Texto Carta Documento

Ponemos a consideraciòn de todos aquellos propietarios que sientan que las expensas son excesivas y que la Administraciòn no Administra nada ,el texto tipo de una Carta Documento la cual debe ser enviada al Administrador para asi resguardarse ante posibles demandas contra el mismo y para deja ren claro que hay muchos que no estamos de acuerdo como se manejan los gastos, CUIDADO es a modo de ejemplo con lo cual recomendamos hacerla verificar por su propio abogado.-

En defensa de tus derechos!!!!...Mostrà tu desacuerdo!!!

Ciudad de ........., ......de .....................de 2006

En mi carácter de propietaria del departamento identificado con la letra .......del piso.......... del edificio de la calle Félix U. Camet 2309 de la Ciudad de Mar del Plata, Provincia de Buenos Aires, impugno la liquidación de expensas correspondiente al mes de......................... de 2006. Fundamento la misma en lo previsto en el artículo 8 de la ley 13.512.
Sin perjuicio del encuadre legal efectuado, es un ejercicio abusivo de su derecho pretender el cobro de la suma de $..........................(aca va el importe que recibiste en tu expensa) en concepto de expensas del mes de Junio de 2006 siendo que en el mes de Junio de 2005 aboné la suma de $...................... por el mismo concepto y que durante el año 2005 el gasto promedio fue de $ .......................... Se trata de un aumento muy superior al 100% y por ello, INACEPTABLE. En su carácter de representante legal del consorcio es su responsabilidad mantener en un adecuado nivel los gastos comunes y por ello lo intimo a que tome las medidas necesarias para que las expensas vuelvan a sus valores históricos. Caso contrario accionaré judicialmente.
El primer párrafo del artículo 8 de la ley 13.512 impone la obligación de abonar los gastos comunes del edificio en proporción al valor de cada unidad y Ud. en las liquidaciones enviadas no hace referencia al porcentaje del edificio que cada unidad representa. Por tal motivo, lo intimo a que incorpore ese dato fundamental para el cálculo del valor de las expensas comunes. Caso contrario accionaré judicialmente.
El segundo párrafo del artículo 8 de la ley 13.512 prevé la oposición en caso de que se pretenda efectuar sobre el edificio innovaciones de costo excesivo y ese debería ser nuestro caso en razón de que el convenio colectivo del SUTERH durante el año 2006 solo tuvo una leve variación y los honorarios de la administración, ninguna. Por lo expuesto lo intimo a que detenga la liquidación del gasto que provoca el aumento del valor de las expensas. Caso contrario accionaré judicialmente.

En "La Feliz" se proyecta una reforma (Ley 13.512)

La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata conjuntamente con el ARI elaboraron el borrador de un proyecto para modificar la Ley 13.512 Impulsan ampliar el derecho del propietario para accionar judicialmente contra el administrador que no cumple sus funciones Además, quieren que las asambleas sean obligatorias, que los encargados no puedan realizar trabajos fuera de los de su función y que se establezcan expensas uniformes.


