El pasado jueves 19 de julio, a las 15 hs., en el Congreso de la Nación –Sala de Prensa José Luís Cabeza- la FAC. FEDERACION ARGENTINA DE CONSORCIOS informó a la prensa sobre las acciones iniciadas ante la O.I.T.-Organización Internacional del Trabajo de Ginebra, sobre los privilegios originados en paritarias, donde la patronal es suplantada por organizaciones de administradores, sin representación y derecho real y los porteros son representados por su sindicato, todo ello bajo el paraguas protector del Ministerio de Trabajo, que ha determinado que muchas familias argentinas perdiesen su hogar -el aumento de las expensas de acuerdo con estadísticas desde 2005 a la fecha, alcanza en muchas zonas al 70%- que los medios de prensa vienen reflejando y comentando, configurando un verdadero “genocidio llamado EXPENSAS”, situación que enferma y puede llegar a matar a quienes la padecen, es decir, que el impacto de una deuda adquirida durante un período no acarrea solo un problema en el plano económico y social, sino que también afecta la salud, convirtiéndose en un verdadero calvario para cientos de familias, que según la ubicación y el metraje de los inmuebles ha permitido muchos remates de departamentos (más de 285 solo en Cap. Federal y alrededores).
De acuerdo con lo informado por el Presidente de la Federación Argentina de Consorcios, Dr. Marcos Bergenfeld, las expensas duplicaron el costo de vida en los últimos diez años.Indicó además el Dr. Bergenfeld que ante la penosa situación que vive una gran parte de la Comunidad Consorcial de la República Argentina y la falta de respuesta a los innumerables requerimientos al Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, Carlos Tomada –ampliamente documentados-, quien niega sistemáticamente la posibilidad de representación de los propietarios ( los legítimos empleadores de los encargados de edificios en propiedad horizontal (Ley 13.512), en las paritarias de los últimos años y el desinterés de las autoridades nacionales ante el resultado de las mismas, la F.A.C. ha apelado a la intermediación de la Iglesia para la búsqueda de soluciones posibles, entendiendo que los resultados de las paritarias, representan una burla, cuando en los fundamentos hacen referencia los firmantes de las mismas, que tienen por objetivo “consolidar la Paz Social existente”.
***Debo agregar que a lo expuesto precedentemente, no hay que olvidar los estragos que causan además las permanentes estafas y sobreprecios en los trabajos de refacción de los edificios, que la caterva de administradores delincuentes causan en el manejo fraudulento de los fondos de reservas, que superan en mucho más a los que son honestos y respetuosos de los servicios que deben brindar a sus clientes. Por otra parte, me resulta curioso que la A. F. I. P. no controle debidamente los ingresos de estos ciudadanos que dicen “vivir de lo que cobran por honorarios”, dado que debieran auditar el considerable y veloz aumento de sus patrimonios, a poco de dedicarse al “trabajo” de administrar consorcios.
Finalizo esta entrega recordando que lo expresado en todos y cada uno de mis artículos, mucho más allá de un mero conocimiento de la ley y los derechos y obligaciones que marcan los reglamentos, tienen la finalidad principal de hacer públicas la transferencia fiel de lamentables y sufridas vivencias personales junto a otros vecinos, experiencias con las que se identifican de forma similar cientos de propietarios, cuando sus edificios caen en manos de administradores tan venales y deshonestos como mal entrazados personajes del más bajo nivel, que muchas veces permanecen “intocables” por obra y gracia de “amigos”, propietarios del mismo edificio con privilegios y favores especiales, que se identifican plenamente con las “virtudes” de aquellos, devenidos dueños indiscutibles de los edificios, siempre a costa de los Fondos de Reservas de los que jamás rinden debida cuenta, libros de ímprobo acceso, actas fraguadas, alteración ilegal y fraudulenta de porcentajes de unidades y cocheras (como en mi edificio) y mucho menos mostrar comprobantes de presupuestos o pagos de deudas, ni facturas o resúmenes bancarios, hechos que se multiplican en menor o mayor grado en cientos de edificios en propiedad horizontal, en todo el país.La corrupción merced a la impunidad está al alcance de todos, en cualquier lugar o ámbito………incluso en edificios a merced de este tipo de “ciudadanos”, con vocación de “administradores, que muchas veces “arreglados” con ciertos propietarios -sin vergüenza alguna- que suelen hacer alarde generalmente de sus títulos profesionales, títulos que de ninguna forma garantizan honestidad ni buenas intenciones, pero que si conforman verdaderas asociaciones ilícitas o “mafias consorciales” que existen, están vigentes y en constante proliferación, depredando consorcios por la ausencia del debido control de un Estado indiferente y también de propietarios que se los admiten y permiten.
