Cómo reducir gastos de expensas

En mi carácter de Vicepresidente de CACCYC (Comisión Argentina de Consocios, Copropietarios y Consorcistas), recibo habitualmente a copropietarios que tienen conflictos con sus Administradores, o con sus encargados, o con el consejo de su edificio, que concurren para pedir asesoramiento o alguna orientación que le solucione los problemas.

Dentro de toda la gente que acude a hacia nosotros, se recibió a una persona que vino a exponernos cómo en el consorcio (en la zona de Caballito) donde ella vive solucionaron estos problemas, y consiguieron reducir el costo de las expensas, que quiero compartirlos con los lectores de Pequeñas Noticias.-
Las medidas tomadas fueron las siguientes:

1° Se optó por cambiar de Administrador, contratando al nuevo Administrador por el término de un año, obligándose el mismo a convocar a una asamblea, al vencimiento de ese período para que el consorcio decida si le renueva el mandato por otro término igual o de lo contrario será reemplazado. Es de destacar que con esta medida, en el supuesto de que el Administrador no convoque a la asamblea, automáticamente quedará sin mandato, sin necesidad de reunir un determinado quórum, por una parte, y por la otra se ve obligado a convocar a una asamblea, cosa que por lo general los Administradores son reticentes.-

2° Se indemnizó al encargado, que tenía una antigüedad de diez años, contratando una empresa externa, que suministra diariamente de Lunes a Domingo, de 8h. a 20h. el personal que realice las tareas que hacía el encargado (limpieza, recibo y distribución de correspondencia, retiro de residuos, atención a contratistas o proveedores, etc.)

3° Se alquiló el departamento que ocupaba el encargado, utilizando esa renta para amortizar los gastos que demandó indemnizar al encargado, una vez que fue cubierto este gasto, el cobro de este alquiler es un ingreso más para amortizar los gastos del edificio.-

4° Se nombró un consejo de Administración, integrado por tres copropietarias, (de sexo femenino) quienes supervisan la contratación de los distintos arreglos que se deben realizar, sin descuidar el control de la ejecución de los mismos.

5° El consorcio abrió una cuenta corriente bancaria con la autorización de giro de fondos en forma conjunta por las tres consorcistas integrantes del consejo de administración.

6° El último día de cada mes, el Administrador entrega al consejo, el borrador de la liquidación de expensas para su conformación, el que una vez conformado, le es devuelto para confeccionar las liquidaciones definitivas. Conjuntamente le es entregado un cheque por el monto total de los gastos para que realice los pagos correspondientes.-

Con este procedimiento, el consorcio consiguió, una vez que amortizó el gasto de la indemnización al encargado, una reducción del costo por expensas equivalente al 40%.-
(articulo extraido de pequeñasnoticias.com.ar y redactdo por el señor Bernardo Pollack ) Mayo 2006

Se reclama contestación

Por medio de esta nota se reclama a la Administración una contestación a los puntos planteados el dia 20 de Marzo, al no tener respuesta al dia 4/4 se presentó lo siguiente:

Sres
Administracion
Hernando y Rodriguez
S / D

De nuestra consideraciòn:

