplazar al administrador, por ejemplo. O para violentar el sentido comun, que indica que todos los propietarios sin excepcion deben solventar las expensas y ademas, que esas expensas deben estar en relacion a la superficie ocupada y no en relacion a los intereses de quien redacta el Reglamento. Sin embargo, la realidad es otra: hay Reglamentos que establecen porcentuales caprichosos y aun otros que dicen que tal o cual unidad no pagara ninguna expensa. Y quien quiera cambiar ese estado de cosas, debera acudir a la Justicia, demandando a todos los propietarios en juicios infernalmente largos.
Para colmo de males, recientemente fallecio la unica legisladora que en verdad se intereso por nuestro proyecto de reformas a la ley 13512 y prometio defenderlo, la Diputada Nacional Isabel Artola, a la que aprovechamos la oportunidad para rendirle nuestro mas sentido homenaje. (¿Se habran enterado sus colegas legisladores de su deceso?).
Sin embargo, quienes nos conocen saben que no es nuestro estilo precisamente el bajar los brazos. Antes bien: somos la unica ONG que proclama abiertamente no aceptar aportes del Estado, porque apreciamos la libertad de conciencia por sobre los compromisos que esas contribuciones siempre generan. Tambien somos los unicos que desde hace años brindamos a la comunidad un servicio de orientacion telefonica gratuito para temas de Propiedad Horizontal. Donde siempre se encuentra un abogado al extremo de la linea y jamas una musiquita o innumerables esperas. O un "marque uno o marque cuatro". O "todos nuestros operadores estan ocupados. Llame mas tarde".
Si hicieramos un balance desde la aparicion de la Liga del Consorcista, debieramos reconocer que nuestra predica ha brindado sus frutos. Desde aquel editorial aparecido en Pagina 12 el dia de 19 de Abril de 1996 que decia: "Como Combatir la Tirania de los Administradores", la realidad de la Propiedad Horizontal ha cambiado bastante. Hasta ese entonces, los administradores eran practicamente intocables.
Los buenos, quedaban superados por una multitud de individuos que haciendo uso y abuso de los poderes que la ley les otorga, gobernaban los edificios con total arbitrariedad y abusivamente.
La digna profesion de administrar consorcios, que por muchas razones puede considerarse como mas compleja que gobernar una empresa, habia caido en un gran desprestigio. A tal punto que uno de los medios de mayor circulacion llego a publicar el siguiente chiste: "¿En que se parece un administrador de consorcios a alguien que hace gargaras?" Y la respuesta era: "en que los dos, siempre, algo tragan". Mas alla del supuesto humor, la situacion era deprimente. Uno de los buenos administradores que nos han apoyado desde el principio nos dijo una vez: "yo los acompaño porque no quiero que los compañeros de mi hijo se burlen cuando dice que su padre administra consorcios".
Bregando por la armonia que debe reinar entre propietarios y administradores, creemos que desde el año 1996, esa situacion ha sufrido algunos cambios y debemos estar orgullosos de la parte que nos compete en esa revolucion silenciosa que hemos emprendido y debemos profundizar. Ahora nos toca encarar una segunda fase de ese cambio:La justicia y la transparencia en los Consorcios deben ser una realidad con, o sin reforma legal. La gente debe cobrar conciencia de su calidad de propietarios.
Tambien que tienen el poder de reformar el Reglamento de Copropiedad y Administracion de sus edificios para lograr ciertas mejoras importantes, que no hacen falta que sean impuestas por la ley.Un Consorcio esta constituido legalmente de manera muy semejante a una pequeña republica en miniatura. De modo que los vecinos deben conocerse, tratarse, conversar y discutir sabiendo que si asi no lo hacen "los devoraran los de afuera", como dice el Martin Fierro.La ley permite que con una mayoria de dos tercios los propietarios en asamblea pueden reformar su reglamento e imponer dos de los puntos mas importantes de la reforma que proponemos:
1) la agilizacion de las reuniones, estableciendo el mandato tacito para el supuesto del propietario que, estando "fehacientemente" notificado de una asamblea no concurra por si ni envie un autorizado y2) la necesidad de acudir al sistema de arbitraje para dirimir las cuestiones consorciales en general (salvo las ejecuciones de expensas).Esos dos puntos que terminarian con varios de los problemas mas graves que presenta el sistema hoy dia, pueden imponerlos los propietarios en sus respectivos edificios reunidos en asambleas. De manera que hay que hablar con aquellos consorcistas remisos, explicarles los beneficios de la reforma estatutaria y pedirles una nota de autorizacion para representarlos en las asambleas en caso de no desear o no poder concurrir.Respecto de ciertas clausulas abusivas que incluyen algunos reglamentos, tales como la necesidad de que las firmas de esas cartas-poderes esten certificadas por Escribano Publico, recordemos que las asambleas son soberanas. Por encima de la voluntad del constructor que redacto el Reglamento esta la voluntad de los propietarios y estos pueden decidir la procedencia o no de los poderes presentados.