Agrego la frase de un amigo sumamente inteligente: “En estos casos querido Silvio, resulta que la clave para vivir con tranquilidad en un consorcio con depredadores es permanecer como lo hace una gran mayoría: en la ignorancia absoluta, ya que conocer y darse cuenta que te están robando….agrava más el problema y te hace mal”.
SILVIO MARIO VALLI
F.A.C. (Ley 13.512)
Federación Argentina de ConsorciosDirección: Rivadavia 1367 – 4º “A” (1033)Tel.: 4383-4069
Mail: fedac@speedy.com.ar
27/7/07
En Mar del Plata: LAS EXPENSAS SUBIERON UN 20% EN LO QUE VA DEL 2007
La cifra fue brindada por la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal. No se descartan nuevas subas hasta fines del corriente año.-
En 2007, las expensas aumentaron el 20 por ciento en el distrito de General Pueyrredon. Las razones que motivaron esta conducta alcista en un item por demás polémico están vinculadas al encarecimiento de los costos generales de mantenimiento en las propiedades horizontales, que incluyen la reactualización salarial de los encargados de edificios, en función de la inflación anual del país. El dato refleja, también, el resultado de las negociaciones entabladas en el marco de las paritarias, que justamente sirvieron para subir los salarios de los encargados.
Las expensas son, sobre todo para los propietarios de departamentos, un dolor de cabeza que deben afrontar mensual o bimensualmente, según los casos. Muchos se quejan porque consideran que los valores actuales son "excesivos" o "demasiado caros". Sin embargo, tanto la cámara que representa a los administradores como el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontales (Suteryh) defendieron los incrementos sucedidos a lo largo del presente año, justificando la necesidad que tienen los trabajadores de ajustar sus salarios al índice de inflación y al mantenimiento de los inmuebles en buenas condiciones.
En este sentido, el presidente de la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal en Mar del Plata, Horacio Duhalde, ratificó que el aumento de las expensas en 2007 ronda el 20 por ciento y explicó por qué: "Se incrementaron los costos de mantenimiento general, como por ejemplo el control de plagas, los insumos y otros gastos, como los de plomería y albañilería, que se han quintuplicado. Además, la pintura subió el 70 por ciento desde 2006". De acuerdo a las estimaciones hechas por el propio Duhalde, en un edificio con un promedio de entre 70 y 80 departamentos, la incidencia de los salarios de los encargados en el valor total de las expensas ronda el 40 por ciento.Aunque, claro está, cuanto más chico es el edificio el gasto total se divide en menos partes y, por ende, cada propietario debe pagar un mayor porcentaje.Por otra parte, según comentó tiempo atrás un vocero de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), "el costo del personal abarca entre el 60 y el 70 por ciento de las expensas que pagan los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal".
Asimismo, la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) afirmó que "los valores de los alquileres de las propiedades superaron en 38 por ciento a la inflación de 2006, y que las expensas también estuvieron 64 por ciento por encima del Indice de Precios al Consumidor".Vale recordar que las negociaciones paritarias realizadas a principios de año fueron motivo de polémica ya que los propietarios (que no tenían personería jurídica como tales) se oponían a seguir siendo representados por los administradores, a los que acusaban de aceptar "convenios insólitos que recargan excesivamente las expensas" por el hecho de que "ellos no las pagan".
En Mar del Plata, empero, funciona la Unión de Consorcistas de la República Argentina, a cargo de Ana María Huertas, con sede en avenida Independencia 1851 (primer piso), que cuenta con personería gremial.
( http://www.lacapitalnet.com.ar/hoy/LaCiudad/Noticias/200707260959.html )
En 2007, las expensas aumentaron el 20 por ciento en el distrito de General Pueyrredon. Las razones que motivaron esta conducta alcista en un item por demás polémico están vinculadas al encarecimiento de los costos generales de mantenimiento en las propiedades horizontales, que incluyen la reactualización salarial de los encargados de edificios, en función de la inflación anual del país. El dato refleja, también, el resultado de las negociaciones entabladas en el marco de las paritarias, que justamente sirvieron para subir los salarios de los encargados.
