ATENCIÓN: CONCURSO DE PRECIOS

OBRA: REPARACIÓN DE LOS FRENTES, PATIOS Y AZOTEA
EDIFICIO FLIPPER 1

UBICACIÓN: F. U. Camet nº 2.309 – Mar del Plata

I - CONDICIONES GENERALES

1.- OBJETO DEL CONCURSO
Es obtener ofertas de las empresas convocadas para adjudicar la ejecución de reparaciones y mantenimiento en los frentes, patios y azotea de acuerdo a lo que se especificará en V.- Cláusulas Técnicas Particulares.
El Contratista proveerá a tal efecto en su totalidad: la mano de obra, los materiales y las herramientas y enseres necesarios para la ejecución correcta de la obra, en los plazos estipulados y cumpliendo estrictamente con las disposiciones legales nacionales, provinciales y municipales que resulten de aplicación, en particular el reglamento general de construcciones municipal.

2.- PRESUPUESTOS
A los efectos de facilitar la evaluación de las propuestas, y eventualmente programar la ejecución por etapas, se solicita a los oferentes que presupuesten por separado las tareas correspondientes a las siguientes áreas de trabajo:
1) Los frentes.
2) Los patios
3) La azotea, incluidas las construcciones ubicadas sobre su nivel pero excluyendo el plano horizontal transitable.
4) Reconstrucción de cielorrasos de balcones: estructura y recubrimiento y del recubrimiento solamente, por unidad de medida.

3.- ACLARACIONES Y CONSULTAS
Las aclaraciones y consultas de carácter formal y las relativas a la economía de la obra que deseen formular los interesados deberán realizarse a la Administración del Consorcio; las de carácter técnico deberán realizarse a la Dirección de la Obra designada.

4.- CONOCIMIENTO DE LA DOCUMENTACIÓN
La presentación de la oferta significará que quien la hace conoce el lugar en el que se ejecutarán los trabajos, las características del edificio, las condiciones para su desarrollo y el objeto de la obra; que se ha compenetrado del alcance de las disposiciones contenidas en el presente pliego y que las acepta; finalmente, que se ha basado en éstos conocimientos para formular su oferta. Este pliego formará parte de la documentación contractual-

5.- LUGAR Y FECHA DE RECEPCIÓN DE LAS PROPUESTAS
En el domicilio de la Administración / de la Dirección de la Obra., el día . . . . . . . . . . de 2.007.-

6.- MANTENIMIENTO DE LA OFERTA
Las condiciones de la oferta serán mantenidas por el proponente durante un plazo de 45 días a partir de la fecha de recepción establecida en 5.-

7.- EJECUCIÓN DE LA OBRA DE ACUERDO A SU FINALIDAD
El Contratista está obligado a ejecutar las obras de manera tal que resulten completas, perfectas y que cumplan con la finalidad, funcional y estética, para la cual han sido encomendadas.

8.- OBLIGACIONES FORMALES Y ADMINISTRATIVAS DEL CONTRATISTA
Para que su oferta sea considerada, el oferente deberá acreditar sus inscripciones en el IERIC y en el registro de empresas de la Municipalidad y su condición impositiva.
Con antelación al comienzo de ejecución de la obra, deberá cumplimentar los siguientes requisitos:
Tramitar y obtener el permiso de comienzo de obra ante la Municipalidad.
Presentar a la Administración el listado del personal que intervendrá en la ejecución de las obras y los correspondientes certificados de cobertura de riesgos de trabajo.
Presentar a la Administración el certificado de cobertura de daños y perjuicios.
Presentar a la Administración el contrato con el profesional responsable de la Seguridad e Higiene de la obra.
Confeccionar y colocar a su cargo el cartel de obra reglamentario

9.- ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
La Dirección de la Obra las presenta en el presente pliego en el Título V. Sin perjuicio de esto, el oferente especificará en su propuesta los procedimientos técnicos que seguirá, y los materiales y sus marcas que utilizará en caso de ser adjudicatario de la obra.

10.- GARANTÍA DE LOS TRABAJOS
El oferente deberá consignar en su oferta el tiempo por el que garantizará el mantenimiento de las buenas condiciones de los trabajos ejecutados a partir de la recepción definitiva de los mismos. Se requiere un mínimo de cinco (5) años.

11.- DAÑOS Y PERJUICIOS
El Contratista será responsable de todos los daños y perjuicios ocasionados a terceros, a los bienes del Consorcio o de los ocupantes del edificio y a las construcciones linderas, que puedan ocurrir como consecuencia de su intervención o del personal a su cargo, debiendo consecuentemente compensar, restituir o reparar cualquier daño, avería o pérdida. Por tal motivo se exige la contratación de una cobertura en compañía de seguros reconocida.

12.- MODALIDAD DE LA CONTRATACIÓN
La obra se contratará por el sistema "Ajuste Alzado Absoluto", en virtud del cual, el Contratista se obliga a ejecutar los trabajos especificados en el contrato y los que no estándolo son necesarios al efecto de cumplir con su finalidad sin exigir pagos adicionales. Por el mismo motivo, el precio pactado será único, total e inamovible. La única excepción será la de reconstrucción de los cielorrasos de balcones (ver Título V-Apdo. 8) que se presupuestará por unidad de medida. En este último caso, el precio unitario ofertado no podrá ser actualizado ni modificado durante la vigencia del contrato. El oferente debe tener en cuenta que su oferta, en caso de ser aceptada, formará parte del contrato de construcción, por lo que se recomienda definir con la mayor precisión posible el alcance de sus propuestas.
13.-ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO
Es "HERNANDO & RODRIGUEZ" con domicilio en Gascón 2.330 de la ciudad de Mar del Plata.

14.- DIRECCIÓN DE LA OBRA
La realizarán en representación del Consorcio, los arq. LAURA FADUAGA y JORGE GINEL o el profesional por ellos designado, quienes a los efectos que pudieran corresponder constituyen domicilio en San Martín 2.675 – 8º "B" de la ciudad de Mar del Plata.
En adelante en el presente pliego, se la nombrará en su modo abreviado: DDO.


II - PLAZOS

1.- PLAZO DE EJECUCIÓN
Se establece en noventa (90) días corridos.

2.- MULTAS POR INCUMPLIMIENTO DE LOS PLAZOS
Cada día de atraso por causas atribuibles al Contratista, dará derecho al Comitente a deducir de los certificados pendientes de cobro, un monto equivalente al uno (1) por ciento del total del contrato. Si se produjeran o se previeran atrasos por razones climáticas, de fuerza mayor, u otras por causas ajenas a su competencia, el Contratista deberá solicitar a la Dirección de la Obra la correspondiente ampliación del plazo de ejecución.

3.- PLAN DE TRABAJOS
El Contratista deberá preparar el plan de trabajos y presentarlo a la DDO para su aprobación con un mínimo de cinco días de anticipación a la fecha prevista para la firma del contrato, ya que formará parte de la documentación contractual. Si no se diera cumplimiento a ésta exigencia, la DDO lo confeccionará a su criterio y lo comunicará por Orden de Servicio al Contratista. El incumplimiento del plan, certificado por la DDO , habilitará al Consorcio a suspender los pagos en los términos que se establezcan en contrato.

