En Mar del Plata tambien.....

Sigue pendiente el debate sobre los administradores de edificios

Especialistas consideran que el modelo porteño que se pondría en vigencia en breve debería ser imitado aquí. Entre otras cosas, limita los mandatos de los encargados. Y exige la aprobación de los vecinos a las negociaciones salariales.

La inminente aprobación en la Legislatura porteña de una ley que limitaría las atribuciones de los administradores de consorcios volvió a poner sobre el tapete la demora que existe en el debate sobre esa actividad en la provincia de Buenos Aires.

Mar del Plata es una de las ciudades donde la preocupación es mayor, ya que aproximadamente dos de cada diez habitantes viven en edificios de departamentos y son frecuentes los conflictos con los administradores o por el pago de expensas.

El proyecto que actualmente se debate en la Legislatura porteña propone que los administradores renueven su cargo anualmente, al tiempo que tengan que hacerse responsables patrimonialmente en caso de un perjuicio económico para los vecinos y, principalmente, que no puedan negociar aumentos salariales de los encargados de edificios sin una autorización expresa de los vecinos.

El titular nacional del gremio de los encargados de edificios (Suteryh) Víctor Santa María, se declaró "totalmente de acuerdo" con ese proyecto que tratará la Legislatura para que los consorcios controlen los salarios de los trabajadores del sector y regulen el funcionamiento de las administraciones.

Santa María, referente porteño del kirchnerismo, saludó el proyecto -que se aprobaría a principios de setiembre- ya que "todo lo que sea darle posibilidad de control y participación a la gente, es positivo". Asimismo, destacó el "control ciudadano" y la "calidad institucional" que se ganaría, según declaró, con el proyecto.

En tanto en esta ciudad, el abogado especialista en Consorcios Juan Antonio Costantino, consideró que el proyecto que se está analizando la Legislatura porteña es "un ejemplo a seguir" en muchos aspectos para la provincia de Buenos Aires.

En primer lugar Costantino explicó que dicho proyecto retoma una propuesta que "venimos sosteniendo desde hace tiempo, que es la necesidad de un mandato anual del administrador".

En este sentido aclaró que "se trata de una práctica que ya fue incorporada por gran parte de los edificios de la ciudad de Mar del Plata y la Costa Atlántica" pero reconoció que su formalización le daría "indudablemente otra significancia".

Por otra parte Costantino consideró que "es de muy buena pràctica que la cuentas bancarias del consorcio estén a nombre de la persona jurídica 'consorcio de propietarios' y no a nombre personal del administrador o miembros del Consejo de Propietarios, ya que en caso de fallecimiento, quiebra, deudas de los titulares o divorcio de alguno de ellos, los fondos que realmente le pertenecen al consorcio podrían ser embargados por terceros acreedores o entrar en el proceso sucesorio de un cotitular que fallezca o en el proceso concursal de alguno de ellos".

Piden personería jurídica

Por otra parte Costantino entendió que "es imprescindible que en algún momento el Ministerio de Trabajo reconozca personería a alguna entidad genuinamente representativa de los intereses de los propietarios para sentarse a la mesa de negociación salarial por los sueldos de los encargados de edificios".

En este momento reflexionó que "hasta ahora se considera que las cámaras de administradores hacen las veces de voceros de los propietarios, pero la realidad indica que nadie mejor que el interesado directo, es decir quien desembolsa el dinero de los aumentos puede defender con eficacia su patrimonio".

Por más buena voluntad que ponga una cámara de administradores, ellos no son los que pagan los aumentos, por ello es natural que la defensa de la posición de los propietarios no se vea fuertemente sostenida en la mesa de negociación salarial", concluyó el especialista.

Reclamo de consorcistas

La obtención de la personería jurídica para poder negociar los mandatos de los consorcistas es un viejo reclamo que vienen realizando diversas instituciones que representan a los propietarios de inmuebles.

En Mar del Plata, los propietarios están nucleados en diversas instituciones que vienen reclamando dicha potestad ante el Ministerio de Trabajo de la Nación, hasta el momento infructuosamente.

En este sentido Costantino recordó que "la regulación de todo lo atinente al ejercicio de profesiones está reservado a las provincias y es así como toda la normativa relacionada con médicos, abogados, ingenieros, contadores públicos y arquitectos, a modo de ejemplo, tienen sustento en leyes o decretos emanados del gobierno provincial y la municipalidad no tiene facultades algunas sobre los mismos, a punto tal que ni siquiera es necesario habilitación municipal para el ejercicio de cualquier profesión en forma liberal".

El proyecto que espera ser tratado

El único proyecto que estudian los legisladores con relación a la actividad de los administradores aborda el tema desde una óptica diferente a la de sus pares de Capital Federal: en lugar de limitar sus funciones, pide su colegiación.