Las expensas son, sobre todo para los propietarios de departamentos, un dolor de cabeza que deben afrontar mensual o bimensualmente, según los casos. Muchos se quejan porque consideran que los valores actuales son "excesivos" o "demasiado caros". Sin embargo, tanto la cámara que representa a los administradores como el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontales (Suteryh) defendieron los incrementos sucedidos a lo largo del presente año, justificando la necesidad que tienen los trabajadores de ajustar sus salarios al índice de inflación y al mantenimiento de los inmuebles en buenas condiciones.
En este sentido, el presidente de la Cámara de Administradores de la Propiedad Horizontal en Mar del Plata, Horacio Duhalde, ratificó que el aumento de las expensas en 2007 ronda el 20 por ciento y explicó por qué: "Se incrementaron los costos de mantenimiento general, como por ejemplo el control de plagas, los insumos y otros gastos, como los de plomería y albañilería, que se han quintuplicado. Además, la pintura subió el 70 por ciento desde 2006". De acuerdo a las estimaciones hechas por el propio Duhalde, en un edificio con un promedio de entre 70 y 80 departamentos, la incidencia de los salarios de los encargados en el valor total de las expensas ronda el 40 por ciento.Aunque, claro está, cuanto más chico es el edificio el gasto total se divide en menos partes y, por ende, cada propietario debe pagar un mayor porcentaje.Por otra parte, según comentó tiempo atrás un vocero de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), "el costo del personal abarca entre el 60 y el 70 por ciento de las expensas que pagan los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal".
Asimismo, la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) afirmó que "los valores de los alquileres de las propiedades superaron en 38 por ciento a la inflación de 2006, y que las expensas también estuvieron 64 por ciento por encima del Indice de Precios al Consumidor".Vale recordar que las negociaciones paritarias realizadas a principios de año fueron motivo de polémica ya que los propietarios (que no tenían personería jurídica como tales) se oponían a seguir siendo representados por los administradores, a los que acusaban de aceptar "convenios insólitos que recargan excesivamente las expensas" por el hecho de que "ellos no las pagan".
En Mar del Plata, empero, funciona la Unión de Consorcistas de la República Argentina, a cargo de Ana María Huertas, con sede en avenida Independencia 1851 (primer piso), que cuenta con personería gremial.
( http://www.lacapitalnet.com.ar/hoy/LaCiudad/Noticias/200707260959.html )
EL VIA CRUCIS PARA DEFENDER LOS DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS EN SU CALIDAD DE EMPLEADORES
La FAC (Federación Argentina de Consorcios) recurrió a la OIT (Organización Internacional del Trabajo) a fin de que se les reconozcan los derechos de participar en la Paritarias laborales » Plantean que no son recibidos por las autoridades del Gobierno nacional » Además, se han dirigido a la Iglesia Argentina, en la persona de su autoridad máxima, el Cardenal Jorge Bergoglio para poder transmitir la situación en que se encuentran varios millones de Ciudadanos » La FAC sostiene que entre el 2005 y 2006 en la Ciudad de Buenos Aires más de 500 familias de bajos ingresos perdieron sus bienes por no poder afrontar el pago de los salarios de los encargados.
En una conferencia de prensa realizada el pasado jueves 19 de julio en la Sala José Luis Cabezas del Honorable Congreso de la Nación y encabezada por el presidente de FAC y de APIPH (Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal) Dn. Marcos Bergenfeld, la Sra. Alicia Martha Giménez (UCRA - Unión de Consorcistas de la República Argentina), el Dr. Félix B. Pazo -secretario de FAC- y por el Dr. Pablo Terzano -Tesorero de FAC- se comunicó que la entidad recurrió a la OIT.
Marcos Bergenfeld expresó que: "Nosotros hemos conformado hace tres años una ONG en compañía de dos entidades la UCRA y APIPH y de allí surgió la Federación Argentina de Consorcios que es la entidad que está manejando todo el tema de la defensa de los consorcios en todo el país".
Por otro lado, sostuvo lo que llamó el "Vía Crucis" que "Hemos solicitado una audiencia el 19 de noviembre de 2005 al Presidente de la república, que nos derivó al Ministro de Trabajo", agregando que además han solicitado audiencias a la senadora Cristina Fernández y al defensor del Pueblo y que aún no han tenido una respuesta positiva.