4.- RECEPCIÓN PROVISORIA Y PLAZO DE GARANTÍA CONTRACTUAL
Cuando el Contratista considere terminados los trabajos, solicitará a la DDO la Recepción Provisoria. Si la DDO considera cumplidos los términos del contrato, labrará el acta correspondiente, en la cual se dejará constancia de las observaciones a que hubiere lugar.
Durante el Plazo de Garantía Contractual, de 30 días corridos a partir de la recepción provisoria, el Contratista será responsable de la conservación de los trabajos ejecutados y dará solución a las observaciones registradas en el acta de recepción provisoria.

5.- RECEPCIÓN DEFINITIVA Y GARANTÍA DE LA OBRA
Cumplido el plazo de garantía contractual y efectuadas las verificaciones del caso, la DDO extenderá, si correspondiere, el acta de Recepción Definitiva, a partir de la cual comenzará a regir el plazo de garantía de los trabajos ejecutados.


III - PRECIOS Y FORMAS DE PAGO

1.- PRECIO DE LA OBRA
Lo propondrá el oferente, teniendo en cuenta que, en virtud de lo establecido en el presente pliego y de lo dispuesto por la legislación vigente, no estará sujeto a ningún tipo de ajuste o actualización.

2.- FORMA DE PAGO
La propondrá el oferente, teniendo en cuenta que al menos el 65% del precio de la obra será abonado conforme avance la obra certificada por la DDO. Los acopios, que por lo antedicho no podrán superar el 35% del precio, se abonarán una vez depositados los materiales principales en el edificio o presentados los certificados de acopio, endosados o a nombre del Consorcio, comprobables y emitidos por firmas reconocidas.
Se apreciará muy especialmente al evaluar la propuesta que el oferente minimice el importe del adelanto para acopios y otorgue plazos de pago lo más extendidos que le sean posible.

3.- COMPROBANTES DE PAGO
El Contratista entregará recibos y/o facturas que se ajusten en todo a las reglamentaciones impositivas vigentes y concordantes de la A.F.I.P.


IV - EJECUCIÓN DE LA OBRA

1.- CUIDADOS DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA
Desarrollándose los trabajos en un edificio y entorno habitados, deberán extremarse los cuidados con el fin de minimizar los inconvenientes a ocupantes y vecinos. Se acordarán con la Administración los horarios de obra, los modos de circulación internos y el lugar de acopio de equipos y materiales. Se presentará al Encargado al personal designado para ejecutar los trabajos y se instruirá al dicho personal para que se presente a trabajar en condiciones de pulcritud acorde con el oficio que desarrolla y para que observe un trato respetuoso y considerado con los ocupantes. El Consorcio facilitará al personal de la obra, el acceso a un servicio sanitario dentro del edificio.
Deberán tomarse los recaudos necesarios a fin de no dañar, ensuciar, manchar o salpicar con pinturas partes del edificio, de los edificios y espacios públicos linderos y elementos o equipamientos pertenecientes a sus ocupantes. Cuando sea inevitable producir suciedades, por ejemplo durante los procedimientos de lavado, espatulado, picado de revoques, lijados, etc., deberán limpiarse las áreas accesibles afectadas antes del término de cada jornada de trabajo.

2.- PERMANENCIA Y ENCARGADO DE LA OBRA
El Contratista o su personal designado quedan obligados a permanecer ininterrumpidamente en obra y a no suspender la ejecución de los trabajos durante la vigencia del contrato, salvo por razones climáticas o de fuerza mayor debidamente justificadas. Designará un Encargado que, en su ausencia, esté habilitado para recibir y dar cumplimiento a las instrucciones y órdenes impartidas por la DDO.

3.- LIBRO DE COMUNICACIONES
El Contratista proveerá un libro de hojas foliadas por triplicado, que permanecerá en la obra, en el que se registrarán sus Notas de Pedido y las Órdenes de Servicio producidas por la DDO.
Las partes registrarán al pie de dichas comunicaciones su firma y fecha en señal de haber tomado conocimiento de su contenido.
Las Órdenes de Servicio se considerarán conocidas por el Contratista a las 48 hs posteriores a su emisión y su cumplimiento obligatorio a las 72 hs de su conocimiento, salvo que sean objetadas por Nota de Pedido y dentro de estos plazos.

4.- OBRADOR Y CARTEL DE OBRA
El Contratista realizará a su cargo las obras auxiliares que posibiliten ejecutar las obras principales en adecuadas condiciones de seguridad e higiene para sus operarios, los ocupantes del edificio, terceras personas, del edificio objeto del contrato y de sus edificios y espacios públicos linderos: cercos, pantallas, bandejas, depósitos, lugar para preparación de materiales, etc. Todas estas obras accesorias de la principal y las medidas de seguridad deberán ser aprobadas por la DDO.
El Contratista proveerá el cartel de obra confeccionado de acuerdo a las exigencias municipales, en el que constarán la Empresa Constructora, su Representante Técnico, el Director de la Obra, el responsable de Seguridad e Higiene, la Aseguradora de Riesgos de Trabajo y el Número de expediente municipal.


V - ESPECIFICACIONES TÉCNICAS PARTICULARES

1.- TÉCNICAS, MATERIALES Y PROCEDIMIENTOS
La DDO, en virtud de las atribuciones propias de ésta labor profesional, tiene la facultad de aprobar o rechazar las soluciones técnicas, materiales y aditivos (y sus respectivas denominaciones comerciales) y los procedimientos a utilizar en la ejecución de las obras propuestos por el Contratista, por lo que se recomienda seguir las especificaciones del presente pliego.
La DDO dejará especificados los procedimientos y materiales a utilizar en las tareas que considere críticas o importantes, siendo entonces el cumplimiento de estas especificaciones y las recomendaciones del fabricante del material de carácter obligatorio para el Contratista. Para los casos en los que no se han especificado puntualmente procedimientos y productos, solicitamos que los especifiquen claramente en su oferta, a los efectos de que eventuales discrepancias o diferencias de criterio con la DDO se resuelvan con anterioridad a la firma del contrato.

2.- ALCANCES Y EXCLUSIONES DEL CONTRATO
Las áreas alcanzadas son aquellas en contacto con el ambiente externo: las fachadas con todas sus entrantes y salientes (incluidos los accesos principal y a cocheras hasta las carpinterías de cierre), los patios internos y la azotea incluidas las construcciones levantadas sobre su nivel ( parapetos, muros, tanque de agua y sala de máquinas de ascensor, etc. ), en todos los casos incluyendo a todos sus componentes: paramentos; estructuras; muros, pisos, soportes de pasamanos y cielorrasos de balcones; maceteros; caras externas de carpinterías de los espacios comunes; vidrios; cañerías de las instalaciones; impermeabilizaciones.
Quedan excluidas del presente concurso: la impermeabilización del área transitable de la azotea; el tratamiento de las carpinterías de madera privativas de los departamentos.

