Que alumbre una nueva Ley de Propiedad Horizontal

El Dr. Jorge C. Resqui Pizarro, coordinador de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista) e integrante de UCRA-Línea Fundadora, presentó un proyecto de reforma de la Ley 13.512 titulado “Derecho real de Propiedad Horizontal” en el marco de las reuniones con los Diputados de la Nación por el distrito porteño María Fernanda Reyes y Fernando Sánchez de la Coalición Cívica.

La iniciativa presentada por ReDeCo está tomada del proyecto de unificación de los códigos civil y comercial, elaborado por la comisión de juristas notables en el año 1998, que constituía a la Propiedad Horizontal como un nuevo derecho real autónomo. Posteriormente el ex legislador y jefe de bloque radical Horacio Pernasetti lo presentó en la Cámara de Diputados.

Según palabras de Resqui Pizarro este proyecto "adopta lo bueno de la ley 13.512 y recoge lo avanzado de otras legislaciones, derogando el antiguo régimen y dando a luz un sistema más moderno y adecuado a estos tiempos", y agrega que es "un disparador para que se le adjunten otros aditamentos que pueden estar faltando (en particular en las obligaciones del administrador) con miras a lograr el mejor proyecto que alumbre una nueva ley de PH".

El mismo apunta sobre los siguientes ejes:

Creación del derecho real de propiedad horizontal;
Flexibilización en la toma de decisiones por parte de la Asamblea, permitiendo la consulta;
Creación de la figura del representante legal (mandatario) del Consorcio y los consorcistas, diferenciada de la del administrador;
Obligatoriedad de la constitución de un seguro de caución a favor del Consorcio por el administrador y creación legislativa del Consejo de Propietarios.
La iniciativa
En principio, determina una definición diciendo que “la Propiedad Horizontal es el derecho real autónomo sobre un inmueble, que otorga las facultades de usar, gozar y disponer, de conformidad con lo que establece esta Ley y el respectivo Reglamento de Propiedad y Administración”.
Además, establece que el Reglamento de Propiedad y Administración integra el título de propiedad de la unidad funcional adquirida y profundiza que “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas, constituye la persona jurídica 'consorcio'”.

Por otro lado, flexibiliza la toma de decisiones “para realizar mejoras u obras nuevas que afecten las cosas y partes comunes o bienes del consorcio; los propietarios o el consorcio requieren el consentimiento de la mayoría de propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado” y detalla: “si la mejora u obra nueva que afecta las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios”.

Un punto a tener en cuenta es en la resolución de las urgencias que habitualmente surgen en los edificios: “cualquier propietario, en ausencia del Administrador y de los integrantes del Consejo de Propietarios, si existe, puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes o bienes del consorcio con el carácter de 'gestor de negocios'. Si el gasto resulta injustificado el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario”.

Sobre las decisiones consorciales agrega un artículo que expresa que “son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad del total de los propietarios aunque no lo hagan en Asamblea”.

En el tema de la Asamblea propiamente dicha, también establece una mayor elasticidad para sesionar exponiendo que “habrá quórum para deliberar cualquiera sea el número de propietarios presentes” (mandato tácito). Y finalmente incorpora al inquilino u ocupante del inmueble con voz: “el ocupante no propietario de la unidad funcional que acredite su legitimación ante el Administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en sus deliberaciones, sin derecho a voto, salvo oposición expresa del propietario de la unidad funcional respectiva”.

Otro punto a destacar es que legisla la figura del Consejo de Propietarios que estará integrado por propietarios, deja expreso que “no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones”, y que tendría las siguientes atribuciones:

a) Convocar a la Asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el Administrador omite hacerlo;
b) Controlar los aspectos económicos del Consorcio;
c) Ejercer la administración del Consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador y;
d) Convocar a la Asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia.

En cuanto a las obligaciones del Administrador incorpora el cuestionado "seguro de caución" o garantía real “en favor del Consorcio” y establece que la “designación siempre será por un lapso no mayor a un (1) año, renovable indefinidamente, salvo decisión en contrario de la Asamblea”.
Por último, incorpora un texto que seguramente será cuestionado ya que está relacionado con la violación de domicilio: “el Administrador puede ingresar a la unidad funcional para realizar reparaciones urgentes ante la existencia de grave peligro o perjuicio para otra unidad funcional, cosas y partes comunes o bienes del consorcio, si el propietario u ocupante está ausente. Debe requerir la presencia de un escribano para que constate las actividades desarrolladas durante el ingreso y permanencia en la unidad, con el fin de asegurar la privacidad y resguardar los bienes”.
Para terminar, deja expresada la postura de ReDeCo en el tema de la vivienda del encargado. Algunas voces plantearon “abolirla” y que el personal viva fuera del consorcio, otros cuestionaron fervientemente su ampliación (un ambiente más) a fin de una mejor calidad de vida del trabajador del edificio.

Sin embargo Reafirmación de los Derechos del Consorcista la promueve: “en los edificios de Propiedad Horizontal donde se haya construido vivienda para el personal, no podrá alterarse el destino de la misma mientras el trabajador se encuentre habitándola. El cambio de destino, estando la vivienda desocupada, deberá resolverse por el voto unánime de los propietarios".
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FUENTE: infoConSOrCIAL mayo 2008