No es un secreto para nadie que en la enorme mayoría de los Consorcios, la carga salarial de los Encargados y sus aportes previsionales representa alrededor de un sesenta por ciento, o más, del gasto total de cada edificio, sin contar aquellos que tienen servicio de seguridad privada, en los cuales, la incidencia es más significativa.
Por esa razón, cada nuevo aumento de salarios incide enormemente en el costo de las expensas y cuando se celebra una nueva reunión paritaria, una ola de descontento general agita a la opinión pública. Sobre todo, proveniente del sector de propietarios con bajos ingresos o sueldos mínimos, y de la clase pasiva: jubilados y pensionados, que en nuestro país, constituye una parte numerosa de la población.
El disgusto se encuentra justificado, pues quienes en definitiva deben hacerse cargo de las obligaciones surgidas de las paritarias, no intervienen de modo alguno en esas negociaciones. Deben someterse a lo que decidan libremente y en secreto las partes contratantes, que son: Por un lado, desde luego, el gremio de Encargados, pero por otro, tres minúsculas “asociaciones de Administradores de Consorcios”. Algo verdaderamente inverosímil en un Estado de Derecho, si se tiene en cuenta que el administrador de un Consorcio es un mandatario, es decir: un apoderado o gerente, y como tal, jamás podría disponer ni convalidar, directa ni indirectamente obligaciones a cargo de su mandante.
Esa sensación de injusticia y atropello que sufre la población que vive o trabaja en edificios de Propiedad Horizontal se repite con demasiada frecuencia, sin que ello conmueva demasiado a la clase política del país. El Convenio colectivo vigente establece que los salarios de los Encargados podrán ser reajustados anualmente, pero si el gremio lo solicita, deben reunirse con ese objeto en períodos más cortos. Además, dispone que no obstante los sueldos pactados, los Encargados serán acreedores a cualquier otra mejora dispuesta por el Poder Ejecutivo para los asalariados, de manera general.
Es por demás evidente que los Consorcios no son empresas, ni sociedades, ni ONGs. Que carecen de todo objeto comercial, industrial o de cualquier otra naturaleza y que no desarrollan ninguna actividad. Que sólo son edificios compartidos, donde no hay producción ni rentabilidad, ni ningún objeto específico, a diferencia de las asociaciones y sociedades. Sin embargo, el Estado los trata como si fueran empresas obligándolos a intervenir, de manera ficta, en negociaciones paritarias.
Pero ello no es todo: Deben, además, cumplir con los aumentos de sueldos y también con toda suerte de modificaciones a las condiciones de trabajo que aquellos factores disponen a sus espaldas. Lo cual, evidentemente, dada la particularidad de su origen, constituye algo tan aberrante como convalidar que dos partes pacten entre sí cargas y obligaciones a cargo de un tercero ausente. Tal vez resulte duro decirlo, pero jurídicamente, esa no sería, en verdad, una negociación, sino algo parecido a una asociación ilícita. Porque tampoco rinden cuenta alguna de las obligaciones dinerarias que cargan a esos terceros, ni sus motivaciones.
La situación consiste lisa y llanamente en un total desprecio por los derechos de las personas que viven o trabajan en edificios de Propiedad Horizontal. Los Consorcios de todo el país están siendo víctimas de dos grupos corporativos que han hecho del sector un fácil coto de caza. Y lo más irritante aún, es que todo el sistema funciona con el visto bueno del propio Ministerio de Trabajo.
Todo esto lo hemos dicho en numerosas oportunidades y lo seguiremos diciendo, en la convicción de que toda injusticia lleva en sí misma el germen de su propia destrucción. Que los abusos nunca duran para siempre. Que la experiencia demuestra que el cambio, de un modo u otro, llegará algún día, sea por la presión de la opinión pública que impulse una reforma de la legislación vigente, o porque, simplemente, la cuerda de la que se viene tirando, alguna vez acabe por romperse.
Esto quiere decir que, de continuar tamaña injusticia,
habrá sin duda Consorcios que, ante la escasez de recursos, se reúnan en asamblea y por unanimidad decidan despedir a sus Encargados, aún vendiendo las comodidades destinadas a Portería para pagar las indemnizaciones correspondientes, encomendando la limpieza de sus edificios a Empresas de MaestranzaEsta hipótesis no es en absoluto la solución más aconsejable para salir del problema, porque serían injustamente perjudicados muchísimos Encargados honestos y trabajadores que en la actualidad colaboran valiosamente con los propietarios. Ello demuestra que, en rigor de verdad, la injusticia del sistema perjudica, en el fondo, a todos los integrantes de la comunidad consorcial y no sólo a los consorcistas. Que detrás del régimen vigente, sólo existen intereses corporativos ajenos a quienes viven o trabajan en edificios de Propiedad Horizontal, incluidos los propios Encargados.