3.- TAREAS PRELIMINARES Y PREPARACIÓN DE LOS PARAMENTOS
Con anterioridad al comienzo de ejecución de los trabajos de reparación, se instalará la plataforma o "bandeja" protectora y el cartel de obra, conforme a la reglamentación municipal vigente. Se comenzará la obra realizando un hidrolavado y retirando manualmente con espátula, cepillo o cortafrío la totalidad de los revoques desgranados, trozos de mampostería desprendidos y pinturas descascaradas o deterioradas. Estas tareas se ejecutarán en todas las áreas alcanzadas por el contrato, incluidos los pisos de los balcones. La finalidad perseguida es visualizar las patologías presentes y que todas las superficies, una vez realizado éste procedimiento, queden firmes y aptas para los trabajos que deben realizarse con posterioridad.

4.- TRABAJOS DE ALBAÑILERÍA
Las partes de hormigón en las estructuras y de mampostería y pintura que estén desprendidas, deberán ser retirados y reconstruidos totalmente, cuidando cuando corresponda, solucionar mediante las técnicas adecuadas las fallas que originaron el desprendimiento: empujes, movimientos estructurales, contracciones.
En caso de que las roturas, grietas o fisuras alcancen a las capas aisladoras, o que los trabajos de reparación las afecten, deberá procurarse que se reconstituya su continuidad y, consecuentemente, su capacidad aislante.
Los trabajos de terminación deberán mantener en los paramentos revocados su planitud, su aplomado o nivelación, la alineación de las aristas, y las texturas originales. En los paramentos de ladrillo se reproducirá la textura de manera tal que al pintarse no se evidencien las diferencias entre las áreas sanas y las reparadas.
De manera general , los procedimientos y productos a utilizar serán los siguientes:
Reparaciones de los paramentos de ladrillo: ya retirados los trozos sueltos o debilitados de ladrillos o juntas, aplicar Sika Látex como puente de adherencia y aplicar el mortero de reparación aditivado con el mismo producto. Como ha sido dicho, se reproducirá la textura de manera tal que al pintarse no se evidencien las diferencias entre las áreas sanas y las reparadas. Debe cuidarse muy particularmente el relleno de todas las oquedades en los remates de muros en balcones y parapetos, ya que la permanencia del agua en ellas acelerará el envejecimiento de la pintura impermeable y consecuentemente el ingreso de agua al interior del muro.
Reparaciones de las estructuras de hormigón armado: retirados los trozos y rastros de hormigón sueltos, se limpiarán las armaduras expuestas con cepillos metálicos y se aplicará sobre ellas Sikatop Armatec 110 EpoCem . El hormigón se recompondrá utilizando Sika Monotop 615. Como ha sido dicho, deberán seguirse estrictamente las instrucciones del fabricante de éstos productos.
Para las siguientes situaciones particulares, se indican los siguientes procedimientos y productos:

1) En los remates de muros de ladrillo visto (balcones, maceteros, parapetos de azotea): Retirar totalmente la pintura en la cara horizontal de los muros, con espátula y hachuela y hacer un revoque impermeable con Sika Monotop 615 con espesor máximo de 2,5 cm y mínimo de 1,5 cm, con pendiente hacia el exterior y vuelo de 2 cm y frente ("nariz") de 5 cm por fuera de los paramentos. Para realizar correctamente y con facilidad éste trabajo, deberán colocarse reglas a ambos lados del muro, especialmente preparadas para formar la "nariz" solicitada. Alrededor de los soportes de pasamanos se conformará una buña de 5mm de ancho x 10 mm de profundidad y posteriormente se imprimarán y sellará con Sikaflex 1 a.

2) En los alféizares de ventanas en patios de aire y luz: Picar o cortar con disco los revoques en los alfeizares y reconstruirlos con 2 cm de pendiente como mínimo para evitar que permanezca el agua y deteriore la madera de los marcos. Cuando se verifique que éste deterioro ya se ha producido, debe informarse a la D.D.O., la que indicará los procedimientos a seguir. El material a utilizar será Sika Monotop 615 con espesor máximo de 2,5 cm y mínimo de 1,5 cm.

5.- SELLADO DE FISURAS EN MAMPOSTERÍAS
Las fisuras en paramentos deben ser abiertas, limpiadas, imprimadas y selladas con sellador Sikacril.
Se cuidará el acabado de los sellados, minimizando las diferencias de nivel y textura con respecto a los paramentos adyacentes.
Cuando se verifiquen fisuras o grietas con desplazamientos o desprendimientos en partes de la mampostería, deberá procederse a la ejecución de llaves o al retiro y reconstrucción del área afectada, a criterio de la D.D.O.

6.- SELLADO DE ENCUENTROS DE MADERAS Y METALES CON MAMPOSTERÍAS
Se abrirá una buña a todo lo largo del encuentro de aproximadamente 5mm x 5mm, se limpiará con soplete o pincel, se imprimará y se sellará con Sikaflex 1 a.. Si no se pudiera conseguir por medios mecánicos esa buña con bordes regulares y firmes, se abrirá un canal de mayor tamaño y se la construirá utilizando Sika Monotop 615. Debe verificarse que las superficies que queden ocultas al sellarse estén en buen estado de conservación; de no ser así se lo comunicará a la DDO que indicará los procedimientos a seguir. Previo al sellado dichas superficies deberán ser protegidas con convertidor de óxido o fondo para maderas según corresponda

7.- TRATAMIENTO DE LOS PISOS DE BALCONES
A los efectos de prevenir filtraciones, se retirarán los cerámicos dañados o flojos, se reconstruirá la carpeta y se colocarán cerámicos recuperados o nuevos. La provisión de los cerámicos faltantes será a cargo del contratista. Se completará la pastina faltante en las juntas, se limpiarán las superficies y finalmente se aplicará en la unión entre piso y muro sellador Sikaflex 1 a.

8.- CIELORRASOS DE BALCONES
Se reconstruirán las partes dañadas, retirando todas las partes sueltas o aglobadas y aplicando inicialmente un puente de adherencia y luego un mortero cementicio aditivado con adherente-plastificante. El aditivo a utilizar será Sikalatex.
En los casos que se verifique que la estructura de soporte se encuentre deteriorada, previa autorización de la D.D.O., se retirará total o parcialmente el cielorraso y se lo reconstruirá. A tal efecto, se utilizará estructura de madera con listones separados 10 cm entre sí y una red de fibra de vidrio en lugar de metal desplegado. El mortero de carga se aditivará y se utilizará un puente de adherencia entre carga y carga. El aditivo a utilizar será Sikalatex.
El estado de los cielorrasos será verificado por la DDO conforme se avance con los trabajos, ordenando para cada caso los procedimientos a seguir y certificando posteriormente la cantidad ejecutada . Por tal motivo se ha solicitado presupuesto por unidad de medida.

9.- IMPERMEABILIZACIONES
Se reconstruirán las impermeabilizaciones de los maceteros, tanque de agua y sala de máquinas, reparando roturas y desgarramientos y aplicando al menos dos manos cruzadas de impermeabilizante similar al ya utilizado. Como ha sido aclarado, no debe incluirse en el presupuesto la reparación de la impermeabilización de la azotea transitable.

10.- CABLES EN FACHADAS
Se acomodarán los tendidos de cables por las fachadas, agrupándolos y fijándolos convenientemente y reparando los revoques donde se hayan retirado fijaciones existentes.