En ese sentido la Sra. Alicia Giménez manifestó: "tenemos casi cerrados los caminos... es difícil pero no imposible" y detalló: "Acá no nos escuchan".
Por su parte el titular de FAC puntualizó: "agotados los medios en el país optamos por iniciar el camino a la OIT... la idea nuestra es apelar a todos los organismos internacionales, iremos a La Haya, a la OEA..."
El Dr. Pazo explicó porque se conformaron en federación: "APIPH y UCRA eran entidades de primer grado y como máximo solo podrían representar a sus socios los quinientos, mil, dos mil o diez mil que teníamos... en relación con eso creamos la Federación (FAC) que ya está inscripta y está en funcionamiento...".
En cuanto a la situación que se encuentra la entidad frente a la cartera laboral indicó: "en estos momentos estamos en el Ministerio de Trabajo para que se nos reconozca el carácter de empleadores. Estamos ahora con un recurso jerárquico que lo define el Ministro Tomada sobre si nos conceden o no en definitiva la representatividad gremial.
Hemos cuestionado en forma fehaciente ante el Ministerio de Trabajo como autoridad de contralor de la reunión de la Paritaria las últimas cuatro Paritarias".
En otro orden de cosas adelantó su opinión en cuanto a la figura de los administradores: "son los representantes exclusivamente para actos administrativos y no pueden representar actos de disposición. Para despedir al personal o reconocerles un sobre sueldo necesitan un poder especial, un aval especial que no tiene".
En relación a la presentación frente a la OIT el Dr. Terzano expresó que: "Los principios rectores de nuestra Constitución tiene un pie de igualdad con los tratados de derechos humanos que reconocen las Naciones Unidas" y agregó: "El ejercicio del Gobierno hace que las personas prostituyan los derechos constitucionales...".
Por último Marcos Bergenfeld sostuvo que: "Nosotros no tenemos ningún problema con los trabajadores, esto se politizado..." y destacó que las autoridades del ejecutivo nacional "Tendrán que enfrentar a los organismos técnicos de la OIT y explicar en nombre de la República Argentina el motivo por el cual no nos aceptan".
(http://www.expoconsorcial.com.ar/ - 25 de julio de 2007 )
En una conferencia de prensa realizada el pasado jueves 19 de julio en la Sala José Luis Cabezas del Honorable Congreso de la Nación y encabezada por el presidente de FAC y de APIPH (Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal) Dn. Marcos Bergenfeld, la Sra. Alicia Martha Giménez (UCRA - Unión de Consorcistas de la República Argentina), el Dr. Félix B. Pazo -secretario de FAC- y por el Dr. Pablo Terzano -Tesorero de FAC- se comunicó que la entidad recurrió a la OIT.
Marcos Bergenfeld expresó que: "Nosotros hemos conformado hace tres años una ONG en compañía de dos entidades la UCRA y APIPH y de allí surgió la Federación Argentina de Consorcios que es la entidad que está manejando todo el tema de la defensa de los consorcios en todo el país".
Por otro lado, sostuvo lo que llamó el "Vía Crucis" que "Hemos solicitado una audiencia el 19 de noviembre de 2005 al Presidente de la república, que nos derivó al Ministro de Trabajo", agregando que además han solicitado audiencias a la senadora Cristina Fernández y al defensor del Pueblo y que aún no han tenido una respuesta positiva.
En ese sentido la Sra. Alicia Giménez manifestó: "tenemos casi cerrados los caminos... es difícil pero no imposible" y detalló: "Acá no nos escuchan".
Por su parte el titular de FAC puntualizó: "agotados los medios en el país optamos por iniciar el camino a la OIT... la idea nuestra es apelar a todos los organismos internacionales, iremos a La Haya, a la OEA..."
El Dr. Pazo explicó porque se conformaron en federación: "APIPH y UCRA eran entidades de primer grado y como máximo solo podrían representar a sus socios los quinientos, mil, dos mil o diez mil que teníamos... en relación con eso creamos la Federación (FAC) que ya está inscripta y está en funcionamiento...".
En cuanto a la situación que se encuentra la entidad frente a la cartera laboral indicó: "en estos momentos estamos en el Ministerio de Trabajo para que se nos reconozca el carácter de empleadores. Estamos ahora con un recurso jerárquico que lo define el Ministro Tomada sobre si nos conceden o no en definitiva la representatividad gremial.
