Decálogo de Ética del Administrador

I
Consultará con los propietarios la elaboración de normas adecuadas de transparencia administrativa que incluyan el procedimiento para atribuir la realización de gastos, el pago bancario de expensas, etc., las cuales serán debatidas y consagradas por simple mayoría de los presentes en la primera asamblea que convoque, sea ordinaria o extraordinaria
II
Se apartará de su cargo cuando tenga la certeza de que más de la mitad de los propietarios del Consorcio que administra le ha retirado su confianza Se apartará de su cargo cuando tenga la certeza de que más de la mitad de los propietarios del Consorcio que administra le ha retirado su confianza
III
Procurará en toda convocatoria a asamblea que la notificación a los propietarios sea fehaciente. En cada asamblea que se celebre, como primer punto del orden del día, luego de las formalidades de estilo, presentará a todo nuevo morador del edificio y a su familia, así sea propietario, inquilino o mero ocupante legítimo Procurará en toda convocatoria a asamblea que la notificación a los propietarios sea fehaciente. En cada asamblea que se celebre, como primer punto del orden del día, luego de las formalidades de estilo, presentará a todo nuevo morador del edificio y a su familia, así sea propietario, inquilino o mero ocupante legítimo
IV
Llevará una lista permanentemente actualizada de la identidad y domicilio de los propietarios integrantes del Consorcio, exigiéndoles una copia simple del título de propiedad que los acredite como tales. En caso de negativa de alguno de ellos, deberá tramitar a su costa el correspondiente informe de dominio. También exigirá de los propietarios declarar la identidad de los moradores de sus respectivas unidades Llevará una lista permanentemente actualizada de la identidad y domicilio de los propietarios integrantes del Consorcio, exigiéndoles una copia simple del título de propiedad que los acredite como tales. En caso de negativa de alguno de ellos, deberá tramitar a su costa el correspondiente informe de dominio. También exigirá de los propietarios declarar la identidad de los moradores de sus respectivas unidades
V
Invitará como oyentes sin voto a aquellos moradores del edificio que sufragan por los propietarios las expensas comunes, cuando se traten temas relativos a la administración y buen gobierno del Consorcio Invitará como oyentes sin voto a aquellos moradores del edificio que sufragan por los propietarios las expensas comunes, cuando se traten temas relativos a la administración y buen gobierno del Consorcio
VI
Anualmente rendirá cuentas de su gestión, poniendo a disposición de los propietarios y/o los profesionales que ellos designen, toda la documentación respaldatoria de la misma a efectos de su examen, con no menos de quince días de antelación a la asamblea respectiva Anualmente rendirá cuentas de su gestión, poniendo a disposición de los propietarios y/o los profesionales que ellos designen, toda la documentación respaldatoria de la misma a efectos de su examen, con no menos de quince días de antelación a la asamblea respectiva
VII
Fomentará el conocimiento mutuo de los propietarios, pudiendo a tal fin organizar encuentros y reuniones informales por motivos solidarios o de buena vecindad Fomentará el conocimiento mutuo de los propietarios, pudiendo a tal fin organizar encuentros y reuniones informales por motivos solidarios o de buena vecindad
VIII
Deberá proveer, en la medida en que lo permitan sus posibilidades, un local adecuado y digno para la celebración de las asambleas Deberá proveer, en la medida en que lo permitan sus posibilidades, un local adecuado y digno para la celebración de las asambleas
IX
En ningún caso y salvo expresa comisión de la asamblea realizará préstamos al Consorcio que administra En ningún caso y salvo expresa comisión de la asamblea realizará préstamos al Consorcio que administra
X
En ningún caso ejercerá la administración particular de alguno de los propietarios integrantes del consorcio que administra.En ningún caso ejercerá la administración particular de alguno de los propietarios integrantes del consorcio que administra.

La mediación en los conflictos consorciales

Ante la presencia de conflictos entre vecinos, es muy útil recurrir a la mediación antes de ejercer algún tipo de acción judicial. Es barato y muy simple. De esta manera se trata de que las partes en discordia intenten resolver el inconveniente mediante la palabra, mediados por un tercero ajeno al tema.

En el caso de la propiedad horizontal, frente a la aparición de diversos tipos de conflictos -mucho más comunes de lo que usualmente se cree- existe al alcance de todos la posibilidad de recurrir a una instancia previa al inicio de una acción de carácter judicial. Se trata de la mediación, que es un procedimiento de resolución de controversias muy extendido en el mundo actual y que, debido a su efectividad y bajo costo, también en nuestro país parece cobrar cada vez más fuerza.Cuando los legisladores, hace ya más de medio siglo sancionaron la Ley 13.512 de propiedad horizontal, no previeron que con el tiempo se incorporarían al régimen de la ley distintos tipos de construcciones, como por ejemplo: locales de una galería, cocheras, amarras, countries, barrios privados o dos unidades o más en un mismo terreno, que tienen los mismos porcentuales y no pueden resolverse las cuestiones por mayoría, como tampoco se imaginaron los conflictos que traerían aparejados, la convivencia, tales como ruidos molestos, filtraciones de agua, utilización de espacios comunes, servidumbres de ventilación, de paso, de iluminación, pago de expensas.Según el recientemente inaugurado Centro de Mediación del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, la ley contempla, para ciertos casos, que sea el Juez el que debe resolverlos, pero si existen otros métodos de resolución de conflictos, como lo es la mediación ¿por qué no recurrir a ella? La mediación es un proceso de negociación asistida, voluntario confidencial y económico en tiempo y dinero, en el que las partes, con ayuda de un tercero neutral que no participa en las decisiones, tratan de solucionar sus conflictos. Las partes negocian manteniendo el protagonismo- ayudadas por el mediador, quien dirige el proceso. El mediador está capacitado en las técnicas y herramientas para explorar los intereses y para así alcanzar una solución que satisfaga a las partes.Sería útil incorporar en los Reglamentos de Copropiedad y Administración, una cláusula que contemple la instancia de la mediación como un primer paso para la resolución de conflictos y controversias. Y que en el caso de no llegar a un acuerdo a través de este procedimiento, entonces si recurrir a los Tribunales Civiles.Así, este Centro de Mediación a pesar de su reciente creación ya ha atendido 60 casos. Incluso, ya comenzó con sus actividades de capacitación, a través de los cursos, talleres y seminarios para aquellos profesionales que decidan especializarse en Mediación, y constituirse en auxiliar de la administración de justicia. Esta institución tiene una tabla de los honorarios por cada monto de litigio en cuestión, para que el usuario sepa de antemano el dinero que va a necesitar si requiere de una mediación en un conflicto consorcial.

La sede central del Centro Institucional de Mediación del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires está ubicado en San Isidro, en Chacabuco 4743-2052/3629, tel. 0221412-1800, interno 1922. Mail: sanisidro@colescba.org.ar.

Pero hay más sedes en el interior de la provincia de Bs. As: San Martín, tel. 4752-6132/4713-0333 y correo: sanmartin@colescba.org.ar; Azul, tel. (02281) 432998 y correo: azul@colescba.org.ar; Junín, tel. (022362) 432509 y correo: junin@colescba.org.ar; Mar del Plata, tel. (0223) 4936612/4916414 y correo: mardelplata@colescba.org.ar;Mercedes, tel. (02324) 424738 y correo: mercedes@colescba.org.ar Tandil, tel. (02293) 425734 y correo: tandil@colescba.org.ar