11.- APLICACIÓN DEL REVESTIMIENTO (PINTURA) EN LOS PARAMENTOS
Ejecutados todos los trabajos preparatorios y las impermeabilizaciones, se aplicará el revestimiento a los paramentos. El revestimiento impermeabilizante será de marca Ligantex y se lo aplicará siguiendo estrictamente las instrucciones del fabricante, con la cantidad de aplicaciones necesarias a los efectos de lograr una coloración uniforme y un espesor de película que garantice el cumplimiento de su función protectora. Los colores a utilizar serán tres: uno para los paramentos de ladrillo, otro para los de hormigón y un tercero para los paramentos de los patios internos. Los colores de aplicación les serán indicados oportunamente al Contratista por la DDO.

13.- TRATAMIENTO DE LOS METALES
Los anclajes de pasamanos, de aluminio, se limpiarán retirando totalmente la pintura existente, se le aplicará una imprimación que genere mordiente para la posterior aplicación de esmalte sintético de color a determinar por la D.D.O.
Las partes de metal ferroso (por ejemplo el conducto de incinerador, caños sanitarios, estructura de soporte de cubierta sobre azotea) se limpiarán a fondo y se les aplicarán un convertidor de óxido y luego las manos necesarias de esmalte sintético, a los efectos de lograr coloración y textura uniformes y un espesor de película que garantice el cumplimiento de su función protectora, de color a definir por la D.D.O.

14.- TRATAMIENTO DE LAS MADERAS
Las caras exteriores e interiores de marcos y hojas de madera de los espacios comunes se tratarán retirando todas las capas de pintura existentes, limpiando, desmanchando y lijando las superficies. Se terminará aplicando Cetol Brillante respetando las indicaciones del fabricante en la cantidad de manos que a criterio de la DDO resulten necesarias para obtener una coloración y brillo uniformes y la protección suficiente para resistir la agresión climática.

15.- SELLADOS DE CARPINTERÍAS
Una vez pintada la mampostería y las carpinterías que correspondan (las de los espacios comunes), los encuentros entre marcos y muros se sellarán siguiendo las indicaciones especificadas en V-6.- "sellado de encuentros de maderas y metales con mamposterías".

Titulares de propiedad horizontal instan a debatir la ley 13.512

La Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Pláta -Aprophmar- realizó un llamado a las distintas entidades y personas relacionadas con la problemática de la propiedad horizontal a debatir sobre la vigencia de la ley 13.512.

Miguel Fernández, titular de Aprophmar, consideró que en el país en general y en Mar del Plata en particular "es necesario realizar un debate sobre esta ley que ya está por cumplir 60 años y que necesita ser actualizada".
En su convocatoria, Fernández incluyó tanto a otras a la Unión de Consorcistas de Mar del Plata como a la Cámara de Administradores, el Suteryh, el Colegio de Abogados y profesionales especializados en la materia, entre otros.

A la hora de fijar posiciones, Fernandez calificó a la ley 13.512 de "obsoleta" y consideró que –"mientras los gobernantes se decidan a actualizarla, los propietarios debemos buscar alternativas para salir en defensa de nuestros derechos consorciales"
"Los propietarios estamos pidiendo una cirugía mayor para esta ley" reiteró Femández quien se preguntó "por qué ningún legislador presenta un proyecto de actualización de esta norma". Asimismo consideró necesaria la realización de una encuesta que establezca "cuántos jubilados, propietanos e inquilinos viven en Mar del Plata y cuál es su situación respecto del consorcio en que habitan".

Por otra parte, el titular de Aprophmar denunció la existencia de una "industria del juicio" en torno a las propiedades horizontales y afirmó que "siempre es el propietario el que debe pagar dos o hasta tres veces por la intervención, de los abogados de ambas partes".
Más adelante Fernández propuso copiar el modelo que se aplica en la Ciudad de Buenos Aires, donde existe una Fiscalía especializada en conciliar los problemas de los propietarios en los consorcios. "Otra alternativa podría ser dar intervención a la oficina de Defensa del Consumidor" concluyó
.
Por último el dirigente recordó que todos los miércoles de cada mes se realiza una charla debate en el Centro Cultural Osvaldo Soriano, sito en 25 de Mayo y Catamarca.

Además, Fernández invitó atodos los titulares de propiedad horizontal y a las personas interesadas en opinar sobre este tema a acercarse a la sede, ubicada en Santiago del Estero 2151 (piso 2. oficina 212) o bien comunicarse a los números 410-8150 ó 495-2773, también pueden escribir a aprophmar6@hotmail.com .

La entidad funciona los martes y viernes de 10 a 14hs.-
(Diario La Capital, 12-6-07)

Proyecto de Reformas a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal

1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Sin duda existe una compleja problemática que afecta hoy a la enorme
población que vive o trabaja en edificios sometidos al régimen de la
Propiedad Horizontal en los centros urbanos y suburbanos del país. La
enorme cantidad de litigios que abarrotan hoy nuestros tribunales es
prueba cabal de ello. La ley que rige el sistema, Nro. 13.512, del año 1948,
no ha sufrido desde entonces modificación alguna y su normativa ha
quedado en gran parte superada por múltiples factores socioeconómicos
aparecidos a través del transcurso del tiempo, de modo que se impone
promover una reforma de dicho régimen legal a fin de satisfacer las
necesidades de la ciudadanía.
Es nuestra intención proponer una normativa que permita impulsar la
convivencia y la participación social, sin descuidar al mismo tiempo
fortalecer el derecho de los propietarios a la libre disponibilidad de su
patrimonio, garantizado por la Constitución Nacional.
No aconsejamos la derogación y reemplazo de aquella ley porque su
aplicación durante más de medio siglo ha resultado sumamente
provechosa en muchos aspectos y sobre todo porque gran parte de sus
lagunas han sido cubiertas por una nutrida y valiosa labor jurisprudencial
que ningún texto legal, por más cuidado y completo que pretendiera ser,
podría abarcar. Creemos, en cambio, que sí es necesario reformar aquel
instrumento legal incorporándole ciertas disposiciones que permitan
superar algunas cuestiones sumamente conflictivas aparecidas en el
transcurso del tiempo.

El proyecto se basa en tres ideas fundamentales:
a) LA SIMPLIFICACIÓN DEL SISTEMA DE ASAMBLEAS,

a fin de hacer posible la participación efectiva de los propietarios en la
toma de decisiones esenciales al cuidado de su comunidad y su patrimonio.

b) LA PROTECCIÓN LEGAL DEL CONSORCIO.
La necesidad de proteger a esa vecindades del estado de desamparo en que
han caído por ausencia de una ley que las defina como lo que en verdad
son: condominios y no asociaciones. En definitiva, simples conglomerados
humanos que comparten un edificio común sin propósito de lucro ni de
ninguna otra naturaleza y con la única finalidad de vivir en paz. Es
necesario evitar que se las confunda con empresas, sociedades, ni
entidades originadas en torno a algún objeto civil o comercial
determinado.

c) LA JUSTICIA ARBITRAL
La introducción de la Jurisdicción Arbitral ejercida por amigables
componedores como la vía más idónea para resolver los problemas
consorciales. Creemos que los conflictos surgidos a diario en esos edificios
requieren una justicia inmediata, que sólo la democrática institución del
arbitraje (consagrada desde antiguo en nuestros códigos procesales pero
escasamente aplicada) puede brindar.

2. ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA REFORMA
NUEVAS OBLIGACIONES PARA LOS PROPIETARIOS:
El propietario deberá acreditar ante el Administrador su carácter de titular
de dominio, dejar registrada ante él su firma, constituir un domicilio
especial y declarar el número de personas que habitarán la unidad de su
propiedad en forma permanente. Estas disposiciones tienden a evitar
problemas a la hora de efectuar todo tipo de notificaciones, certificar
cartas poderes para las asambleas, como así también facilitar la seguridad
en los consorcios, pues a menudo nadie sabe quién es quién dentro del
edificio.

(Art. 3 bis)

El propietario está obligado también a asistir a las asambleas legalmente
convocadas (Art. 10 bis). Estimamos que dicha carga -que es un derecho y
un deber a la vez- constituye un componente básico del sistema de
propiedad compartida y sobre todo -es necesario enfatizarlo- un excelente
modo de fomentar la democracia. Pues es indudable que al margen de los
conceptos doctrinarios, debe reconocerse que la democracia como modo
de vida comienza en los Consorcios.
En efecto, si la Propiedad Horizontal, socialmente hablando, consiste en la
convivencia necesaria entre personas desconocidas entre sí motivada por
la necesidad de compartir bienes y servicios comunes, es natural que los
condóminos deban tomar conciencia de que sus derechos exigen también,
como contrapartida, cierta responsabilidad que se traduce en el deber de
interesarse en alguna medida, siquiera mínima, en la suerte del edificio
que se comparte, asistiendo a las asambleas por sí o enviando un
representante.
Pero el argumento más sólido en favor de la obligación de asistir a las
asambleas lo constituye el hecho de que mientras cualquier entidad puede,
en una situación de insolvencia, defenderse apelando al cese de su
actividad, el Consorcio no puede hacerlo. El edificio no puede desaparecer,
salvo por vetustez o destrucción de más de sus dos terceras partes o por
decisión unánime de la totalidad de sus integrantes, en cuyo caso, los
propietarios seguirán siendo responsables por las deudas del mismo en
forma personal y solidaria, respondiendo cada uno de ellos con todos sus
bienes, hasta que dichas deudas sean satisfechas.
Tampoco puede el consorcista desobligarse como en cualquier
condominio, abandonando su propiedad. Será siempre responsable por
todas las expensas debidas. Por ello, en la práctica, todos sus titulares
resultan ser tácitamente solventes por ministerio de la ley.
Se trata, naturalmente, de particularidades propias de la institución, que
no tiene su origen en una asociación de personas para la consecución de
determinadas finalidades, sino en un cúmulo de cargas emergentes de la
necesidad de mantener un edificio común, que pesarán sobre cualquiera
que eventualmente integre la copropiedad.

AGILIZACIÓN DE LAS ASAMBLEAS: MANDATO TÁCITO
(Art. 10 bis)
La obligación de asistir a las asambleas exige lógicamente que la
convocatoria a las mismas sea fehacientemente notificada en forma
personal (mediante una planilla firmada por el interesado o quien haga sus
veces) o en su defecto, por carta-documento o algún otro medio
indubitable. La razón de tal rigorismo radica en que el proyecto introduce
la presunción legal de que quien no concurre a las reuniones ni se hace
representar por un tercero ha otorgado un mandato tácito en favor de la
mayoría de los presentes en el acto cuando se encuentran allí por lo menos
el veinte por ciento de todos los propietarios. Esta presunción rige para
todos los consorcios integrados por más de diez unidades.
Esta institución del Mandato Tácito se encuentra legislada en los artículos
1873 y 1874 del Código Civil, que establecen que el mandato puede ser
expreso o tácito. Entendemos que dicha solución constituye el único medio
idóneo para que las asambleas dejen de ser una mera ficción en edificios
integrados por gran cantidad de unidades.
En efecto, desde el año 1948 las ciudades han crecido enormemente y
reunir a las mayorías necesarias para deliberar y para decidir en esos
edificios muchas veces se transforma en una tarea imposible. Además, esta
circunstancia suele ser una verdadera fuente de corrupción teniendo en
cuenta que la Asamblea es el único medio eficaz y democrático para
controlar a la administración. Al respecto, debe señalarse que los
comúnmente llamados "Consejos de Administración" creados por algunos
Reglamentos o Asambleas, en la práctica, a través del largo medio siglo de
vigencia de la ley, no han constituido un medio efectivo de contralor que
beneficie a los propietarios. Por dicha razón hemos considerado que es
más conveniente agilizar el trámite de las Asambleas que crear nuevas
autoridades dentro de los consorcios.
La procedencia del mandato tácito ha sido reiteradamente consagrada por
la jurisprudencia de nuestros tribunales: su fundamento nace –según lo
han dicho reiteradamente los jueces- de “la inacción o el silencio de quien
pudiendo impedir que alguien esté haciendo algo en su nombre, a
sabiendas no lo hace, pudiendo hacerlo”. Este principio que incluimos en
el proyecto, tiende a facilitar la toma de decisiones del órgano supremo del
Consorcio, muchas veces entorpecida por aquellos que se abstienen de
participar por simple desinterés o por inercia.
La jurisprudencia ha adaptado el mandato tácito a todo tipo de situaciones,
tales como el pago, o la promesa de venta de inmuebles. No existe, pues,
razón valedera para no extenderla también a la concurrencia a las
Asambleas de la Propiedad Horizontal. Siempre que haya sido precedida
por una notificación indubitable. Una simple planilla con constancia de
entrega o una carta-documento otorgan a la notificación el grado de
confiabilidad necesario.
El sistema que proponemos evita las enormes dificultades, muchas veces
insalvables, con que tropiezan los propietarios de edificios integrados por
gran cantidad de unidades funcionales para reunirse y lograr las mayorías
necesarias que permitan ejercer sus derechos. En efecto, ¿cómo creer que
sea posible reunir en un mismo día, a una misma hora y en un mismo lugar
a la mayoría de los propietarios de 100 o más unidades? ¿Cómo lograr los
porcentajes de votos que exigen los reglamentos hoy vigentes? (por lo
general se exigen dos tercios para destituir al administrador) Sin duda, la
institución del mandato tácito es la solución adecuada.
Para comprender el problema en integridad, hay que tener en cuenta que
en la realidad cotidiana, no poder reunir las mayorías necesarias para
desplazar a una mala administración condena a los propietarios a acudir al
Juez en demanda de una asamblea judicial, con los gastos y demoras
consabidos. Por otra parte, tramitar hoy un juicio civil contra una mala
administración para desplazarla o responsabilizarla por daños y perjuicios
significa, al menos en los tribunales nacionales, entre dos y seis años de
pleiteo. Algo francamente descabellado si tenemos en cuenta los valores e
intereses de vecindad que se ventilan en esos procesos.
Finalmente digamos que lo que está pasando en los Consorcios, desde
hace años, es que la gente no concurre a las asambleas por considerarlas
inoperantes. Con las medidas propuestas será posible lograr que las
asambleas funcionen con el dinamismo y la efectividad necesarios.
Además, su agilidad estimulará a los propietarios a participar en el
gobierno de la cosa común, recuperándose la fe en el diálogo como el
mejor sistema para solucionar conflictos humanos.