Hemos cuestionado en forma fehaciente ante el Ministerio de Trabajo como autoridad de contralor de la reunión de la Paritaria las últimas cuatro Paritarias".
En otro orden de cosas adelantó su opinión en cuanto a la figura de los administradores: "son los representantes exclusivamente para actos administrativos y no pueden representar actos de disposición. Para despedir al personal o reconocerles un sobre sueldo necesitan un poder especial, un aval especial que no tiene".
En relación a la presentación frente a la OIT el Dr. Terzano expresó que: "Los principios rectores de nuestra Constitución tiene un pie de igualdad con los tratados de derechos humanos que reconocen las Naciones Unidas" y agregó: "El ejercicio del Gobierno hace que las personas prostituyan los derechos constitucionales...".
Por último Marcos Bergenfeld sostuvo que: "Nosotros no tenemos ningún problema con los trabajadores, esto se politizado..." y destacó que las autoridades del ejecutivo nacional "Tendrán que enfrentar a los organismos técnicos de la OIT y explicar en nombre de la República Argentina el motivo por el cual no nos aceptan".
(http://www.expoconsorcial.com.ar/ - 25 de julio de 2007 )
11/7/07
La Revolución Silenciosa
Editorial del Dr. Osvaldo Loisi 07 Jul 2007
A continuacion reproducimos el texto completo del editorial.Se han removido los acentos para que todos los programas de correo puedan ver este email correctamente.---
Pasados los espasmos de las ultimas elecciones municipales y enfrentados a los proximos comicios nacionales, la Liga del Consorcista se permite hacer un par de reflexiones dirigidas a los adherentes a nuestro movimiento e indirectamente, a la clase politica.
Llama la atencion que pese a que los consorcistas constituimos la enorme mayoria dentro de la poblacion urbana del pais, la problematica de la Propiedad Horizontal no haya figurado en la agenda de ninguno de los candidatos que se disputaron recientemente el poder.
Hemos hecho conocer el tema por todos los medios de difusion desde el año 1996, fecha de inicio de nuestro movimiento. Hemos dado multitud de conferencias y cursillos durante cinco años consecutivos en la sede del Defensor del Pueblo de la Nacion. Lo hemos expuesto por radio, TV y en la prensa escrita, ayudados por periodistas valientes que son tambien consorcistas y sufren las deficiencias de ese regimen.
Sin embargo, la cuestion fue omitida totalmente en las discusiones entabladas por las diversas facciones politicas. Como se dice ahora mediante esa nueva palabra que se ha introducido de contramano en el lenguaje de los argentinos: nos han "ninguneado". Que en buen romance quiere decir que nos han ignorado. Han ignorado un problema que quieran o no reconocerlo, esta ahi y lo sufren miles y miles de personas que con el esfuerzo de toda una vida han logrado comprar su propio techo y advierten que, poco a poco, vivir en propiedad horizontal se les va haciendo prohibitivo.
Todo lo contrario del objetivo del primer Plan Quinquenal de Peron, que en 1948 introducia la ley 13512 con el proposito especifico de acercar la propiedad privada a las clases mas necesitadas. Hoy en dia, con el andar del tiempo y la ausencia de una legislacion adecuada, ocurre que el sector de la Propiedad Horizontal se encuentra desprotegido y a merced de corporaciones que han descubierto en esos edificios una suerte de zoologico donde pueden cazar facilmente: Nos referimos a ciertas agrupaciones de administradores, al Gremio de Encargados y al propio Estado.
Francamente, luego de haber realizado numerosas gestiones ante las principales facciones politicas en danza, debemos concluir en que esa via no es la adecuada. Es demasiado grande el botin que esa legislacion obsoleta le ofrece a la clase politica como para devolverle a los vecinos el derecho pleno de propiedad que se les ha arrebatado. Y decimos esto ultimo con fundamento: la ley vigente le otorga al constructor de un edificio el poder omnimodo de redactar a su gusto el Reglamento de Copropiedad y Administracion. Incluso lo habilita a reservarse groseros privilegios, como el de determinar mayorias irracionales para desplazar al administrador, por ejemplo. O para violentar el sentido comun, que indica que todos los propietarios sin excepcion deben solventar las expensas y ademas, que esas expensas deben estar en relacion a la superficie ocupada y no en relacion a los intereses de quien redacta el Reglamento. Sin embargo, la realidad es otra: hay Reglamentos que establecen porcentuales caprichosos y aun otros que dicen que tal o cual unidad no pagara ninguna expensa. Y quien quiera cambiar ese estado de cosas, debera acudir a la Justicia, demandando a todos los propietarios en juicios infernalmente largos.