Pero no queremos quedarnos en el planteo ni en la crítica. Es preciso reconocer que la problemática que origina el torpe sistema de negociaciones paritarias vigente, es complejo y merece estudiarse con detenimiento. Lejos está en nosotros la intención de simplificarlo ni de combatir o exaltar a determinado sector ejerciendo una militancia ciega. En este nuevo milenio, dicho sea de paso, todas las militancias son absurdas, porque los problemas reales suelen exceder los moldes impuestos por las ideologías. Hoy no se concibe enfocar los conflictos partiendo de posiciones tomadas de antemano, como tampoco plantear de entrada la defensa de algún grupo de intereses desconociendo las razones de sus adversarios, que es lo que ocurre en el caso de la Propiedad Horizontal. Ese proceder no hace más que conducir al atraso y a la involución social.
Para comprender el problema y formular propuestas útiles y factibles, –que de eso se trata en definitiva- lo que corresponde hacer, es reconocer en primer lugar la existencia del conflicto. Tomar conciencia de la enorme cantidad de gente perjudicada, y además, que se trata, precisamente, de un sector de población vulnerable.
En segundo lugar, es necesario admitir que puedan existir en el problema planteado, aspectos y puntos de vista diferentes no siempre visibles, todos ellos válidos en alguna medida. Ese es el único camino para encontrar soluciones o resolver conflictos. Claro está, partiendo de la base de que existe verdadera voluntad en resolverlos. Lo contrario sería hacer oídos sordos, si se trata de quienes se benefician con el sistema, o vociferar desde la trinchera, como suele ocurrir en Argentina en estos últimos tiempos. Cualquier observador, por menos agudo que fuere, se da cuenta que en la sociedad argentina, existe una “bronca” latente en la población, que se expresa, desmesurada, ante cualquier ocasión, como si se tratara de una caldera sometida a presión.
Ello es así porque en Argentina, lamentablemente, estamos demasiado acostumbrados a acometer los problemas desde posiciones irreductibles tomadas de antemano, poniéndonos de entrada, tercamente, en favor o en contra de algo. Etiquetándonos unos a otros. Hasta pareciera que se estimula desde las más altas esferas esta manera anacrónica de pensar y de actuar, que reemplaza razones por slogans, y discusión, por griterío.
Y como el remedio siempre se encuentra empleando buena voluntad, pragmatismo y paciencia para escuchar al contrario, respetando su opinión, creemos oportuno resaltar aquí algunos aspectos del problema, como así también formular algunas propuestas concretas.
A) Por un lado, dada su naturaleza de simples conglomerados de vecinos, resulta injusto obligar a los Consorcios de Propiedad Horizontal a participar, de manera directa o indirecta en negociaciones colectivas con el gremio de Encargados, como si se tratara de entidades con algún tipo de actividad u objeto social
B) Sin embargo, por otro lado, hay que tener en cuenta que el derecho de los gremios a concertar convenios colectivos de trabajo con los empleadores surge de la propia Constitución Nacional, que así lo dispone en su art. 14 bis sin determinar si dichos empleadores deben tener, o no, actividad u objeto social.
C) Claro que también cabe decir que, según la propia constitución, los derechos se ejercen “conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio” (Art. 14). Y al respecto, cabe destacar que nada impide al Congreso Nacional sancionar una ley al respecto, que determine qué se entiende por empleador a los fines de garantizar el derecho de los gremios. Cabe destacar que para reglamentar el derecho constitucional de los sindicatos a concertar convenciones colectivas, se ha dictado la Ley 25877, pero lamentablemente los redactores de su texto han “olvidado” reglamentar la representación patronal a dichas negociaciones.
No se explica que el Ministerio de Trabajo, habida cuenta de la situación, continúe reconociéndole el derecho de representación a tres asociaciones de administradores que no pueden representar a los consorcios por la sencilla razón –según lo hemos dicho ya- de que son gerentes de éstos y como tales, carecen de la capacidad para disponer sobre su patrimonio. Sólo para administrarlo. Según el art. 1889 del Código Civil, sólo puede ser objeto de un mandato “todos los actos lícitos, susceptibles de producir alguna adquisición, modificación o extinción de derechos”. La ley sólo habla de “derechos”, no de “obligaciones” a cargo del mandante. Y el art. 1890 es más drástico aún. Dice: “El mandato no da representación”, de modo que mal pueden esos señores “representar” a los Consorcios, salvo, claro está, cumpliendo expresas instrucciones de ellos.