En mi calidad de propietario y miembro del Consejo de Administración solicito se nos informe por escrito lo resuelto en lo referente a los distintos planteos elevados por este Consejo con relaciòn a los distintos presupuestos entregados el dia 20 de Marzo y que harian que el consorcio ahorre una considerable suma de dinero, ya sea mensual o sobre los distintos trabajos que todavia estan pendientes, a saber:1) Respuesta al cambio de empresa que se encarga del mantenimiento del ascensor y que nos sale 46$ mas por mes.-2)Respuesta al presupuesto conseguido a un valor de $1150 con relacion al trabajo a realizar en los cables y poleas del ascensor.-3)Respuesta a la propuesta elevada o no al Sr. Encargado con referencia a la pintura de la cochera.-4)Respuesta a la solcitud del Sr. D'arco con referencia a que la Administraciòn solicite presupuesto a una persona idonea para el arreglo de la terraza del edificio.-Todos estos puntos son en referencia a lo hablado el dia 20 de Marzo,pero al margen de esto solicitamos saber si se cumplio con lo resuelto en la Asamblea en referencia a la colocaciòn de un medidor para el control electrico del Encargado del edificio. Asimismo solicitamos informe a que se deben los arreglos efectuados en el mes de Marzo en los deptos 3º E y 3º F ya que estamos notando que mes a mes se estan haciendo arreglos en deptos.de los cuales desconocemos el origen de los mismos.-Ademas le informamos que en todo el sector del 1er. piso se siente un fuerte olor a gas desde hace dias y de a ratos,por lo tanto solicitamos se tomen urgentes medidas de control de los deptos. de ese piso para saber si existe fuga o perdida de algun caño antes que suceda una tragedia.-Por ultimo solicitamos se notifique a quien corresponda que por favor las luces de la cochera, durante el dia,permanezcan apagadas (al igual que la tortuga ubicada en la terraza la cual el Domingo a las 14hs. se hallaba encendida sin sentido).-Todos estos puntos como veran solo haran que el Consorcio obtenga una mejor economia y que ademas redundara en un mejor mantenimiento del mismo ya que estamos viendo que corremos una carrera contra el deterioro y la cual en este momento estamos perdiendo.

Mar del Plata, 4 de Abril de 2006.-
L.A.D.

Proyecto de Ley -Proteccion de la Integridad Economica de Los Consorcios-

Proyecto de Ley de la Liga del Consorcista de Proteccion de la Integridad Economica de los Consorcios de Propiedad Horizontal.

Clikear o pegar este link en la barra de tu navegador:

http://www.ligadelconsorcista.org/proyecto_loisi_proteccion_integridad_consorcios.pdf

No tengo miedo

La presidenta de la filial Mar del Plata de la Unión de Consorcistas de la República Argentina, Sra. Ana María Huertas, advirtió que muchos administradores ni son profesionales ni conocen el reglamento del consorcio En una entrevista exclusiva a Pequeñas Noticias, destacó que el principal problema en la ciudad es la falta de claridad en la liquidación de expensas Consideró que mucha gente, por miedo, no se anima a participar.

[BPN-10/01/06] "Yo creo que el balance de este año es positivo, quizá no todo lo quisiéramos pero hace muy poquito que empezamos a trabajar y no somos muchos", destacó la presidenta de la filial Mar del Plata de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), Sra. Ana María Huertas, en una entrevista exclusiva concedida a Pequeñas Noticias en Buenos Aires.
Durante el transcurso de la larga charla que este medio realizó con la Sra. Huertas y su esposo, el Sr. Federico César Planes, reflexionó sobre todo lo realizado por la filial de UCRA en Mar del Plata y consideró que la gente tiene miedo a participar: "hay mucha gente mayor que no se quiere comprometer, no se animan y esperan que otros lo hagan. Sin embargo es muy importante que empiecen a animarse". Y agregó: "ahora empezaron a participar un poco más y los administradores con nosotros están más calmos. Encontramos un espacio y saben que estamos trabajando bien".
La Sra. Huertas subrayó que el problema más importante es la falta de claridad en las expensas: "Este es un tema frecuente. Además, si los propietarios le preguntan a su administrador en general éste no les da explicaciones. Nosotros estamos luchando para tratar de que le expliquen un poco mejor".
Señaló que la gente "no entiende las expensas ni sabe cómo está compuesto el sueldo del encargado. La falta de claridad en las liquidaciones trae muchos problemas de comprensión por parte de los consorcistas".
Asimismo, advirtió que en Mar del Plata la Cámara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires (CAPBA) es la única entidad de su tipo que hay en Mar del plata. Explicó que ésta los nuclea a todos y que no quieren que UCRA Mar del Plata le enseñe a la gente cuáles son sus derechos.
Por otra parte, informó que Defensa del Consumidor de esa localidad les deriva los consorcistas que tiene inquietudes sobre temas relacionados con sus edificios y que UCRA es la que se encarga de asesorarlos y resolver sus consultas: "nos mandan la gente. Ellos quieren que la asesoremos, que les demos consejos sobre sus problemas. El consorcista quiere que uno esté con ellos".
Adelantó que en estos momentos están realizando todas las gestiones necesarias para poder contar con profesionales idóneos que puedan brindar sus servicios a los propietarios. Aunque destacó que "en Mar del Plata no hay muchos abogados que entiendan de Propiedad Horizontal".
"Muchos administradores no son profesionales en lo que hacen", advirtió y cree que "que debería haber más control... No me tiro contra el administrador, pero si yo fuera administradora preferiría tener un buen consejo de administración que me controle porque eso me puede ayudar. Ahora si yo no hago bien las cosas voy a querer tener un consejo de administración que esté de mi lado, que no controle nada y, por supuesto, que el encargado también este de mi parte".
De cara al 2006
La Sra. Huertas recordó que esa joven filial surgió el 14 de junio del año pasado con el objetivo de "tener a alguien que nos represente y que nos defienda. En esta ciudad los consorcistas estamos totalmente desamparados". Resaltó que "la misión es poder enseñar, explicar y que la gente entienda y se vaya capacitando sobre cómo deben defender sus derechos y exigir que se cumplan".
Por otra parte, señaló que en estos momentos están tratando de "conseguir un lugar físico donde poder realizar nuestras reuniones y no tener que pagar un alquiler como vinimos haciendo hasta ahora".
Por último, sostuvo que van a continuar con las charlas que vinieron realizando durante todo el 2005: "los temas más importantes del 2006 van a ser principalmente las expensas sobre todo cómo se conforma la deuda de las expensas. También desarrollaremos todo lo que sea asesoramiento de profesionales para que la gente pueda hacernos preguntas"
(www.pequenasnoticias.com.ar)

Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal Invita a Adherirse

La Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal, es una Asoc. Civil sin fines de lucro. No cobra cuota mensual alguna a nuestros adherentes y la adhesión también es gratuita, por lo cual invitamos a todos los Propietarios de departamentos - oficinas - locales o cocheras amparados en el régimen de Propiedad Horizontal a adherirse..Necesitamos que la mayor cantidad de Propietarios se adhieran a fin de poder asumir la representación de los mismos en la próximas paritarias, ya que es imprescindible poder negociar los salarios de sus empleados (los porteros) como lo hace cualquier otro gremio.Los costos de las expensas viene sufriendo en los últimos años aumentos exorbitantes gracias a las condiciones logradas en dichas paritarias.La paradoja es que, en muchos Edificios el personal gana más que el Propietario, (a veces un jubilado dueño de su única vivienda), la pierde cuando se la rematan al no poder pagar las expensas.
La Ley de Propiedad Horizontal después de 50 años de vigencia, necesita actualización. Nuestra Asociación está preparando distintas propuestas para llevarlas al Congreso de la Nación, dónde varios Diputados están interesados en las mismas.En representación de todos los copropietarios estamos proponiendo de reemplazar en las paritarias a los Administradores que son empleados del Consorcio y lograr bajar las expensas que sin ninguna duda representan un factor inflacionario, por su alta influencia en los costos familiares.

Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad HorizontalPersonería Jurídica IGJ Nº 1125
Av. Rivadavia 1367 - 4º Piso - Capital FederalTel: 4383-6662
mail: asocprop@speedy.com.ar
Horario de atención: lunes a viernes de 9:00 a 18:00 Hs.

Reunion con nuestro Administrador

En el marco de una pequeña reunion con el señor Hernando,administrador de nuestro edificio, e intercambiando opiniones ,se resolvio notificar a los señores propietarios de cocheras para que, aquellos que las tengan alquiladas, notifiquen a la administracion el numero de patente del automovil que ocupa cada cochera.

Esto, ademas de prevenir posibles actos de vandalismo por alguien ajeno al edificio y antes de tener que lamentarnos por otro posible robo, servira para dar cumplimiento a lo resuelto en la ultima reunion de consorcio desarrollada en Febrero 05.

En otro orden de cosas se informo al administrador que nuevamente la cerradura de puerta de entrada no funciona bien por lo que se tratara de cubrir la cerradura con algun sistema que la proteja de la salitre y las inclemencias del tiempo. Ademas se reparará el sistema que posibilita que la puerta permanezca cerrada.