Para colmo de males, recientemente fallecio la unica legisladora que en verdad se intereso por nuestro proyecto de reformas a la ley 13512 y prometio defenderlo, la Diputada Nacional Isabel Artola, a la que aprovechamos la oportunidad para rendirle nuestro mas sentido homenaje. (¿Se habran enterado sus colegas legisladores de su deceso?).
Sin embargo, quienes nos conocen saben que no es nuestro estilo precisamente el bajar los brazos. Antes bien: somos la unica ONG que proclama abiertamente no aceptar aportes del Estado, porque apreciamos la libertad de conciencia por sobre los compromisos que esas contribuciones siempre generan. Tambien somos los unicos que desde hace años brindamos a la comunidad un servicio de orientacion telefonica gratuito para temas de Propiedad Horizontal. Donde siempre se encuentra un abogado al extremo de la linea y jamas una musiquita o innumerables esperas. O un "marque uno o marque cuatro". O "todos nuestros operadores estan ocupados. Llame mas tarde".
Si hicieramos un balance desde la aparicion de la Liga del Consorcista, debieramos reconocer que nuestra predica ha brindado sus frutos. Desde aquel editorial aparecido en Pagina 12 el dia de 19 de Abril de 1996 que decia: "Como Combatir la Tirania de los Administradores", la realidad de la Propiedad Horizontal ha cambiado bastante. Hasta ese entonces, los administradores eran practicamente intocables.
Los buenos, quedaban superados por una multitud de individuos que haciendo uso y abuso de los poderes que la ley les otorga, gobernaban los edificios con total arbitrariedad y abusivamente.
La digna profesion de administrar consorcios, que por muchas razones puede considerarse como mas compleja que gobernar una empresa, habia caido en un gran desprestigio. A tal punto que uno de los medios de mayor circulacion llego a publicar el siguiente chiste: "¿En que se parece un administrador de consorcios a alguien que hace gargaras?" Y la respuesta era: "en que los dos, siempre, algo tragan". Mas alla del supuesto humor, la situacion era deprimente. Uno de los buenos administradores que nos han apoyado desde el principio nos dijo una vez: "yo los acompaño porque no quiero que los compañeros de mi hijo se burlen cuando dice que su padre administra consorcios".
Bregando por la armonia que debe reinar entre propietarios y administradores, creemos que desde el año 1996, esa situacion ha sufrido algunos cambios y debemos estar orgullosos de la parte que nos compete en esa revolucion silenciosa que hemos emprendido y debemos profundizar. Ahora nos toca encarar una segunda fase de ese cambio:La justicia y la transparencia en los Consorcios deben ser una realidad con, o sin reforma legal. La gente debe cobrar conciencia de su calidad de propietarios.
Tambien que tienen el poder de reformar el Reglamento de Copropiedad y Administracion de sus edificios para lograr ciertas mejoras importantes, que no hacen falta que sean impuestas por la ley.Un Consorcio esta constituido legalmente de manera muy semejante a una pequeña republica en miniatura. De modo que los vecinos deben conocerse, tratarse, conversar y discutir sabiendo que si asi no lo hacen "los devoraran los de afuera", como dice el Martin Fierro.La ley permite que con una mayoria de dos tercios los propietarios en asamblea pueden reformar su reglamento e imponer dos de los puntos mas importantes de la reforma que proponemos:
1) la agilizacion de las reuniones, estableciendo el mandato tacito para el supuesto del propietario que, estando "fehacientemente" notificado de una asamblea no concurra por si ni envie un autorizado y2) la necesidad de acudir al sistema de arbitraje para dirimir las cuestiones consorciales en general (salvo las ejecuciones de expensas).Esos dos puntos que terminarian con varios de los problemas mas graves que presenta el sistema hoy dia, pueden imponerlos los propietarios en sus respectivos edificios reunidos en asambleas. De manera que hay que hablar con aquellos consorcistas remisos, explicarles los beneficios de la reforma estatutaria y pedirles una nota de autorizacion para representarlos en las asambleas en caso de no desear o no poder concurrir.Respecto de ciertas clausulas abusivas que incluyen algunos reglamentos, tales como la necesidad de que las firmas de esas cartas-poderes esten certificadas por Escribano Publico, recordemos que las asambleas son soberanas. Por encima de la voluntad del constructor que redacto el Reglamento esta la voluntad de los propietarios y estos pueden decidir la procedencia o no de los poderes presentados.