Sin embargo, tampoco este proyecto tiene demasiadas chances de convertirse en ley. "En la Legislatura no hay vocación para tratar este tema" reconoció en diálogo con LA CAPITAL el autor de la iniciativa, Jesús Porrúa -UCR-, quien atribuyó esta demora a las diferentes realidades que existen en las localidades bonaerenses respecto de la propiedad horizontal.
"A excepción de Mar del Plata, La Plata y en algún sentido Bahía Blanca, en el resto de las ciudades de la provincia no hay demasiada conciencia sobre la importancia de regular a los consorcios" afirmó Porrúa quien consideró que avanzar en la profesionalización de este rubro "es algo importantísimo porque hay muchos factores en juego, principalmente relacionados con la seguridad de la población".

"Temas como la limpieza de los tanques, el mantenimiento de los ascensores y el buen estado de la red de gas hoy están en manos de gente que no siempre suele tener la formación adecuada", reflexionó Porrúa quien además consideró que "existiera la figura de un administrador responsable, el Estado tendría en quien respaldarse respecto de estos temas".

(fuente: Diario La Capital-MDP-12/9/09)

Quieren darles más poder a los vecinos en los consorcios

Justicia, justicia, perseguiras......

Avanza una ley que limita el poder de los administradores. Ante las subas de expensas, proponen que los consorcistas autoricen los aumentos a encargados. Y que el administrador renueve cada año su cargo y responda con su patrimonio en caso de perjuicios.

La Legislatura porteña aprobaría en los primeros días de septiembre una ley para limitar las atribuciones de los administradores de consorcios. La idea es que deban renovar su cargo anualmente, que tengan que hacerse responsables patrimonialmente en caso de un perjuicio económico para los vecinos y, sobre todo, que no puedan negociar aumentos salariales de los encargados de edificios sin una autorización expresa de los vecinos.

La iniciativa fue adelantada por Clarín en marzo. El proyecto es impulsado por asociaciones de consorcistas y por los legisladores Sergio Abrevaya, de la Coalición Cívica, y Marcelo Meis, cercano a Ricardo López Murphy. La semana que viene, la Comisión de Legislación general emitiría el despacho, que se podría tratar en las primeras sesiones del mes que viene.

Si bien la ley plantea varias modificaciones, las más importantes son cuatro. La primera, la duración en el cargo del administrador. Actualmente, para remover al administrador hacen falta dos tercios de los votos de los vecinos, que nunca se consiguen porque la mayoría de la gente no participa en las reuniones de consorcio. Con la nueva ley, el cargo se renovará anualmente con una mayoría simple de los votos. Esto, afirman en las Legislatura, obligará a los administradores a "hacer bien los deberes", o se quedarían sin el trabajo.

El segundo cambio es que cada administrador deberá presentar anualmente una declaración jurada más un seguro de caución o algún aval económico. La idea es que, si hay algún perjuicio económico para el consorcio, el administrador responda con su patrimonio.

El tercer cambio, que hace a la transparencia, es que todo el dinero del consorcio se mueva a través de una cuenta bancaria.

Pero el objetivo de fondo de esta modificación es el cuarto cambio: no permitir que los administradores negocien aumentos de salarios con los porteros, salvo que tengan una autorización expresa.

Actualmente, cada vez que el SUTERH, gremio de los encargados, reclama una suba en paritarias, la negocia con tres asociaciones de administradores, y con que dos aprueben, llegan a un acuerdo. Así, los consorcistas no están directamente representados.

Por eso, los incrementos en los haberes que se otorgaron en los últimos años fueron muy criticados por los consorcistas. De hecho, la polémica se reavivó en los últimos días, ya que entró en vigencia el nuevo aumento que correrá en cuotas desde julio hasta septiembre, con una segunda suba en enero y febrero. Esto ya está encareciendo las expensas, o lo hará en los próximos meses, porque el sueldo y cargas sociales del encargado representan un 50% del total de gastos de un consorcio.

Según averiguó Clarín, en el SUTERH relativizan esta postura. Es que, afirman, las negociaciones en paritarias del convenio colectivo de trabajo responden a leyes nacionales, que están por encima de cualquiera que pueda votar la Ciudad. Pero fuentes de la Legislatura explicaron que "cuando se vote la ley, las asociaciones de consorcistas tendrán un elemento legal para plantear ante la Justicia su derecho a participar en las paritarias".

"Con la ley daremos muchas herramientas para solucionar varios de los conflictos que se dan en los consorcios", afirmó el diputado Meis. En tanto, Abrevaya agregó que "hay mucha expectativa de la gente. En la página www.leydeconsorcios.com.ar ya sumamos más de 4.000 firmas".

Para los consorcistas, la ley sería un importante avance. "El consorcista es el empleador, el administrador es sólo un mandatario. Por eso tienen que dejarnos participar en las paritarias", reclamó Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Consorcios (FEDECO).

Del lado de los administradores, en la asociación AIERH aseguraron que "el reclamo de los consorcistas por participar en paritarias es justo, pero la normativa la debe modificar el Congreso nacional, no la Legislatura". En realidad, el viejo reclamo de los administradores es conseguir la colegiación, para que sólo puedan ejercer la actividad quienes se matriculen. Esto es resistido por los consorcistas, porque supondría que los administradores fijen sus aranceles, que serían más altos, y además impediría que los mismos vecinos se autoadministren.

De hecho, el tema de quién puede o no ejercer como administrador disparó una polémica entre los colegios de Abogados y Contadores

(clarin, 10/8/09)