[BPN-08/08/06] La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (Aprophmar) y el partido Afirmación por una República de Iguales (ARI), tal como lo habían adelantado a Pequeñas Noticias, terminaron de elaborar un proyecto conjunto para modificar la Ley 13.512.
Entre los puntos más salientes que impulsan, figuran que se amplíe el derecho del propietario para poder accionar judicialmente contra el administrador que ocasione perjuicios por su mala administración y que el consorcio pueda exigirle con su propuesta de administración, "su renuncia firmada, sin fecha, constando en el texto que al tratarse en la convocatoria de asamblea el punto ratificación y/o remoción del administrador y en decisión de la mayoría de los presentes, presenta su renuncia indeclinable al cargo".
Según AProPHMar, la ley deberá expresar un marco regulatorio común para todos los reglamentos de propiedad horizontal dentro del cual se agregarán las particularidades en cada edificio. Y no dejaron de resaltar que los reglamentos deberán confeccionarse definitivamente una vez que estén vendidas y escrituradas más de la mitad de las unidades funcionales.
"Visto la serie de anomalías, que para una buena convivencia de los propietarios en los consorcios plantea la obsolencia de la Ley Nº 13.512 que data del año 1948, presentamos este proyecto, susceptible de mejoras", destacaron el Sr. Miguel A. Fernández, secretario general de AProPHMar y el Arq. Carlos N. Herrera Roy, del ARI. Teniendo en cuenta esto, proponen modificar algunas cuestiones vinculadas puntualmente a las asambleas, los administradores, las expensas, las obras, servicios, seguros y a los encargados.
Un prestador de servicio
En uno de los puntos de su proyecto, exigen que se fije expresamente que el administrador debe ser considerado "un prestador de servicios profesionales comprendido en la Ley de Defensa del Consumidor [...] y que debe tener un seguro de caución a nombre del consorcio para el caso de una mala administración".
Advierten que las administraciones y las porterías no son hereditarias y que para reemplazarlas los postulantes tendrán que presentar al consejo de administración del consorcio antecedentes de servicio y conducta.
Por otra parte, quieren que esté totalmente prohibido que "los administradores presten cualquier tipo de financiación tanto a deudores atrasados en el pago de expensas como de descubierto que se produzca en la Cuenta Corriente del consorcio".
En caso de decidir la asamblea la confirmación por otro período o la remoción del administrador, se resolverá por mayoría simple de los presentes y en tanto haya cumplido su mandato de un año, sin anticipación previa y sin ningún tipo de indemnización por tratarse de un locador de servicio.
Por último, en relación a las administraciones, quieren que exista un libro de registro de firmas de copropietarios permanentemente actualizado y exhibido junto con el libro de actas al comienzo de todas las asambleas para que los consorcistas puedan verificar la autenticidad de las firmas presentadas por los apoderados. Según ellos, de esta forma podrán evitar el costoso y engorroso requisito de autenticar el poder ante escribano o ente gubernamental.
No mas "changas"
En su proyecto de ley, advierten que "está absolutamente prohibido a los encargados alquilar o vender unidades así como que presten servicio o cualquier tipo de trabajo fuera de los propios a su función, máxime en horas de sus tareas". No solo eso, consideran "un abuso y una falta total de moral y de ética que se abone al encargado el pago de horas extras estando en uso de licencia por un trabajo que no realiza".
Además, proponen que de "no dar cumplimiento a esta norma, los propietarios deberán comunicarlo al consejo de administración y éste al administrador quién, verificado el caso, deberá sancionarlo por un tiempo determinado, sin goce de remuneración".
Por otra parte, los edificios con vivienda para el encargado, deberán reglamentar los servicios de luz, gas, agua, impuestos, según el núcleo familiar de éste. Al mismo tiempo, el objetivo es establecer que cuando el encargado cumpla la edad reglamentaria deberá ser instado a jubilarse obligatoriamente.
Asambleas grabadas
Respecto de las asambleas, proponen que la participación de los propietarios sea obligatoria y que su conducción real sea por autoridades elegidas entre los propietarios y no por el administrador.
En cuanto a la periodicidad, apuntan a que las asambleas ordinarias se realicen dos veces por año y las extraordinarias cada vez que una situación así lo requiera. Éstas se realizarían dentro del edificio del consorcio a menos que una decisión mayoritaria paute lo contrario.
Según este borrador las asambleas serían grabadas "para excluir a los consejeros que desempeñan permanentemente el rol de defensores del administrador". La idea es que estas grabaciones las guarden los integrantes del consejo de administración.
Por otra parte, estos consejos de administración deberán estar integrados por ocupantes permanentes o bien por los propietarios de mayor antigüedad en el edificio. Conjuntamente con este consejo, los propietarios tendrán que realizar una reunión previa para consensuar el temario a debatir en la asamblea, incluyendo el balance, rendición de cuentas y la confirmación o remoción del administrador y el consejo de administración.
Liquidaciones uniformes
De aprobarse el proyecto que impulsan, existiría un modelo de liquidación de expensas uniforme conceptualmente para todos los consorcios. El objetivo es que se pauten los rubros y se anoten en forma clara y precisa para que los propietarios puedan entender claramente lo que se les cobra y por qué.
Obras con consultas
Durante las asambleas anuales, quieren que se vote por la continuidad o no de todos los proveedores de obras, servicios y seguros con sus inscripciones impositivas y sociales reglamentarias. De no ser así, el propietario podría negarse a abonar los comprobantes que no reúnan estos requisitos.
Asimismo, los presupuestos que se presenten, ya sean de propietarios o del administrador, serán abiertos simultáneamente para cada obra, servicio o seguro solicitado, en presencia de los integrantes del consejo de administración y los propietarios.
Todas las obras que se realicen y los servicios que se contraten deben ser de conocimiento previo de los propietarios. Los únicos presupuestos que podrán ser aprobados por el consejo de administración sin la intervención de una asamblea son aquellos que sean inferiores a 500 pesos.
Durante las asambleas anuales, quieren que se vote por la continuidad o no de todos los proveedores de obras, servicios y seguros con sus inscripciones impositivas y sociales reglamentarias. De no ser así, el propietario podría negarse a abonar los comprobantes que no reúnan estos requisitos.
Asimismo, los presupuestos que se presenten, ya sean de propietarios o del administrador, serán abiertos simultáneamente para cada obra, servicio o seguro solicitado, en presencia de los integrantes del consejo de administración y los propietarios.
Todas las obras que se realicen y los servicios que se contraten deben ser de conocimiento previo de los propietarios. Los únicos presupuestos que podrán ser aprobados por el consejo de administración sin la intervención de una asamblea son aquellos que sean inferiores a 500 pesos.

(www.pequeñasnoticias.com.ar)