Porque la Propiedad Horizontal es, en definitiva, propiedad compartida.Todo se resuelve, en el fondo, pues, con mas educacion. Educacion, educacion, educacion, como repitio hasta el cansancio aquella tea encendida de pasion por la justicia que se llamo Domingo Faustino Sarmiento.
Dr. Osvaldo Loisi
A continuacion reproducimos el texto completo del editorial.Se han removido los acentos para que todos los programas de correo puedan ver este email correctamente.---
Pasados los espasmos de las ultimas elecciones municipales y enfrentados a los proximos comicios nacionales, la Liga del Consorcista se permite hacer un par de reflexiones dirigidas a los adherentes a nuestro movimiento e indirectamente, a la clase politica.
Llama la atencion que pese a que los consorcistas constituimos la enorme mayoria dentro de la poblacion urbana del pais, la problematica de la Propiedad Horizontal no haya figurado en la agenda de ninguno de los candidatos que se disputaron recientemente el poder.
Hemos hecho conocer el tema por todos los medios de difusion desde el año 1996, fecha de inicio de nuestro movimiento. Hemos dado multitud de conferencias y cursillos durante cinco años consecutivos en la sede del Defensor del Pueblo de la Nacion. Lo hemos expuesto por radio, TV y en la prensa escrita, ayudados por periodistas valientes que son tambien consorcistas y sufren las deficiencias de ese regimen.
Sin embargo, la cuestion fue omitida totalmente en las discusiones entabladas por las diversas facciones politicas. Como se dice ahora mediante esa nueva palabra que se ha introducido de contramano en el lenguaje de los argentinos: nos han "ninguneado". Que en buen romance quiere decir que nos han ignorado. Han ignorado un problema que quieran o no reconocerlo, esta ahi y lo sufren miles y miles de personas que con el esfuerzo de toda una vida han logrado comprar su propio techo y advierten que, poco a poco, vivir en propiedad horizontal se les va haciendo prohibitivo.
Todo lo contrario del objetivo del primer Plan Quinquenal de Peron, que en 1948 introducia la ley 13512 con el proposito especifico de acercar la propiedad privada a las clases mas necesitadas. Hoy en dia, con el andar del tiempo y la ausencia de una legislacion adecuada, ocurre que el sector de la Propiedad Horizontal se encuentra desprotegido y a merced de corporaciones que han descubierto en esos edificios una suerte de zoologico donde pueden cazar facilmente: Nos referimos a ciertas agrupaciones de administradores, al Gremio de Encargados y al propio Estado.
Francamente, luego de haber realizado numerosas gestiones ante las principales facciones politicas en danza, debemos concluir en que esa via no es la adecuada. Es demasiado grande el botin que esa legislacion obsoleta le ofrece a la clase politica como para devolverle a los vecinos el derecho pleno de propiedad que se les ha arrebatado. Y decimos esto ultimo con fundamento: la ley vigente le otorga al constructor de un edificio el poder omnimodo de redactar a su gusto el Reglamento de Copropiedad y Administracion. Incluso lo habilita a reservarse groseros privilegios, como el de determinar mayorias irracionales para desplazar al administrador, por ejemplo. O para violentar el sentido comun, que indica que todos los propietarios sin excepcion deben solventar las expensas y ademas, que esas expensas deben estar en relacion a la superficie ocupada y no en relacion a los intereses de quien redacta el Reglamento. Sin embargo, la realidad es otra: hay Reglamentos que establecen porcentuales caprichosos y aun otros que dicen que tal o cual unidad no pagara ninguna expensa. Y quien quiera cambiar ese estado de cosas, debera acudir a la Justicia, demandando a todos los propietarios en juicios infernalmente largos.
Para colmo de males, recientemente fallecio la unica legisladora que en verdad se intereso por nuestro proyecto de reformas a la ley 13512 y prometio defenderlo, la Diputada Nacional Isabel Artola, a la que aprovechamos la oportunidad para rendirle nuestro mas sentido homenaje. (¿Se habran enterado sus colegas legisladores de su deceso?).