VIVIR EN PAZ: NECESIDAD DE DEFINIR LEGALMENTE AL CONSORCIO
La reforma consagra una norma que tiende a proteger a los Consorcios de
Propietarios de un estado de desamparo en que han caído por ausencia de
una ley que los defina legalmente. Es necesario evitar que se las confunda
con empresas, asociaciones, o entidades originadas en torno a algún objeto
civil o comercial determinado. Últimamente desde distintos sectores
corporativos, gremios de empleados, asociaciones de administradores,
empresas de servicios públicos e incluso desde los propios municipios se
tiende a ignorar que los llamados Consorcios, como ya lo hemos dicho,
son simples comunidades de vecinos sin propósito de lucro ni de ninguna
otra naturaleza, que comparten un edificio común con la única finalidad de
vivir en paz.
El Consorcio no es una empresa, asociación, ONG ni entidad alguna. La
compra de un departamento, para la mayoría de la población, no
constituye un "aporte" económico en procura de ganancia, ni un medio
para lograr fines de ninguna naturaleza, civiles ni comerciales, gratuitos ni
onerosos.

Pero los cientos de miles de consorcios de todo el país comienzan hoy a ser
vistos, desde distintos sectores, como un sector económico, y aún en
ciertos casos como un cierto coto de caza. Desde hace años se los obliga a
sentarse periódicamente a negociar convenios colectivos de trabajo con el
Gremio del personal de Encargados ignorándose que quienes integran
esos edificios son, en su gran mayoría, también asalariados. Por otra
parte, las empresas de Servicios Públicos, a su vez, suelen aplicar a los
Consorcios tarifas diferenciales.
Ciertos proyectos de colegiación obligatoria de Administradores no dudan
en resaltar el apreciable volumen económico que significan las expensas,
consideradas globalmente, circunstancia que también señalan los entes
recaudadores de impuestos, olvidando que la Propiedad Horizontal
excluye tajantemente la idea de “sector”. Porque en ella no existen objetos
ni intereses comunes, salvo la elemental aspiración a vivir en paz.
Por dichas razones hemos incorporado al Proyecto de reformas, en el
nuevo art. 17 bis la fórmula siguiente: “Los Consorcios de la Propiedad
Horizontal son condominios y no entidades de derecho. Su reconocida
personalidad jurídica se limita a la capacidad procesal para estar en
juicio como actores o demandados en relación a los objetos determinados
en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración”.
No desconocemos que la jurisprudencia ha consagrado en forma casi
unánime la teoría de la personalidad jurídica del Consorcio. Pero es de
destacar la motivación que la ha precedido y es la siguiente: Si se
considerara que el Consorcio carece de personalidad jurídica, quien
debiera demandarlo jurídicamente -por ejemplo, un tercero reclamando
por trabajos realizados en el edificio- debería entablar demanda contra
todos y cada uno de los condóminos, con las consecuencias poco prácticas
del caso. Pero en modo alguno puede interpretarse esa teoría como
extensiva a otros supuestos, pues desnaturalizaría el concepto mismo de
Propiedad Horizontal, que no es asociación de personas, sino propiedad.

El nuevo art. 10 ter tiende a solucionar uno de los problemas más comunes
que suelen suscitarse en las asambleas y se refiere a los poderes. Muchos
reglamentos nada dicen sobre las formalidades que deben reunir los
mandatos otorgados por los propietarios a terceras personas para que los
representen en las asambleas, mientras que otros exigen que dichos
instrumentos sean extendidos ante Escribano Público, un Banco, o el
propio Administrador. Nos parece que ninguno de esos extremos son
adecuados para la vida consorcial. El artículo que proponemos establece
que el propietario podrá hacerse representar en las asambleas mediante
una simple autorización extendida a favor de un tercero, firmada
conjuntamente con dos personas hábiles en carácter de testigos del acto, o
podrá certificar la firma el propio Administrador. Mediante ese recurso
simple se evitarían trámites onerosos, a la vez que se reviste al mandato de
una mínima publicidad acorde con la naturaleza de su entorno vecinal.
En el art. 10 quater proponemos disponer que las fechas para la
celebración de las Asambleas Ordinarias deben ser fijadas por los
respetivos reglamentos. Esta medida facilita las reuniones, pudiendo los
integrantes del Consorcio prever de antemano la extensión de los
mandatos correspondientes en caso de no ser posible la concurrencia
personal.

AUTOCONVOCACIÓN
En la segunda parte del artículo se admite el derecho de los Consorcistas a
autoconvocarse en Asamblea, pudiendo ejercerlo un número de
propietarios que represente, como mínimo, un 20 % de los votos del
Consorcio computados por unidad y además por proporción, no
operándose, en este supuesto, mandato tácito alguno. También se dispone
que el acta asamblearia deberá labrarse ante Escribano Público y la
convocatoria comunicada de manera fehaciente a los propietarios.
La norma nos parece de estricta justicia. Existen numerosos casos en que
un mal administrador no convoca a asamblea durante años, obligando a

los consorcistas a acudir a la vía judicial para ejercer un acto que, al fin y al
cabo, se encuentra protegido por la Constitución Nacional como garantía
del derecho de propiedad.
Atento a la elasticidad con que se dota al sistema de asambleas, el art. 11 bis
garantiza al administrador designado legalmente un plazo mínimo de un
año para ejercer sus funciones, término que nos parece razonable.
El mismo artículo 11 bis (3er párrafo) limita la facultad del Administrador
de despedir al personal del edificio -que la redacción original de la Ley
13512 le otorgaba- derecho que la realidad ha probado que en muchos
casos ha sido fuente de excesos. La norma que proponemos establece que
esa facultad, así como la de comprometer al Consorcio frente a terceros
con obligaciones extraordinarias y efectuar erogaciones que no fueren
necesarias y urgentes, están supeditadas a la aprobación de la Asamblea.

JURISDICCIÓN ARBITRAL
El marco fundamentalmente convivencial que rodea a los problemas de
Propiedad Horizontal que llegan a los tribunales exige que tan importante
como "decir el derecho" (que es indudablemente la finalidad principal de
los tribunales jurisdiccionales), sea acabar con los conflictos entre
vecinos, función más cercana a la institución del Arbitraje. Esto resulta ser
así desde que la elección del encargado de dirimir la cuestión litigiosa
parte de los propios contendientes y no de la imposición del Estado.
Por dichas razones, mediante el art. 18 ter se ha querido fomentar la
cultura del arbitraje como vehículo de economía y celeridad procesales, a
la vez que de promoción educativa y articulación social.