Se verifico ademas el estado de la humedad de cocheras y se consigno que los trabajos de reparacion comenzara en setiembre proximo

La "Mafia del Gremio de los Encargados", la pesadilla de los consorcistas

Todo vale en política para asegurarse imagen positiva entre los votantes. En el caso del Presidente Kirchner, todas las herramientas parecían ser ya conocidas, hasta que se comienza a analizar la relación demasiado cercana con Víctor Santa María, el "Padrino" que rige los destinos del Sindicato Unico de Encargados de Edificios (SUTERH).En el caso de Capital Federal, las expensas para los consorcistas -propietarios o inquilinos de departamentos- ya se han elevado en más de un 25% promedio.El motivo señalado podría calificarse de extorsión lisa y llana por parte de Santa María -que rige con mano dura a los encargados de edificios de la Ciudad de Buenos Aires-, para obtener aumentos para los afiliados (y, por qué no, la posibilidad de sumar dineros para la caja del gremio).Pero tal extorsión no llega a ser tal, dado que Víctor Santa María tiene importante "llegada" con los más encumbrados funcionarios de la Administración Kirchner.Esta es la situación que explica que los encargados de edificios hayan obtenido más de 5 aumentos entre 2004 y 2005, aumentos que poco tienen que ver con la realidad del resto de los argentinos -y menos la de los jubiliados-.La situación es especialmente denostable si se considera que los encargados gozan de un régimen demasiado benévolo, y poco se puede hacer para apercibirlos si no realizan su trabajo como debieran, o en los horarios indicados.Todo inquilino o propietario de departamentos conoce perfectamente que su consorcio es un virtual rehén de ese régimen, que hace financieramente imposible despedir a un encargado, si este no realiza su labor con corrección. Las indemnizaciones son demasiado elevadas en el 99% de los casos y el curso de despido de un encargado inútil se termina por abandonar, por lo excesivo del costo.En días pasados, se conoció que las expensas volverán a incrementarse -ahora entre 4 y 8 por ciento-, precisamente a raíz de un nuevo "pedido" de mejora salarial por parte del oscuro personaje Víctor Santa María. El ingreso mínimo de los encargados será, de este modo, de la envidiable suma de 813 pesos.Hace quince días, el Ministerio de Trabajo homologó un acta acuerdo entre las cámaras que representan a los copropietarios y el sindicato de trabajadores de edificios (SUTERH). A través de ese documento, se estipuló una mejora salarial de 60 pesos para los porteros, a otorgar en dos tandas de 30 pesos cada una (durante junio y julio). El convenio contó con el visto bueno de dos de las tres cámaras que integran la parte empresaria: la Unión de Admnistradores de Inmuebles y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta Horizontal. Por su parte, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias se manifestó en contra de la mejora salarial, pero poco pueden hacer los consorcistas cuando la política se involucra en el reclamo.El Presidente ha comprendido que no tiene nada de malo tener a un taxista o un encargado que hable a su favor

(Fuente: El ojo digital)

Un Golpe Más al bolsillo de la Clase Media

La Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal hace saber su más enérgico repudio a la celebración sistemática de Convenios Colectivosde trabajo entre corporaciones de administradores y el gremio deEncargados de Edificios de Propiedad Horizontal.Dicho proceder está reñido con el objeto de todo Convenio Colectivo,que es el de paliar el envilecimiento del salario de los trabajadoresfrente a las ganancias de las empresas. No siendo los consorciosempresas, ni entidades con fines determinados, sino simples grupos devecinos, en gran medida asalariados, jubilados y pensionados,continuar con dicha práctica constituye una interpretación abusiva delDerecho Colectivo del Trabajo a la vez que un golpe injustificado albolsillo de la clase media.Es oportuno señalar que desde el 10 de mayo de 2004, se encuentra enla Cámara de Diputados de la Nación un Proyecto de Ley de nuestraautoría (Nro. D-2508) que excluye a los Consorcios de aquella vía denegociación colectiva declarando que los mismos "no son empresas",proyecto que aún espera ser atendido por nuestros legisladores.Por afectar a la mayoría de la población urbana de todo el país,requerimos públicamente a todos aquellos que pretenden acceder acargos electivos en las próximas elecciones fijen claramente suposición frente a este problema.

Dr. Osvaldo Loisi
PresidenteFundación Liga del Consorcistade la Propiedad Horizontal