D) Es cierto que hay inflación y todos los trabajadores tienen derecho a una corrección monetaria para mantener el poder adquisitivo de sus salarios, pero no es saludable para la economía de un país interpretar que esa corrección puede ser negociada en los convenios colectivos. Todos los habitantes usan la misma moneda y sufren su desvalorización, percibida en los aumentos de precios, que a todos afecta. Por eso el incremento de salarios por ese motivo, debe ser considerado función exclusiva del Estado. Es verdad que las negociaciones colectivas deben versar también sobre el rubro “remuneraciones”, pero el buen sentido indica que se refiere sólo a lo que se gana en relación a las tareas, o en relación a las categorías, horarios, modos de trabajo y rentabilidad de las empresas, pero no en relación a la desvalorización de los salarios sufrida por inflación.
Si se considera que todo debe ser negociable en las convenciones colectivas, incluso la manera de corregir la pérdida de valor de la moneda en función de los aumentos de precios, se crea un desequilibrio social pernicioso. Al haber gremios fuertes, con gran poder de coacción, pueden lograr mayores ventajas que otros, que careciendo de todo poder coactivo, quedarán rezagados con un salario cada vez más vil. Es imperativo que la clase gobernante entienda esta idea, porque gran parte de la inquietud social que permanentemente aqueja a nuestro país, se debe a ese tironeo constante de los gremios para lograr paliar la inflación mediante acuerdos colectivos con sus empleadores. Es el Estado quien debe hacerlo en forma genérica, para todos, obedeciendo el índice de inflación real, que es el que se hace evidente cuando la familia va a hacer sus compras al supermercado.
E) Desde otro ángulo, es necesario tener en cuenta que los Encargados gozan de ciertos privilegios que no poseen los demás trabajadores del país. Ellos son reales y tangibles y surgen de la propia legislación y las convenciones colectivas del sector, a saber:
1. El período de prueba, que para todos los demás gremios es de tres meses, es, para ellos, de sólo dos meses.2. El salario básico de un Encargado es superior al salario mínimo del resto de la población. En efecto, el salario básico mínimo de un encargado (jornada completa- 8 horas-agosto 2008) de un edificio de última categoría es de $ 1397, mientras que el mínimo vital y móvil (jornada completa- 8 horas ) es de $ 980 desde diciembre 2007 y el mínimo jubilatorio es de $ 690 a partir del 1º de julio 2008 .3. El plazo de preaviso en caso de desvinculación de la relación laboral, que para todos consiste en 15 días para el empleado y 1 mes o dos meses para el empleador según sea la antigüedad en el trabajo, es para el Encargado, 30 días y 3 meses respectivamente.4. Además, los montos de la indemnización por despido, en todas las demás actividades reconocen un tope máximo, mientras que los de los Encargados no reconocen límite alguno, según resolución Nro. 266/2007 de la Secretaría de Trabajo del Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social de la Nación.5. El plus salarial por cada año de antigüedad, que para todos los gremios es una suma fija, para el Encargado constituye un porcentaje móvil ( 2% del salario básico del ayudante permanente sin vivienda de 4ª categoría , que para abril 2008 implicó un aumento del 147% con respecto a marzo 2008) que sigue potenciándose periódicamente.6. En el último Convenio Colectivo se ha creado un título académico que otorga la “Escuela de Capacitación” del gremio, llamado “Trabajador Integral de Edificio”, que obliga al Consorcio a pagarle un 5% más del sueldo básico,7. Por Resolución de la Subsecretaría de Relaciones Laborales del Ministerio de Trabajo Empleo y Seguridad Social Nro. 30/2006 existe un plus del 20% en los haberes para los encargados que se desempeñan en “zonas desfavorables” del país, etc.
No mencionamos estas ventajas logradas por el gremio de Encargados con el deseo de privar a los trabajadores de sus derechos adquiridos, de ningún modo, sino simplemente para llamar a la atención a las asociaciones que se sientan a negociar en nombre de los “Consorcios pagantes”, acerca de que tal vez debieran reflexionar sobre el concepto de “negociación”, que no consiste simplemente en concesiones constantes otorgadas por una de las partes ante las demandas de la otra. Sobre el particular, no queremos hacer mayores comentarios, porque resultarían demasiado obvios.
En definitiva y tratando de ser objetivos, deducimos de las cuestiones planteadas dos posibles soluciones que, desde ya, ponemos a consideración de nuestros lectores para que brinden sus opiniones, las que, con el mejor espíritu de colaboración, haremos llegar oportunamente al Poder Ejecutivo Nacional.
(Dr. Osvaldo Loisi )
http://www.ligadelconsorcista.org/cazar_en_zoo