3. OTROS PUNTOS DE LA REFORMA
Existen otras innovaciones menores pero igualmente importantes. Algunas
de ellas han sido tomadas del Proyecto de Código Civil y de Comercio
redactado por la Comisión designada por el Decreto 685/95, el que
finalmente no lograra sanción legislativa, pero que hemos considerado
atinadas. Se refieren a diversas obligaciones a cargo del Administrador
relativas a la notificación de posibles reclamos que reciba el Consorcio
(Art. 11 bis, párrafo 4to.), a la rendición de cuentas (ídem ant., párrafo
5to.), como así también determinadas obligaciones por parte de los
Escribanos que intervienen en la compraventa de unidades (Art. 17 ter).
El proyecto establece que en caso de venta de las unidades funcionales, los
escribanos intervinientes deberán requerir al Administrador una
constancia de las deudas por expensas de la unidad en cuestión, así como
de la existencia de reclamos judiciales y administrativos contra el
Consorcio.
El 2do. párrafo del mencionado art. 17 ter puede decirse que reviste
especial relevancia, pues tiende a corregir una gran falencia del sistema
actual: muchos propietarios ignoran la índole contractual que reviste el
Reglamento de Copropiedad y Administración, ese instrumento que regula
nada menos que la convivencia dentro del edificio estableciendo los
derechos y obligaciones de sus habitantes generalmente durante
generaciones. Por la importancia que reviste ese documento y las
consecuencias infortunadas que suele acarrear su desconocimiento, el
artículo prevé la nulidad del acto como sanción a la falta de entrega del
mismo por parte del Escribano interviniente al momento de formalizarse
la compraventa de cada unidad funcional.
Finalmente, la disposición del Art. 18 bis constituye una norma de estricto
valor procesal y resulta útil a efectos de evitar daños innecesarios al
Consorcio cuando por alguna razón -o sin ella- el Administrador no
concurre a la audiencia confesional a absolver posiciones en cualquier
juicio donde actúe como actor o demandado en representación de aquél.
En esos casos, es sabido que su ausencia a la mencionada audiencia
introduce en el proceso una presunción gravísima en favor de las
pretensiones de la parte contraria, incidiendo notoriamente en la suerte
del juicio. Por eso la norma que proponemos excluye a los Consorcios de
los efectos procesales de la rebeldía en esos casos.

4. NUEVA REDACCIÓN PROPUESTA DE LA LEY 13.512

ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por
un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a
las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona.

ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de
uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías
y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención
en contrario.

ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de
los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se
fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a
los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos
actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a
que accedan.

ARTÍCULO 3 bis) Todo propietario de unidad funcional sometida al
régimen de Propiedad Horizontal deberá acreditar, ante el Administrador
del Consorcio, su calidad de titular de dominio mediante entrega de una
copia del correspondiente título de propiedad o de informe oficial
fehaciente, debiendo asimismo registrar su firma y constituir un domicilio
especial. En ausencia de este último recaudo, toda notificación que se le
cursare relacionada con su calidad de consorcista podrá practicarse
válidamente en cualquier unidad funcional de la que fuese titular.
Asimismo deberá mantener informado al Administrador acerca de la
cantidad de personas que habitaren permanentemente las unidades de su
propiedad.

ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.

ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y
reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.

ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos
o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los
otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones,
sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.

ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de
sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley,
o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la
mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha
autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar
expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes

comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de
los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin
llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su
costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes
por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.

ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar
y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno
de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de
su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos
o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en
que en esta ley se exige una mayoría especial.

ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de
los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios,
por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se
unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de
la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la
reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin
más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en
la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

ARTÍCULO 10 bis) El propietario está obligado a asistir a las asambleas
convocadas legalmente. No haciéndolo en forma personal ni mediante
representación, su ausencia surtirá los efectos del mandato tácito en favor
de la mayoría de los presentes, en los términos del art. 1874 del Código
Civil. Dicho mandato tácito sólo surtirá efectos cuando el ausente haya sido
notificado de la asamblea de manera indubitable, mediante notificación
personal o por carta-documento y además se encontraren presentes en la
misma, como mínimo, un número de propietarios que representen el
veinte por ciento del total de unidades del edificio. El mandato tácito no
surtirá efectos en aquellos consorcios integrados por menos de diez
unidades ni se aplicará en los casos contemplados en los artículos 7, 9, 14 y
16.

ARTÍCULO 10 ter) Las asambleas de propietarios son soberanas y
constituyen la autoridad máxima del Consorcio. El propietario podrá
hacerse representar en ellas por un tercero mediante una simple
autorización por escrito y certificada por el Administrador, o en su defecto,
extendida en presencia de dos propietarios. En este caso, éstos deberán
firmarla juntamente con el otorgante en carácter de testigos del acto,
consignando fecha, documentos de identidad y domicilios respectivos.
www.ligadelconsorcista.org 16
Cada apoderado sólo podrá representar hasta un máximo de dos
propietarios.
Bajo ningún concepto y circunstancia podrá el Administrador
desempeñarse como mandatario de un propietario, mientras dure su
mandato.

ARTÍCULO 10 quater) Las asambleas ordinarias se celebrarán
obligatoriamente una vez al año, oportunidad en que el administrador
deberá rendir cuentas de su gestión. Los reglamentos deberán establecer
una fecha determinada para la reunión.
Las asambleas extraordinarias serán convocadas por el Administrador
cuando lo juzgue conveniente o a pedido de propietarios que representen,
como mínimo, un 20 % del total de unidades del Consorcio.
También podrán ser convocadas por un grupo de propietarios que
representen, como mínimo, un 20 % de los votos del Consorcio
computados por unidad y por proporción, no operándose, en este
supuesto, mandato tácito alguno. La convocatoria deberá ser notificada de
forma indubitable a todos los propietarios. El acta asamblearia en este
caso deberá labrarse ante Escribano público.

ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

ARTÍCULO 11 bis) El Administrador es el representante legal del
Consorcio. Los candidatos a ejercer tal función deberán estar inscriptos en
un Registro Público de naturaleza oficial, si lo hubiere. El mandato
otorgado para administrar tendrá una duración mínima de un año,
contado a partir de la fecha de celebración de la asamblea que lo otorgue.
Los registros a que se refiere el artículo 3 bis podrán ser examinados por
los propietarios que lo soliciten por escrito al administrador.
Para despedir al personal del Consorcio, como así también para
comprometerlo frente a terceros con obligaciones extraordinarias o para
efectuar erogaciones que no fueren necesarias y urgentes, el
Administrador deberá contar con la aprobación de la Asamblea de
propietarios.
Deberá convocar a Asamblea Extraordinaria a fin de informar a los
consorcistas acerca de la existencia de cualquier reclamo judicial o
administrativo que pudiere afectar el patrimonio del Consorcio.
Al finalizar su mandato y dentro de los 15 días hábiles posteriores, el
Administrador deberá rendir acabada cuenta de su gestión, entregando a
quien lo reemplace los activos existentes, libros y demás documentos del
Consorcio.

ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos
terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la
venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría
puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de
ésta, según valuación judicial.

ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la
parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos
o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o
los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el
juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se
impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en
beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente
más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser
obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.

ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al
pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del
artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos
previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.

ARTÍCULO 17 bis) Los Consorcios de la Propiedad Horizontal son
condominios. Su reconocida personalidad jurídica se limita a la capacidad
procesal para estar en juicio como actores o demandados en relación a los
objetos determinados en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y
Administración.

ARTÍCULO 17 ter) En caso de venta de las unidades funcionales, los
escribanos intervinientes deberán requerir por escrito al Administrador
una constancia de las deudas por expensas que registre la unidad en
cuestión, así como de la existencia de reclamos judiciales y administrativos
en los que el Consorcio se encuentre involucrado.
Asimismo, los escribanos intervinientes en las respectivas compraventas
de unidades deberán entregar al comprador, bajo pena de nulidad del acto,
copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.

ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra
disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

ARTÍCULO 18 bis) En los juicios en que el Consorcio sea parte, la
incomparescencia injustificada del administrador a la audiencia
confesional, no causará los efectos de la rebeldía dispuesta por las leyes
procesales de cada jurisdicción.

ARTÍCULO 18 ter): Salvo los juicios por ejecución de expensas comunes,
todos los conflictos originados en el cumplimiento del Reglamento de
Copropiedad y Administración, en primera instancia y sin perjuicio de la
jurisdicción judicial que corresponda en grado de apelación, deberán ser
sometidos al arbitraje de amigables componedores, conforme al
procedimiento que dispongan los respectivos Reglamentos de Copropiedad
y Administración, o en su defecto, el Código Procesal de la jurisdicción que
corresponda a cada edificio.

ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los
requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que
la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos,
planos que será necesario acompañar, etcétera.

ARTÍCULO 19 bis) Esta ley es de orden público. Quedan derogadas y sin
ningún valor todas las disposiciones legales, convencionales y aquellas
contenidas en los respectivos Reglamentos de Copropiedad y
Administración que se opongan a la presente.

ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.
Dr. Osvaldo Loisi
Presidente
Fundación Liga del Consorcista
de la Propiedad Horizontal
www.ligadelconsorcista.org
15-5515-4654
4816-5111 / 4811-9836
Montevideo 764, Piso 11
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
República Argentina

Las expensas, la mayor preocupación para quien decide comprar o alquilar

Se debe a nuevos aumentos en los sueldos de los encargados; los costos subirían un 20 por ciento.-

Si hay algo que no pueden evitar quienes pretendan comprar o alquilar un departamento es esa pregunta casi marcial, inevitable e incómoda: "¿Y cuánto se paga de expensas?"

Aunque en el diccionario no aparece de este modo, una acepción posible para esta palabra sería "malhumor, crisis, conflicto, problemas", etcétera... Al menos, para el 78% -unos dos millones- de porteños que viven en edificio y que, por estos días, empezaron a recibir el último resumen mensual de los costos de mantenimiento de sus hogares.

Después de los reiterados aumentos registrados en los últimos años, el sindicato de los encargados obtuvo un nuevo incremento salarial del 16,5 por ciento, que empezaría a abonarse a partir del mes próximo en cuotas repartidas en tres meses. Esto significaría, según las consultas realizadas por LA NACION, una suba de hasta el 20% sobre los gastos totales del consorcio, conformado por los propietarios de los departamentos.

El salario de los encargados tiene una relación directa con el monto de las expensas y puede llegar a representar entre un 50 o un 60% del costo total del edificio, según las cámaras de consorcistas. En este contexto, la relación propietarios-inquilinos y porteros de edificios tendió a degradarse en los últimos tiempos.

"Mi portero gana más que yo y tiene todos los gastos pagos. Me parece bien que gane bien, pero la verdad es que hoy no tiene relación con lo que se le puede pagar", se quejó Gustavo Molinare, que vive en un departamento de Boedo. El gremio había logrado el año pasado una suba del 18,6 por ciento. Y, según sostiene el Sindicato de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh), la suba corresponde a la necesidad de ajustar los salarios de los encargados a la inflación.

Las expensas, según estimaciones de Defensa del Consumidor, representan entre el 5 y el 10% del ingreso familiar, aunque actualmente puede ser más, y depende de si alquilan o si son dueños de la vivienda.

"Tenemos un proyecto para presentar, por el cual el consorcio es un condominio y no una empresa, porque en la negociación de aumento salarial no participan los propietarios de los departamentos", opinó el presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, Osvaldo Loisi. Ocurre que, ante un despido del encargado y un eventual juicio, los propietarios del edificio deben afrontar toda la responsabilidad. Esto provoca no pocos malentendidos entre los vecinos. "Cuando compré, ya estaba el juicio y es una deuda solidaria de la cual me tuve que hacer cargo; la única salida era hacerles un juicio a mis vecinos, pero era muy comprometido", comentó Cristina Fernández, que vive en un edificio en Barrio Norte, donde paga 570 pesos de expensas, luego de restringir mucho los gastos de mantenimiento para afrontar la deuda judicial. "Tengo la sensación de que existe un sistema perverso de contar con un portero y, además, con un servicio de vigilancia", dijo la vecina. No por nada crece en la ciudad la tendencia de proyectos de viviendas nuevas de pocas unidades que apuntan, precisamente, a evitar el pago de expensas.

También, hay consorcios que, ante el aumento de los costos, toman la decisión de administrar los gastos por las suyas, sin contar con ningún encargado, y contratan el servicio externo de limpieza. En aquellos casos en los cuales resulta ineludible, por reglamentación, diseñar un espacio destinado a la vivienda del encargado, algunos la alquilan para bajar las expensas del conjunto. "Era una necesidad nuestra y después vimos que a mucha gente le interesaba la idea de pagar menos expensas y vivir en un lugar como si fuera una casa", comentó Alejandra Kozak, arquitecta que tuvo la idea de empezar a desarrollar estos edificios de escala más pequeña. En estas edificaciones que cada vez son más normales en los barrios de Palermo y Colegiales, los gastos pueden ascender a los 200 pesos mensuales, mientras que en un edificio de categoría convencional no bajan de los 400 pesos en la misma zona. "Esos departamentos son los que hoy tienen más demanda porque no se les exige tener un encargado y se pagan menos expensas", confirmó Horacio Berberian, de la inmobiliaria Shenk.

A grandes rasgos, la norma para construir dice más o menos así: en cualquier edificio de más de 800 metros cuadrados que supere las 8 viviendas y que tiene hasta 8 pisos debe destinarse un espacio para el encargado, aunque no especifica que allí deba residir el portero. Laura Bottinelli dijo "basta". "En noviembre de 2003 pagaba 180 pesos de expensas y, ahora, son 500 pesos; por eso decidimos mudarnos, y lo fundamental era no tener expensas", dijo Bottinelli, que iniciará una nueva etapa en un PH nuevo en Colegiales. "Es ridículo: el encargado del edificio pasó a ser parte del mobiliario; cuando voy a tasar una propiedad, las expensas aparecen como un tema definitivo", agregó Berberian.

Según el barrio Nadie sabe bien cuánto debería pagarse de expensas. Si bien existe un cálculo estimativo que surge de la cantidad de unidades, metros cuadrados y los servicios, en realidad, no resulta del todo fiable. En un edificio de unos 100 metros cuadrados en Barrio Norte los gastos por expensas se ubican entre $ 500 y $1000 mensuales; en Monserrat, San Nicolás y San Telmo, por la misma unidad, bajan a $ 150 o $ 500 y, en las zonas más caras, como Barrio Parque o Palermo Chico, podrían alcanzar los $ 1500 o $ 2000 mensuales.

Se calcula, según la asociación de defensa de los consorcios, que existen sobreprecios de hasta un 40% en gastos de mantenimiento. "La pregunta determinante es cuánto se paga de expensas; mucha gente joven está buscando viviendas en barrios menos demandados, donde los gastos administrativos son menores", consideró la operadora inmobiliaria Leticia Firpo.

Por Franco Varise De la Redacción de LA NACION

Link permanente: http://www.lanacion.com.ar/914407