Porque la Propiedad Horizontal es, en definitiva, propiedad compartida.Todo se resuelve, en el fondo, pues, con mas educacion. Educacion, educacion, educacion, como repitio hasta el cansancio aquella tea encendida de pasion por la justicia que se llamo Domingo Faustino Sarmiento.
Dr. Osvaldo Loisi
A continuacion reproducimos el texto completo del editorial.Se han removido los acentos para que todos los programas de correo puedan ver este email correctamente.---
Pasados los espasmos de las ultimas elecciones municipales y enfrentados a los proximos comicios nacionales, la Liga del Consorcista se permite hacer un par de reflexiones dirigidas a los adherentes a nuestro movimiento e indirectamente, a la clase politica.
Llama la atencion que pese a que los consorcistas constituimos la enorme mayoria dentro de la poblacion urbana del pais, la problematica de la Propiedad Horizontal no haya figurado en la agenda de ninguno de los candidatos que se disputaron recientemente el poder.
Hemos hecho conocer el tema por todos los medios de difusion desde el año 1996, fecha de inicio de nuestro movimiento. Hemos dado multitud de conferencias y cursillos durante cinco años consecutivos en la sede del Defensor del Pueblo de la Nacion. Lo hemos expuesto por radio, TV y en la prensa escrita, ayudados por periodistas valientes que son tambien consorcistas y sufren las deficiencias de ese regimen.
Sin embargo, la cuestion fue omitida totalmente en las discusiones entabladas por las diversas facciones politicas. Como se dice ahora mediante esa nueva palabra que se ha introducido de contramano en el lenguaje de los argentinos: nos han "ninguneado". Que en buen romance quiere decir que nos han ignorado. Han ignorado un problema que quieran o no reconocerlo, esta ahi y lo sufren miles y miles de personas que con el esfuerzo de toda una vida han logrado comprar su propio techo y advierten que, poco a poco, vivir en propiedad horizontal se les va haciendo prohibitivo.
Todo lo contrario del objetivo del primer Plan Quinquenal de Peron, que en 1948 introducia la ley 13512 con el proposito especifico de acercar la propiedad privada a las clases mas necesitadas. Hoy en dia, con el andar del tiempo y la ausencia de una legislacion adecuada, ocurre que el sector de la Propiedad Horizontal se encuentra desprotegido y a merced de corporaciones que han descubierto en esos edificios una suerte de zoologico donde pueden cazar facilmente: Nos referimos a ciertas agrupaciones de administradores, al Gremio de Encargados y al propio Estado.
Francamente, luego de haber realizado numerosas gestiones ante las principales facciones politicas en danza, debemos concluir en que esa via no es la adecuada. Es demasiado grande el botin que esa legislacion obsoleta le ofrece a la clase politica como para devolverle a los vecinos el derecho pleno de propiedad que se les ha arrebatado. Y decimos esto ultimo con fundamento: la ley vigente le otorga al constructor de un edificio el poder omnimodo de redactar a su gusto el Reglamento de Copropiedad y Administracion. Incluso lo habilita a reservarse groseros privilegios, como el de determinar mayorias irracionales para desplazar al administrador, por ejemplo. O para violentar el sentido comun, que indica que todos los propietarios sin excepcion deben solventar las expensas y ademas, que esas expensas deben estar en relacion a la superficie ocupada y no en relacion a los intereses de quien redacta el Reglamento. Sin embargo, la realidad es otra: hay Reglamentos que establecen porcentuales caprichosos y aun otros que dicen que tal o cual unidad no pagara ninguna expensa. Y quien quiera cambiar ese estado de cosas, debera acudir a la Justicia, demandando a todos los propietarios en juicios infernalmente largos.
Para colmo de males, recientemente fallecio la unica legisladora que en verdad se intereso por nuestro proyecto de reformas a la ley 13512 y prometio defenderlo, la Diputada Nacional Isabel Artola, a la que aprovechamos la oportunidad para rendirle nuestro mas sentido homenaje. (¿Se habran enterado sus colegas legisladores de su deceso?).
