El Congreso avanza sobre la ley 13.512

El 2 de septiembre pasado seis diputados nacionales presentaron un proyecto para reformar la Ley 13.512.

Entre otras cosas, la iniciativa impide la participación de los administradores en las discusiones paritarias y le otorga ese lugar a las "Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas".

Se establece la contratación del administrador mediante la figura jurídica de locación de servicios "comprendido en la ley de Defensa del Consumidor" (Ley 24.240). Para éstos, prevé además la obligatoriedad de contratar un seguro de caución o poner a disposición del consorcio una caución real.

La norma –de ser aprobada- reformará el artículo 2.503 del Código Civil, modificará las incumbencias de la Asamblea de Propietarios, creará la figura del Consejo de Propietarios y multará a los dueños u ocupantes de las unidades funcionales por transgresiones al Reglamento de Copropiedad y problemas de convivencia.

La iniciativa lleva la firma de Silvana Giudici (UCR), Fabián Milman (GEN), Horacio Alberto Alcuaz (CC), Adrián Pérez (CC) y Laura Alonso (PRO).

Dentro de los fundamentos del proyecto estos diputados destacan que "se han respetado aquellos conceptos establecidos como principios rectores de la Ley 13.512, agregando aquellas situaciones que aquejan el presente de la relación consorcial".

De acuerdo a sus considerandos "se intenta proteger a los trabajadores de renta y horizontal de medidas injustas [...] que pudieran generar costos y pagos de indemnizaciones al consorcio teniendo en cuenta que el trabajador sólo puede ser despedido por [el mismo] consorcio".

La Ley 13.512 fue sancionada en el año 1948 y, de acuerdo a los diputados que presentaron el proyecto, "quedó desactualizada de la problemática que se iba presentando respecto a la propiedad horizontal, siendo en algunas situaciones insuficiente a los efectos de la resolución de los conflictos".

No habrá administradores en paritarias

El artículo 37º del Capítulo VIII del proyecto establece que "no existirá en la ley, ni en los reglamentos respectivos [de copropiedad] mandato especial hacia los administradores para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en convenciones colectivas de trabajo". Asimismo el mencionado artículo prevé que los consorcios "no podrán ser representados por cámaras, asociaciones o uniones de administradores".

El texto estipula que cuando se produzcan negociaciones salariales los consorcios "deberán estar representados por Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas que posean la respectiva personería jurídica".

En la actualidad los convenios colectivos de trabajo son firmados por 3 entidades de administradores en representación de los consorcistas: la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH).

Otra vez el seguro de caución

El artículo 35º del Capítulo VII de la iniciativa instituye que el administrador "deberá presentar un informe anual con carácter de declaración jurada y una caución real o contratar un seguro de caución a su cargo".

Cabe destacar que en la CABA, la obligatoriedad en la contratación de un seguro de caución por parte de los administradores, que fue dispuesta por el director de Defensa al Consumidor, Dr. Juan Manuel Gallo en la Disposición 6.013, se encuentra prorrogada hasta el 1º de noviembre.

Administrador por un año

El proyecto de ley presentado fija la contratación del administrador mediante la figura jurídica de la locación de servicios, con mandatos anuales. El artículo 33º del Capítulo VII establece que en caso de que la asamblea de propietarios decida la remoción del administrador, éste "no podrá exigir en ningún caso indemnización alguna, por tratarse de una locación de servicios, estando comprendido en la Ley de Defensa del Consumidor".

Un nuevo "Derecho Real"

La iniciativa establece en su artículo 48º la reforma del artículo 2.503 del Código Civil que agregaría la propiedad horizontal como un nuevo derecho real. Éste se sumaría así a los dos ya existentes: dominio y condominio.

Por otra parte, el mencionado artículo de la nueva propuesta establece la derogación de "cualquier Ley y/o Decreto que se oponga a las normativas de esta Ley...".

Sólo el consorcio despedirá al encargado

El artículo 31º del Capítulo VII establece que la elección y el despido del personal de servicio (encargado o ayudante) "deberá ser en cumplimiento de una decisión de asamblea convocada a tal fin, salvo motivos graves que justifiquen el despido inmediato". En tanto, el artículo 39º del Inc. c) del Capítulo IX prevé que las sanciones que debieran aplicarse al encargado serán facultad de la asamblea de propietarios decididas por al menos "la mayoría de dos tercios de los presentes".

El que la hace la paga

El administrador o propietario afectado en caso de una transgresión al artículo 9º de este proyecto "podrá formular la denuncia ante el juez competente y una vez acreditada la trasgresión se impondrá al culpable multa a favor del consorcio que puede alcanzar a cinco veces el pago de la última expensa de la unidad".

En caso de que el infractor fuese un inquilino podrá ser desalojado, lo cual no impide ejercer "la acción civil de resarcimiento al propietario afectado".

Las prohibiciones pasibles de sanción son las definidas en el mencionado artículo 9º que establece que: "queda prohibido a cada propietario y ocupante de las unidades destinarlas a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración", "perturbar con ruidos o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio" y transgredir las prohibiciones de tenencia de animales domésticos.

Un régimen simplificado para pequeños consorcios

El Capítulo X de la iniciativa propone en su artículo 43º que "los inmuebles que cuenten con seis o menos unidades, pueden prescindir del régimen de asambleas y consejo de propietarios". Y agrega: "la administración puede estar a cargo de cualquiera de los propietarios que ejercerán el cargo de manera rotativa anual, salvo previsión distinta del Reglamento de Copropiedad y Administración o de un tercero designado por mayoría simple de los propietarios".

El proyecto de ley dispone en su artículo 22º del Capítulo VI que la asamblea -al ser el órgano de deliberación del consorcio- será presidida por uno de los copropietarios y que "el administrador no tendrá ni voz ni voto, pudiendo intervenir sólo ante el requerimiento de la mayoría simple de los presentes...".

Datos de filiación

La iniciativa lleva el número de expediente 6445-D-2010 y fue presentada el 2 de septiembre pasado. Consta de 50 artículos divididos en trece capítulos.

fuente: Pequeñas Noticias