Sin embargo, quienes nos conocen saben que no es nuestro estilo precisamente el bajar los brazos. Antes bien: somos la unica ONG que proclama abiertamente no aceptar aportes del Estado, porque apreciamos la libertad de conciencia por sobre los compromisos que esas contribuciones siempre generan. Tambien somos los unicos que desde hace años brindamos a la comunidad un servicio de orientacion telefonica gratuito para temas de Propiedad Horizontal. Donde siempre se encuentra un abogado al extremo de la linea y jamas una musiquita o innumerables esperas. O un "marque uno o marque cuatro". O "todos nuestros operadores estan ocupados. Llame mas tarde".
Si hicieramos un balance desde la aparicion de la Liga del Consorcista, debieramos reconocer que nuestra predica ha brindado sus frutos. Desde aquel editorial aparecido en Pagina 12 el dia de 19 de Abril de 1996 que decia: "Como Combatir la Tirania de los Administradores", la realidad de la Propiedad Horizontal ha cambiado bastante. Hasta ese entonces, los administradores eran practicamente intocables.
Los buenos, quedaban superados por una multitud de individuos que haciendo uso y abuso de los poderes que la ley les otorga, gobernaban los edificios con total arbitrariedad y abusivamente.
La digna profesion de administrar consorcios, que por muchas razones puede considerarse como mas compleja que gobernar una empresa, habia caido en un gran desprestigio. A tal punto que uno de los medios de mayor circulacion llego a publicar el siguiente chiste: "¿En que se parece un administrador de consorcios a alguien que hace gargaras?" Y la respuesta era: "en que los dos, siempre, algo tragan". Mas alla del supuesto humor, la situacion era deprimente. Uno de los buenos administradores que nos han apoyado desde el principio nos dijo una vez: "yo los acompaño porque no quiero que los compañeros de mi hijo se burlen cuando dice que su padre administra consorcios".
Bregando por la armonia que debe reinar entre propietarios y administradores, creemos que desde el año 1996, esa situacion ha sufrido algunos cambios y debemos estar orgullosos de la parte que nos compete en esa revolucion silenciosa que hemos emprendido y debemos profundizar. Ahora nos toca encarar una segunda fase de ese cambio:La justicia y la transparencia en los Consorcios deben ser una realidad con, o sin reforma legal. La gente debe cobrar conciencia de su calidad de propietarios.
Tambien que tienen el poder de reformar el Reglamento de Copropiedad y Administracion de sus edificios para lograr ciertas mejoras importantes, que no hacen falta que sean impuestas por la ley.Un Consorcio esta constituido legalmente de manera muy semejante a una pequeña republica en miniatura. De modo que los vecinos deben conocerse, tratarse, conversar y discutir sabiendo que si asi no lo hacen "los devoraran los de afuera", como dice el Martin Fierro.La ley permite que con una mayoria de dos tercios los propietarios en asamblea pueden reformar su reglamento e imponer dos de los puntos mas importantes de la reforma que proponemos:
1) la agilizacion de las reuniones, estableciendo el mandato tacito para el supuesto del propietario que, estando "fehacientemente" notificado de una asamblea no concurra por si ni envie un autorizado y2) la necesidad de acudir al sistema de arbitraje para dirimir las cuestiones consorciales en general (salvo las ejecuciones de expensas).Esos dos puntos que terminarian con varios de los problemas mas graves que presenta el sistema hoy dia, pueden imponerlos los propietarios en sus respectivos edificios reunidos en asambleas. De manera que hay que hablar con aquellos consorcistas remisos, explicarles los beneficios de la reforma estatutaria y pedirles una nota de autorizacion para representarlos en las asambleas en caso de no desear o no poder concurrir.Respecto de ciertas clausulas abusivas que incluyen algunos reglamentos, tales como la necesidad de que las firmas de esas cartas-poderes esten certificadas por Escribano Publico, recordemos que las asambleas son soberanas. Por encima de la voluntad del constructor que redacto el Reglamento esta la voluntad de los propietarios y estos pueden decidir la procedencia o no de los poderes presentados.
Porque la Propiedad Horizontal es, en definitiva, propiedad compartida.Todo se resuelve, en el fondo, pues, con mas educacion. Educacion, educacion, educacion, como repitio hasta el cansancio aquella tea encendida de pasion por la justicia que se llamo Domingo Faustino Sarmiento.
Dr. Osvaldo Loisi
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