Sin embargo, quienes nos conocen saben que no es nuestro estilo precisamente el bajar los brazos. Antes bien: somos la unica ONG que proclama abiertamente no aceptar aportes del Estado, porque apreciamos la libertad de conciencia por sobre los compromisos que esas contribuciones siempre generan. Tambien somos los unicos que desde hace años brindamos a la comunidad un servicio de orientacion telefonica gratuito para temas de Propiedad Horizontal. Donde siempre se encuentra un abogado al extremo de la linea y jamas una musiquita o innumerables esperas. O un "marque uno o marque cuatro". O "todos nuestros operadores estan ocupados. Llame mas tarde".
Si hicieramos un balance desde la aparicion de la Liga del Consorcista, debieramos reconocer que nuestra predica ha brindado sus frutos. Desde aquel editorial aparecido en Pagina 12 el dia de 19 de Abril de 1996 que decia: "Como Combatir la Tirania de los Administradores", la realidad de la Propiedad Horizontal ha cambiado bastante. Hasta ese entonces, los administradores eran practicamente intocables.
Los buenos, quedaban superados por una multitud de individuos que haciendo uso y abuso de los poderes que la ley les otorga, gobernaban los edificios con total arbitrariedad y abusivamente.
La digna profesion de administrar consorcios, que por muchas razones puede considerarse como mas compleja que gobernar una empresa, habia caido en un gran desprestigio. A tal punto que uno de los medios de mayor circulacion llego a publicar el siguiente chiste: "¿En que se parece un administrador de consorcios a alguien que hace gargaras?" Y la respuesta era: "en que los dos, siempre, algo tragan". Mas alla del supuesto humor, la situacion era deprimente. Uno de los buenos administradores que nos han apoyado desde el principio nos dijo una vez: "yo los acompaño porque no quiero que los compañeros de mi hijo se burlen cuando dice que su padre administra consorcios".
Bregando por la armonia que debe reinar entre propietarios y administradores, creemos que desde el año 1996, esa situacion ha sufrido algunos cambios y debemos estar orgullosos de la parte que nos compete en esa revolucion silenciosa que hemos emprendido y debemos profundizar. Ahora nos toca encarar una segunda fase de ese cambio:La justicia y la transparencia en los Consorcios deben ser una realidad con, o sin reforma legal. La gente debe cobrar conciencia de su calidad de propietarios.
Tambien que tienen el poder de reformar el Reglamento de Copropiedad y Administracion de sus edificios para lograr ciertas mejoras importantes, que no hacen falta que sean impuestas por la ley.Un Consorcio esta constituido legalmente de manera muy semejante a una pequeña republica en miniatura. De modo que los vecinos deben conocerse, tratarse, conversar y discutir sabiendo que si asi no lo hacen "los devoraran los de afuera", como dice el Martin Fierro.La ley permite que con una mayoria de dos tercios los propietarios en asamblea pueden reformar su reglamento e imponer dos de los puntos mas importantes de la reforma que proponemos:
1) la agilizacion de las reuniones, estableciendo el mandato tacito para el supuesto del propietario que, estando "fehacientemente" notificado de una asamblea no concurra por si ni envie un autorizado y2) la necesidad de acudir al sistema de arbitraje para dirimir las cuestiones consorciales en general (salvo las ejecuciones de expensas).Esos dos puntos que terminarian con varios de los problemas mas graves que presenta el sistema hoy dia, pueden imponerlos los propietarios en sus respectivos edificios reunidos en asambleas. De manera que hay que hablar con aquellos consorcistas remisos, explicarles los beneficios de la reforma estatutaria y pedirles una nota de autorizacion para representarlos en las asambleas en caso de no desear o no poder concurrir.Respecto de ciertas clausulas abusivas que incluyen algunos reglamentos, tales como la necesidad de que las firmas de esas cartas-poderes esten certificadas por Escribano Publico, recordemos que las asambleas son soberanas. Por encima de la voluntad del constructor que redacto el Reglamento esta la voluntad de los propietarios y estos pueden decidir la procedencia o no de los poderes presentados.
Porque la Propiedad Horizontal es, en definitiva, propiedad compartida.Todo se resuelve, en el fondo, pues, con mas educacion. Educacion, educacion, educacion, como repitio hasta el cansancio aquella tea encendida de pasion por la justicia que se llamo Domingo Faustino Sarmiento.
Dr. Osvaldo Loisi
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